在存量市场方面，截至2025年5月，全国3万平方以上已开业零售商业项目总数超6700个（约5.9亿平方 米），其中五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）占比约60%。2025年上半 年商铺和写字楼租金跌幅均收窄，但租赁需求整体仍偏弱。 （原标题：中指研究院发布2025中国商业地产发展白皮书 文旅商业等有望迎发展新机遇） 7月4日，中指研究院发布的《2025中国商业地产发展白皮书》显示，2025年以来，商办用房供应继续下 滑，新开业零售商业项目明显减少；在存量市场方面，今年上半年商业地产租金跌幅收窄，但商办租赁 需求仍偏弱，头部企业强化运营能力稳定出租率。展望未来，社区商业、文旅商业等成为服务消费的重 要载体，有望迎来发展新机遇，为实体商业拓展增长空间。 具体来看，白皮书显示，在房地产行业仍波动调整、部分城市商办用房供过于求等因素的共同作用下， 商办用房整体投资开工意愿显不足。2025年1月至5月，全国商办用房合计开发投资额同比下降10.9%， 新开工面积同比下降24.9%。商办用地市场方面，今年以来，300城商办用地推出及成交面积均有所下 滑。2025年上半年，全国300城纯商办用地推出面 ...

智通财经APP获悉，7月4日，中指研究院发布《2025中国商业地产发展白皮书》。2025年1-5月，商办用房投资、新开工、销售 同比均继续下降。具体来看，全国商办用房开发投资额合计为3985亿元，同比下降10.9%，降幅较2024年全年收窄1.2个百分 点。新开工面积合计为2049万平方米，同比下降24.9%，降幅较2024年全年扩大0.3个百分点。销售面积合计为2860万平方米， 同比下降6.4%，降幅较2024年全年收窄1.2个百分点。 01 增量市场：商办用房供应及销售仍回落，新开业零售商业项目有所减少 1.商办新房市场：1-5月全国商办用房新开工面积同比下降24.9%，销售面积同比下降6.4% 1）商业营业用房：市场供需两端仍偏弱，2025年1-5月开发投资额同比下降7.6%，新开工面积同比下降25.2%，销售面积同比下 降6.0% 图：2015-2025年1-5月全国商业营业用房新开工及销售面积走势 商业营业用房开工降幅仍较大。从投资开工来看，2025年1-5月，全国商业营业用房开发投资额为2573亿元，同比下降7.6%，降 幅较2024年末收窄6.3个百分点。新开工面积为1434万平方米，同比下降 ...

项目概况 - 北京保利广场位于地铁14号线商业带北端门户，由原欧尚、百安居旧址改造而成，总建筑面积12.25万平方米，其中商业部分3.37万平方米，定位为"质造生活新聚场"，覆盖文化、美食、运动与亲子场景 [3] - 项目采用1.8低容积率设计，搭配4万平方米开放式花园，通过采光中庭、天窗系统引入自然光线，并设置下沉广场、屋顶篮球场等交互空间，打破传统商业"盒子"边界 [9] - 首二层双大堂实现办公与商业动线独立互联，物理空间设计强调与自然的融合及功能分区 [9] 商业模式创新 - 商业部分以首店和主理人品牌为主，商户总数不足50家，但单店面积较大，如COG攀岩馆为北京最大抱石场馆，句象书店面积达1600平方米 [1][5] - 引入多个首店品牌，包括黑胶唱片全国首店RehabVinyl、全球设计师集合店FUSIONCO&MODEART、北京首店B.SNS.COFFEE等，餐饮门店采用定制化模式如美・大董烤鸭店融合莫奈艺术美学 [9] - 业态组合覆盖文化、艺术、运动、餐饮等多元场景，打造"第三生活空间"概念，如书店与剧场结合、攀岩馆提供社交功能 [14] 目标客群与区位优势 - 主要服务周边5公里范围内的家庭客群、白领及年轻消费者，同时覆盖商写办公人群 [5] - 3公里范围内居住人口25万、办公人口27万，其中25-44岁主力消费人群占比近七成，高收入人群对品质消费需求迫切 [10] - 周边产业以金融科技、智能制造为主，5公里内分布多个高档住宅区，形成产业与居住的复合消费基础 [10] 行业趋势与挑战 - 业态结构符合社区商业向差异化、情景化、品质化转型趋势，顺应"云消费"时代从功能型向享受型消费的转变 [14] - 专家指出店铺数量配置需平衡品质与选择性，建议通过小店铺动态调整机制持续引入新品牌和快闪店以保持消费者新鲜感 [10] - 望京商圈现有商业未能充分满足区域需求，该项目通过首店矩阵和主理人品牌生态优化京北部商业供给 [14]

