财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.59美元，较上一季度增加0.01美元（排除第一季度确认的一次性终止收入），主要因较低的坏账费用 [9] - 重申2025年全年核心FFO展望为每股2.37 - 2.41美元 [9] - 预计因4亿美元定期贷款获得更优惠利率和更高的资本化利息，利息费用将降低，但部分租金起租延迟会有一定抵消 [10] - 本季度末流动性超18亿美元，包括5.6亿美元现金，净债务与EBITDA比率为4倍 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度执行170万平方英尺的租赁，包括四个重新定位和开发项目的租赁，可比租赁的净有效和现金租赁利差均为218% [3] - 执行的租赁中嵌入式租金步骤平均为3.7%，较上一季度提高10个基点 [3] - 本季度末同店物业入住率为96.1%，环比增加40个基点，净吸纳量为正22万平方英尺 [4] - 本季度坏账仅占收入的6个基点 [4] - 市场租金本季度环比下降约3.5%，同比下降12.8% [5] - 本季度及季度末后，重新定位和开发项目执行了52万平方英尺的租赁，使年初至今的租赁活动超过90万平方英尺，代表超过1600万美元的年化净营业收入 [5][6] - 年初至今，已稳定七个重新定位和开发项目，总投资的无杠杆稳定收益率为7.4% [6] - 目前约80%的空置空间有租赁活动，高于去年的60% [6] - 本季度出售两处房产，总计8200万美元，年初至今处置额达1.34亿美元，加权平均资本化率在4%以下，实现无杠杆内部收益率11.9% [7] - 约5400万美元的处置已签订合同或接受报价，有待常规成交条件 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场租金本季度环比下降约3.5%，同比下降12.8%，主要受宏观经济和关税不确定性影响，部分租户决策暂停或延迟 [5][46] - 洛杉矶市场需求和租金有强弱差异，较小空间（小于5万平方英尺）需求和租金相对稳定，中郡市场10 - 20万平方英尺空间供应增加有一定疲软，中央洛杉矶和北奥兰治县也有一些疲软，但季度末整体活动有所增加 [77][78][79] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期来看，公司认为其不可替代的南加州填充式投资组合将受益于持续增长的供应限制以及来自美国最大消费区域和全球第十一大经济体的需求，这是其创造价值业务模式的基础 [8] - 资本分配原则不变，优先向重新定位和开发项目以及符合承保标准的增值收购项目分配资本，目前正积极寻求近期机会以增值回收处置收益 [28][29] - 公司战略是在全国乃至全球最强的填充式市场中拥有最佳位置，并提供最高质量的产品，以在细分市场中大幅超越竞争对手 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁活动保持稳定，租户健康状况良好，但宏观经济和关税不确定性仍影响部分租户决策，对整体需求、租金水平和租赁时间产生压力 [4] - 尽管市场动态不佳，但公司投资组合相对市场仍具优势，团队运营卓越，有望在短期和长期内捕捉增量需求 [5] - 对重新定位和开发项目的进展感到满意，虽因市场动态平均推迟一个月租赁时间，但目前80%的剩余空间有活动，基于当前活动水平和近期执行情况，对预测有信心 [34][35] - 公司增长不依赖于按市值计价，投资组合内有显著的嵌入式增长，包括重新定位和开发项目的7000万美元增量净营业收入以及合同嵌入式租金步骤带来的增长 [25] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议上讨论的管理层言论和对问题的回应可能包含前瞻性陈述，实际结果可能不同，公司不承担未来更新前瞻性陈述的义务 [2] - 会议还将讨论非GAAP财务指标，财报演示和补充资料提供了GAAP调节以及这些指标对投资者有用的解释 [2][3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于潜在未来重新定位和开发项目的净营业收入及建设中项目租赁缓慢的情况 - 管道有一定流动性，最大驱动因素是赫兹资产，预计其租赁在2026年第一季度到期，约有860万美元的ABR和900万美元左右的净营业收入，公司准备在该资产启动开发，交付40万平方英尺的建筑 [16][17][18] 问题2: 如何看待3%的现金按市值计价及其对现金同店增长的影响 - 现金按市值计价目前为3%，未来几个季度的情况取决于市场租金增长等因素，且只有约15%的投资组合每年滚动，公司增长不依赖于此，投资组合内有显著的嵌入式增长 [23][24][25] 问题3: 资本分配上对收购态度转变的原因及是否考虑回购股份 - 资本分配原则不变，重新定位和开发项目仍是有吸引力的投资，收购方面会评估符合严格承保标准的机会，以更高收益率回收处置收益，目前处置所得为重新定位、开发和收购提供了资金来源，未提及回购股份 [28][29][30] 