文章核心观点 公司公布2025年第二季度业绩，同店收入和NOI增长，AFFO每股增长，还提高了股息，未来将继续资产收购、控制成本并实现业务增长 [1] 2025第二季度业绩 - 收入从2024年Q2的7410万美元增至8350万美元，净营业收入从4990万美元增至5520万美元，运营现金流同比增加，季度末现金余额增至2150万美元，净亏损受非现金和非经常性项目影响从870万美元减至620万美元 [2] - 现有自助存储门店收入和NOI同比分别增长6.6%和5.2%，FFO从1970万美元增至2030万美元，同比增长3.4%，AFFO从2230万美元增至2290万美元，同比增长3.0%，FFO和AFFO每股分别增长5.8%和5.4% [3] - 2024财年收购的待出租门店运营和利息费用以及2024年Q4和2025年Q1扩建和翻新空间贡献有限，影响了Q2的FFO和AFFO结果，预计未来3年这些收购和扩建将每年增加830万美元的NOI，带动FFO和AFFO同等增长 [4] 2025年上半年业绩 - 收入从1.455亿美元增至1.598亿美元，增长9.8%，NOI从9420万美元增至1.029亿美元，增长9.2%，运营现金流为4700万美元，现金余额为2150万美元，净亏损受非现金和非经常性项目影响从1660万美元增至1750万美元 [6] - 现有自助存储业务收入和NOI同比均增长4.0%，FFO从3480万美元增至3570万美元，同比增长2.6%，AFFO从3890万美元增至3990万美元，同比增长2.6%，FFO和AFFO每股均增长4.9% [7] 股息调整 公司将2025年Q3股息提高0.5%，至每股0.002976美元 [9] 公司战略 公司专注于在加拿大顶级市场拥有和运营存储业务，目标是在每个市场拥有多家门店，提供便携式存储单元和记录管理存储服务，以实现规模经济，增长战略包括收购、有机增长、现有门店扩张以及便携式存储和记录管理业务拓展 [10] 非国际财务报告准则指标 - 管理层使用NOI、FFO、AFFO和现有自助存储等非IFRS指标评估公司财务和运营表现，这些指标不替代IFRS指标，仅用于突出核心业务趋势、比较业绩和编制预算，且公司定义可能与其他发行人不同 [13] - 文档提供了净收入（亏损）与净营业收入、净收入（亏损）与FFO和AFFO、现有自助存储收入与运营成本和净营业收入的调节表 [14][17] 公司概况 截至2025年6月30日，公司在加拿大拥有并运营259个存储地点，其中228个为自有，还有5000多个便携式存储单元，可出租面积超过1290万平方英尺，占地752英亩，还提供最后一英里存储和物流解决方案以及专业记录管理服务 [18]

TORONTO, July 23, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- STORAGEVAULT CANADA INC. (“StorageVault” or the “Corporation”) (SVI-TSX) reported the Corporation’s 2025 second quarter results and increases dividend. Iqbal Khan, Chief Financial Officer, commented: “We are pleased to report strong second quarter results, with same store revenue growth of 6.6% and NOI growth of 5.2%, leading to a 5.4% increase in AFFO per common share. Our sustained organic performance, despite broader sector headwinds, demonstrates the strength a ...

业绩总结 - 公司在2024年第三季度的同店平均入住率为86.3%，同比下降270个基点[55] - 2024年第三季度，同店收入同比下降3.5%[55] - 2024年第三季度，同店净营业收入（NOI）同比下降5.3%[55] - 2024年第三季度，公司的总企业价值为103亿美元[55] - 2024年第三季度，公司的股息支付同比增长0%[55] - 2024年，公司的股息率为5.3%，过去五年增长了73%[72] - 2024年，公司的同店收入年均增长率为7.4%[65] - 2024年，公司的净债务与调整后EBITDA比率为6.4倍[105] - 2024年第四季度的年化股息为$2.28，市场收盘价为$43.13，股息收益率为5.29%[132] 投资与收购 - 公司在2024年完成了价值540百万美元的71个资产的非核心投资组合出售[12] - 新成立的2023年合资企业承诺了4亿美元的股本用于收购，预计可实现高达10亿美元的购买力[12] - 自2022年启动股票回购计划以来，公司已回购1820万股普通股，总计675百万美元，约占总普通股和OP单位的12%[12] 运营与效率 - 预计PRO内部化将使每股FFO增长约0.05至0.08美元，主要来自750万至900万美元的年度一般和行政费用节省[22] - 每1%的同店NOI增长将为每股带来0.01美元的增值[22] - 公司计划在2024年底前完成251个门店的运营管理过渡[24] - 预计通过整合品牌和运营，公司将实现更高的运营效率和客户体验[14] - 自2020年以来，公司成功执行了三次PRO内部化，整合了超过380个物业[22] 财务状况 - 2024年公司的债务占总资本的33%[108] - 公司总债务包括$3.3百万的公允价值调整和$13.9百万的债务发行成本，净债务与调整后EBITDA的比率需减去现金及现金等价物[129] - 利息覆盖比率通过将调整后EBITDA除以最近报告季度的利息支出计算得出[130] - 调整后EBITDA包括EBITDA加上收购成本、整合成本、执行离职成本等多项费用的调整[131] 市场展望 - 预计2024年各市场的供应增长通过将所有已开业和在建物业的可租赁面积相加计算得出[135] - 需求增长的估算包括Experian对各市场家庭增长的五年预测加上5%的假设增长[136] - 供应增长与需求增长的比率基于公司估算和假设计算，可能与实际情况存在差异[137]

