上海房地产市场2025年末至2026年初表现 - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积46.7万平方米，环比增加45.9% [5] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [8] - 2026年开局，上海假期二手房网签合计839套，领先于杭州、北京、深圳等其他主要城市 [11] 市场交易活跃度与价格趋势 - 2025年上海二手房市场全年成交254218套（含商业），除受春节影响的2月外，其余月份成交量均保持在1.8万套以上，月度成交底线高达1.6万套 [8] - 市场出现“量在价先”的讨论，有观点认为当纯住宅月度成交量达到约2.1万套的临界点时，价格可能出现止跌回升 [13] - 二手房价格经过两年调整已回归理性，“上车”门槛从300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价甚至低于200万元 [8] 购房者与房东行为案例 - 有购房者因担心房源稀缺和价格上涨，在2025年末连夜付定金购房，并愿意接受超出预算10万元 [3][4] - 房东反映租赁市场活跃，一套远郊住宅在租约到期当天即完成无缝续租，月租金从1900元上涨100元至2000元 [5][6] - 房东认为持有成本低的房产出租比出售更划算，租金从最初的1700元/月已逐步上涨至2000元/月 [6] 市场情绪与房源状况 - 临近2025年末，市场出现变化，部分购房者收藏的房源中下架和成交的增多，感到好楼层、好户型、好小区且价格合理的房源稀缺 [3] - 尽管成交量领先，但行业分析指出市场观望情绪仍然存在 [12]

北京楼市新政后市场表现 - 新政实施后市场看房量和成交量均明显增加 新房日均成交涨幅超过二手房 [1] - 新政后首个周末（2025年12月25日至31日）北京新房日均网签133套 较新政前（12月1日至24日）增长44.6% [2] - 新政后首个周末（2025年12月25日至31日）北京二手房日均网签702套 较新政前（12月1日至24日）增长37% [2] 新政具体内容与影响机制 - 2025年12月24日北京发布购房新政 主要从限购、信贷、公积金贷款等方面进行优化 [1] - 非户籍家庭社保/个税年限要求降低 五环内由3年降至2年 五环外由2年降至1年 [1] - 多孩家庭允许在五环内多购1套 不再区分首套、二套商贷利率 二套公积金贷款首付比例降至25% [1] - 政策直接扩大了购房群体规模 降低了购房成本 有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [1] 市场热度与结构性特征 - 新政后部分楼盘到访量较新政前上涨30%以上 热点项目看房量和成交量涨幅更明显 [2][3] - 新房成交涨幅超过二手房 核心原因是新政调动出的新增需求以改善家庭为主 他们更关注居住品质和位置 [3] - 五环内项目到访量提升速度更为明显 因限购套数优化及购房成本降低对改善性家庭形成支持 [3] - 二手房主要满足刚需和刚性改善家庭需求 12月全月二手房网签17181套 重回1.5万套“荣枯线”以上 [2] 市场展望与后续影响 - 业内人士预计今年一季度北京楼市成交将保持高位 刚需和改善性需求将持续释放 [1][3] - 市场信心与需求释放动能增强 市场企稳的积极信号有所显现 [1][2] - 考虑到交易准备期及季节性因素 新政的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [4]