问题4: 重新定位和开发项目租金起租延迟的假设及信心来源 - 对重新定位和开发项目进展满意，年初至今已租赁约90万平方英尺，今年剩余约150万平方英尺，因市场动态平均推迟一个月租赁时间，但80%的剩余空间有活动，基于当前活动水平和近期执行情况，对预测有信心，极端情况下未签订150万平方英尺仅对指引有1%的不利影响 [34][35][36] 问题5: 租户行为是否有变化 - 租赁期限平均稳定在4 - 5年，与往年一致，续租方面有强劲活动，租户提前续租趋势加速，年初至今提前续租约110万平方英尺，去年下半年为60万平方英尺，表明租户需要锁定空间，业务状况良好 [40][41] 问题6: 市场租金下降情况，是否季度内有改善 - 市场租金本季度环比和同比均下降，季度初宣布了全面关税，整个季度关税政策有巨大波动和不确定性，影响了租户决策和市场租金，但公司仍在执行租赁，重点是捕捉需求和入住率，这也在一定程度上影响了租金水平 [45][46][47] 问题7: 近期资产销售低资本化率受用户购买的影响及可比物业按市值租赁的资本化率范围 - 用户购买在部分交易中很重要，如奥兰治县一物业被用于电池存储转换，交易相当于约3.5%的资本化率，整体市场按市值租赁的资本化率在5%左右 [52][53] 问题8: 下半年入住率为何不预期从当前水平提高 - 第二季度末入住率为96.1%，预计下半年会有一定减速，指引为95.5% - 96%，主要因同店物业组合内的计划搬离，且下半年坏账储备保持在约70个基点（去年下半年约100万美元，今年下半年约400万美元），这也会使同店净营业收入有一定减速 [56][57] 问题9: 80%的空置空间活动是否有重复计算及洛杉矶市场不同细分市场情况 - 80%的活动是独特的，没有重复计算，较小空间（小于5万平方英尺）需求和租金相对稳定，中郡市场10 - 20万平方英尺空间供应增加有一定疲软，中央洛杉矶和北奥兰治县也有一些疲软，但季度末整体活动有所增加，公司超75%的投资组合位于大洛杉矶、奥兰治和安大略细分市场，各细分市场调整时间不同，公司在细分市场中定位良好 [76][77][80] 问题10: 重新定位和开发项目收益率预期下调的驱动因素及新开发项目的门槛收益率 - 收益率预期下调是混合问题，本季度有两个项目稳定（Turnbill收益率9.2%，Via Burton收益率6%），新增三个项目收益率较低，但年初至今稳定项目的增量收益率约为19%，这是资本分配的优先方向 [64][65] 问题11: 开发管道资金流入流出及2026年增长情况 - 2025年预计有1500万美元净营业收入下线，目前因短期续租实际约为1300万美元，2026年情况较难确定，未来管道有一定流动性，主要受赫兹租赁影响，目前只能提供一些指引，后续会继续提供更多信息 [71][72][73]

公司概况 - CareTrust REIT是一家美国房地产公司 专注于租赁医疗保健和其他服务类物业 主要运营两个核心板块 这两个板块占其租金收入的87% [1] - 公司业务重点与当前人口老龄化趋势高度契合 [1] 行业背景 - 医疗保健房地产行业受益于人口老龄化趋势 具有长期结构性增长潜力 [1] - 公司核心业务板块的租金贡献占比显示其在细分领域的集中度优势 [1] 作者背景 - 作者为金融记者 具备房地产领域专业知识 但声明与所提及公司无利益关联 [1][2] - 作者任职于多个经济研究机构 包括阿根廷二十一世纪经济研究中心等 [1] - 作者拥有10年传播领域工作经验 并运营历史类播客节目 关注金融市场历史研究 [1] 披露信息 - 作者未持有相关公司股票或衍生品头寸 未来72小时也无建仓计划 [2] - 文章内容仅代表作者个人观点 未获得除Seeking Alpha外的其他报酬 [2]

核心观点 公司将于2025年7月24日收盘后发布2025年第二季度财务结果，并于7月25日上午10点举行财报电话会议 [1] 会议安排 - 电话会议中公司董事长兼首席执行官Peter M. Carlino及高级管理层将回顾本季度业绩表现、讨论近期事件并进行问答环节 [2] - 电话会议将在公司网站投资者关系板块直播和回放，直播需提前15分钟注册下载安装音频软件，回放有效期90天 [3] - 电话会议拨打方式为国内1 - 877/407 - 0784、国际1 - 201/689 - 8560，需提前5分钟拨入；回放国内1 - 844/512 - 2921、国际1 - 412/317 - 6671，密码13754658，有效期至8月1日 [4] 公司业务 - 公司从事收购、融资和拥有房地产物业业务，以 triple - net 租赁安排租给博彩运营商，租户负责物业维护、保险、税费、水电等费用 [5] 联系方式 - 公司首席投资官Matthew Demchyk联系电话610/401 - 2900，邮箱investorinquiries@glpropinc.com [6] - 投资者关系联系Joseph Jaffoni at JCIR，电话212/835 - 8500，邮箱glpi@jcir.com [6]

