财务数据和关键指标变化 - 2025年全年调整后运营资金为每股4.97美元，同比增长5.7%，略高于指导范围中点 [4][14] - 2025年第四季度调整后运营资金为每股1.27美元，同比增长5% [14] - 2026年调整后运营资金指导范围为每股5.13至5.23美元，中点同比增长4.2% [21] - 2025年全年投资额达到创纪录的21亿美元，位于指导范围上限 [6][14] - 2025年处置资产总额为15亿美元，其中大部分为非核心资产销售 [15] - 2025年加权平均债务利率为3.2%，预计2026年将维持在低至中3%的范围 [27][28] - 年末净债务与调整后税息折旧及摊销前利润比率为5.6倍（含未结算远期股权），处于目标范围 [28] - 年末流动性总额为22亿美元 [29] - 季度股息同比增长4.5%至每股0.92美元，基于当前股价的年化股息收益率超过5%，全年派息率约为73% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - **投资活动**：2025年加权平均初始现金资本化率为7.6%，平均收益率略高于9%，平均租期为17年 [6] - **资产处置**：2025年出售的已占用资产平均资本化率为6%，与投资活动产生约150个基点的平均利差 [6] - **租金增长**：2025年第四季度和全年，合同同店租金增长均保持强劲，同比增长2.4% [15] - **租金增长构成**：2025年与消费者价格指数挂钩的租金上调平均为2.6%，约占年度基本租金的50%；固定租金上调平均为2.1%，约占另一半 [15] - **综合同店租金增长**：2025年全年平均为2.8%，与合同同店增长一致 [17] - **租金损失**：2025年因租户信用事件导致的租金损失总计640万美元，约占租金的40个基点 [17] - **投资组合构成**：2025年投资额中，仓库和工业地产占68%，零售地产占22% [7] - **投资组合质量**：年末投资组合入住率上升至98%，较第三季度末提升100个基点 [18] - **其他租赁相关收入**：2025年第四季度为810万美元，全年总计2460万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - **地理分布**：2025年投资额中，26%位于欧洲，74%位于北美（其中绝大部分在美国） [7] - **欧洲投资**：2025年第四季度完成6.25亿美元投资，全年保持强劲势头 [7] - **美国零售扩张**：零售是净租赁市场的最大组成部分，公司目标将其年度交易量占比提升至25%-30% [10][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **资本回收与组合简化**：通过出售非核心运营资产（如自助仓储物业）为新增投资提供资金，实现资本增值回收并简化投资组合 [8][15] - **Carey租户解决方案平台**：新推出的平台旨在加强公司在定制开发、扩建和再开发项目方面的能力，被视为重要的竞争优势 [9][10] - **投资策略**：专注于租户信用、租期和租赁结构，在零售领域采取机会主义策略，目标包括大型售后回租机会 [34][35] - **竞争优势**：公司凭借强劲的租金增长、长期租约以及通过欧元融资获得的较低平均债务成本，在投资利差方面具有竞争优势 [5] - **行业竞争**：在欧洲市场，Realty Income公司主要在非公司重点投资的英国市场活动，因此竞争影响有限 [43][44] - **增长动力**：结合内部增长、新投资实现的利差以及得到良好支持的股息，公司有信心在2026年再次实现有吸引力的两位数总回报 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **2025年表现**：2025年是公司的杰出年份，调整后运营资金增长在净租赁行业中名列前茅，股东总回报率达25% [4] - **2026年展望**：公司对2025年建立的势头将持续到2026年充满信心，交易流保持强劲，合同租金增长预计将比去年略有提高，信贷质量保持稳定 [4][5] - **投资环境**：市场环境强劲且具有建设性，利率稳定，未看到任何可能 disrupt 交易节奏的迹象 [76] - **资本化率预期**：基于当前交易渠道，预计2026年初始资本化率将在中至低7%的范围内，低于2025年7.6%的加权平均值 [11] - **信贷损失假设**：对2026年租户信用导致的租金损失采取了保守估计，为1000万至1500万美元（占预期租金的60-90个基点），目前投资组合信贷未出现重大变化 [18] - **投资与处置指导**：2026年初始投资额指导范围为12.5亿至17.5亿美元，处置额指导范围为2.5亿至7.5亿美元 [11][21] - **费用预期**：2026年一般及行政费用预计在1.03亿至1.06亿美元之间，非补偿性物业费用预计在5600万至6000万美元之间 [22] 其他重要信息 - **Life Time健身设施投资**：第四季度以3.22亿美元投资了一批高质量的Life Time健身设施组合，使该租户成为公司第三大年度基本租金贡献者 [7] - **自助仓储业务退出**：2025年出售了63处自助仓储运营物业，总收益约7.85亿美元，年末剩余11处此类物业预计将在上半年出售 [15] - **HELVIG风险敞口**：通过重新租赁活动和资产销售，2025年将HELVIG风险敞口降至总年度基本租金的1.1%，并预计年中前通过活跃交易进一步降低 [17] - **资本项目**：年初至今已完成约5000万美元的资本项目，另有2.9亿美元项目正在进行中，预计在未来12至18个月内交付 [9] - **远期股权**：2025年通过按市价发行计划出售了超过4亿美元的远期股权，目前仍可用于结算，为2026年的需求提供了资金 [12] - **数据与技术投资**：2026年一般及行政费用预算包括对数据和技术计划的额外投资，重点是进一步将人工智能扩展到业务流程和投资组合监控中 [22] - **再开发项目**：预计2026年上半年将发生约600万美元的拆除成本，但这将被相关的终止付款所抵消，该付款将计入其他租赁相关收入 [23] - **债券到期**：2026年有两笔债券到期，分别是4月到期的5亿欧元债券和10月到期的3.5亿美元债券，初始指导假设以相同货币发行新债进行再融资 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于美国零售扩张战略及目标类别 [33] - 零售约占去年交易量的22%，其中约三分之二是Life Time交易 [34] - 展望今年，交易渠道中约一半是零售，净租赁零售是美国净租赁市场的最大部分，公司目标将其年度交易量占比提升至25%-30% [34] - 目标类别包括Dollar General、Life Time等健身中心、家庭娱乐、杂货店和欧洲的便利店，策略是机会主义的，并专注于租户信用、租期和结构等标准 [34][35] 问题: Carey租户解决方案平台近期的增长预期 [36] - 历史上，此类活跃项目规模约为每年2亿美元 [37] - 去年启动了一些新项目，年初至今完成了约5000万美元，另有2.8亿美元正在建设中，将在未来12-18个月内交付 [37] - 该平台正成为更重要的业务组成部分，预计规模可以扩大，但具体大小难以精确预测 [38] 问题: 工业资产类型、资本化率以及Realty Income在欧洲的竞争 [41] - 工业仍是核心业务，过去几年占交易量的三分之二甚至四分之三，类型包括制造业和物流，以及食品生产和加工 [42] - 预计今年资本化率可能略有收紧，去年平均为7.6%，今年目标仍在7%范围内，但可能降至低至中7%的范围，或意味着约25个基点的收紧 [43] - 在欧洲市场，Realty Income主要专注于英国（非公司重点投资国），而公司在欧洲大陆的工业交易较多，欧洲市场广阔且竞争不激烈，因此其影响不大 [44] 问题: 潜在资本化率收紧是基于借款成本下降、竞争加剧还是保守假设 [48] - 资本化率收紧是多种因素的综合结果，包括利率可能下降并保持稳定、增量竞争（尽管尚未产生重大影响）以及整个行业资本成本的略微增强 [48] - 年初至今的交易仍在目标范围内（可能处于低端），部分原因是大部分交易在欧洲完成，且欧元融资成本比美元低约100个基点，因此利差仍然较宽 [49] 问题: Carey租户解决方案平台的性质、开发风险以及资本化率溢价 [53] - 该平台是公司定制开发、扩建和再开发能力的品牌化与正式化，旨在更全面、主动地与租户接触 [53] - 开发风险通过固定价格合同、保证租金起始日期、建设期利息补偿等方式控制，公司拥有经验丰富的内部项目管理团队 [55] - 定制开发的资本化率溢价通常在25-50个基点，而针对现有租户的扩建项目溢价可能达到100-300个基点，这些交易还能增强房地产的关键性、延长租期并深化租户关系 [60][61] 问题: 杠杆率目标与股票估值倍数的平衡 [62] - 公司将继续在5倍中高段范围内运营杠杆率，对此感到满意，但承认杠杆率对股权倍数有影响，长期来看可能趋向于该范围的低端 [63] 问题: 年初至今6000万美元处置资产的资本化率及全年假设 [67] - 全年处置指导范围较宽，平均处置资本化率将取决于所售资产的组合，可能接近2025年的执行水平，特别是如果计入一些空置资产销售 [67] - 年初至今的6000万美元处置金额较小，其中最大一笔是前租户为JOANN的空置仓库物业，以相对于原租金极具吸引力的价格（低于6%的资本化率）出售 [69] 问题: 可出售的非核心资产还有哪些 [70] - 剩余的非核心资产包括日本的一处物业、一处运营中的学生住房资产、一家租赁酒店，以及一些租户经常接洽希望回购的资产，这些通常定价激进 [70] - 公司拥有很大的灵活性，如果交易量超过初始指导，可以通过这些增值资产销售或股权融资来提供资金 [71] 问题: 2026年收购展望是否过于保守，是否存在市场放缓迹象 [74][75] - 目前市场没有迹象表明会出现放缓，环境强劲且具有建设性 [76] - 初始指导是一个起点，类似于2025年的做法，随着对下半年能见度提高，预计将调整并可能提高该范围 [76] - 即使以当前保守的交易量指导中点，公司仍相信可实现超过4%的调整后运营资金增长，且年初起步良好，已关闭超3亿美元，并有数亿美元的近中期交易渠道 [77] 问题: 关于Life Time租户的详细情况及其在投资组合中占比提升的考量 [79] - Life Time并非新租户，公司看好其信用状况，其为美国最强的健身运营商之一，上市公司，市值60-70亿美元，杠杆率在下降 [80] - 收购的10处设施位置优越，成本基础具有吸引力，低于重置成本，且场地层面的覆盖率很强 [80] - 健身领域是公司近年有所涉足的，Life Time是最大的一笔交易，其模式独特，更像拥有户外泳池、水滑梯和餐厅的乡村俱乐部 [81][82] 问题: 2026年1000万-1500万美元信用损失假设是否针对特定情况 [86] - 设定该范围是为了涵盖各种情景，目前投资组合中没有特别具体的问题，目标是年初采取广泛视角，确保租金中断不会影响调整后运营资金 [89] - 公司希望继续管理投资组合，将租金中断控制在有限水平，并可能减少该假设，从而为业绩指导带来上行空间 [90] 问题: 2026年到期欧元债券的再融资计划及当前市场定价 [91] - 2026年到期的两笔债券（欧元和美元）非常易于管理，指导假设用相同货币的无担保债务进行替换，但公司有多种选择性和灵活性 [91] - 当前10年期欧元债券定价可能在低4%范围，美元债券则可能比之低约100个基点，公司可能会选择稍短期限以获取更优利率 [92] 问题: 欧元债务的容量及未来债务构成思路 [95] - 资本结构中仍有空间发行增量欧元计价债务，欧元债券到期和欧元计价的交易渠道为此提供了条件 [96] - 欧元债务继续为公司提供有效的货币对冲和更低的借款成本，目前没有明确的限制线，仍有增加的空间 [96] 问题: 零售资产租金增长与工业资产的比较，及其对整体增长的影响 [97] - 在欧洲，零售和工业通常都有基于通胀的租金上调 [98] - 