北京楼市新政后市场表现 - 北京楼市新政实施后，看房量和成交量均较新政前有明显增加，新房日均成交涨幅超过二手房 [1] - 新政后首个周末北京单量爆发，中介人员停休加班，看房量和成交量都挺多，但价格相对稳定 [2] - 中原地产数据显示，新政后（12月25日至31日）新房日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6%；二手房日均网签702套，较新政前增长37% [3] - 12月31日单日二手房网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）的日均511套近乎翻倍；12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [3] - 合硕机构指出，新政后首个周末看房量平均比新政前增加30%~40%，热点项目涨幅更明显 [4] 新政具体内容与影响机制 - 2025年12月24日北京发布购房新政，优化限购、信贷、公积金贷款等方面 [2] - 非户籍家庭社保/个税年限要求降低：五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年 [2] - 多孩家庭允许在五环内多购1套 [2] - 不再区分首套、二套商贷利率；将二套公积金贷款首付比例降至25% [2] - 政策直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [2] - 五环内限购套数优化及购房成本降低，对改善性家庭购买五环内商品房给予支持，五环内项目到访量提升速度更明显 [4] 市场结构分化与需求特征 - 新房成交涨幅超过二手房，核心原因是新政调动出的新增需求以改善家庭为主，他们更关注居住品质和位置条件 [4] - 新房在“好房子”政策加持下，为追求品质与地段双重价值的购房家庭提供了更好选择，成交比重上涨空间更明显 [4][5] - 二手房主要满足刚需和刚性改善家庭的需求 [5] - 中指研究院指出，元旦期间北京新房市场表现相对平稳，二手房市场热度有所回升，市场分化现象延续 [3] - 中原地产首席分析师表示，多个楼盘到访量上涨30%以上，二手房看房量也有明显增加，推动了成交量上行 [3] 市场信心与后市展望 - 业内人士认为，市场信心与需求释放动能增强，市场企稳的积极信号有所显现 [2][3] - 新政对市场预期的回升起到了助力作用 [4] - 中原地产首席分析师预计，今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [2][5] - 北京链家研究院院长指出，考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，年末及春节前市场活跃度存在季节性抬升，新政的影响更可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [5] - 元旦前的冲刺行情为2026年初市场奠定基础 [5]

北京楼市新政核心内容 - 2025年12月24日北京发布购房新政，从限购、信贷、公积金贷款等方面进行优化 [1] - 非户籍家庭社保/个税年限要求降低：五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年 [1] - 多孩家庭允许在五环内多购1套 [1] - 不再区分首套、二套商贷利率 [1] - 将二套公积金贷款首付比例降至25% [1] - 政策直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [1] 新政后市场成交数据变化 - 新政后（2025年12月25日至31日）新房日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6% [2] - 新政后二手房日均网签702套，较新政前增长37% [2] - 2025年12月31日单日二手房网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）的日均511套近乎翻倍 [2] - 2025年12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [2] - 新房日均成交涨幅超过二手房 [1] 市场活跃度与信心表现 - 新政后首个周末北京单量爆发，中介人员停休加班 [1] - 多个楼盘到访量上涨30%以上，二手房看房量也有明显增加 [2] - 新政后首个周末的看房量平均比新政前增加了30%~40%左右 [3] - 市场信心与需求释放动能增强，市场企稳的积极信号有所显现 [1][2] 需求结构分化与项目表现 - 新房成交涨幅超过二手房，核心原因是新政调动出来的新增需求以改善家庭为主 [3] - 改善家庭更关注房子的居住品质和位置条件，新房在“好房子”政策加持下成为更好选择 [3] - 五环内项目到访量的提升速度更为明显，因限购套数优化及购房成本降低支持了改善家庭的刚性需求与资产配置需求 [3] - 二手房主要满足的是刚需和刚性改善家庭的需求 [3] - 市场分化现象延续，部分楼盘到访量较新政前有所增加 [2] 后市展望与影响评估 - 预计今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [1][3] - 元旦前的冲刺行情为2026年初市场奠定基础 [3] - 考虑到刚需客户入市的季节性特点以及交易所需准备期，新政的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [4]

你以为"提前还贷"只是个理财小动作？ 说起中国人买房，大家脑子里第一反应肯定是"背房贷"，几十年按揭，咬牙攒首付，然后盼着哪天房价翻倍，财富自由。 可到了2025年，这一套"财富剧本"突然被现实撕碎，不是大家还不起房贷，而是大家都抢着提前还清！ 四年之间，提前还掉的房贷高达12.8万亿，银行的钱袋子眼看着"瘦身"，而购房者却一点没轻松。 背后这场看不见的资金流动，到底是谁在赢，谁在输？是政策在救市，还是市场在自救？ 以前房贷余额年年涨，买房的人越来越多，银行的生意越做越大。 自2021年末起，全国个人住房贷款余额竟"急转直下"。初始为38.32万亿，至2025年二季度末，已降至37.74万亿。 这四年时间，全国新房销售额加起来有40万亿，按照六成房贷比例，理论上得新增24万亿贷款，再算上二手房交易，净增至少也有28万亿。 可余额不升反降，唯一能解释的办法，就是提前还贷成了大趋势。其实这还不是凭空猜测，数据说话：2019年和2020年，房贷新增7.57万亿，和理论推算的 7.75万亿几乎一模一样。 说明在那会儿，大家都是老老实实按揭还款。 可眼下，提前还贷成了"全国运动"，12.8万亿的规模，已经超过了中国一年 ...