便民生活圈定义与政策支持 - "一刻钟"便民生活圈是以社区居民为服务对象，在步行15分钟范围内满足日常生活基本消费和品质消费的多业态社区商圈 [1] - 涵盖购物、餐饮、家政、快递、维修等基本生活保障类业态，以及文化、娱乐、休闲、社交、康养、健身等品质提升类业态 [1] - 市场监管总局等5部门印发《优化消费环境三年行动方案（2025—2027年）》，明确提出发展"一刻钟"便民生活圈 [1] 便民生活圈特色服务 - 特别强调养老服务设施和托育机构建设，关注"一老一小"特殊人群需求 [1] - 重庆九龙坡民主村社区食堂为60岁以上困难老人提供最低2元餐食，80岁以上老人免费 [1] - 银川东环社区打造"托育加油站"，提供全日托、半日托、小时托、周末托等多样化托育服务 [1] 智慧化便民生活圈建设 - 通过5G、大数据、物联网等技术构建智慧服务平台，实现线上线下互动 [2] - 青岛市西海岸新区居民可通过微信小程序享受物业缴费、报事报修、社区团购等服务 [2] - 上海长宁区"AI食堂"通过新终端技术赋能早餐工程、白领午餐及老年助餐服务 [2] 便民生活圈发展现状 - 2021年10月商务部等多部门确定30个全国首批城市"一刻钟"便民生活圈 [2] - 截至2024年底全国已建成4321个便民生活圈，服务近1.07亿社区居民 [2] 便民生活圈发展挑战 - 部分城市社区存在商业网点布局不科学、业态不齐备等问题 [3] - 部分社区物业管理水平不高，停车问题、环境卫生问题长期存在 [3] - 需要坚持"因城施策、一圈一策"原则，加强政策集成和保障措施 [3]

本文来自微信公众号：新周刊 （ID：new-weekly），作者：梓晨，编辑：安菲尔德，题图来源：视觉 中国 况且，作为精神家园的虎扑，继续存在着，至于它出售给谁、作价几何、能否赚到大钱，虎扑JRs也许 都不在乎。 虎扑被"贱卖"了。 6月2日，虎扑运营方完成了对虎扑的出售，价格是5亿元人民币，接盘的是迅雷——或者说，另一个直 男平台。 这个数字，不到小红书最新估值的千分之三。曾经不断在坊间流传的观点再次被提起：直男们的商业价 值不光排名垫底，甚至没法给自己撑起一个精神自留地，被各大平台轮番吊打。 而就在六年前，虎扑接受来自互联网巨头的12.6亿元人民币投资时，估值还有42亿元。几年过去，数字 不增反减，一向眼光犀利的大厂们，似乎也在投资中国直男这件事上看走了眼。 有氛围的内容平台和赚钱的内容平台，这组困扰互联网世界多年的矛盾，依然在虎扑身上存在。 当然，如果跳出商业视角，虎扑这个历时21年的中文互联网陈年故事，在今天更大的意义，是作为一批 人和一种精神生活方式的代名词——就像垂垂老矣的梅西和C罗，账面上的身价于很多人而言都是浮 云，球王仍有球王的价值。 在中文互联网世界，虎扑的标签是什么？ 起家的篮球话题， ...

