项目概况与土地拍卖 - 昆明市计划于11月19日拍卖一二一大街TOD项目土地，土地编号KCWH2024-13号，面积14471.86平米（21.7亩），为商住混合用地，最大容积率2.8 [1] - 该地块起拍价为32955.78万元，折合楼面地价为8133元/平米 [1] - 项目位于地铁1号线西北延云南师大站旁，是昆明近期筹划的3个新TOD项目之一 [1] 项目开发与归属预期 - 项目规划设计效果图已于两个月前流出，推进速度很快，土地拍卖可能仅为程序性步骤 [2] - 昆明市委书记刘洪建曾于今年8月率队到项目现场调研，听取汇报，表明项目已有基本方案 [2] - 市场预期项目将由轨道公司或其合作方开发，土地拍卖可能不会出现竞价，预计以底价成交 [2] 项目规划与产品定位 - 项目规划拟建3栋限高60米（最多20层）的住宅及1栋商业楼 [5] - 项目地段优越，距离翠湖不远，周边教育资源丰富，参考邻近项目售价，预计上市后售价可达每平米2万元以上 [5] - 项目容积率低于邻近的翠湖一品，且可执行设计新规，预计得房率更高，加之TOD属性与地铁加持，售价可参照大华翠湖映（售价超2.8万元/平米） [5] - 项目体量不大，房源有限，预计销售障碍较小 [5] 地铁配套与开发时序 - 项目紧邻正在建设中的地铁1号线西北延师范大学站，土地出让后可同步开发，最大化商业和居住的地铁便利性 [5] - 地铁1号线西北延全长仅7.6公里，但自2016年开工以来，因拆迁问题工期严重拖延，原计划今年完工已不太可能 [7] - 地铁通车存在不确定性，不仅涉及1号线西北延的完工，还需等待2号线二期（含卡脖子工程昆明火车站下穿隧道）建成后才能实现全线拆分运行通车 [7] - 预计项目交付入住时，地铁1号线和2号线有望实现全线通车 [7]