个体二房东的生存空间被急剧压缩。在广州从事二手租赁生意的丙哥，无奈之下将手上的8套隔断房全部退租："光是消防改造就要投入20万元，一次罚款还 要赔10万元，还不如去送外卖。"他的遭遇并非个例，上海约70%的个体二房东正在退出市场。 一场关于租房的"冰与火之歌"正在上演。2025年9月15日，《住房租赁条例》正式实施，租客凭备案租赁合同即可让孩子就读对口学校，学区房逻辑由此被 彻底颠覆。曾经，家长们为获得中关村三小等名校学位，不惜斥资800万购买海淀的"老破小"，如今，租房或许便能解决入学难题。广州的实证研究已显 示，租购同权政策实施后，区级重点小学学区房溢价开始下降。 然而，"羊毛出在羊身上"，新规的冲击波迅速波及房东群体。在北京朝阳拥有三套出租房的陈姐，以往将90平米的三居室隔成五间出租，每月收入达1.2万 元；新规实施后，她只能租给三户人家，月租金降至7500元，加上5%的租赁税，年收入直接缩水6万元。更让她头疼的是备案制，过去隐匿的租金收入如今 通过全国联网的住房租赁平台曝光无遗。深圳房东老林也表示，租客为了孩子上学积极备案，逃税已无可能，他本人就因一套月租6500元的房子补缴了全年 的3900元税费。 ...

规范租赁市场，重拳打击违规行为 新规第七条明确禁止将厨房、卫生间、阳台、车库等非居住空间单独出租，这意味着那些狭小拥挤 的"鸽子笼"式隔断房将被彻底清除。 条例还对单间租住人数上限和人均最低租住面积作出了明确规 定，对群租现象划出了刚性红线，例如北京已明确规定每间居住人数不得超过两人，人均居住面积不得 低于5平方米。 违规出租将面临最高5万元的罚款，违规群租在北京将面临3万元的重罚，这无疑将有效 遏制违规行为。 告别"租房噩梦"：2025年《住房租赁条例》将彻底改变你的租房生活 租房不再是"临时住所"： "租购同权"的真正落地 2025年9月15日，《住房租赁条例》——我国首部专门针对住房租赁的行政法规——正式施行。这部由 国务院颁布的条例，标志着中国住房租赁市场告别"野蛮生长"，迈入规范化发展的新时代。 这不再是 简单的征求意见稿，而是全国统一实施的法律文件，其影响之深远，足以让那些习惯于"灰色操作"的二 手房东们寝食难安。 长期以来困扰租客的厨房改卧室、阳台变睡房、押金难退、房东随意涨租甚至驱 逐等乱象，即将成为历史。 据统计，2024年全国租房纠纷投诉量高达47.3万件，同比增长12.6%，反映 出市场 ...

市场现状 - 2025年末一线城市新房价格同比上涨2.5%，核心地段现房去化周期缩短至8个月，学区房溢价回升至15% [5] - 成都、杭州二手房成交量创历史新高，成都取消限售后挂牌量激增三成 [5] - 三四线城市库存压力巨大，部分城市房价跌回2018年水平，开发商降价15%仍难去库存 [5] - 国房景气指数连续6个月低于95，房企施工面积下降9.1%，新开工量锐减20% [5] 租赁市场 - 《住房租赁条例》实施，禁止厨房阳台居住、限制单间租住人数，规定押金退还期限 [6] - 杭州、成都要求长租公寓资金纳入监管账户，北京"租购同权"试点后地铁旁长租公寓入住率超95% [6] - 90后成为租赁主力，40%接受终身租房，福州将45-90㎡保租房配备智能家居且租金低于市场价20% [6] 供给端改革 - 房企加速去库存，北京某楼盘价格从400万降至245万，融资成本下降至3.09% [8] - 《住宅项目规范》强制推行"好房子"标准，要求100%覆盖适老化设施并提升10%得房率 [8] - 300个城市住宅用地出让金增长27.5%，一线城市土地炙手可热，三四线城市流拍率高 [8] - 国有房企主导收并购，恒大等十余家出险企业债务重组获批，REITs试点扩容至商业地产且年化收益率达5% [8] 需求端刺激 - 50多个城市降低购房门槛，西安、成都将二套房首付比例压至15% [10] - 公积金政策灵活化，允许提取用于老旧电梯更新，"四个减免"政策覆盖主要城市 [10] - 深圳部分业主降价15%抛售，上海二手房成交量创21个月新高 [10] - 武汉对二孩家庭发放6万购房补贴，三孩家庭补贴翻倍，杭州允许网签合同办理子女入学 [10] - 存量房贷利率下调至3.3%，100万贷款月供节省800元，重定价周期缩短至3个月 [10] 中央政策 - 《政府工作报告》首次写入"稳住楼市"，住建部要求制定"人房地钱"联动方案 [13] - 央行降准0.5%释放1万亿资金，5月LPR下降10个基点至3.5% [13] - 国务院部署全国土地和烂尾楼摸底，白名单贷款扩容至8.5万亿 [13] - 地方政府获自主权收购存量房作保障房，武汉推"契税全额补贴"，杭州保障房供应增至5万套 [13] - 住建部划定"政策红线"，现房销售比例纳入考核，强制推行节能65%的绿色建筑标准 [13]