在美国，零售交易的租金上调结构往往略低，工业交易可能在2.5%-3%范围，而零售交易可能低50-100个基点，但这取决于具体交易，公司会在初始资本化率和上调结构之间权衡 [98] - 总体而言，尽管零售占一定比例，但公司认为这不会对整体增长产生重大影响，在平均初始资本化率中高7%加上平均中高2%的上调下，平均收益率可达9%左右，这很有吸引力 [99] 问题: 资本化率压缩的具体领域及其对收购策略的影响 [102] - 资本化率压缩最明显的领域是商品化程度更高的投资级零售，这不是公司的重点目标 [102] - 另一方面，售后回租（公司的专长）能够维持更接近历史水平的资本化率，压缩可能较小，公司在该领域有更强的定价能力，并将继续以此作为重点交易来源 [103] 问题: 处置与收购之间约150个基点的利差在2026年是否可持续 [104] - 处置范围较宽，最终资本化率将取决于实际出售的资产组合，可能接近去年水平 [104] - 去年初始指导的利差至少为100个基点，今年可能是合理的起点，资本化率可能下降，但公司股价改善，且可通过增值资产销售提供资金，因此有信心保持与去年相似的水平 [105] 问题: 第四季度及之后空置仓库销售决策背后的考量 [109] - 公司像评估任何新投资一样评估空置物业，关注经风险调整后的前瞻性回报 [110] - 当前瞻性回报充足且有吸引力时，公司会积极招租；当处置机会使前瞻性回报不足时，公司会迅速出售 [110] - 例如JOANN物业，有自用买家愿意支付高溢价，出售决定很容易做出 [110] 问题: 第四季度New Era医疗保健收购及该领域的未来吸引力 [111] - 医疗保健是公司长期关注的领域，具有内部专业知识，尽管竞争激烈，但认为未来有机会增加交易量 [112] - 该行业整体表现优异，受人口增长和老龄化长期趋势支持 [112] - 公司目标仍符合净租赁框架：单租户、长期、绝对净租赁，注重强劲的场地覆盖率和信誉良好的运营商 [112] - 近期关闭的交易属于住院康复设施领域，公司看好该模式，并希望未来能做更多此类交易 [113] - 其中一处物业因需求旺盛，已附带扩建计划 [114]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现收入1.324亿美元，归属于普通股股东的净亏损为2.003亿美元，预计多租户投资组合出售完成后将显著改善 [19] - 截至2025年第一季度末，公司未偿债务总额为39亿美元，较2024年第一季度末减少13亿美元 [20] - 截至2025年第一季度末，公司净债务与调整后EBITDA的比率为6.7倍，2024年第一季度末为8.4倍 [20] - 截至2025年3月31日，公司流动性约为4990万美元，循环信贷额度为14亿美元 [21] - 截至2025年5月2日，公司根据股票回购计划回购了790万股，加权平均价格为每股7.5美元，共计5900万美元 [11][21] - 公司重申2025年调整后每股资金流（AFFO）指引为0.90 - 0.96美元，净债务与调整后EBITDA的比率为6.5 - 7.1倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第一季度末，公司拥有1000多处房产，可出租面积超5100万平方英尺，入住率为95%，加权平均剩余租期为6.3年 [12] - 2025年第一季度完成的新租约加权平均租期为5年，续约租约加权平均租期为6.6年 [16] - 第一季度实现正租赁利差，涵盖超82.6万平方英尺，续约利差较到期租金高8.2% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司76%的直线租金来自北美，24%来自欧洲 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2023年9月完成合并和内部化后，在治理方面加强监督，运营和财务上开展降低杠杆的举措，以降低资本成本，实现持续增长 [5] - 公司战略围绕构建以高信用质量租户为主的净租赁投资组合，60%的投资组合由投资级租户组成，加权平均租期6.3年，平均年租金增长1.5% [6] - 