公司分析 - 公司是最高质量和财务状况最稳健的房地产投资信托基金之一，拥有强劲的资产负债表、高资产质量和投资级信用评级 [1] - 在目前的市场估值下，其普通股显得更为公允，而更具吸引力的选择是定价错误的优先股和婴儿债券 [1] 研究团队 - 研究团队由一位拥有超过15年日间交易经验的分析师领导，并管理一个由40名分析师组成的团队 [1] - 该团队基于易于理解的金融逻辑，识别固定收益和封闭式基金中定价错误的投资机会 [1] - 服务特点包括：频繁挑选定价错误的优先股和婴儿债券、每周审查超过1200只股票、IPO预览、对冲策略、积极管理的投资组合以及讨论聊天室 [1]

On the timing of rent commencement, CFO Philip Mays said the pipeline should “ramp up about half in 2026” and be fully online in 2027. In the Q&A session, he said modeling the recognition as “ratable” is “pretty close,” with some ramp toward the latter half of 2026, and a similar pattern in 2027 based on current visibility. Management also explained that the year-over-year change in the percentage expected to be recognized in 2026 was influenced by tenants moving into rent-paying status and the sale of Shop ...

财务表现与资本结构 - 2025年末，公司贷款价值比（LTV）为31%，净负债与EBITDA比率从8.6倍降至8.4倍 [1] - 公司平均债务期限为6年，拥有约19亿英镑的未提取循环信贷额度和定期贷款 [1] - 2025年调整后每股收益（EPS）增长6.1%，全年股息为每股0.311英镑，同样同比增长6.1% [2] - 2025年调整后每股净资产值（NAV）增长2% [2] 投资组合与运营指标 - 2025年，投资组合估值在可比基础上增长1%，这是自2022年初以来英国和欧洲大陆首次同时实现估值正增长 [2] - 投资组合的等值收益率为5.5% [2] - 整体出租率提升90个基点至94.9%，主要由欧洲大陆市场驱动 [3] - 客户保留率（在中断或租约到期时）保持在82%的高水平 [3] 租赁活动与租金增长 - 2025年签署了创纪录的9900万英镑新头版租金，其中包括3300万英镑来自开发项目的签约 [4] - 在现有投资组合中，通过租约续签和租金重估实现了3700万英镑的租金反转提升，推动可比净租金收入增长6% [4] - 全公司范围内，租金重估和续租实现了36%的租金提升，在英国平均达到46% [3] 区域市场表现 - 在英国，2025年是疫情以来物流需求最强劲的一年，吸纳量约为3300万平方英尺 [6] - 英国西伦敦市场（希思罗、帕克皇家、斯劳）是核心优势区域，近期物流和城市资产的询盘量在过去两到三个月显著改善 [7] - 在欧洲大陆，2025年租赁活动超过疫情前平均水平，第四季度是三年内最强劲的季度，签署了超过180笔交易，区域出租率达到98% [8] 开发活动与资本配置 - 2025年，公司在开发上投入了4.13亿英镑，其中开发资本支出（含基础设施）为3.87亿英镑，土地收购为2600万英镑 [10] - 2025年交付的空间相当于2900万英镑的头版租金，截至年底出租率超过90% [10][11] - 公司预计2026年开发资本支出将在4.5亿至5.5亿英镑之间，其中包括约1.5亿英镑用于英国物流园基础设施和支持数据中心管道的电力升级 [11] - 公司预计2026年资产处置将达到或高于其长期运行速率（投资组合价值的1%至2%）的上限，以将资本循环投入到风险调整后回报更高的机会中 [12] 数据中心战略 - 数据中心被公司描述为“非凡的机会”，需求增长由云采用和AI推理工作负载驱动 [13] - 公司在欧洲关键可用区拥有超过2.5吉瓦（GW）的已通电土地储备，包括0.5吉瓦运营容量、未来三年可预租的1.1吉瓦明确路径，以及正在处理中的900兆瓦（MW）电力供应 [14] - 公司战略正朝着“全装配”项目扩展，预计在某些地块上的开发利润最高可达同等已通电外壳项目的三倍 [17] - 