政策核心内容 - 自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%下调至3%，按全额缴纳[1] - 个人销售购买2年及以上住房，继续免征增值税[1] - 政策调整是增值税立法后，小规模纳税人征收率从3%、5%两档并轨为3%的统一简化结果[3] 政策影响与市场机制 - 直接减轻交易负担，例如一套100万元的未满2年住房，增值税从5万元降至3万元，减负幅度达40%[3] - 降低交易成本有助于拉近买卖双方价格预期，激活存量房市场，缓解部分城市二手房交易停滞困境[3][4] - 促进二手房流转能释放改善型需求，因其旧房出售常是购入新房的前提，从而带动新房销售，形成一二手房市场良性互动[4] - 提升住房资产流动性，有助于推动房地产市场从投资驱动向消费驱动转型，实现更高效的资源配置[4] 政策定位与协同作用 - 此次降税是税收法定原则下的税制归位，并非临时救市刺激[3] - 政策在一线城市已取消普通与非普通住宅划分的背景下，实现了全国政策框架的基本统一[3] - 增值税下调是市场循环的“润滑剂”，但非楼市复苏的“万能钥匙”，当前核心矛盾在于预期转弱、需求不足和结构性失衡[4] - 政策需与改善宏观经济预期、完善住房保障体系、优化土地供应结构等基础性改革协同推进，方能发挥最大效应[4]

政策核心内容 - 自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，按3%征收率全额缴纳增值税；销售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税 [1][10] - 政策统一全国执行标准，打破此前北上广深与其他地区的政策差异，取消一线城市满2年非普通住房差额征税规定 [3][12] - 将不满2年住房销售的增值税征收率从5%降至3%，降幅达40% [3][12] - 取消普通住房与非普通住房的划分，仅以持有年限作为征税依据，简化政策执行口径 [3][12] 税费减负效果 - 以上海一套售价100万元的未满2年住房为例，旧政策下需缴纳5万元增值税，新政后仅需3万元，房东直接减负2万元 [4][13] - 以上海一套售价500万元的次新房为例，增值税可从23.81万元降至14.56万元，节省9.25万元 [4][13] 政策出台背景 - 当前房地产市场处于调整态势，二手房价格同比跌幅连续扩大，热点城市领跌，市场预期疲弱 [6][15] - 新房交易转弱，“卖旧买新”的置换需求减少，一二手房市场出现分化 [6][15] - 降低短期交易税费可减少交易摩擦，促进挂牌销售，避免业主因高成本被迫大幅降价，利于房价稳定 [6][15] 对二手房市场的影响 - 新政直接降低房屋出售成本，能提高房东出售积极性，尤其将推动改善型需求释放 [7][16] - 房东出售旧房成本降低后，更有能力换购新房，促进房地产市场从存量向增量流动，助力新房尤其是大户型项目去库存 [7][16] - 对购房者而言，次新房增值税成本转嫁的可能性减小，间接降低购房成本，将激活住房消费 [7][16] 市场初步反应与案例 - 杭州市场在新政落地后，二手房交易比较活跃，预约元旦假期看房的意向购房者变多 [9][18] - 新政对次新房冲击较大，咨询量增加，外地客户受影响尤其明显 [9][18] - 新政引发购房需求结构调整，杭州不少原本倾向购买新房的客户，现在陆续转向次新房 [9][18] - 咨询热度集中在12月刚交付的新盘，如西湖区云起之江、勾庄翠城里听翠轩、未来科技城等次新小区 [9][18] - 目前杭州次新房房东降价意愿较低，房价大多维持原有报价 [9][18] 市场层面影响与业内观点 - 政策将促进二手房市场活跃，强化一二手房联动效应，形成“二手房流通激活—改善需求释放—新房去库存”的良性循环 [10][19] - 政策体现了公平性与人性化，为房地产市场止跌回稳注入动力 [10][19] - 业内观点认为，政策减轻了部分房源交易成本，能促进交易，但降低成本类政策不能从根本上刺激新需求产生 [19] - 整体是给市场吹暖风，不会有立竿见影的效果，还需要供需双方的深度博弈才能达成更多成交 [19]