报告公司投资评级 - 维持对Big Yellow的“中性”评级，自2024年9月9日起 [1][11] 报告的核心观点 - 需求环境疲软，预计短期内入住率改善有限，更新2026 - 2028财年调整后每股收益预期，变化幅度为0%至 - 2%，净资产值/股预测下降2%，12个月目标价维持在1110便士，暗示12.5%的上涨潜力 [1] - 收入增长持续减速，在英国低增长环境和全球宏观经济不确定性背景下，填补空置率仍具挑战，预计2026/2027财年入住率稳定在80.3%/81%，费率增长放缓，公司将受益于成本通胀下降和融资成本降低 [2] - 坚实的资产负债表支持发展计划，资产负债表强劲，净债务/息税折旧摊销前利润为3.1倍，利息覆盖倍数为6.1倍，贷款价值比为12.8%，开发计划有14个站点，预计产生3660万英镑的净营业收入，收益率为8.7% [3] - 估值合理，公司估值基本反映了上行和下行风险，市盈率为6.3%，高于长期平均水平4.6%，市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平0% [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 市场资本：19亿英镑/26亿美元；企业价值：24亿英镑/32亿美元；3个月平均每日交易量：340万英镑/450万美元 [5] - 预计2025 - 2028财年营收分别为1.778亿英镑、1.832亿英镑、1.993亿英镑和2.165亿英镑；每股收益分别为57.92便士、59.55便士、60.85便士和64.19便士；股息收益率分别为4.2%、4.8%、5.0%和5.2% [5] 价格表现 - 截至2025年5月27日收盘，3个月、6个月和12个月的绝对回报率分别为5.9%、 - 9.6%和 - 20.7%，相对于富时世界欧洲指数（英镑）的回报率分别为5.3%、 - 17.6%和 - 24.1% [13] 关键图表 - 同店收入增长从2023/24财年的4%降至2024/25财年的2.3%，入住率保持稳定 [16] - 平均租金增长率从2022 - 23财年的8.6%降至2024/25财年的3.2% [20] - Big Yellow的杠杆率在覆盖范围内最低 [22] - 公司市盈率为6.3%，高于长期平均水平4.6%；市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平0% [28][30] 估计变化和与共识对比 - 2026 - 2030财年每股收益估计变化为0%至 - 2%，股息每股收益估计变化为 + 1%至 - 1%，净资产值估计变化为 - 2%，加权平均资本成本从6.67%提高到6.77%，12个月价格目标不变，暗示12.5%的上涨潜力 [32][33] - 2025 - 2027财年，平均而言，在每股收益、股息每股收益和净资产值/股方面分别比可见阿尔法共识数据低3%、4%和3% [35] 风险因素 - 宏观环境：英国宏观环境强于或弱于预期，可能导致公司成熟和既定投资组合的入住率上升或下降，影响定价能力和租金增长，进而影响盈利预测和估值 [40] - 管道项目：发展计划的增长强于或弱于预期，可能影响盈利和利润率预测 [40] - 英国住宅市场：英国住宅市场强于或弱于预期，可能影响租户对存储空间的需求，进而影响入住率和盈利预测及估值 [40] - 融资：融资环境的好坏可能影响净投资步伐和潜在融资成本 [40]

报告公司投资评级 - 维持对Big Yellow的“中性”评级 [1] 报告的核心观点 - 英国低增长环境和全球宏观经济不确定性下，填补空缺仍具挑战，预计入住率在2026财年和2027财年分别稳定在80.3%和81%，费率增长已放缓，预计2026财年为3% [2] - Big Yellow资产负债表强劲，开发项目有望产生3660万英镑的净营业收入，收益率为8.7% [3] - 认为Big Yellow的估值基本反映了上行和下行风险，市盈率为6.3%，高于长期平均水平，市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 市场资本：19亿英镑/26亿美元；企业价值：24亿英镑/32亿美元；3个月平均每日交易量：340万英镑/450万美元 [5] - 预计2025 - 2028财年的收入分别为1.778亿英镑、1.832亿英镑、1.993亿英镑和2.165亿英镑 [5] - 预计2025 - 2028财年的每股收益分别为57.92便士、59.55便士、60.85便士和64.19便士 [5] 业务分析 - 同店收入增长持续减速，2024/25财年降至2.3%，入住率保持稳定 [16] - 谷歌搜索“附近的自助存储”在5月有所下降，前瞻性需求指标疲软 [2] 资产负债表 - 现金及现金等价物、应收账款、存货等资产项目和应付账款、短期债务、长期债务等负债项目在2025 - 2028财年有相应的预计数值 [15] - 2025 - 2028财年的净债务分别为3.858亿英镑、4.55亿英镑、4.811亿英镑和4.717亿英镑 [15] 估值分析 - Big Yellow的市盈率为6.3%，高于长期平均水平4.6% [28] - 市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平0% [30] 预测调整 - 2026 - 2030财年的每股收益估计变化为0%至 - 2%，股息每股估计变化为 + 1%至 - 1% [32] - 2026 - 2030财年的净资产值估计变化为 - 2% [32] - 加权平均资本成本从6.67%提高到6.77% [32] 风险因素 - 宏观环境、管道项目、英国住宅市场和融资环境的变化可能影响公司的盈利预测和估值 [40]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度营收2.105亿美元，较2024年第一季度下降17.3% [8] - 