公司计划每年推进一至两个数据中心项目，并通过合资结构及项目级融资来限制现金股权需求，当前战略预计不需要股权融资 [18]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为1580万美元，较上年同期的1420万美元增加160万美元，摊薄后每股核心运营资金为0.49美元，上年同期为0.46美元 [13] - 全年核心运营资金为6050万美元，较上年同期的4790万美元增加1260万美元，摊薄后每股核心运营资金为1.87美元，上年同期为1.88美元，全年每股核心运营资金变化反映了2024年末降低杠杆的影响 [13][14] - 第四季度整体同店净营业收入增长1.1%，其中购物中心同店净营业收入增长4.3% [14][16] - 截至第四季度末，净债务与EBITDA之比为6.4倍，较第三季度末的6.7倍有所改善 [19] - 公司2026年初步业绩指引为：摊薄后每股核心运营资金1.98-2.03美元，调整后运营资金2.11-2.16美元 [19] - 2026年指引的关键假设包括：投资规模1-2亿美元，加权平均初始收益率8%-8.5%，购物中心同店净营业收入增长3.5%-4.5%，一般行政费用1950-2000万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售租赁表现强劲，第四季度签署租赁面积18.9万平方英尺，其中可比租赁面积16.7万平方英尺，现金租金增长31% [4] - 全年签署租赁面积达创纪录的67.1万平方英尺，其中可比租赁面积59.2万平方英尺，现金租金增长24% [5] - 截至年底，已签约未开业租金收入管道为610万美元，约占年度现金基础租金的5.8% [7] - 购物中心物业占第四季度总同店净营业收入的93% [16] - 公司正在积极谈判剩余的三个主力店空间，预计在2026年初收回 [6] - 公司已确定六个外围地块用于开发，平均投资资本约500万美元，收益率在低双位数，预计资本将在2026年和2027年投入，租赁收入从2027年下半年开始贡献 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司战略聚焦于美国东南部和西南部的高增长市场 [4] - 投资组合的85%位于北卡罗来纳州、佛罗里达州、德克萨斯州和佐治亚州 [60] - 亚特兰大市场在现金基础租金中占比较高，为36%，但公司表示未来不会增加在亚特兰大的投资，该市场占比预计会下降 [59][60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于正确的资产和正确的市场，配合积极的租赁和资产管理 [12] - 通过收购和资产处置进行资本循环，以提升收益，例如以7800万美元出售了Legacy North商店，现金退出资本化率在低5%区间 [9][10] - 2025年完成了1.66亿美元的投资，加权平均初始现金收益率为9%，包括收购Ashley Park和2100万美元的结构性投资 [9] - 公司正在洽谈收购一处位于德克萨斯州、面积38.4万平方英尺的购物中心，价格约8300万美元，预计在2026年第一季度完成 [10] - 在收购策略上，公司目前主要关注生活方式中心和大型购物中心，而非以杂货店为主的物业，因为后者的收益率过低 [64][65][66] - 公司认为其投资组合设置良好，许多租约低于市场水平，为未来的租金上调提供了机会，无需特别操作即可实现收益增长 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2025年的业绩表示满意，但对公司的未来更加兴奋 [11] - 公司已开始从其战略业务计划中获益 [12] - 零售租赁需求强劲，特别是来自TJ Maxx、Ross等表现良好的全国性品牌，这些品牌仍在寻求门店扩张 [34] - 同店净营业收入增长的趋势将在年内改善，因为已签约未开业管道中的租户将接收空间并开始支付租金 [20] - 德克萨斯州的预期收购将暂时推高杠杆率，但公司预计通过出售选定资产以及已签约未开业管道开始产生租金收入来实现去杠杆化 [19] 其他重要信息 - 截至年底，公司拥有1.67亿美元的流动性，包括循环信贷额度下的1.49亿美元和1800万美元可用现金 [18] - 2026年仅有1780万美元债务到期 [18] - 2025年第四季度，公司以加权平均每股16.26美元的价格回购了500万美元普通股，使2025年全年回购总额达到930万美元，加权平均每股16.27美元 [18] - 公司更新了补充财务信息，以更清晰地突出与购物中心物业相关的指标 [17] - 