住房租赁条例核心内容 - 中国首个住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》将于2023年9月15日实施 对房东 租客 中介机构 住房租赁企业 地方政府等多方提出明确要求[1][4] - 条例标志着住房租赁从"市场自发行为"升级为"政府主导的民生工程" 将"租购并举"从法规层面得到更充分支撑[16][27] - 条例实施将有助于增加税收 强化政府对租赁市场的监管能力 要求租房必须签合同并备案 备案后需缴税 清理灰色地带[11] 对租房人的影响 - 条例在住房质量 合同 押金 退租等多方面保障租客权益 禁止卫生间 过道 地下储藏室等不适合居住空间单独出租[5] - 明确规定房间最多居住人数和人均面积 明令禁止拥挤危险的隔断房和"胶囊式"群租[6][8] - 规范押金管理 要求押金金额 退还时间 扣减条件必须写入合同 无正当理由不得克扣[9] - 规定出租人不得擅自进入租赁住房 约束房东擅自带人看房行为[9] 对住房租赁企业的规范 - 要求企业不得非法买卖或公开个人信息 加强租客隐私保障[9] - 规定从事转租经营的企业必须设立住房租赁资金监管账户并公示 通过该账户办理资金收付业务[9] - 此举将压缩"长收短付""高进低出"等操作空间 缺乏规范财务和透明运营机制的小企业或将难以为继[10] - 未按规定办理住房租赁合同备案且拒不改正的 将处以2万至10万元罚款[11] 对租赁市场的影响 - 预计未来租金将更为平稳 涨幅与居民可支配收入增长基本匹配 旺季租金表现也将更平稳[20] - 条例对房租水平影响中性 租金最终取决于供需关系和经济发展水平[21] - 租赁市场将形成"政府保障+市场主体"双轨制 保障性租赁住房快速扩容 市场化主体通过长租社区开发等方式占据主导地位[27] - 市场将更集中化 散户房东私下交易减少 部分个人房东可能通过"托管"方式降低管理成本[27] 行业未来机会 - 存量资产盘活 支持企业改造老旧厂房 商业办公用房等用于租赁 开发商可将滞销商品房改造为租赁住房获取稳定现金流[29] - 大数据+AI赋能行业 构建数字化平台优化房源配置和定价策略[29] 实施难点 - 监管难度大 市场主体众多 房源分散 跨部门协调监管面临挑战[32] - 企业合规成本增加 加速行业优胜劣汰[32] - 条例不管小产权房 违法建筑租赁 部分租赁活动仍处灰色地带[32] - 提高备案率和纳税率是最大难题 需通过大数据等手段逐步推进[32] - 租购同权存在矛盾 如租客孩子读书问题可能引发本地条款冲突[34] 市场数据 - 2023年中国租房人口接近2.6亿 2025年有望突破3亿大关[15] - 预计2025年末中国房屋租赁市场规模达3.2万亿元 2025-2030年复合增长率7.5%[15] - 2025年上半年重点城市保障性租赁住房新增供应同比增长45%[27]

