宏观经济表现 - 2025年二季度中国香港GDP同比增长3.1%，较一季度增速提升0.1个百分点，环比增长0.4% [3][5] - 私人消费开支同比增长1.9%，较一季度增速回升3.1个百分点，非耐用品消费同比增长3.1%，增速较一季度回升11.2个百分点 [3][5][7] - 本地固定资本形成总额同比上升2.8%，较一季度增速回升1.7个百分点，机器设备及知识产权产品购置开支同比大幅增长38.4% [3][5][8] 对外贸易情况 - 货物出口同比增长11.5%，较一季度增速加快3.1个百分点，对新兴市场出口表现强劲，其中对东盟出口增长25.6%，对印度出口增长24.3% [3][5][9] - 服务出口同比增长7.5%，较一季度增速加快1.2个百分点，旅游服务出口同比增长13.6%，金融服务出口增长9.4% [3][5][10] - 对美国出口同比下降11.1%，对欧盟出口下降11.0%，主要受"对等关税"影响 [9] 就业与通胀 - 季调失业率为3.5%，较一季度上升0.3个百分点，建筑业失业率升至6.8%，零售住宿餐饮业失业率升至5.2% [3][12] - 整体消费物价指数同比增长1.8%，较一季度增速上升0.2个百分点，私人房屋租金同比增长1.1% [3][13] 金融市场动态 - 港股恒生指数二季度上涨4.1%，每日平均成交额2383亿港元，首次上市金额达907亿港元，同比上涨9倍 [3][21] - 南向资金净流入2925亿港元，较一季度减少1461亿港元，海外资金净流入40.3亿美元，较一季度增加4.3亿美元 [3][25] - 基准利率9月随美联储降息25个基点至4.5%，1个月HIBOR从3月末的3.73%下降至6月末的0.73%，但8月底回升至3.30% [3][16] 房地产市场 - 私人住宅总成交量14,261套，同比下降21%但环比增长17%，其中一手房成交量环比增22%，二手房成交量环比增15% [3][27] - 中小型单位价格环比微升0.2%，大型单位价格环比下降2.7%，租金同比上涨3.5%，环比增1.2% [3][27][28] - 二季度末租售比约3.7%，高于6月新批按揭利率2.05%，但8月中旬起HIBOR快速跳涨 [3][28] 银行业表现 - 银行业整体贷款余额环比增长1.9%，制造业贷款同比增11.4%，金融机构贷款增8.8%，地产链相关敞口同比负增长 [4][37] - 客户存款余额环比增长4.0%，存贷比降至54.3%，CASA存款占比回升至45.7% [37][38] - 不良贷款率微降至2.13%，逾期3个月以上住房按揭贷款占比仅0.13%，商业地产空置率达13.6% [4][37][53] 投资与建设活动 - 二季度私人住宅新屋落成单位4,577个，同比大幅增长116%，上半年完成全年落成目标的48% [33] - 私人住宅获批开工单位1,796个，环比下降20%，同比下降54%，土地市场无公开拍卖住宅用地 [33]

核心观点 - 房地产投资属性减弱 过去被视为稳赚不赔的资产如今难以实现大幅上涨[1] - 租房与买房的成本效益对比引发讨论 以宁波高端住宅市场为例显示租房可能更具经济优势[1][7] - 市场对房产的认知分化 部分观点认为房产已成为消费品 部分观点认为价格调整尚未见底[7][8] 高端住宅市场现状 - 宁波高端住宅售价高昂 兰园和凤起潮鸣等项目总价达700-800万甚至超过1000万[3] - 豪宅租金相对售价偏低 凤起潮鸣月租金仅5000余元[7] - 租售比显著失衡 当前租金水平无法支撑房价[8] 资金成本分析 - 800万资金存入银行按年化2.5%计算 月利息收入达2万元[7] - 同等金额购房若采用30年等额本息贷款（利率4.2%） 月供需3.9万元[7] - 利息收入覆盖租金后仍有盈余 本金保持流动性[7] 消费群体特征 - 高端住宅租赁客群与购房客群存在错位 能负担大平层租金的人群通常不会选择大额存款吃息[9] - 租房稳定性存在缺陷 但非频繁搬家者可接受[10] 市场认知分歧 - 部分观点认为房产类似消费品 购买即贬值[7] - 部分观点认为房价调整尚未结束 租售比显示底部未现[8]