新墨西哥州的办公物业现已100%出租给两个投资级租户，预计新墨西哥州将在2026年下半年开始支付现金租金 [16] - 公司可能通过出售一处稳定物业来为德克萨斯州的收购提供资金，从而创造性地回收资金以进一步推动收益 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于填补10个空置主力店空间的进展和时间安排 [22] - 对于已签约的租户，租金贡献将在2026年大约实现一半，并在2027年全部上线 [26] - 对于仍在谈判中的三个空间（主要在Carolina Pavilion），预计将在未来六个月内解决，但租户通常需要至少一年时间才能开始运营 [23][24] 问题: 关于新墨西哥州办公物业的价值、处置机会以及收益用途 [27] - 该物业现已是一个可销售资产，公司正在与有意向的买家进行早期讨论 [27] - 随着新墨西哥州开始支付租金，其价值将会提升，因此公司保持耐心 [27] - 如果出售，收益将用于再投资于露天购物中心或更大的露天购物中心 [27][28] 问题: 关于Pompano Citi Centre的租金上调机会 [32] - 主要机会在于租赁空置面积，目前正积极向潜在租户发出意向书 [32] - 最大的潜在上调机会来自JCPenney，其目前支付的租金极低，如果未来该公司退出或公司买断其租约，将带来巨大机会 [32][33] 问题: 关于租赁市场需求的主要类别 [34] - 需求主要来自表现强劲的全国性品牌，如TJ Maxx、Ross等，它们正在寻求门店扩张 [34] 问题: 关于Watters贷款的偿还预期 [35] - 公司预计该贷款将在第二季度被偿还，并正在寻找替代投资机会 [35] 问题: 关于Rivanna贷款剩余额度的使用预期 [36] - 预计剩余约2500万美元的额度将在2026年用于场地开发和基础设施建设 [36] 问题: 关于已签约未开业租金收入在2026年和2027年的确认时间 [37] - 2026年的确认大致按比例进行，可能在下半年略有增加，2027年目前看来也类似 [38][39] 问题: 关于德克萨斯州预期收购物业的特点 [45] - 该物业是一个具有增值机会的稳定资产，附带一块有开发潜力的土地，存在一些低于市场租金的租约和少量租赁空间，但近期没有重大调整机会 [45] 问题: 关于2026年收购计划中结构性投资与购物中心收购的比例 [46] - 公司正在积极寻找大型购物中心收购机会，目前市场供应不多，同时公司也有资产回收的机会，将增长较慢的物业置换为有增长潜力的物业 [46][47] 问题: 关于处置与收购资产之间的初始收益率差 [48] - 收益率差至少为100个基点，很可能更多 [49][51] 问题: 关于第四季度资本支出上升及未来运行率 [52] - 第四季度资本支出较高，部分原因是Seminole Towne Marketplace的一个大型主力店租赁以及一家餐厅的装修，该季度水平高于未来的运行率 [53][54] 问题: 关于已签约未开业租金收入在2026年确认比例从76%变为47%的原因 [58] - 比例变化的主要原因是出售了Legacy North物业，该物业的大量租赁从管道中移除，同时公司签署了新的租赁，因此管道总额并未减少 [58] 问题: 关于市场分配策略，特别是亚特兰大市场占比较高 [59] - 公司不打算增加在亚特兰大的投资，因此该市场占比预计会随时间下降，未来投资将更多集中在东南部和西南部的其他市场 [60] 问题: 关于对不同类型购物中心（杂货店主力、生活方式、大型购物中心）的偏好和收购目标 [64] - 杂货店主力物业收益率过低，公司目前不追逐；生活方式中心和大型购物中心是目标，后者收益率更高且资本追逐较少 [65][66] 问题: 关于2028年到期的占基础租金20%的租约所带来的增长机会 [67] - 许多租约目前低于市场水平，租户可能选择续约，如果不续约，则存在租金上调机会，公司投资组合的设置本身就能支持收益增长 [68]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为1580万美元，较上年同期的1420万美元增加160万美元，摊薄后每股核心运营资金为0.49美元，上年同期为0.46美元 [13] - 全年核心运营资金为6050万美元，较上年同期的4790万美元增加1260万美元，摊薄后每股核心运营资金为1.87美元，上年同期为1.88美元，每股变化反映了2024年末杠杆率降低的影响 [13][14] - 第四季度整体同店净营业收入增长1.1%，其中购物中心同店净营业收入增长4.3% [14][16] - 