住房租赁市场规范 - 条例首次以行政法规形式规范住房租赁市场 明确租赁双方权利义务关系 重点保护承租人权益 [2] - 针对"串串房"等劣质房源问题 规定出租房需符合建筑消防等强制性标准 不得危及人身安全 [2] - 禁止厨房阳台等非居住空间单独出租 要求单间租住人数和人均面积符合地方政府标准 [2] 租赁合同与权益保障 - 要求租赁合同实名备案 明确押金数额及返还规则 禁止出租人无理由扣减押金 [3] - 出租人需给予合理腾退时间 禁止使用暴力威胁等非法手段迫使承租人搬离 [3] - 针对口头协议纠纷频发问题 强化书面合同法律效力 平衡租赁双方地位 [3] 企业经营行为监管 - 租赁企业发布房源需图片与实物一致 禁止虚假宣传和隐瞒重要信息 [4] - 转租企业须设立公示资金监管账户 通过专户办理资金收付 防范"长收短付"风险 [4] - 建立租金监测机制 定期公布区域租金水平信息 减少市场信息不对称 [5] 租购同权与供给优化 - 鼓励盘活老旧厂房商业用房等存量资产 增加市场化租赁住房供给 [6] - 推动租购住房享受同等公共服务权利 促进承租人城市融入 [6] - 房企长期持有租赁住房可获稳定现金流 助力房地产发展模式转型 [6] 信用体系与违规惩戒 - 建立租赁企业及从业人员信用评价制度 违规行为记入全国信用信息平台 [5] - 对承租人行为进行约束 禁止损坏房屋结构或私改水电燃气线路 [5] - 设定具体处罚措施 为市场治理提供法律依据 [5]

住房租赁条例核心观点 - 《住房租赁条例》共7章50条，将于2025年9月15日起施行，是住房租赁领域的里程碑文件 [1] - 条例加速构建房地产发展新模式，规范市场行为，推动"租购并举"住房制度 [1] - 条例剑指存量时代，加力盘活存量市场，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [1][2] - 条例重拳整治住房租赁乱象，构建系统性监管框架，提高违法成本 [2][3] 加速构建房地产发展新模式 - 住房租赁是提振消费的重要一环，需求真实且连续，没有非理性行为 [1] - 条例规范市场行为，有利于市场化、专业化租赁企业健康发展 [1] - 健全住房租赁法治保障体系，为"租购同权"铺路 [1] 盘活存量市场 - 房地产供求关系进入存量时代，部分城市出现结构性供大于求 [1] - 鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，监管"二房东"行为 [2] - 支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁 [2] - 培育多元市场主体，整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业或成主导者 [2] - 举措有助于拓宽REITs产品资产来源，推动"市场化+政策性"双轮驱动住房供给体系 [2] 整治住房租赁乱象 - 禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租，要求人均居住面积符合市级政府标准 [3] - 强化租住双方权益保障，约束出租人擅自进入房间、暴力驱赶租客等行为 [3] - 针对租赁企业及中介机构不规范行为，设立"资金监管账户"，虚假房源发布者最高罚10万元 [3] - 举措有利于清理"灰色供给房"、强化经纪机构责任边界、推动行业向"机构化、平台化"转型 [3] 条例总体影响 - 推动"租购并举"住房体系，吸引资本规范参与，保障租户合法权益 [3] - 标志住房租赁市场迈入制度化、法治化发展轨道，进入高质量发展新阶段 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 《住房租赁条例》发布标志住房租赁市场进入规范化新阶段 利于租赁企业及经纪机构规范经营、有序竞争 推动建立租售并举住房制度 [9] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 7月21日国务院发布《住房租赁条例》 9月15日起施行 这是我国首部住房租赁领域专门法规 旨在规范住房租赁市场 推动租购并举住房制度建立 提升市场透明度与稳定性 [5] 权责双轨规范 - 《住房租赁条例》禁止非居住空间单独出租 要求人均租住面积符合标准 整治群租房安全隐患 强制实名签约与合同备案 明确押金扣减约定 禁止无理由克扣 规定房东擅自进入租客房间或暴力驱赶违法 承租人需合理使用房屋 禁止损害公共利益行为 长期稳定租约可享受与购房者同等公共服务 推动“租购同权”落地 [6] 全链条合规管控 - 《住房租赁条例》要求租赁企业具备相应资金与管理能力 开业30日内报送信息并公示 房源信息需真实完整一致 虚假宣传最高罚10万元并纳入信用黑名单 转租企业须设资金监管账户 防止资金链断裂 强制建立租赁档案并报送房源信息 转租超10套（间）自然人视同企业监管 [7] 中介服务透明化 - 《住房租赁条例》要求经纪机构实地查看房源 核对权属信息 编制住房说明书 禁止为不符合标准住房提供中介服务 从业人员需备案 禁止兼职或多机构执业 服务项目明码标价 禁止代收租金押金 通过经纪机构签约须代办合同备案并承担信息查验责任 违规将面临处罚 [8] 投资建议 - 推荐租赁市场渗透率提升、房地产后服务市场前景广阔的标的 如贝壳、我爱我家 [9] - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企 如绿城中国、招商蛇口等 [9] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的标的 如华润置地、新城控股等 [9] - 推荐“好房子 好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的 如华润万象生活、绿城服务等 [9]

