万科云城米酷房价暴跌分析 - 核心观点：广州公寓项目万科云城米酷当前房价较10年前开盘价下跌35%，较历史高位回撤近70%，租金水平同步下滑30%-40%，反映其投资价值显著缩水 [1][3][21][22] 历史销售表现 - 2015-2018年累计销售9440套，网签面积23.97万平，销售金额超50亿元，位列同期广州公寓市场销量榜首 [5][6] - 销售优势源于天河智慧城核心区位及创新户型设计（如双钥匙分租、13-35平多样化面积段） [7][8][10] 当前市场表现 - 2025年1-5月成交均价1.61万/平，同比下滑17%，其中1.1-1.5万/平低价成交占比达50%-80% [12] - 低价房源特征为无厨房平层户型（占低价成交86%），23平"冷门货"成交价仅1.1万/平 [12][15] - 租金较高峰期普遍下滑28%-33%，35平户型租金跌幅达40% [19][21] 市场环境变化 - 天河智慧城新增天河云商汇等竞品公寓及小新塘回迁房等住宅供应，分流租赁需求 [24] - 板块住宅价格下跌（如天河星作单价从5.2万/平降至2字头），削弱公寓性价比 [26][30] 投资价值评估 - 当前1.1万/平房源租售比达5.33%（26万总价对应年租金1.44万），仍高于存款利率 [31][32] - 低价急售房源去化快（如26万房源2天成交），但高价房源流动性显著下降 [18][32]