以下文章来源于雪豹财经社 ，作者吴姿 雪豹财经社 . faster , deeper and wiser 5 亿之后：虎扑如何为社区文化续命 作者 丨吴姿 来源：雪豹财经 二十一年前，中国留学生程杭在美国芝加哥就读期间，花260美元租了一个服务器，创建了提供NBA赛 事一手资讯的篮球论坛 hoopCHINA。 日后，这个以英文篮筐（hoop）音译命名的中文体育社区"虎扑"，不止一次想在资本市场奋力完成优雅 的一投，却始终未能命中目标。 在成立的第22个年头，此前已两次折戟IPO的虎扑，迎来了易主而治的命运拐点。 6月2日，深圳迅雷网络技术有限公司发布公告称，正式完成对虎扑的收购，总现金代价5亿元。在交易 完成前，迅雷已支付4亿元现金，剩余1亿元将在未来两年内分期支付。 交易公布后，市场上有两种截然对立的观点： 虎扑竟然只值5亿？做为一个成熟的内容社区，它的注册用户数超过1亿，其中男性用户占比90%以上， 估值最高曾达到77亿元。 相反的观点认为，虎扑竟然还值5个亿？毕竟，虎扑创始人程杭自己都说过，"从男性口袋里掏钱很 难"。商业模式单一，是虎扑两次冲击IPO失败的主要原因。 成也直男，败也直男。二十年过去，虎 ...

收购交易概况 - 迅雷以5亿元总对价收购虎扑运营方上海匡慧互联网科技有限公司，其中4亿元现金已支付，剩余1亿元将在交易后12个月和24个月分两期等额支付 [1] - 虎扑当前估值仅为5亿元，较2018年巅峰期77.22亿元估值缩水93% [1][2] - 迅雷希望通过收购虎扑8000万活跃用户（90%以上为男性）与自身分布式云技术结合，拓展数字体育生态 [1] 虎扑估值坠落原因 - 商业模式单一：2017年广告收入占比61%，2022年升至90%，电商业务"识货"被剥离后失去多元化变现支柱 [2] - 营收下滑：2022年营收同比下滑18%，受广告市场收缩影响 [2] - 内容形态老化：用户日均停留时间从2019年35分钟降至2022年22分钟，传统BBS架构难以吸引Z世代 [3] - 两次IPO折戟：2017年和2021年上市尝试失败，消磨资本耐心 [3] 双方增长困境 - 迅雷连续11个季度盈利但增长乏力：2024年云计算业务收入同比下滑15.3%，传统下载业务占比不足40%，2025年Q1净利润仅10万美元 [4] - 虎扑用户变现效率低：1亿注册用户中20-29岁男性占比66.62%，但商业转化率低下 [4] - 行业结构性变化：AI大模型和短视频平台重塑内容生产和分发逻辑，PC时代企业面临转型压力 [4] 潜在协同效应 - 技术赋能：迅雷300万+边缘节点可提升虎扑直播加载速度30%，云渲染技术支持VR观赛，区块链技术增强球鞋鉴定业务 [6] - 用户交叉变现：推出联合会员、打通账号体系、开发数字藏品平台等 [6] - 数据价值挖掘：结合下载行为与社区互动数据提升广告精准度，开发体育舆情分析工具 [6] 行业竞争格局 - 腾讯体育加码NBA全息直播，字节跳动在TikTok上线赛事剪辑AI生成功能 [9] - 垂直社区普遍面临变现难题：知乎挣扎于知识付费边界，贴吧受短视频冲击 [8] - 行业核心问题：如何突破广告依赖、抵御综合平台竞争、应对技术迭代风险 [8]