截至第四季度末，净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.4倍，较第三季度末的6.7倍有所改善 [19] - 公司2026年初步业绩指引为：摊薄后每股核心运营资金1.98-2.03美元，调整后运营资金2.11-2.16美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售租赁表现强劲，第四季度签署租赁面积18.9万平方英尺，其中可比租赁面积16.7万平方英尺，现金租金上涨31% [4] - 全年签署租赁面积达创纪录的67.1万平方英尺，其中可比租赁面积59.2万平方英尺，现金租金上涨24% [5] - 积极填补10个主力店空置空间，2025年已解决7个，总面积17.7万平方英尺，预计所有10个空间解决后将实现约60%的正现金租金价差 [5][6] - 截至年底，“已签约未开业”租赁管道价值610万美元，约占年度现金基础租金的5.8%，预计近一半将在2026年确认，全部在2027年确认 [7][8] - 非核心物业（包括一处办公楼和海滩餐厅）的同店净营业收入受到租户退租和分成租金季节性影响 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 战略重点聚焦于美国东南部和西南部等高增长市场的购物中心 [4] - 投资活动显示地域偏好，2025年完成了包括Ashley Park生活方式中心和Pompano Citi Centre在内的1.66亿美元投资，加权平均初始现金收益率为9% [8][9] - 公司投资组合的85%位于北卡罗来纳州、佛罗里达州、德克萨斯州和佐治亚州，亚特兰大市场占比36%，但公司表示未来不会增加在亚特兰大的投资，其占比预计将下降 [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略核心是专注于正确资产和正确市场，配合积极的租赁和资产管理 [4][12] - 通过资本回收策略创造价值，例如出售达拉斯的Shops at Legacy North物业，回收资金用于更高收益的收购 [9][10] - 积极寻求收购机会，已签约计划在2026年第一季度以约8300万美元收购一处位于德克萨斯州的购物中心，并可能通过出售稳定资产来融资 [10] - 确定了六个外围地块用于开发，正处于与租户的不同谈判阶段，平均投资约500万美元，预计收益率为低两位数，投资期在2026-2027年 [11] - 在收购偏好上，公司目前主要关注生活方式中心和大型购物中心，而非收益率过低的以杂货店为主的物业 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2025年业绩感到满意，但对公司未来更为兴奋，战略商业计划开始显现效益 [11][12] - 预计德克萨斯州的收购将暂时推高杠杆率至季度初类似水平，但随后将通过选择性资产出售和“已签约未开业”管道租金收入实现去杠杆化 [19] - 2026年指引的关键假设包括：1-2亿美元的投资额（含结构性投资），加权平均初始收益率8%-8.5%；购物中心同店净营业收入增长3.5%-4.5%；一般行政费用1950-2000万美元 [20] - 随着“已签约未开业”管道中的租户入驻并开始支付租金，同店净营业收入增长节奏将在年内改善 [20] - 行业需求方面，管理层观察到像TJ Maxx、Ross这样的全国性强势品牌仍有扩张需求，特别是在经济环境下表现良好，拥有优质大空间和市场的业主处于有利地位 [34] 其他重要信息 - 第四季度末租赁入住率达到创纪录的95.9% [4] - 第四季度完成了此前宣布的1.5亿美元定期贷款融资，用于偿还2026年3月到期的6500万美元贷款并增加循环信贷额度流动性 [17] - 2026年仅有1780万美元债务到期 [18] - 第四季度以加权平均价16.26美元回购了500万美元普通股，2025年全年以加权平均价16.27美元共回购930万美元 [18] - 年底流动性为1.67亿美元，包括1.49亿美元循环信贷可用额和1800万美元现金 [18] - 新墨西哥州的办公楼已与新租户（新墨西哥州政府）签约，物业现由两个投资级租客100%承租，预计州政府租金将于2026年下半年开始支付 [15][16][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于填补10个主力店空置空间的租金收取时间安排，以及剩余3个租约的签署时间和租金价差预期 - 对于剩余未签约空间（主要在Carolina Pavilion），公司处于有利位置，有多个租户竞争，预计在未来六个月内解决，租户通常需要至少一年时间开业 [23][24] - 对于已签约的租户，除两个Boot Barn门店和年底入驻的Slick City外，大部分贡献将在2026年逐步增加，并在2027年全面上线 [26] 问题: 关于新墨西哥州办公楼（现已全部出租）的处置计划及资金用途 - 该物业现已具备市场吸引力，公司已与潜在买家进行早期讨论，但会保持耐心，待新墨西哥州政府开始支付租金后价值会更高 [27] - 出售所得资金将用于再投资，购买露天购物中心或更大的露天购物中心，如果遇到好的收购机会，可能会加快出售进程 [27][28] 问题: 关于Pompano Citi Centre物业的市场租金调整和租赁机会 - 主要机会在于租赁空置面积，目前正积极向潜在租户发出意向书 [32] - 最大的潜在价值提升机会来自最大租户JCPenney，其目前租金极低，未来若其退租或公司买断其租约，将带来巨大机会 [32][33] 问题: 关于第四季度强劲租赁表现中，除Seminole Towne Center外，哪些租户类别需求旺盛 - 需求主要来自运营良好的全国性强势品牌，如TJ Maxx、Ross等，它们在经济环境下表现强劲，正在寻求门店扩张 [34] 问题: 关于Rivanna贷款延期和Waters贷款预期偿还情况 - Waters贷款预计将在第二季度偿还，公司希望其不还但可能性不大，将寻找替代投资机会 [35] - Rivanna预计将提取剩余的约2500万美元贷款额度，用于场地开发和基础设施建设 [36] 问题: 关于“已签约未开业”管道中租金收入的确认时间，2026年和2027年是否可按比例平均确认 - 2026年的确认可能略偏向下半年，但按比例平均或略微后置的假设基本准确，2027年目前看也是如此 [38][39] 问题: 关于即将收购的德克萨斯州购物中心与现有投资组合的比较，是增值型还是稳定型资产 - 该资产是兼具稳定性和上升机会的资产，附带土地、有一定租赁空间和部分低于市场租约，符合多项标准 [45] 问题: 关于2026年指引中的收购计划，在考虑可能的结构性投资还款后，购物中心收购和结构性投资的比例 - 公司正在积极寻找大型购物中心收购机会，尽管当前市场供应不多，同时投资组合中仍有资产回收机会 [46] 问题: 关于处置资产与收购资产之间的初始收益率差 - 收益率差至少为100个基点，通常更大 [49][51] 问题: 关于第四季度资本支出上升的原因及未来运行率 - 第四季度资本支出较高，主要由于Seminole的主力店租赁（涉及整合和扩建空间）以及一家餐厅的装修，该季度水平高于未来运行率，年度数据更具参考性 [53][54] 问题: 关于“已签约未开业”管道中2026年确认比例从76%变为47%的原因 - 比例变化主要由于出售Legacy资产导致其相关租赁从管道中移除，同时新签署的租赁补充了管道总量，因此管道总价值仍很大但2026年确认比例下降 [58] 问题: 关于投资组合市场集中度（如亚特兰大占比36%）以及未来现金租金收入的市场分配策略 - 公司不打算增加在亚特兰大的投资，其占比将随时间下降，未来投资将继续集中在东南部和西南部增长市场，但会减少在亚特兰大的比重 [60] 问题: 关于杂货店主力、生活方式和大型购物中心等物业类型的相对优势及收购目标偏好 - 杂货店主力物业收益率低、增长慢；生活方式中心运营成本更高；大型购物中心更稳定且增值机会多、资本支出要求较低 [64] - 当前市场机会方面，公司不追逐杂货店主力物业（因收益率过低），而是聚焦于生活方式中心和大型购物中心，这些领域收益率更高且资本竞争较少 [65][66] 问题: 关于2028年到期的占基础租金20%的租约，以及其对未来运营资金增长的潜在机会 - 公司目前投资组合设置良好，许多租约低于市场租金，租户经营状况良好可能续约，若不续约也存在市场租金调整机会，因此无需特别操作即可实现可观增长 [68]

公司财务表现 - 2025年第四季度 公司实现利息收入2亿3650万美元 净收益2亿870万美元 稀释后每股收益1.86美元 [1] - 利息收入 净收益和每股收益分别同比增长55.1% 2亿5810万美元和2.69美元 [1] - 业绩增长主要由生息资产的平均利息收入强劲增长 以及有息负债的平均利息成本下降所驱动 [1] - 报告期内可分配收益为7970万美元 合每股0.71美元 每股账面价值环比增长6.5%至18.63美元 [6] - 业绩改善得益于利差扩大和融资成本降低 [6] 股东回报 - 公司支付了每股0.72美元的股息 相对于可分配收益的派息率为101% [6] - 按年化计算 股息收益率达到16.4% [6] 业绩展望 - 鉴于当前的宏观环境 预计公司的强劲表现将具有可持续性 [1]