第一季度调整后EBITDA为3840万美元，较2024年第一季度下降42.1%，调整后EBITDA利润率为18.2%，较上年同期下降约790个基点 [15] - 第一季度调整后净收入为1770万美元，较上年下降51.6%，调整后每股收益为0.13美元 [16] - 第一季度经营活动产生的现金为4830万美元，自由现金流为4190万美元，过去12个月自由现金流对调整后净收入的转化率为170% [16] - 第一季度资本支出为640万美元，季度末总流动性为2.171亿美元，其中包括资产负债表上的1.408亿美元现金及等价物 [16] - 季度末未偿还的长期债务总额为5.57亿美元，净杠杆率为2.3倍，处于2 - 3倍的目标范围内 [16] - 重申2025年全年营收预期在8.6亿 - 8.9亿美元之间，调整后EBITDA预期在1.75亿 - 1.95亿美元之间，中点调整后EBITDA利润率为21.1% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 总自助存储业务下降23.1%，新建设业务下降25.5%，R3业务增长19.3% [8][12] - 商业及其他销售渠道下降1%，受卷帘门市场疲软影响，部分被去年5月完成的TMC收购贡献所抵消 [8] - 国际业务第一季度总收入增加650万美元，即44.2%，归因于当地市场状况正常化带来的销量增加，但因其较低的利润率对公司整体调整后EBITDA利润率产生负面影响 [13] - Noki Smart Entry系统在市场上获得进展，季度末安装量达38.4万台，环比增长5.2% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场不确定性下，公司积压订单增长，业务管道保持稳定 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于卓越运营和审慎的资本配置，为长期成功定位业务 [6] - 2024年实施的重组计划进展顺利，预计到2025年底实现约1000万 - 1200万美元的年度税前成本节约 [9] - 公司认为自助存储行业将受益于强劲的潜在需求驱动因素，R3业务有重大机会，作为行业领导者，公司凭借强大的资产负债表、出色的现金流和创新产品，有望为股东带来长期价值 [11] - 若钢价在年底上涨，公司有能力采取商业行动进行缓解 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济波动持续，但公司第一季度业绩基本符合预期，团队在挑战环境中执行良好 [6] - 客户在当前环境下对流动性和资本部署持谨慎态度，但公司对自助存储解决方案的潜在需求有信心 [9] - 预计2025年下半年业绩将增强，随着时间推移，客户将更多关注三个举措，新建设业务上半年预计仍疲软 [17] - 公司预计2025年自由现金流对调整后净收入的转化率接近75% - 100%目标范围的高端 [18] 其他重要信息 - 公司大部分钢铁和材料投入来自国内，但部分组件受关税影响，2025年关税总潜在费用影响预计为低个位数百万美元，2025年后预计每年影响在1000万 - 1200万美元，公司将采取措施缓解影响 [10][11] - 季度内公司自愿提前偿还4000万美元的第一留置权定期贷款，回购60万股，花费510万美元，季度末股票回购授权剩余1630万美元 [9][16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公共自助存储REIT基本面稳定，项目延迟情况及订单活动如何？ - 回答：项目在管道中有所推进，积压订单和管道都有稳定小幅增长，目前项目周转时间从疫情前约300天延长至约500天，自年初以来订单和管道均呈上升趋势 [24][26][27] 问题2：价格下降情况与90天前相比如何，是否被低销量抵消或有上行空间？ - 回答：全年价格影响会随旧项目结束和新项目开展而显现，第一季度受影响较小 [28] 问题3：2025年低个位数百万美元的关税影响与全年1000万 - 1200万美元的运行率如何理解？ - 回答：2025年因有一定库存及缓解措施，影响较小；2026年若无缓解措施，预计影响为1200万美元左右，公司将通过重新谈判、寻找其他来源和提高生产力来缓解 [29][30] 问题4：如何看待定价情况，是否有机会在下半年改善价格或抢占市场份额？ - 回答：价格影响存在时间因素，钢铁价格虽供应商试图提高但因需求不足回落，公司有采购和管理流程，若年底价格上涨可采取商业行动缓解 [35][36] 问题5：R3业务零售转换业务何时不再构成拖累，客户从新建设转向R3是否有实际迹象，大型机构客户的品牌重塑情况如何？ - 回答：零售转换业务预计将趋于稳定；从积压订单看，R3业务项目开始增加；品牌重塑机会正在进行中，大型客户有多年机会，大型机构客户在重新混合、全面翻新、扩张和办公室升级方面加速资本配置，非机构客户目前在资本支出方面较为观望 [38][39][40] 问题6：R3业务如何发展，是在下半年加速还是2026年事件？ - 回答：预计在下半年加速，公司对项目时间安排有信心，在租户通知和项目管理方面发挥重要作用 [42][43] 问题7：商业业务稳定态势是否持续，关税和经济不确定性是否有影响？ - 回答：商业业务已稳定，某些产品线有增长机会，如车棚和棚屋业务，商业卷帘门业务相对持平，该行业目前处于低谷，向上移动将带来益处 [46] 问题8：自助存储中小客户延迟项目，是否有更多取消或启动情况？ - 回答：开始看到更多项目启动，积压订单取消情况正常 [48] 问题9：1000万 - 1200万美元的税前成本节约进度和驱动项目有哪些？ - 回答：预计到第二季度末达到全额运行率，包括在销售成本中调整劳动力以适应交付量，以及在一般和行政费用中减少不再需要的租赁等，过程中有增量机会 [52][53] 问题10：Nokia Ion安装量增长放缓，如何看待今年剩余时间和长期采用情况？ - 回答：随着安装基数增大，顺序增长会变小，但公司对该产品今年剩余时间和明年机会仍持乐观态度，因其符合客户期望 [54]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度营收2.105亿美元，较2024年第一季度下降17.3% [8] - 第一季度调整后EBITDA为3840万美元，较2024年第一季度下降42.1%，调整后EBITDA利润率为18.2%，较上年同期下降约790个基点 [15] - 第一季度调整后净收入为1770万美元，较上年下降51.6%，调整后每股收益为0.13美元 [16] - 第一季度经营活动产生的现金为4830万美元，自由现金流为4190万美元，过去12个月自由现金流转换调整后净收入为170% [16] - 第一季度资本支出为640万美元，季度末总流动性为2.171亿美元，包括资产负债表上的1.408亿美元现金及等价物 [16] - 季度末未偿还长期债务为5.57亿美元，净杠杆率为2.3倍，处于2 - 3倍的目标范围内 [17] - 公司重申2025年全年营收预期在8.6 - 8.9亿美元之间，调整后EBITDA预期在1.75 - 1.95亿美元之间，调整后EBITDA利润率中点为21.1% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总自助存储业务下降23.1%，新建筑业务下降25.5%，R3业务增长19.3% [8][13] - 第一季度国际业务收入增加650万美元，增幅44.2%，但因其利润率较低，对公司整体调整后EBITDA利润率有负面影响 [14] - 第一季度商业及其他业务下降1%，主要受卷帘门市场疲软影响，部分被TMC收购贡献所抵消 [8][15] - Noki智能门禁系统在市场上获得进展，季度末安装量达38.4万套，环比增长5.2% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于宏观经济不确定性和高利率影响流动性，新建筑业务收入下降，主要因项目数量减少 [13] - 国际业务收入增长归因于当地市场条件正常化，上一年受英国衰退期影响 [14] - 商业及其他业务中卷帘门市场疲软 [8][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于卓越运营和严格的资本配置，为长期成功定位业务 [6] - 实施成本降低计划，预计到2025年底实现约1000 - 1200万美元的年度税前成本节约 [9][10] - 认为自己有能力应对当前关税环境，通过双源采购和库存缓解关税影响 [11] - 预计自助存储行业将受益于强劲的潜在需求，R3业务有机会，因行业整合和设施老化，客户将资本分配到现有物业 [12] - 公司对新建筑和R3业务销售渠道转变持中立态度，预计新建筑业务上半年仍疲软，全年自由现金流转换调整后净收入目标在75% - 100%的较高端 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第一季度面临挑战，但公司看到业务积极信号，如积压订单增长和管道稳定，强大的资产负债表和现金流为业务投资和创造股东价值提供灵活性 [20] - 公司认为战略一致性和业务模式韧性体现在重申的2025年指引中，有能力为所有利益相关者创造长期价值 [20] 其他重要信息 - 公司预计2025年关税总潜在费用影响为低个位数百万美元，2025年后每年潜在影响为1000 - 1200万美元，将通过生产力和商业行动缓解影响 [11][12] - 公司在季度内自愿提前偿还4000万美元第一留置权定期贷款，并在股票回购计划下回购60万股，花费510万美元，季度末股票回购授权剩余1630万美元 [10][17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 项目延迟的进展和订单活动情况 - 公司看到项目在管道中推进，积压订单和管道都有稳定小增长，当前项目周转时间约500天，订单和管道自年初以来呈上升趋势 [26][27][28] 问题2: 价格下降情况及与90天前的对比 - 全年价格影响会随着旧项目结束和新项目开始而显现，第一季度受价格影响较小 [29] 问题3: 2025年低个位数百万美元关税影响与全年1000 - 1200万美元影响的差异 - 2025年因有一定库存和缓解措施，关税影响较小，2026年若无缓解措施，影响约1200万美元，公司会通过重新谈判、寻找其他来源和提高生产力缓解 [30][31] 问题4: 定价情况及是否有机会改善 - 价格影响存在时间因素，第一季度影响较小，钢铁价格虽有供应商提价，但因需求不足回落，若年底价格上涨，公司有能力采取商业行动缓解 [36][37] 问题5: R3业务零售转换何时结束、客户从新建筑转向R3的迹象及大型机构客户品牌重塑情况 - 零售转换业务预计将处于稳定状态，R3业务积压订单开始增加，客户开始安排更多R3项目；品牌重塑机会正在进行，公司与客户合作，大型机构运营商通过多种方式加速资本分配，非机构运营商目前在资本支出方面较为保守 [39][40][41] 问题6: R3业务如何发展 - R3业务预计下半年加速，公司在项目管理中有重要作用，对项目时间有信心 [44] 问题7: 商业业务稳定情况是否持续 - 商业业务已稳定，某些产品线有增长机会，如车棚和棚屋，卷帘门业务相对平稳，金属建筑行业低迷 [47] 问题8: 自助存储中小客户延迟项目的取消和启动情况 - 更多项目开始推进，积压订单取消情况正常 [49] 问题9: 结构成本节约的节奏和驱动项目 - 成本节约预计在第二季度末达到全速，包括调整劳动力和减少不必要租赁等项目，有机会实现更多节约 [54][55] 问题10: Noki安装单元的增长和长期采用情况 - 随着安装基数增大，Noki Ion顺序增长会变小，但公司对其今年和明年机会仍持乐观态度 [56]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.54美元，较上年同期下降10%，主要因同店NOI减少和利息费用增加 [11] - 同店收入下降3%，平均入住率降低190个基点，每平方英尺平均收入同比下降1% [11] - 