目前北京普遍这情况 10年国债收益率1.8%左右 你觉得这租售比合理吗？ zaqscxzse 合理啊，既然已经出现这种情况，说明供需关系就是这样 这就跟股票一样，2800和3800哪 个合理？ 都合理 买房的价格是资产最多的那群人决定的，100套房子1000个人抢，资产最 多的前100个人能承受的价格就是合理。 价格 租房的价格是资产最少的那群人决定的，一般都是买不起房的人才租房，能买得起房还 租房的很少，这些人普遍没什么积蓄，要是有积蓄就能付首付买房了 他们最多能拿出月收入 的50%用来租房，一旦你出租的价格超过了租房人能承受的价格，你的房就不好租了，所以 北京月平均工资的50%差不多就是租房人能出的最高价格，月租超过这个价的房子都不好 租，必然要折价，面积越大，总价越高的房子，租金收益折价越大 我现在住的房也是租的， 买房把一千多万砸在房子里太亏了，有时候觉得租给我房的人太慷慨了，我是在薅他的羊毛 原来的租金是1.2%，现在房价跌了，租金也降了，但租金更坚挺，租金降的百分比没有房价 降的多。 gogokel 合理的。我也是在北京租房住，自己的房子也是租出去，自己住没考虑再买一套房子。 我个人的理解是，租房 ...

**行业与公司** * 房地产行业 聚焦房价周期规律与市场分析 [1][2][3] * 研究主体为长江证券报告 内容基于全球55个经济体的BIS数据 [2][9] **核心观点与论据** * 房地产价格分析应侧重资产价格和金融周期视角 而非在地化的供需分析 尤其适用于中国等大型经济体 [1][3][4] * 现代货币体系（1970年后）下的房价周期呈现新规律 日本1990年和美国2008年案例因特殊性（银行业危机、全球金融危机外溢）参考意义有限 [5][6][7] * 实际房价数据（剔除CPI）比名义数据更能准确反映资产价值变化 其下跌表现跨经济体相对一致 [8] * 全球195个房价周期按跌幅分为三类：常规周期（跌幅<20%）、小型泡沫（跌幅20%-35%）、大型泡沫（跌幅>35%） [10] * 房价上涨与下跌是独立过程 无强相关性 反弹时间因类型而异：常规周期约2年 小型泡沫约4.5年 大型泡沫约6年 [11][12] * 中国房价自2021年开始下跌 若属大型泡沫（跌幅约40%）则预计2027年见底 若属小型泡沫则2025年底见底 目前进入逐步止跌状态 但实际回升需1年以上甚至2~3年 [13][14] * 房价涨回前高概率差异大：小型泡沫13年内涨回概率80% 大型泡沫20年内涨回概率仅40% [15] * 不同经济体房价复苏路径不同：大型经济体（如美国）依赖宽松政策与资产负债表重置 小型经济体依赖新增长行业驱动 财政与货币政策的中长期安排至关重要 [16] **其他重要内容** * 估值指标（房价收入比、租售比）判断止跌并不可靠 往往滞后于实际拐点 直接观察房价数据更具领先性 [17] * 北京/上海与纽约/伦敦的租售比无法直接比较以预测走势 各经济体房价止跌时的房价收入比差异显著 [18] * 发达国家房价收入比普遍低于发展中国家 这与经济增长预期（类似PEG模型）相关 中国因居民收入增速下降及低房地产税普及率 导致房价收入比较高 [19][20] * 租售比本质跟随全球经济增长及流动性波动 不能作为绝对标准 其与房贷利率重合时可能预示止跌 但需满足居民预期稳定等前提条件 [21][22][23] * 政策建议：通过适度调降贷款利率和宽财政支持修复居民资产负债表 以推动市场回暖 [24]

住房成本比较 - 租房月成本1100元（租金800元+水电费300元）[1] - 购房月成本1300元（月供1000元+水电物业燃气费300元），首付4万元[1] - 月支出增加200元可升级至三房并拥有产权[3] 合肥市场可行性分析 - 三房平均租金2000元/月[5] - 总价56.47万元房产需首付8.47万元，贷款48万元（利率3.0%），月供2024元[5] - 实际首付成本约10万元（含税费及中介费）[5] 房产购置选项 - 56.47万元预算主要对应老房、安置房或三县小区（肥西/长丰/肥东）[8] - 涉及庐阳区永青家同、瑶海区胜利新村、新站区瑶东北村等20余个三房项目[8] - 经开区公寓总价43万元（首付6.45万元，月供1541元）与租金水平接近[10] 租购经济性对比 - 租售比影响决策：广西案例中25万元房产月租1000元，租售比达4.8%[1][9] - 合肥100万元房产月供3500元显著高于租金，抗跌性较弱[9] - 月供中本金部分形成资产积累，区别于租金纯支出[7] 市场环境因素 - 当前楼市无回暖迹象，存在继续降价可能性[7] - 自住房产通过本金积累具备一定抗跌属性[7] - 通勤距离及居住环境需纳入综合考量[9]