租赁交易 - Pinterest在SL Green的11 Madison Ave租下13层整层 面积达83000平方英尺 [1] - Pinterest将搬离225 Park Ave South的40000平方英尺办公空间 [1] - 该交易使11 Madison大楼出租率达到92% [1] - 要价租金为每平方英尺90美元 [1] 物业信息 - 11 Madison大楼总面积达234万平方英尺 [2] - 大楼其他主要租户包括UBS 索尼 三得利和IMG [2] 公司背景 - Pinterest总部位于旧金山 是专注于产品扫描和创意分享的视觉发现社交媒体平台 [1] - 本次交易中Pinterest由仲量联行团队代理 SL Green由纽马克团队代理 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度营收为1230万美元，2024年第一季度为1550万美元，主要因2024年第四季度出售了Nine Times Square [10] - 2025年第一季度GAAP归属普通股股东净亏损为860万美元，2024年第一季度净亏损为760万美元 [10] - 2025年第一季度调整后EBITDA为负80万美元，2024年第一季度为290万美元 [10] - 2025年第一季度现金净营业收入为420万美元，2024年第一季度为700万美元 [10] - 季度末净杠杆率约为58%，加权平均利率为4.4%，加权平均债务到期年限为2.3年 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 与第四季度相比，第一季度实现120个基点的入住率增长，达到82% [6] - 季度末投资组合加权平均剩余租赁期限为5.4年，51%的租约基于年化直线租金延长至2030年2月以后 [8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 第一季度专注于租赁投资组合中的可用空间，并与现有租户续签租约 [6] - 积极营销123 William Street和196 Orchard出售，计划用出售净收益偿还债务并将投资组合多元化至更高收益资产 [7] - 致力于运营和提升现有资产价值，通过关注租户保留、物业改善和成本效率来最大化股东价值 [9] - 剥离部分曼哈顿资产以降低杠杆并追求更有利可图的业务 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 截至5月1日，多个物业有活跃的租赁管道，预计第二季度完成更多租赁和续约 [7] - 认为投资组合的租赁期限和高质量租户基础提供了显著的稳定性 [8] - 认为出售物业有望在交易完成时产生显著回报，且多元化投资组合有增加长期价值的潜力 [7] 其他重要信息 - 会议包含1995年《私人证券诉讼改革法》意义上的前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异 [2][3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与最直接可比GAAP指标的调节可在公司网站收益报告中查看 [4] - 邀请所有股东参加2025年5月29日下午2点举行的虚拟年度股东大会 [4][5] 总结问答环节所有的提问和回答 无

文章核心观点 2025年5月9日公司发布2025年前四个月交易更新 涵盖租赁、建设、土地、财务、运营等多方面情况 [1][3] 租赁情况 - 截至2025年4月30日 合资企业年化承诺租赁额达2.912亿欧元 自有投资组合为3540万欧元 [1] - 年初至今新签和续签租赁额达3950万欧元 使年初至今年化承诺租赁额达4.318亿欧元 较2024年12月31日增加1920万欧元 年初至今增长4.7% 同比增长14.8% [3] - 已完成物业投资组合出租率达98% 与2024年12月31日持平 4.318亿欧元承诺年化租金收入中 3.644亿欧元已产生现金流 较2024年4月30日增长15% 另有4700万欧元预计未来十二个月开始产生收入 [3] 建设项目 - 36个在建项目 总面积83.7万平方米 其中6个项目共13.9万平方米于年内开工 全部建成并出租后每年可增加租金6590万欧元 在建项目预租率75% 考虑开发土地预租后增至78.7% [3] - 4个项目交付 总面积8.4万平方米 每年可增加租金530万欧元 且全部已出租 [3] 土地储备 - 截至2025年4月底 总开发土地储备达890万平方米 开发潜力超380万平方米 前四个月收购35.7万平方米新开发土地 包括英国首块地块 还有多个战略土地收购项目在进行中 [3] 财务状况 - 2025年3月和4月 公司成功发行5亿欧元2031年到期、票面利率4.25%的债券 完成2亿欧元债务管理交易回购现有债券 优化债务结构并降低再融资风险 [3] - 2025年公司将循环信贷额度提高并延长至5亿欧元 目前未动用 [3] - 预计2025年第三季度将VGP Park Riga出售给租户 产生超3000万欧元现金收入 [3] - 集团预计2025年下半年与多个合资企业完成多项交易 [3] 运营情况 - 2025年前四个月 运营光伏装机容量进一步增加 115个项目完成 装机容量达163.2兆瓦 较2024年12月的155.7兆瓦增长4.8% [3] 其他事项 - 5月9日公司将召开年度股东大会 股东将对9000万欧元（每股3.30欧元）股息分配和Chris Morrish接替Katherina Reiche担任董事会成员进行投票 [3] - 4月9日公司发布2024年年报 披露内容符合CSRD要求 [3]