第一季度费用增长3.7%，主要驱动因素为营销、R&M和公用事业，人员成本有所下降 [11] - 同店NOI增长为负5.7%，较上季度有改善，预计全年持续好转 [11][12] - 利息费用增加100万美元，因2月掉期到期，2.25亿美元循环信贷余额利率上升 [12] - 2025年无到期债务，当前循环信贷余额4.44亿美元，可用额度约5亿美元 [13] - 季度末净债务与EBITDA比率为6.9倍，预计下半年降至6 - 6.5倍 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 除三个报告的同店市场外，其他市场收入增长水平均有改善，波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正 [5] - 费用增长主要来自营销、R&M和公用事业，人员成本下降 [11] - 营销费用因竞争环境短期内将维持高位，R&M费用因冬季风暴导致除雪成本增加 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正，休斯顿市场季度收入增长2.2% [5][8] - 4月移动合同费率较第一季度水平增长约5%，入住率提高20个基点，达到83.8% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成Pro过渡后，专注运营，利用整合运营平台、升级营销和定价工具提升效益 [6] - 利用AI优化呼叫流程和人员配置时间，提高合同费率增长，降低人员费用 [7] - 收购方面保持谨慎，第一季度完成三项资产收购，总价约4000万美元，出售两项资产，总价1000万美元 [9] - 预计今年处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] - 自存仓储行业对各种运营环境具有韧性，近期有新同行成功IPO，显示投资者对该行业仍有兴趣 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司基本面已触底，合同租金走势良好，新供应前景改善，关税和经济不确定性未对业务产生直接影响 [9] - 自存仓储行业具有韧性，投资者对该行业兴趣浓厚 [10] - 预计全年同店NOI增长将持续改善，下半年收入和NOI有望转正 [27][28] 其他重要信息 - 补充资料中新增披露内容，提供在住客户和新入住、搬出客户的每平方英尺合同租金信息 [15] - 业绩指引假设春季租赁季比去年适度改善，高端假设住房市场复苏，低端假设住房市场无重大改善 [16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月合同费率增长和入住率提升情况如何，合同费率同比增长多少 - 今年合同费率和临街费率逐月改善，新入住费率在3月转正并持续提升，公司对费率增长进展满意 [18][19] 问题2: Pro物业实现收入协同效应的进展如何 - Pro过渡主要在去年第三、四季度完成，目前团队已看到整合平台的成效，费率增长良好，入住率仍在改善中，预计仲夏时节取得更好效果 [21][22] 问题3: 下半年收入增长情况如何，月度改善是季节性因素还是需求改善 - 第一季度同店收入符合预期，第二季度收入和NOI预计仍为负增长，下半年收入有望转正，NOI随后转正，但具体时间不确定 [26][27][28] - 季节性因素开始显现，同时公司临街费率改善、ECRI计划成效显著，推动收入增长，尽管入住率提升不如去年，但收入增长强于去年 [30][31][33] 问题4: 临街费率改善但入住率第一季度略有下降，如何平衡租金提升和吸引客户，后续情况如何 - 临街费率改善带动新入住费率和合同费率提升，公司在努力提升营销投入和漏斗顶部流量，目前团队在平衡收入、费率和入住率，费率提升减轻了对入住率的压力 [38][39][40] 问题5: 今年收购和处置情况如何，交易市场有何变化 - 交易市场有交易机会，公司保持耐心，根据资本成本和市场情况选择项目，合资伙伴积极参与 [42][43] - 处置方面进展良好，预计有实质性进展，今年指导处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] 问题6: 业绩指引中入住率假设如何，是否看到住房市场复苏迹象 - 指引中点假设入住率提升幅度大于去年，达到历史水平，目前市场需求情况令人鼓舞，但仍处于早期阶段 [49] 问题7: Pro内部化可节省多少运营费用，2025年是否还有其他潜在收益 - G&A方面，去年下半年已实现约250万美元节省，今年第三季度将完成全年节省；租户保险经济效益自去年7月1日起显现；物业层面人员成本下降 [51][52] 问题8: 新租户促销或折扣情况如何 - 促销和折扣在预期范围内，未超过历史水平，近两三个月促销使用略有增加，符合临街费率提升和市场定位调整的策略 [56][57] 问题9: 搜索引擎优化排名提升情况如何，能否进一步提升排名并增加流量和需求 - 提升排名是可能的，团队在SEO方面持续努力，同时增加付费搜索投入，提高了可见性和漏斗顶部流量，自去年11月以来流量增长约25%，季节性因素也有一定影响 [61][62][63] 问题10: 第一季度提高费率的信心来源，低费率是否能刺激更多需求 - 模型和预测显示，低费率无法带来足够客户租赁，且公司在Pro过渡后有调整费率的空间，团队根据数据和转化率调整费率，取得了较好的收入结果 [68][69] 问题11: 第一季度入住率变化中， vacate活动趋势如何，4月以来有无变化 - Vacate活动较去年同期保持低迷，vacate与新入住比率稳定，市场供应需求压力未改变，部分市场客户活动不足 [70][71] 问题12: 营销费用同比大幅增加的原因，后续是否维持该水平 - 营销费用增加是因为公司从不同起点开始投入，且认为投入带来了漏斗顶部流量和客户转化率的提升，只要有效就会继续使用该工具，第一季度20%的增长在预期内，预计全年保持类似增长 [76][77][80] 问题13: 入住率下降中， move out有无共同主题，如何确保产品价格合理 - Move