2025年12月25日北京房地产市场交易数据 - 当日新房网签329套，网签面积26,217.3平方米，其中住宅网签137套，网签面积18,880.28平方米 [1] - 当日二手房网签858套，网签面积74,637.42平方米，其中住宅网签784套，网签面积69,656.53平方米 [1] 2025年11月存量房市场表现 - 2025年11月存量房网上签约总套数为16,217套，签约面积为1,405,566.77平方米 [3] - 其中住宅签约套数为14,446套，住宅签约面积为1,295,484.96平方米 [3] 截至2025年12月25日北京新房市场库存情况 - 可售期房总计96,721套，可售面积8,057,844.85平方米，其中住宅可售41,456套，面积5,698,006.07平方米 [2] - 未签约现房总计212,536套，未签约面积11,681,110.63平方米，其中住宅未签约28,873套，面积3,427,297.61平方米 [2] - 2025年11月新增预售许可16个，批准预售面积526,801.73平方米，其中住宅批准预售2,491套，面积395,285.86平方米 [2]

北京房地产市场单日及月度交易与库存数据 - 12月20日单日新房网签235套，网签面积16968.62平方米，其中住宅网签98套，网签面积12794.23平方米 [1] - 12月20日单日二手房网签250套，网签面积21862.14平方米，其中住宅网签232套，网签面积20956.4平方米 [1] - 2025年11月全月存量房（二手房）网上签约套数为16217套，签约面积为1405566.77平方米，其中住宅签约14446套，签约面积为1295484.96平方米 [3] 北京商品房可售库存统计（截至2025年12月20日） - 可售期房总套数为97876套，可售面积为8178377.63平方米，其中住宅可售套数为42027套，可售面积为5770481.42平方米 [2] - 可售期房中，商业单元257套，面积186528.95平方米；办公单元573套，面积552331.95平方米；车位44106个，面积1225293.27平方米 [2] - 未签约现房总套数为212863套，未签约面积为11698403.12平方米，其中住宅未签约套数为29002套，未签约面积为3443250.02平方米 [2] - 未签约现房中，商业单元1849套，面积865139.84平方米；办公单元5089套，面积1691030.36平方米；车位未签约面积4141909.21平方米 [2] 2025年11月新增供应与项目情况 - 2025年11月批准预售许可证16个，批准预售面积526801.73平方米，其中住宅批准预售套数2491套，批准预售面积395285.86平方米 [2] - 2025年11月批准预售的商业与办公单元数量均为0 [2] - 2025年11月批准预售车位3677个，批准预售面积96164.06平方米 [2] - 截至统计时点，现房项目个数为39550个，初始登记总面积达278319363.33平方米，其中住宅初始登记面积为116345499.6平方米 [2]