北京二手房市场趋势 - 海淀北新房入市导致五环内老破小价格走低 紫竹院98号院一居室2025年7月成交价272万 较2021年10月同户型422万下降150万（36%）[1] - 翠微路4号两居室2025年7月成交价397万 较2021年4月同户型618万下降221万（36%）[1] - 2000年前老房子持续被市场淘汰 建议业主加速降价出售[4][6] 房产供需结构变化 - 北京存量房市场30年以上老公房占比达50% 购房者偏好2000年后有电梯/采光好/多居室房源[4] - 二手房年成交量前列小区集中在朝阳/昌平 芍药居北里年成交287套居首[19] - 市区2005年后新房及四环外高得房率高品质新房抢占市场份额[10] 资产属性与政策影响 - 房地产占中国居民财富70% 行业波动直接影响整体经济[8][9] - 国家队收房建设保障性租赁住房 导致老破小租售比下降 400万房产月租金5000-8000仍面临空置[15][16][17][18] - "好房子"政策和第四代住宅推出 使新房周边二手房率先受冲击[11] 购房策略建议 - 买二手房需选择无新房挤压板块 减少竞品提升流通性[19] - 改善型购房可关注性价比高或具绝对区位优势的新房项目[20] - 500-900万预算区间流动性好需求大 800-2000万区间为面向精英群体的改善标杆区域[22][23]

香港房地产市场关键要点总结 **行业与公司概况** - 香港住房自有率仅50%，远低于海外60%-65%水平[1] - 住房结构中55%为私人永久性居住单位，45%为公营住房（公屋30%家庭户+居屋）[5] - 公屋租金仅为市场化租金的15%-20%，居屋需补地价才能买断产权[5] **核心问题与制度缺陷** - **住房阶梯体系失效**：公营→居屋→私人住宅的流转路径阻塞，补地价人数仅存量6%[8] - **供给严重不足**：2003-2010年勾地制度导致土地零供应，2010年后恢复拍卖但开发周期长达3-10年[16][17][19] - **居住质量恶化**：人均居住面积15.6平方米，二手房交易活跃度仅0.6套/百人年（健康经济体为1.5-2）[9][10] - **财政依赖土地**：税收高度依赖土地出让和印花税，政策顺周期性强（下行时缩供给托价格）[23][25] **历史政策演变** - **1997年前**：英国推行住房私有化，80年代公屋买断政策推高自有率至65%[12] - **1997-2003**：房价暴跌50%，"八万五计划"试图增供但因金融风险破产[13][14] - **2003年后**：曾荫权政府停居屋计划+勾地制度，导致房价2005-2018年持续上涨[16][18] - **林郑月娥时期**：恢复居屋建设+填海计划，但深层次改革仍缺位[20][28] **市场数据与趋势** - **房价波动**：2021年以来实际房价下跌28%，1997-2003年曾抹去全部历史超额收益[31][32] - **租售比**：从2003年6%降至2021年2.6%，当前回升至3.7%[4][34] - **库存周期**：预计2026-2027年库存回归合理水平，月供占比现处阶段性合理区间[29] **未来关键变量** - **通胀主导**：需通过长期通胀消化20年积累的超额收益，硬着陆风险取决于通胀水平[32][33] - **利率影响**：美国利率中枢变化可能冲击租售比，但香港楼市更依赖本土供需[34] - **区域对比**：与大陆楼市错位明显，可能更早企稳；新加坡模式（高自有率+低贫富差距）更优[26][35] **潜在风险点** - **体系僵化**：公营/私人住房界限固化导致基尼系数全球最高，公屋社区收入低于80年代[26][27] - **供给缺口**：2025年后土地规划仍存不足，城市更新效率低下加剧矛盾[22][28] - **金融风险**：首付比例从20%升至60%加剧贫富分化，金融体系未支持住房自由率提升[26]

