政策调整 - 2006年上海执行"7090"政策，要求90平米以下户型占比不低于70% [1] - 2024年政策调整，中小套型面积标准放宽：多层从90平米增至100平米，小高层从95平米增至110平米，高层从100平米增至120平米 [2] - 中心城区中小套型比例从70%下调至不低于60% [3] - 各区可灵活调整地块中小套型比例，保持全区总量不变 [4] 市场现状 - 上海内环内新盘中小户型占比降低，100平米以下房源减少 [4] - 内环内新房均价普遍超过12万元/平米，千万总价房源稀缺 [4] - 当前上海在售新盘中，主力总价一千万以下的211个，一千万至一千三百万的68个 [5] - 内环内千万总价一手楼盘仅6个左右，集中在静安和杨浦 [5][6] 户型分布 - 静安玺樾提供98-165平米户型，均价12.5万元/平米 [6] - 信安里提供90-100平米户型，均价13.6万元/平米 [6] - 杨浦滨江晶典提供89-130平米户型，均价12万元/平米 [6] - 未来内环内新盘最小面积预计100平米左右，套均总价1300万以上 [6] 客群分析 - 父母为子女购房：关注通勤便利性和生活配套 [9] - 市中心原住民置换：预算有限，偏好原居住地附近 [10] - 新婚家庭：重视地段和配套，面积需求小 [11] - 年轻独居者：追求市中心便利性和楼盘知名度 [12] - 为父母购房：注重生活便利性，80-100平米足够 [13] 未来趋势 - 上海内环内新盘预计将以大户型为主力产品 [8] - 千万总价小户型房源将更加稀缺 [8] - 开发商可考虑差异化产品策略，推出特色小户型 [14]