房地产市场政策影响与市场表现 - 上海“沪六条”政策从住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面优化调整，推动市场活跃度提升[2][4] - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24%[2] - 政策利好下上海外环外市场表现亮眼，9月外环外一手房在售项目日均成交较8月增加40%，二手住房成交占比达57%[4] 核心城市高端住宅市场动态 - 上海核心地段豪宅项目上海壹号院（黄浦区）8月23日开盘，66套房源1小时售罄，当日实现销售48亿元，主力户型面积315平方米至1115平方米，入市均价19.8万元/平方米，套均总价约7358万元[3] - 该项目第五批次开盘即“日光”，目前394套房源累计销售金额超240亿元[3] - 与以往不同，该盘新房与周边二手房（挂牌单价17万至20万元）未出现价格倒挂，显示买房人回归理性，更关注资产保值属性[3] 人口流动与房地产发展趋势 - 中国人口流动呈现向少数城区集中趋势，农村人口往城市跑，小城市人口往大城市跑，即便在东北地区，哈尔滨、长春、沈阳、大连等城市中心城区人口也呈现正增长[5] - 服务业在GDP中占比已达57%，服务业就业人数占比达50%，且未来占比仍将提升，服务业供需需在同一时空见面的特征驱动人口向城市中心集聚[5][7] - 房地产市场未来发展的关键在于“土地跟人走”，建议对人口流入地区优化土地规划，增加住宅比率并放松容积率，打造职住平衡的“十五分钟生活圈”[1][7] 房地产市场展望与结构调整 - 专家预计中国房地产市场有望在一两年内止跌回稳，一线城市房价将总体趋稳，随后影响核心二线城市，三四线城市复苏需更长时间[2][9] - 中国新建住宅可容纳人口自2012年起已超过当年城镇人口增长，2018年至今进入住房总量过剩阶段[9] - 房地产市场软着陆是重点，预计2025年市场降幅将进一步收窄，2026年后回稳可能性较大，核心城市已步入存量市场阶段，二手房交易成为主导[9][10] - 未来需推动建设“好房子”，盘活存量市场，并通过产业政策引导吸引人口回流以释放三四线城市房地产潜力[10][11]