新房市场呈现企稳迹象 - 11月70个大中城市中 新房价格环比上涨的城市数量从10月的4个增至8个 包括合肥 襄阳 南京 贵阳 沈阳 上海 重庆 扬州等城市 [1] - 专家观点认为 上涨城市多为优质核心城市 房价调整基本到位 年底购房需求充足 房价上涨城市数量增多说明见底基础更牢固 止跌回稳和稳中向好趋势更明显 [1] - 分城市能级看 一线城市新房价格环比下降0.4% 降幅比上月扩大0.1个百分点 其中上海环比微涨0.1% 成为唯一上涨的一线城市 北京 广州 深圳则分别下降0.5% 0.5%和0.9% [3] - 二三线城市新房价格环比降幅均收窄0.1个百分点 分别为0.3%和0.4% [3] - 上海表现尤为突出 已连续14个月新房同比涨幅超过5% 平均同比涨幅达到5.6% 自2018年11月以来 上海新房同比价格已连续上涨85个月 [2] 二手房市场持续承压调整 - 11月70个大中城市中 无一个城市二手房价环比上涨 价格环比跌幅虽有收窄 但整体仍处调整通道 [1] - 一线城市二手房价格环比继续回调 北京 上海 广州和深圳分别下降1.3% 0.8% 1.2%和1.0% [3] - 从同比数据看 形势更为严峻 一线城市二手房价同比下降5.8% 其中北京 上海 广州和深圳分别下降6.8% 4.6% 7.2%和4.8% [4] - 二三线城市二手房价格同比降幅分别扩大0.4和0.1个百分点 达5.6%和5.8% [4] - 专家分析一线城市二手房价格调整受两方面因素影响 一是10月 11月一线城市新房供应环比分别增长14%和23% 以改善型高品质新盘为主 但去化率下降且竞争激烈 导致新房价格承压 二是10月 11月一线城市300万元及以下二手房交易占比上升 对卖旧买新的改善型需求造成冲击 [3] 深圳二手房市场呈现“以价换量 结构分化”特征 - 深圳11月二手房价格环比下降1.0% 同比降幅达4.8% 这种价格调整直接驱动了“以价换量”的市场格局 [7] - 11月深圳新增二手房源挂牌5312套 同比 环比分别下降4%和7% 虽然新增挂牌量继续走低 但降幅较上月已明显收窄 [6] - 从价格结构看 深圳市场明显向低总价段倾斜 300万元以下低总价房源挂牌占比环比增加1.62个百分点 同时该价位段成交占比环比增长1.42个百分点 [7] - 市场结构分化明显 一方面 300万元以下低总价房源业主挂牌积极性回升 抛售心理加剧 另一方面 高端改善房源业主则普遍选择观望 深圳1000万元以上豪宅业主挂牌量占比稳中微降 业主惜售情绪明显 [8] - 这种分化反映了不同资金实力业主的不同策略 低总价房源业主面临更大资金压力 更倾向于“以价换量”快速回笼资金 而中高改业主普遍拥有更强的资金韧性和更长的决策周期 更倾向于持房观望 [8] 全国二手房市场整体表现与趋势 - 从全国范围看 11月二手房市场整体表现出“量增价跌 结构分化”的特征 重点城市二手房成交环比增长14% 前11月累计同比正增长3% 显示“以价换量”策略获得了成交量的回应 [9] - 挂牌结构的变化反映了市场的深度调整 在北京 上海 深圳和杭州四大城市中 300万元以下低总价房源挂牌占比均环比上升 显示出刚需总价段房源业主挂牌积极性回升 低总价业主抛售心理加剧 [9] - 与此同时 京沪深杭300万-600万元刚改中改总价段新增挂牌占比出现稳步回落 其中北京该价格段挂牌占比降幅最明显 环比下降2.34个百分点 [9] - 专家分析 房产中介在一线城市展业更集中 拉通供需双方的鸿沟并促成交易的积极性更强 也客观上导致一线城市价格回调更明显 在深圳这样的市场化程度高的城市 中介机构的营销策略和推广力度 会进一步加速价格信息的传导和市场调整的速度 [9] - 当前房地产市场正处于深度调整和重塑平衡的关键阶段 新房市场凭借开发商灵活的营销策略 产品迭代和品质提升 在部分城市率先企稳 而二手房市场则因个体业主决策分散 价格调整相对滞后 仍在寻找新的价格平衡点 [9] 市场风向与未来展望 - 深圳作为市场化程度高 政策敏感性强的一线城市代表 其市场变化具有风向标意义 目前深圳二手房市场呈现的“以价换量 结构分化 博弈加剧”特征 很可能成为其他热点城市跟进的方向 [10] - 随着年底临近 买卖双方的博弈将进一步加剧 一方面 低总价房源业主面临资金压力 可能继续选择降价出售 另一方面 改善型业主资金韧性较强 可能选择观望等待政策或市场变化 [10] - 在“以价换量”成为市场主旋律的背景下 二手房市场的调整短期内仍将持续 但随着价格调整逐步到位 部分核心城市 核心区域的二手房价值将重新凸显 市场有望在动态调整中逐步建立新的平衡 [10]