财务表现 - 公司2025年第一季度营收为9768万美元 同比增长48% [1] - 每股收益044美元 略高于去年同期的043美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期194% 每股收益超出共识预期233% [1] - 摊薄后每股收益041美元 低于五位分析师平均预估的043美元 [4] 细分收入 - 经营租赁收入2138万美元 超出三位分析师平均预估2068万美元 同比增长18% [4] - 其他收入430万美元 低于分析师平均预估493万美元 同比大幅下降352% [4] - 销售型租赁利息收入6966万美元 略高于分析师平均预估6935万美元 同比增长102% [4] - 关联方利息收入233万美元 略低于两位分析师平均预估240万美元 同比微降1% [4] 市场表现 - 公司股价过去一个月下跌6% 同期标普500指数上涨115% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示短期表现可能与大盘持平 [3] 分析视角 - 除营收和盈利外 关键运营指标更能反映公司实际经营状况 [2] - 对比分析师预期和历史数据的指标变化 有助于更准确预测股价走势 [2]

业绩总结 - 2025年第一季度总收入为9777万美元，同比增长5%[11] - 归属于Safehold Inc.的净收入为2940万美元，同比下降4%[11] - 每股收益（EPS）为0.41美元，同比下降5%[11] - 2025年第一季度剔除非经常性损益后的净收入为3130.9万美元，较2024年第一季度增长1.9%[34] - 基本和稀释每股收益（EPS）剔除非经常性损益分别为0.44美元，较2024年第一季度增长2.3%[34] 资产与负债 - 核心土地租赁投资组合的总账面价值为68亿美元，经济收益率约为7.3%[4][15] - 截至2025年3月31日，总资产为69.29亿美元，较2024年12月31日增长0.4%[31] - 总债务为46.7亿美元，债务与股本比率为1.96倍[26] - 现金及信用额度可用性为13.1亿美元[26] - 截至2025年3月31日，负债总额为45.48亿美元，较2024年12月31日增长0.5%[31] - Safehold Inc. 股东权益总额为23.51亿美元，较2024年12月31日增长0.3%[31] 租金与收益 - 2025年第一季度的租金覆盖率为2.6倍，土地贷款价值比（GLTV）约为34%[4] - 资产相关收入同比增加500万美元，主要由于投资收入的增长[14] - 现金及现金等价物为1729.6万美元，较2024年12月31日增长106.5%[31] - Safehold的经济收益率在假设2.0%年增长/通胀的情况下为6.1%[45] 投资组合与市场表现 - 资产组合总面积为3600万平方英尺[9] - 截至2025年3月31日，净投资于销售型租赁为34.72亿美元，较2024年12月31日增长3.9%[31] - 房地产净值为6.93亿美元，较2024年12月31日下降0.1%[31] - 累计其他综合收益（损失）为3536万美元，较2024年12月31日下降27.8%[31] 未来展望与策略 - 预计未来的现金流内部收益率（IRR）为5.9%[16] - Safehold的组合物业净运营收入（NOI）在支付土地租赁租金之前的比例为物业NOI与年化现金租金的比率[45] - Safehold的年化现金收益率是通过将年化基础现金租金与总成本基础相除计算得出[45] - Safehold的投资组合中83%的现金租金具有某种形式的CPI回溯，94%的现金租金具有某种形式的通胀捕捉[45]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营（FFO）为每股0.28美元，调整后资金运营（AFFO）为每股0.32美元 [12] - 第一季度末债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为三年 [12] - 公司1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中，有2400万美元未偿还，固定利率债务占所有借款的92% [13] - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍，与上一季度持平，处于低于7倍的目标范围内 [13] - 第一季度通过ATM发行计划筹集约300万美元股权，发行近14万股普通股，平均价格为每股14.2美元，作为投资组合收购的一部分，以每股14.3美元的价格发行约7.3万个运营合伙企业普通股 [13] - 