公司概况与上市动态 - 京东智能产发股份有限公司于1月26日正式向港交所递交上市申请 [1][8] - 公司是京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团 [1][8] - 公司业务始于2007年京东自建物流体系，于2018年独立运营，是京东供应链生态系统的基石 [1][9] 业务模式与收入构成 - 公司业务涵盖基础设施解决方案、资产管理及综合服务三大板块 [2][10] - 基础设施解决方案是主要收入来源，2025年前三季度该业务收入达26亿元，其现代化基础设施网络资产净额为405亿元 [2][10] - 公司通过资产退出实现增值收益，2020年至2024年年均实现资产增值变现收益13亿元，累计回报率达初始成本的40% [3][11] - 基金/合伙投资平台管理是轻资产业务转型依托，2024年录得管理费收入1.968亿元，2020年至2024年年均复合增长率达30% [3][11] - 截至2025年9月30日，公司主导设立多只基金及一个基础设施证券投资基金，基金管理规模占资产管理总规模的33.7% [3][11] 财务与运营表现 - 2023年收入为29亿元，2024年收入达34亿元，同比增长17.24% [2][10] - 2025年前九个月收入达30亿元，同比增长21.2% [2][10] - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额为1215亿元，总建筑面积为2710万平方米 [2][10] - 从2023年至2025年9月30日，资产管理规模增长28.1% [2][10] - 截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率持续超过90%，高于新经济领域平均水平约10个百分点 [2][5][12] 市场地位与资产网络 - 按建筑面积计算，公司在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二 [2][10] - 资产管理规模增长及平均出租率超过90%这两项指标在同行业中均位居首位 [2][10] - 现代化基础设施网络覆盖中国29个省级行政区及境外十个国家和地区 [5][12] - 境内超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市（及其卫星城市）以及二线城市 [5][12] - 基础设施解决方案收入中，来自外部客户的贡献已达到62.5% [5][13] 海外扩张战略 - 公司正成为服务中国企业出海的重要桥梁，业务已拓展至香港、新加坡、荷兰、迪拜和东京等核心物流节点 [6][13] - 截至2025年9月30日，在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目 [6][13] - 海外资产管理规模总额占比从2023年初的3.7%增长至2024年底的10.7%，并于2025年9月30日进一步增长至12.8% [6][13] - 2025年7月与阿布扎比机场自由区签约，共同开发运营高标准物流基础设施，是中东首个自建项目 [6][13] - 2025年11月与沙特工业城与技术区管理局签署战略合作备忘录，共建工业与物流基础设施项目 [6][13] - 本次港股上市募资重要用途之一是扩展海外关键物流节点的资产网络并建立全球人才团队 [6][14] 长期发展定位 - 公司的长远目标是成为扎根中国并拥有广泛海外战略布局的全球互联现代化基础设施平台 [7][14] - 背靠京东集团生态系统，拥有独特的项目获取能力及覆盖开发、运营、资本运作的全周期能力 [5][12]

上市进程与公司定位 - 京东智能产发股份有限公司（京东产发）已向港交所递交招股书，准备上市，此为公司在2023年3月首次递表后，时隔近三年重启上市进程 [3][25] - 公司是现代化基础设施开发与管理平台，提供标准仓库、智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施的建设与运营综合解决方案 [4][27] - 一旦上市，将成为刘强东旗下继京东集团、京东健康、京东物流、京东工业之后的又一家上市企业 [3][26] 资产规模与业务组合 - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额达1，215亿元人民币，其中12.8%位于境外，总建筑面积为2710万平方米 [6][29] - 公司开发、持有或管理庞大的现代化基础设施资产组合，包括259个物流园、20个产业园及6个数据中心基础设施 [6][29] - 资产组合中，中国大陆已落成物业208处，建筑面积2219.7万平方米，境外已落成物业53处，建筑面积164.0万平方米 [7][30] - 公司主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台及一只在上交所上市的基础设施证券投资基金 [7][30] 财务表现与运营数据 - 2025年前9个月，公司营收为30.02亿元人民币，较上年同期的24.78亿元增长21.1%，毛利为20.38亿元，毛利率为67.9% [8][31] - 2025年前9个月，公司期内亏损为1.59亿元，较上年同期的亏损13.75亿元大幅收窄88.4% [8][31] - 按年度看，2023年、2024年营收分别为28.68亿元、34.17亿元，毛利分别为20.19亿元、23.80亿元，期内亏损分别为18.29亿元、12.00亿元 [7][30] - 2025年前9个月，经调整净利（非国际财务报告准则指标）为8.23亿元，较上年同期的4.65亿元增长77.0% [11][34] - 2025年前9个月，经调整EBITDA（非国际财务报告准则指标）为23.06亿元 [12][35] - 截至2025年9月30日，公司持有的现金及现金等价物为26.70亿元 [13][36] 收入构成与客户结构 - 2025年前9个月，基础设施解决方案收入为25.64亿元，占总收入的85.4%，其中来自京东集团及其关联人的收入为9.60亿元，占比32.0% [9][32] - 同期，来自外部客户的基础设施解决方案收入为16.04亿元，占总收入的53.4%，显示客户多元化 [10][33] - 基金/合伙投资平台管理收入为1.47亿元，占比4.9%，其他收入为2.91亿元，占比9.7% [10][33] - 公司客户已从物流服务商延伸至宝马等制造商、本来生活等电商、良品铺子及永辉超市等零售商 [4][27] 股权结构与融资历史 - 于公告日期，京东集团通过全资子公司持有京东产发约74.96%的股权，分拆上市后将继续持有50%以上股权，京东产发仍为子公司 [19][42][21][44] - 主要机构股东包括：WP Entity（华平）与Hillhouse（高瓴）各持股6.47%，RECO持股4.08%，Eastar持股2.76% [19][42] - 其他股东包括CPE、CCTAM Fund SPC、Sequoia Capital China（红杉中国）、BlackRock（贝莱德）等 [19][42] - 京东集团创始人刘强东通过Max I&P Limited持股2.95%，此部分为股权奖励 [20][43] - 公司于2021年3月完成A轮优先股融资，总额约7亿美元，于2022年完成B轮优先股融资，总额约8亿美元 [17][40] 管理层与公司治理 - 公司执行董事为陈若煜、李刚、范景林，非执行董事包括刘强东、张其奇、Joseph Raymond Gagnon，独立非执行董事包括赵廉慧、姚珏、Anthony John Steains [14][37] - 过去几年CEO多次更换，现任CEO陈若煜于2025年9月上任，其于2024年2月加入公司，曾任华中区负责人，此前在华夏幸福基业及政府部门有任职经历 [15][16][38][39]