公司采取对冲策略应对利率和外汇波动，降低风险并保持稳定现金流 [6] - 公司出售多租户投资组合，预计到2025年底资产出售总额近30亿美元，精简后的投资组合价值约55亿美元 [7][9][10] - 公司董事会批准3亿美元股票回购计划，已回购790万股，成本5900万美元，计划继续以约12%的AFFO收益率回购股票 [11] - 公司减少对天然气和便利店行业的敞口，重新分配资本至更高增长领域 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司密切关注关税带来的不确定性和市场波动，认为当前市场环境下加强流动性是有利时机 [6][18] - 公司对多租户投资组合出售进展感到鼓舞，认为这是战略转型的关键一步，有助于长期增长 [18] - 公司相信已采取的行动改善了应对市场环境的能力，为持久增长奠定基础 [24] 其他重要信息 - 公司收到美国总务管理局通知，其位于田纳西州富兰克林的A级办公楼租约将继续有效 [16] - 承包商钢铁公司在2025年第一季度因财务困难退租，公司随后出售其占用的五处空置房产，总价6000万美元，预计第二季度入住率达98% [12][13][80] 问答环节所有提问和回答 问题1：21亿美元处置管道中，非多租户投资组合出售的3亿美元能否按行业或地区细分？ - 公司在提交的材料和管道报告中已进行细分，这些大多是自2024年底至2025年一直在进行的非核心资产处置，是进一步去杠杆的一部分 [28] 问题2：关税带来的金融市场波动对资产出售能力和定价有何影响？ - 公司认为仍有出售资产的机会，市场买家主要为当地私人买家或1031交易买家，部分市场通过开发商出售资产的机会也不错，与2024年相比处置策略变化不大，且与经纪人的良好关系有助于资产出售 [29][30] 问题3：股票回购的12% AFFO收益率是否为未来回购的门槛率？ - 公司对目前的回购执行情况满意，认为这是机会主义的举措，但未明确12% AFFO收益率是否为未来回购的门槛率，希望股价能达到两位数 [31] 问题4：公司在资本分配上，股票回购、偿还债务和购买资产的策略如何排序？ - 公司目前未看到有吸引力的资产购买机会，主要关注降低杠杆和机会主义的股票回购，同时重申2025年的指导，降低杠杆对公司实现投资级评级和降低资本成本很重要 [37][38][40] 问题5：公司与信用评级机构的沟通情况及评级上调的潜在时间和节省成本情况如何？ - 公司未透露与信用评级机构的具体沟通内容，但评级机构将公司列入正面信用观察名单，认可降低杠杆的价值，评级上调带来的好处可能在2026年的指导中体现 [45][46] 问题6：公司未来的处置策略目标是什么？ - 公司将关注投资组合中的零售和办公资产处置机会，看好工业和零售的长期增长，但不希望办公资产规模扩大，将机会主义地出售办公资产 [47][48] 问题7：从去年到本季度处置管道基本稳定，未来资产出售是否会继续激进，如何使用所得款项？ - 公司在处置资产时会平衡去杠杆和监控净营业收入及盈利，定期评估杠杆和市场机会，预计2025年能实现出售目标并达成既定目标 [56][57] 问题8：关于便利店相关物业，是否在处置范围内或未来会考虑出售？ - 便利店是公司投资组合中的较大板块，因宏观因素公司已减少对该领域的敞口，预计未来会继续减少 [60] 问题9：除便利店外，是否有其他行业或板块因趋势变化可能成为出售对象？ - 公司会定期对投资组合进行战略审查，但在出售前不会过多透露相关信息，公司认为物业位置好，有多种利用方式 [64][65] 问题10：承包商钢铁公司在第一季度是否支付租金？ - 承包商钢铁公司在第一季度未支付租金 [71] 问题11：多租户交易第二和第三批完成后，下半年调整后资金流（AFFO）的情况如何？ - 公司利润表已剔除多租户投资组合，多租户出售预计使年度一般及行政费用减少约640万美元 [75] 问题12：到目前为止已出售和计划出售的约140处空置资产是否为投资组合中空置资产的大部分，未来是否还有空置资产出售以偿还债务？ - 多租户出售完成后，第二季度入住率将达98%，预计之后还会上升，投资组合中空置资产不多 [80]