公司运营与财务表现 - 2025年第四季度末，公司拥有分布在27个州的151处物业，可出租总面积达1770万平方英尺 [1] - 2025财年，公司通过出售两处非核心物业获得总计800万美元收入，并完成一处非核心工业物业的出售交易，价格为1850万美元 [1] - 2025财年，公司季度营收、运营资金和调整后运营资金分别为4350万美元、每股0.37美元和每股0.25美元，反映出持续的运营稳定性 [6] 资产组合与资本策略 - 2025财年，公司执行资本循环策略，收购了19处完全满租的物业，总面积约157万平方英尺，收购总价为2.067亿美元，资本化率为8.88% [1] - 公司的收购举措加强了对工业资产的持续关注，同时保持了流动性并减少了对非核心资产的敞口 [1] - 公司已扩大其信贷额度并建立了新的定期贷款，提供了灵活性和流动性 [6]

公司概况与业务模式 - Blackstone Mortgage Trust (BXMT) 是一家大型公司 其业务核心是积极多元化的全球商业房地产信贷投资组合 [1] - 该公司的投资组合展现出收入与可分配收益的双重增长势头 [1] 财务状况与股东回报 - BXMT 支付着接近两位数的股息收益率 且该股息被很好地覆盖 [1] - 股息收益率接近两位数 [1] 市场定位与投资策略 - 股票市场是一个强大的机制 长期来看 每日的价格波动会累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] - Pacifica Yield 的投资目标是追求长期财富创造 其关注点在于被低估但高增长的公司、高股息股票、房地产投资信托基金(REITs)以及绿色能源公司 [1]

文章核心观点 - 文章作者Roberts Berzins是一位资深金融专业人士 拥有超过十年为顶级企业制定财务战略和执行大规模融资的经验 并在推动波罗的海地区资本市场发展方面有显著的政策层面贡献 [1] 作者专业背景与资质 - 作者拥有CFA持证人资格和ESG投资证书 曾在芝加哥期货交易所实习 [1] - 作者在拉脱维亚致力于将房地产投资信托基金(REIT)框架制度化 以提升泛波罗的海资本市场的流动性 [1] - 作者参与的其他政策层面工作包括制定国家国有企业融资指南 以及建立引导私人资本进入经济适用房库存的框架 [1] - 作者积极参与“思想领导力”活动 以支持泛波罗的海资本市场的发展 [1] 作者持仓与文章性质 - 作者披露其通过股票所有权、期权或其他衍生品持有O和EPRT公司的多头头寸 [2] - 文章表达作者个人观点 作者未因撰写此文获得除Seeking Alpha平台外的任何报酬 [2] - 作者与文中提及的任何公司均无业务关系 [2]

行业整体表现与复苏驱动因素 - ALPS Active REIT ETF 年初至二月中旬大幅上涨10.4% 而该行业在2025年全年下跌0.68% 标志着房地产投资信托基金出现显著逆转 [1] - 行业出现重大转变 过去五年表现落后股票市场约10% 而截至2026年2月 年初至今表现已领先股票市场近10% [1] - 房地产投资信托基金复苏得到资产价值重估和市场条件变化的支撑 目前交易价格较私募房地产基金存在约20%的折价 除医疗保健板块外 其余市场交易价格较净资产值存在罕见的21%折价 [1] - 反弹的主要驱动因素是缺乏新建筑 工业供应量较2023年峰值下降70% 公寓供应量下降30% 这使定价权回归现有业主并支撑更高租金 [1] - 机构投资者开始从对人工智能泡沫的担忧转向能产生收入的实体资产 整个房地产投资信托基金市场提供的股息收益率为3.98% 而标普500指数仅为1.09% ALPS Active REIT ETF的过去十二个月收益率为3.21% [1] 主动管理策略与基金持仓重点 - ALPS Active REIT ETF 通过其高信念的主动管理方法从行业反弹中获益 主动管理基金专注于需求强劲的领域 而非可能持有问题行业的被动指数基金 [1] - 基金保持对数据中心的风险敞口 数据中心作为支持人工智能所需物理基础设施的资产类型 在今年年初表现最佳 [1] - 医疗保健仍是基金最大的行业配置 占比17.7% 受益于老年住房的盈利增长 [1] - 策略避免大量持有陷入困境的办公地产 尽管许多投资者因办公空置率而担忧房地产 但办公类房地产投资信托基金在整体市场中的占比已缩小至仅3% 基金对该领域保持有纪律的低配 [1] - 随着房地产周期进入增长复苏的早期阶段 该主动策略提供了一种流动性的方式来捕捉“均值回归”机会 该机会在2026年已经开始显现 [1]