报告行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [10] 报告的核心观点 - 行业在小阳春之后开始自然回落，但累计调整的时间和空间已相对较大，后续有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法 [4] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [4] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] - 房价企稳的关键条件是后续房租能否止跌，这主要取决于就业和收入预期的变化 [2][8] - 当前市场自住定价逻辑占主导，公积金贷款额度提升相当于定向降息，核心城市低总价房源已有房租结构性企稳迹象 [2][8] 周度市场表现 - 本周（2026年5月17日当周）长江房地产指数下跌3.03%，相对沪深300的超额收益为-2.78%，行业排名19/32 [5][14] - 年初至今长江房地产指数微跌0.06%，相对沪深300的超额收益为-5.02%，行业排名20/32 [5][14] - 本周房地产板块表现不佳，开发及收租类标的多数下跌，物管类有涨有跌 [5] 1. **开发公司**：样本公司本周平均下跌2.54% [15] 2. **物业公司**：样本公司本周平均上涨2.23% [15] 3. **REITs**：样本公司本周平均下跌2.34% [15] 周度政策跟踪 - **江苏**：发布2026年住建工作要点，提出因城施策控增量、去库存、优供给，推动住房“以旧换新”，优化房票安置，启动“人才+房票”行动；优化公积金使用；新开工改造城镇老旧小区300个左右 [6][17] - **海南**：拟提高公积金最高贷款基准额度，单方缴存统一提高至100万元，夫妻双方提高至120万元；高层次人才额度可上浮20% [6][17] - **湖南**：发布促进市场稳定措施，明确支持保租房、长租房等发行不动产投资信托基金（REITs）；推进利用地方专项债收购存量商品房用于保障性住房等 [6][17] 周度销售数据 - **新房市场（37城）**： - 本周成交面积213.9万平方米，当周同比增速为0.7% [18] - 四周滚动同比为-6.4%，较上周下降0.1个百分点 [7][18] - 年初至今累计同比为-18.9% [7][18] - 5月（截至15日）当月同比为-2.3% [7] - **二手房市场（17城）**： - 本周成交面积294.8万平方米，当周同比增速为23.5% [18] - 四周滚动同比为+16.1%，较上周上升2.8个百分点 [7][18] - 年初至今累计同比为+0.6% [7][18] - 5月（截至15日）当月同比为+23.6% [7] - **合计市场（12城新房及二手）**：5月（截至15日）当月同比为+13.7% [7] - **实时成交**：根据冰山数据，本周20城二手实时成交套数同比继续边际回落 [7] 房价企稳条件分析 - 挂牌、去化、调涨、卖一等指标类似技术分析，对观察房价短期变化有意义，但趋势判断需回归基本面逻辑 [2][8] - 从资产定价视角看，房价=房租/合意租售比，其中合意租售比=可比利率+风险溢价+折旧率+税费率-房租预期涨幅，利率和房租预期涨幅是决定房价趋势的关键因素 [8] - 当前重点城市租售比与公积金贷款利率相对接近，但仍低于商贷利率，且房租尚未看到系统性回升信号 [8] - 从自住定价视角看，合意租售比=可比利率+折旧率+税费率-房租预期涨幅-情绪价值，在特色国情下，情绪价值导致自住可以接受相对更低的租售比 [2][8] - 只要房租逐步止跌，情绪价值弥补折旧和税费，租售比和可比利率接近就可以达到局部均衡 [2][8] - 当前市场自住定价逻辑占主导，公积金贷款额度提升相当于定向降息 [2][8] - 后续房租能否止跌是房价企稳的关键，主要取决于就业和收入预期的变化 [2][8] - 至少核心城市低总价房源已有房租结构性企稳的迹象 [2][8]