项目背景与改造概况 - 上海国际航运金融大厦是陆家嘴金融贸易区内的商办项目 1999年底竣工 2024年完成整体改造 保留高层写字楼的同时将底层裙房改建为1万平米商业空间"福山荟" [3][4] - 改造前项目面临多重挑战：周边居住人口密集但商务氛围薄弱 楼宇老旧缺乏高品质配套 裙房酒店配套占比过高导致成本高收益低 [4] - 改造由三林万业主导 第一太平戴维斯负责商业策划 华东建筑设计研究院承担建筑设计 2022年启动更新 2024年10月商业部分开业 [4] 空间改造与业态重组 - 最大改造动作是将1-4层裙房整体改造为精品商场 酒店大堂上移至5层 形成"办公(6-28F)+酒店(5F/30-50F)+商业(1-4F)"复合业态 [6] - 空间重组后新增超1万平米商业面积 大堂上移释放一层黄金区域作为商业入口 结合地铁4/14号线提升客流导入效率 [6] - 底层入口实现酒店/写字楼/商场三业态"平行相接却泾渭分明" 优化人群动线 促进驻留人群转化为商场消费力 [7] - 5层酒店大堂新增商务茶歇/办公/休憩区域 屋顶设备区改造为绿植花园 开拓新社交场景 [8] 商业运营现状分析 - 商场定位社区商业 辐射7万商务人群和12.8万常住人口 目前开放17家店铺 含奥乐齐超市/餐饮/健身/SPA等业态 仍有5个空铺待招商 [12][13] - 奥乐齐超市人气最高 吸引白领/居民/酒店住客 促销活动受老年群体欢迎 餐饮店午间客流以周边上班族为主 [17] - 业态存在缺口：缺乏干洗店/百货/亲子场所 客单价两极分化(30-50元简餐 vs 3000+元健身课包/万元SPA) 缺失100-150元中档餐饮 [17][19][21] - 专家指出1万方体量不足对标社区商业中心(通常3万方) 建议优先引进高频消费连锁品牌 如商务茶饮/轻食/洗发专门店 [22][24] 改造成效与优化建议 - 空间改造获办公白领好评 公共休息区增加提升商务交流便利性 改造过程对日常办公影响较小 [12] - 专家肯定改造对功能多元化及区域价值提升的作用 但需根据实际体量(可出租面积更小)调整招商预期 [22] - 建议通过居民调研定制社区优惠 引入上升期连锁品牌 构建15分钟生活圈 提升消费频次与粘性 [24]