六月第一周，迅雷宣布收购虎扑，双方最终敲定的价格为人民币5亿元。但这一价格对于我们去评估直 男消费力、评估社区的价值，基本没有参考价值，甚至还会误导。 社区依然长青 作为一家直男气息浓厚的社区，巅峰时，虎扑注册用户接近1亿，月活用户超9000万，人们免不了把它 和女性气质浓厚的小红书做对比，小红书注册用户如今已超5亿，月活用户超3亿元，而估值更是虎扑的 近4百倍达1900亿。 这自然进一步加深了消费领域鄙视链的偏见："女人>小孩>老人>宠物>男人"。不过，事实远非如此。 小红书与虎扑在用户数和估值的巨大差异，既不代表社区的没落，也无法说明男女消费力的差异，更多 是源自两家公司截然不同的商业逻辑。 这种商业逻辑本身并无优劣之分，小红书从"女性种草"扩展为全域生活方式平台，虎扑则坚守体育的初 心，在垂直赛道深耕，还从内部孵化出了得物这样估值过百亿美元的电商独角兽，证明了社区虽然是古 老的互联网物种，但依然能够老树发新芽。 如果把得物和虎扑视为一体，它的商业价值并不低。据《2024胡润全球独角兽榜》推测，得物2024年 GMV突破1000亿大关，与小红书同期的GMV大致相当，如果考虑到得物用户数和月活数远不及小红书 ...

裙房改建商场，作为社区商业，会怎样？ 上海国际航运金融大厦是陆家嘴金融贸易区域内的商办项目，2024年完成整体改造，在保留高层写字楼的同时，原先效率低下的底层裙房被改建 为一万平米的商业空间"福山荟"。 为此，研究员于5月6日至5月19日期间多次前往项目，实地调研其楼宇改造成果、楼宇的空间布局及利用率，并结合商业零售专家的采访，对商场 部分进行了运营分析。 利用空间置换形成"办公、酒店、商业"的复合业态 上海国际航运金融大厦自 1999 年底竣工投入使用起已逾 20 年。随着城市发展和周边环境变迁，项目面临多重挑战：周边居住人口密集但商务氛 围薄弱，楼宇年代久远且缺乏高品质配套，难以满足现代办公与周边消费需求；裙房部分酒店配套功能占比过大，导致成本高、收益低，急需进 行资源盘活。 大厦于2020年启动了建筑改造方案及商业策划，2022 年开始更新并于 2024 年完成整体改造，楼宇新增的商业部分 "福山荟" 则于同年 10 月开 幕。楼宇更新的主导单位为三林万业（上海）企业集团有限公司，第一太平戴维斯负责商业策划，华东建筑设计研究院则承担建筑设计工作。 上海国际航运金融大厦原先的低区裙房改造为商场 图源：华东 ...

业绩总结 - 2022年上半年，海洋发展公司的收入为17.77亿港元，同比下降3.1%[37] - 2022年上半年，经常性基础利润为11.69亿港元，同比下降0.7%[37] - 2022年上半年，每股派息（DPS）为27港仙，持平于去年[37] 用户数据 - 2022年第二季度，租户销售较第一季度增长超过25%[14] - 2022年第二季度，会员消费较第一季度增长29%[51] - 由于COVID-19第五波疫情的影响，海洋的客流量受到严重影响，但随着限制的放松，消费活力和支出有所回升[43] 市场表现 - 2022年上半年，香港的服装、鞋类及相关产品零售额同比下降13%，海洋的相关零售额下降4%[43] - 2022年上半年，香港的食品和饮料零售额同比下降14%，海洋的相关零售额下降19%[43] - 2022年上半年，香港的珠宝、手表及贵重礼品零售额同比下降7%，海洋的相关零售额下降8%[43] 租户和市场扩张 - 2022年在Lee Gardens区域引入了25个新租户[48] - 2022年6月30日，办公租户中财富管理、灵活工作空间和“新经济”运营商占比63%[52] - 2022年6月30日，银行、财富管理和金融行业的租户占比为24.7%[55] 财务状况 - 2022年6月30日，公司的净负债比率为23.8%[107] - 2022年6月30日，公司的有效利率为2.4%[107] - 2022年6月30日，未使用的承诺融资为96亿港元，占总债务和融资的46%[107] 未来展望 - 预计Caroline Hill Road项目将在2026年完成，商业建筑面积为110万平方英尺[63] - 2022年到2023年第一季度，财务数据同比增长超过25%[45] 物业资本化率 - 2022年6月30日，零售物业的资本化率为5.25%-5.50%[109] 办公室占用率 - 2022年6月30日，办公室的占用率为91%，较2021年12月的94%有所下降[40]