out行为无明显变化，坏账和付款情况正常，公司认为产品在市场上的价格合理性未受影响 [85][86] 问题14: 附表7中在住客户租金同比变化的原因是什么 - 租金变化与新入住费率提升和ECRI计划成效有关，4月新入住和在住客户租金均有改善 [88][89] 问题15: 交易计划是否是调整市场暴露的机会，如何考虑 - 公司会根据市场情况、运营效率和利润率考虑处置和收购项目，第二季度将退出部分单一资产市场和州 [93][94] 问题16: 自存仓储的当前需求驱动因素有哪些，旺季是否看到增长 - 需求驱动因素包括小企业、商业经营者、居民等，公司因对郊区市场和住房销售的暴露，受到住房市场低迷影响，但住房市场复苏时公司将受益，目前公司利用其他需求因素提升业务 [96][97][98] 问题17: 如何调和基本面触底与住房市场低迷的矛盾，为何认为基本面已触底且业绩将改善 - 公司认为住房市场不会恶化，波特兰和休斯顿市场收入增长转正，消费者情况良好，ECRI计划有效，漏斗顶部流量增加，且Pro过渡完成后运营效率提高，今年下半年基数较低，因此认为基本面已触底并将改善 [103][104][105] 问题18: 营销方面，广告费率、搜索费率和搜索引擎情况如何 - 谷歌数据显示，消费者对自存仓储服务的搜索量在2月改善，3月大幅增加，公司努力利用工具提升可见性和市场定位，漏斗顶部流量增加 [106][107] 问题19: 今年哪些市场表现好于或差于预期 - 波特兰和休斯顿市场表现有一定惊喜，除三个市场外，其他市场同比表现均有改善，整体投资组合表现符合预期 [5][111] 问题20: 关税是否会对使用仓储的小企业租户产生影响 - 目前尚未有相关经验或反馈，情况尚早，无法确定 [112]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.64美元，比季度指引上限高出0.01美元 [8][12] - 同店收入同比下降0.4%，较第四季度的下降1.6%有所改善 [11] - 同店投资组合第一季度平均入住率降至89.5%，较第四季度下降120个基点收窄至下降50个基点 [11] - 第一季度新入住率同比下降约8%，较第四季度的下降约10%有所改善 [11] - 同店运营费用同比仅增长0.6%，好于本季度的模型预期，全年费用增长前景有所改善 [12] - 本季度同店净营业收入（NOI）增长为负0.8% [12] - 4月入住率为89.9% [22] - 4月新入住率同比下降约2% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务在本季度新增33家门店，季度末管理的第三方门店达到869家 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市、芝加哥、华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州郊区等强劲市场持续表现强劲；北新泽西、凤凰城和亚特兰大等受供应影响的市场出现稳定或复苏迹象 [9] - 得克萨斯州市场中，奥斯汀市场正在复苏，休斯顿市场表现稳健，达拉斯市场面临供应和竞争定价的挑战 [35][36] - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外的子市场表现良好，长岛市面临竞争供应情况，北新泽西第一季度表现持平且仍在向好发展 [70] - 华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4% [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过数据驱动的决策平衡客户服务和价格策略，ECRI策略保持一致，暂无重大改变计划 [60][61] - 公司关注收购机会，维持健康的资产负债表，以便在有吸引力的机会出现时进行交易，但当前市场不确定性使收购环境模糊 [54][55] - 公司营销支出主要用于付费搜索，也在测试其他渠道，如社交媒体、卫星广播、户外广告等 [96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存储行业具有韧性，公司对行业的长期健康和自身表现充满信心 [9] - 4月以来经济存在不确定性，住房市场冻结，预计2025年运营指标逐步改善，但缺乏大幅加速的催化剂，维持营收增长预期范围，因费用表现好于预期，略微缩小范围并提高FFO每股范围中点 [15][16] - 预计租赁旺季表现不会像疫情前的正常季节那样，入住率和租金增长不会达到以往水平 [29] 其他重要信息 - 公司收购了非合并合资企业HVP IV剩余80%的权益，投资4.528亿美元，包括偿还合资企业层面债务的4450万美元，现完全拥有该投资组合 [13] - 公司两个在建开发项目在时间和预期总成本方面进展良好，未受到近期原材料和劳动力成本波动的重大影响 [37] - 城市市场中，纽约、北泽西、芝加哥和华盛顿特区的部分地区小企业客户需求有所回升 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度需求的驱动因素是什么 - 公司客户群体广泛，需求驱动因素包括日常生活事件和商业客户需求，尽管住房市场客户需求未达历史水平，但自存储业务具有韧性 [18][19] 问题: 4月的入住率是多少 - 4月入住率为89.9% [22] 问题: 4月是否降低了租金以提高入住率 - 4月新入住率同比下降约2%，较第一季度有所改善 [23] 问题: 如果处于波动性较小的环境，公司是否会调整指引 - 由于仍处于租赁季节早期，即使环境波动性较小，也不太可能仅根据第一季度结果大幅调整全年预期，租赁季节的预测仍存在不确定性 [27][28] 问题: 怎样才算一个好的租赁旺季 - 好的租赁旺季是相对于公司预期而言，预计不会像疫情前那样有入住率和租金的大幅增长，表现符合预期即为好的租赁旺季 [29][30] 问题: 得克萨斯州市场表现不佳的原因及未来预期 - 奥斯汀市场正在复苏，休斯顿市场表现稳健，达拉斯市场面临供应和竞争定价的挑战，公司对这些市场整体持乐观态度 [35][36] 问题: 在建开发项目是否受到成本波动的影响 - 两个在建项目未受到近期原材料和劳动力成本波动的重大影响 [37] 问题: 第二季度FFO持平的原因及较低端指引的假设 - 主要是由于运营费用的时间安排，如营销支出和其他收入项目的变化，没有明显因素表明趋势与历史情况不同 [42][44] 问题: 小企业客户需求是否回升，哪些市场较为明显 - 城市市场中，纽约、北泽西、芝加哥和华盛顿特区的部分地区小企业客户需求有所回升，主要是因为客户将公司视为替代永久仓储空间的解决方案，且未看到因企业倒闭而产生的需求增加 [45][46][47] 问题: 人员费用同比下降的原因及全年预期 - 人员费用下降是由于过去几年提高了门店人员配置效率，预计全年该费用与去年相比更趋于平稳 [49][50][51] 问题: 是否有机会收购其他合资企业权益，全资收购是否可行 - 全资收购对公司有吸引力，但当前市场不确定性使买卖双方在估值上难以达成一致，市场环境模糊 [54][55] 问题: 如何考虑eCRR率，是否会降低eCRR率并提高新入住率 - 公司ECRI策略保持一致，根据数据平衡客户服务和价格策略，本季度ECRI与上季度和去年基本一致，暂无重大改变计划 [60][61] 问题: 今年以来租金的顺序趋势如何，与2024年或疫情前正常年份相比如何 - 租金呈改善趋势，第四季度平均下降约10%，第一季度下降约8%，4月平均下降略高于2%，顺序租金增长约为中两位数，优于2024年 [63][64][65] 问题: 4月入住率与去年相比如何 - 4月入住率与去年相比有90个基点的差距 [66] 问题: 纽约市和华盛顿特区市场的反弹情况及可持续性 - 纽约市和华盛顿特区市场表现优于全国平均水平，纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4%，预计这些趋势将在全年持续 [70][71] 问题: 华盛顿特区市场的强劲是否与政府雇员更替有关 - 公司正在通过门店员工了解客户情况，但目前尚未发现明显关联 [72] 问题: 4月街道租金改善的原因是什么 - 第一季度表现良好，租金从1月到3月逐步改善，4月租金继续呈改善趋势，但4月情况较为波动，公司将密切关注市场变化 [77][78] 问题: 费用时间安排的具体情况，营销费用是否会在后期增加 - 费用时间安排主要涉及维修和保养费用以及营销费用，营销费用根据机会支出，第一季度有所减少，但预计全年仍有机会增加支出 [80][81][83] 问题: 第三方管理业务是否有更多需求 - 是的，第三方管理业务需求有所增加，需求来源从新开发门店转向运营中的门店，部分原因是市场压力和业主对公司品牌价值的认可，机构活动需求减少 [87][88][89] 问题: 如果今年进入衰退，公司业务将如何反应 - 自存储业务在经济衰退期间通常表现良好，客户可能因削减开支而产生存储需求，且历史经验显示，经济衰退不会导致大量客户退租 [90][91][92] 问题: 营销渠道的进展如何 - 营销渠道包括SEO、付费搜索、社交媒体、卫星广播、户外广告等，付费搜索支出最高 [96] 问题: 什么情况下会进行更高层次的品牌营销 - 门店本身是最高层次的品牌识别，通过门店位置和资产优势提高品牌知名度，卫星广播和户外广告等营销方式可进一步强化品牌意识，在客户有需求时使公司成为首选 [98][99]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.64美元，比季度初的指引高出0.01美元 [10] - 同店收入增长较去年下降0.4%，较第四季度的下降1.6%有所改善 [8] - 同店投资组合的平均入住率在第一季度降至89.5%，下降了50个基点，较第四季度下降120个基点有所收窄 [9] - 第一季度新入住率同比下降约8%，较第四季度同比下降约10%有所改善 [9] - 同店运营费用较去年仅增长0.6%，好于本季度的模型预测 [10] - 同店NOI增长为负0.8% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务方面，本季度平台新增33家门店，季度末管理的第三方门店达到869家 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市、芝加哥、华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州郊区等强劲市场持续表现强劲；受供应影响的市场如北新泽西、凤凰城和亚特兰大，呈现出稳定或复苏的迹象 [7] - 4月入住率为89.9%，与去年有90个基点的差距 [21][65] - 4月平均租金同比下降约2%，第一季度同比下降约8%，第四季度同比下降约10% [22] - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外表现良好，长岛市面临竞争供应情况；华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4% [69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购了未合并合资企业HVP IV剩余80%的权益，投资4.528亿美元，包括偿还合资企业层面债务的4450万美元，目前完全拥有该投资组合 [11] - 公司将继续以数据驱动决策，平衡客户服务和价格策略，ECRI策略保持一致，暂无重大改变计划 [60][61] - 公司关注每个投资机会，维持健康的资产负债表，以便在有吸引力的机会出现时进行交易，但目前投资环境仍存在不确定性 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存储行业具有韧性，公司对行业的长期健康和自身作为领先运营商的表现充满信心 [7] - 4月以来经济存在不确定性，导致大型消费决策波动，影响存储需求；鉴于当前利率环境和市场不确定性，预计住房市场不会改善，2025年运营指标将逐步改善，但缺乏快速加速的催化剂 [13] - 公司维持此前的营收增长预期范围，因费用表现好于预期，略微缩小了范围，提高了每股FFO范围的中点 [13] 其他重要信息 - 公司发布了2025年收益指引及相关假设 [12] - 公司的言论包含前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，相关风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有所说明 [3] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP和非GAAP指标的调节可在公司网站上的第一季度财务补充文件中找到 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度需求的驱动因素是什么 - 公司客户群体广泛，需求驱动因素包括日常生活事件和商业客户的需求；由于住房市场情况，买卖单户住宅的客户需求未达历史水平 [18] 问题2: 4月的入住率是多少 - 4月入住率为89.9% [21] 问题3: 4月是否降低了租金以提高入住率 - 第四季度新入住率平均同比下降10%，第一季度收缩至下降8%，4月下降约2% [22] 问题4: 如果处于波动性较小的环境，同店收入和核心FFO会有怎样的变化 - 目前处于租赁季节早期，即使环境波动性较小，也不太可能仅根据第一季度结果对全年预期做出重大调整；公司在2月设定预期，目前情况变化不大，仍需观察整个租赁季节 [26][27] 问题5: 怎样的租赁旺季算好 - 好的租赁旺季是相对于公司预期而言；公司预计租赁季节不会像疫情前的正常季节那样，不会有通常季节性的实际入住率增长和租金增长，更倾向于较为温和的情况 [29] 问题6: 德州市场第一季度表现不佳的原因及未来预期 - 奥斯汀是受供应影响的市场，正在复苏；休斯顿表现稳健，吸收了大量供应，人口和就业增长良好；达拉斯面临供应和竞争定价的挑战，但公司对这些市场整体持乐观态度，认为它们正在稳定或向好发展 [34][35] 问题7: 两个在建开发项目在成本和劳动力方面是否有挫折或意外情况 - 由于项目时机较好，未受到近期原材料价格波动的重大影响，没有意外情况 [37] 问题8: 第二季度FFO保持稳定的原因以及较低端指引为0.63美元（较第一季度下降0.01美元）的假设是什么 - 第一季度表现较好，部分原因是运营费用的时间安排；第二季度其他收入项目的贡献会减少，营销支出的时间安排与去年不同，是多种因素的综合影响 [42][43] 问题9: 小企业客户需求是否有增长，哪些市场较为明显 - 在纽约、北泽西的一些城市地区、芝加哥的城市地区和华盛顿特区有一定增长；这是由于客户对自存储的认识提高，将其作为更永久空间的解决方案；未看到因小企业倒闭而产生的需求增长 [45][47] 问题10: 本季度人员费用同比下降的原因以及全年的预期 - 人员费用下降是多种因素的综合结果，并非工资因素；公司在过去几年提高了门店人员配置和管理效率；预计全年该费用与去年相比更趋于平稳，而非下降 [49][50][51] 问题11: 未来是否有机会收购其他现有合资企业，全资收购是否可行 - 全资收购对公司有意义，但目前市场波动和利率不确定性导致买卖双方在估值上难以达成一致；公司会关注每个机会，维持健康资产负债表以等待有吸引力的交易机会 [53][54] 问题12: 目前eCRR策略如何，是否会降低eCRR率并提高新入住率 - 公司策略保持一致，以数据驱动决策，平衡客户服务和价格策略；本季度ECRI与上季度和去年基本一致，目前暂无重大改变计划 [60][61] 问题13: 今年以来租金的顺序趋势如何，与2024年或疫情前正常年份相比如何 - 租金呈积极趋势，第四季度平均下降约10%，第一季度平均下降约8%，4月平均下降略高于2%；与去年相比，租金顺序增长更好 [63][64] 问题14: 4月89.9%的入住率与去年相比如何 - 与去年有90个基点的差距 [65] 问题15: 纽约市和华盛顿特区市场的反弹情况如何，是否有可持续性因素 - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外表现良好，长岛市面临竞争供应情况；华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4%；这些市场表现略好于全国水平，趋势在全年有望持续 [69][70] 问题16: 华盛顿特区市场的强劲是否与政府雇员更替有关 - 公司正在通过门店人员了解客户情况，但目前没有明显迹象 [71] 问题17: 4月街道租金改善的驱动因素是什么 - 第一季度表现良好，剔除闰年因素后，本季度租赁与去年持平，租金从1月到3月逐步改善；4月情况较为波动，公司将密切关注市场对消费者的影响，目前采取逐日、逐周观察的方式 [76][77] 问题18: 费用时间安排方面的情况，特别是营销费用，是否会在今年晚些时候恢复 - 维修和保养费用方面，去年支出比今年多；营销费用方面，公司根据机会进行支出，以获得良好的回报，该费用在全年会有波动；今年第一季度营销支出有所减少，但预计全年仍有机会增加支出 [79][80][81] 问题19: 第三方管理业务是否有更多需求 - 是的，需求有所增加；业务组合发生了变化，从以新开发门店为主，转变为更多的开业运营门店；部分原因是市场环境压力和业主对公司品牌价值的认可，机构活动有所减少 [86][87] 问题20: 如果今年晚些时候进入衰退，公司业务会有怎样的反应 - 自存储业务在大多数经济周期中表现良好，衰退时可能会有客户因削减开支而产生需求，如与他人合住或搬回家中；而在退租方面，通常不会出现因经济衰退而大幅增加的情况 [89][90] 问题21: 营销支出主要用于付费搜索，其他渠道的测试进展如何 - 营销渠道涵盖从SEO有机到付费、社交媒体、卫星广播广告、户外广告等多种形式，付费搜索支出最高 [95][96] 问题22: 什么因素导致更多的品牌认知型营销（如公交、卫星广播）与更有针对性的搜索型营销支出之间的差异 - 门店本身是最高的品牌认知来源；品牌认知型营销主要是提供潜意识的品牌意识，当客户有需求时，能使公司成为首选；而搜索型营销更具针对性，能在客户有需求时引导其找到公司 [97][98]