第一季度经常性资本支出为16.8万美元，预计第二季度在15万至25万美元之间 [14] - 董事会批准每股0.02 - 0.025美元的季度股息，较2024年第一季度股息增长1%，且由AFFO良好覆盖 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第一季度收购36处房产，约1600万美元，加权平均资本化率为7.6%，增加约10万净可出租内部平方英尺 [11] - 截至4月16日，季度末后收购25处房产，约1300万美元，并将35处房产（总计2200万美元）纳入最终合同 [11] - 预计全年收购额在8000万至9000万美元之间，目标加权平均资本化率为7.5%或以上 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司租赁市场中，目前入住率达99.8%，对续租的可见度处于历史最高水平 [4] - 已就2025年和2026年到期的所有租约租金达成一致，2025年租约签订进度提前于到期日期 [4][10] - 到2026年所有商定租约全部执行后，32%的投资组合租期将达十年，56%的投资组合将包含年度租金递增条款 [10] - 因2023年和2024年少数过期租约在第一季度签订新租约，公司收到总计42.6万美元的一次性净追赶付款 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与邮政服务采用多层次计划方法，不仅使续租更高效及时，还带来3%的年度递增和十年租约，内部资源得以拓展到收购和运营自动化等增值领域 [5] - 公司积极与业主对话，收购渠道增长，有信心在资本成本和机会合适时加大收购力度 [7] - 公司与国会成员积极对话，虽Doge GSA合作暂无更新，但两党对邮政服务房地产网络的支持令人鼓舞 [9] - 公司继续优先降低现金一般及行政费用占收入的百分比，执行收购新资产和改善现金流的业务计划，巩固在邮政房地产领域的市场领先地位 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业务各关键方面持续取得进展，内部增长可见度高，有信心实现每股1.2 - 1.22美元的年度AFFO指引 [4][6] - 与邮政服务的合作进展顺利，业务按常规进行，Doge对邮政服务的审查可能带来机会，但有待观察 [18][19][20] - 市场资本化率基本保持稳定，公司预计全年完成收购的资本化率在7.5%或以上 [30] - 外部经济因素和关税对公司收购量影响不大，卖家出售房产的原因多样，如流动性需求、生活事件或对运营合伙企业单位的兴趣 [32][33] - 公司在收购房产时会考虑邮政服务的需求和房产的价值，认为所投资的房产对邮政服务的交付业务至关重要 [34] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能使用前瞻性陈述，受多种风险和因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [2][3] - 公司可能提及某些非GAAP财务指标，可在公司财报发布和补充材料中找到与最可比GAAP指标的表格调节 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年租约续约的现金租赁利差以及2026年的租赁利差情况如何 - 公司历史上未提供租赁利差数据，过去几个季度公布了同店数据，并对2025年有相关估计 [17] 问题2: 华盛顿特区关于DOGE和对美国邮政服务支持的讨论情况，是否有担忧或机会 - 公司持续关注相关新闻并与国会成员沟通，但目前关于邮政服务和Doge的实质性言论和行动较少，与邮政服务租赁部门合作高效，业务按常规进行，Doge对邮政服务的审查可能带来机会，但有待观察 [18][19][20] 问题3: 到年底整个投资组合实现年度租金递增的目标百分比是多少 - 目前租约结构是，当2025年和2026年所有租约执行后，56%的投资组合将包含租金递增条款，32%是租期为十年的租约占比 [25] 问题4: 目前市场上的资本化率变化情况 - 资本化率基本保持稳定，公司预计全年完成收购的资本化率在7.5%或以上，对当前的对话、渠道和交易流量感到满意 [30] 问题5: 关税是否影响公司收购量，卖家决策是否受其影响 - 公司不受关税影响，卖家也不太受其驱动，选举后与卖家的对话增多，但与关税无关，卖家出售原因多样，如流动性需求、生活事件或对运营合伙企业单位的兴趣 [32][33] 问题6: 若政府减少房地产足迹，公司在收购房产时是否会特别关注房产的关键程度 - 公司在收购房产时会考虑邮政服务的需求和房产的价值，认为所投资的房产对邮政服务的交付业务至关重要，过去十多年99%以上的保留率也证明了这一点 [34] 问题7: 2024年用运营合伙企业单位（OP单位）资助收购的比例，以及未来使用OP单位的频率指导 - OP单位是有价值的交易工具，平均10 - 15%的交易使用该工具，交易常采用部分现金和部分OP单位的方式，公司会根据股价和交易情况等变量决定是否使用OP单位 [41][42][43]