租售比国际比较 - 中国一线城市当前租售比仅为1.5%-2%，显著低于国际水平[1] - 东京租售比5%-6.9%，纽约约6%，洛杉矶4%，伦敦5%[1] - 若按4%租售比标准，一线城市房价需下跌50%-60%[1] 中国租售比历史演变 - 深圳租金收益率从2004年10%持续下滑至2021年1%[2] - 2007年租金收益率7%对应房贷利率6.5%，2021年收益率1%对应利率5.5%[2] - 2025年预测租金收益率回升至1.5%对应利率3.5%[2] 土地政策与房价关系 - 2004年"831大限"后土地出让方式改为招拍挂，推动地价上涨40%[4] - 2007年房价年度涨幅超100%，四万亿政策刺激后继续大涨[4] - 城镇化率从2004年40%提升，房东/租客比例逆转[4] 中外持有成本差异 - 国内无房产税且维修基金低，持有成本较国外低2%-3%[2] - 国外500万房产年维修费12万+税5万，国内同价值房产仅1万维修费[12] - 美国房产税30%-50%用于社区服务，形成正向循环[16] 市场供需结构 - 国内购房文化导致租赁需求不足，房东数量远超租客[5] - 婚恋市场对房产的刚性需求维持购房意愿[5] - 房价下跌周期中租金调整滞后于房价[13] 杠杆套利机制 - 当租金回报率超过贷款利率1%时，7倍杠杆可产生9.4%年化收益[11] - 套利行为会快速收窄租金与利率差[11] - 当前2.4%贷款利率对应2.4%租金回报率形成平衡[11] 长期趋势判断 - 未来20年可能通过房价下跌30%+房产税1%+收入增长30%-50%实现租售比平衡[15] - 自动驾驶技术可能改变通勤模式，削弱租金上涨压力[16] - 文化观念转变是提升租售比的关键前提[6]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [11] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标一定程度提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压阶段产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题；去年4月和9月对应优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要性不容忽视；重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [5] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.32%，相对沪深300超额收益为 -1.22%，行业排名25/32；年初至今长江房地产指数 -4.64%，相对沪深300超额收益为 -5.84%，行业排名30/32；本周房地产板块表现较差，开发和物业类标的有涨有跌，收租类以上涨为主 [6] 政策 - 湖北发布盘活存量土地改革试点方案，要求全省摸清国企“家底”，清理闲置低效土地资源，允许省政府批准的国有企业处置划拨土地，支持基础设施项目发行REITs；广州发布房贷“商转公”新规，公积金贷款率低于75%时启动，原商业贷款需放款5年以上且获银行同意；北京个人“二房东”转租10套及以上住房将纳入行业监管 [7] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比降至低位；37城新房成交面积四周滚动同比 -13.7%，较上周 +4.2pct，19城二手房成交面积四周滚动同比 +0.6%，较上周 +1.2pct；年初至今37城新房成交面积累计同比 -2.8%，19城二手房成交面积累计同比 +18.4%；7月截至4日，37城新房成交面积当月同比 -14.8%，19城二手成交面积当月同比 -12.6%，12城新房及二手合计 -17.3% [8] 当周热点 如何理解合意“租售比” - 当前一线城住房租售比大多在1.5%-2%之间，部分区域或品类不低于无风险利率，但止跌回稳仍有压力；从资产视角，租售比即资本化率，相当于估值倒数，租售比较低风险理财收益率顺挂且提供一定风险溢价是房价企稳必要条件之一，2%以下租售比不够；估值角度，利率长期引导租售比走势，中短期内受租金、房价预期、风险偏好等影响，关键是实际利率；从住房消费角度，租售比应锚定房贷利率，二者决定租售性价比权衡，当前住房消费权重大于投资权重；当前开发类个股位置不高，政策宽松必要性提高且时间点临近，可择优配置等待交易窗口；具备稳定现金流和潜在高股息的商业、经纪和物管龙头是中长线配置机会 [9]

新房与二手房对比 - 新房户型设计更优，122平户型可设计三个卫生间，大横厅设计可灵活改造为书房[3][4] - 第四代住宅品质显著提升，120多平新房客厅加餐厅面积达50平米，阳台空间宽敞[1][5] - 新房公摊面积更低，143平新房套内面积实得143平，而同地段二手房143平实际套内仅114平[5][6] - 新房单价更具竞争力，143平新房套内单价约2 1万/平，二手房套内单价达2 45万/平[7] - 新房小区环境、楼间距、电梯及物业服务均优于二手房[7][8] 租售比与购房成本分析 - 一线城市租金回报率仅1 5%，300万房产年租金约4 5万（月租3750）[9] - 国际都市如东京、纽约租金回报率可达6%以上，净回报率超4%[10] - 购房成本高昂，300万房产首付45万，贷款255万，年还款约15万（月供1 2万），而同等房产年租金仅5万[11][12] - 租金回报率需接近或覆盖房贷利息（约4%）才可能触底[13] 经济与收入预期影响 - 高收入群体对职业稳定性担忧加剧，AI技术迭代可能取代部分岗位[15] - 普通行业打工人面临裁员压力，购房意愿降低，优先考虑生存与现金流[15] - 收入不确定性导致加杠杆购房行为减少，市场需求疲软[15] 货币政策与外部环境 - 美联储高利率（5 25%-5 5%）制约国内降息空间，6月LPR未调整[16][17] - 中美利差导致资本外流压力，限制国内宽松政策实施[18] - 美联储降息预期推迟至2025年，外部宽松预期落空[18][19] - 高利率环境持续压制楼市复苏[20] 市场趋势与投资策略 - 新房品质提升与价格优势挤压二手房市场[5][21] - 购房需求转向租房，现金流管理优先于资产增值[12][15] - 房价上涨需等待美联储转向、经济复苏等信号明确[22][23] - 当前市场建议观望，等待趋势明朗后再行动[24][25]