住房租赁条例核心内容 - 我国首部住房租赁行政法规《住房租赁条例》将于9月15日实施 重点解决押金克扣、群租泛滥、虚假房源等行业痼疾 [1] - 条例首次以法规形式确立"租购住房享受公共服务同等权利" 覆盖全国近2.6亿租房人口 [1][3] - 构建"一个总则、三大类规范、监管责任并举"框架 包括出租承租行为规范、租赁企业规范、中介机构规范 [1] 租赁住房具体要求 - 出租住房需符合建筑消防等强制性标准 禁止非居住空间单独出租用于居住 [2] - 设区市政府需制定单间租住人数上限和人均最低租住面积标准 [2] - 合同需明确押金数额及返还规则 禁止出租人无正当理由扣减押金或暴力腾退 [2] 行业现状与条例影响 - 全国租房人口达2.6亿 一线城市占比近半 35岁以上租客群体增速显著 [3] - 当前市场供给存在"零散化、低标化、短期化"困境 条例将遏制虚假房源、哄抬租金等乱象 [3] - 要求租赁企业设立资金监管账户、建立租赁档案 行业合规成本上升将加速优胜劣汰 [4] 实施挑战 - 监管面临房源分散、跨部门协调等难题 个人出租房源和小型租赁企业监管覆盖难度大 [4] - 需房产、市场监管、金融等多部门协同执法 信息共享和联合监管要求更高 [4]

国家房地产政策导向 - 国家定调下半年房地产市场发展方向 包括构建房地产发展新模式 推进"好房子"建设 优化现有政策 [1] - 住房问题被定位为民生问题和发展问题的双重属性 需避免重走老路 [3] - 房地产行业关联数十个甚至上百个行业 对就业影响深远 需确保平稳过渡 [4] 北京市具体政策部署 - 加快健全多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度 完善"保障+市场"供应体系 [4] - 持续完善住房保障制度 优化政策设计 规范保障性租赁住房运营管理 [4] - 健全青年人才住房支持政策 强化大学毕业生等群体的住房保障 [4] 市场供需结构调整 - 通过"保障归保障 市场归市场"模式满足不同人群需求 重点解决年轻人住得起问题 [6] - 需净化租赁市场环境 解决租购同权问题 使租房成为主动选择 [6] - 分层解决住房需求 针对刚需和改善性需求提供多样化产品 [6][10] 政策松绑与市场潜力释放 - 松绑限制性政策是大势所趋 北京可能在五环外降低非京籍购房社保年限或取消限制 [8] - 多孩家庭可能获得额外购房指标 高价改善房限购或放开 [8] - 政策优化将改善市场预期 对稳住经济大盘起支撑作用 [8] 存量更新与增量建设 - 推进危旧楼改建 老旧小区改造 核心区平房腾退更新 消除农村自建房隐患 [8] - 优先在轨道交通站点和就业密集区供应住宅用地 配套公共服务设施 [8] - "好房子"成为新房市场趋势 带动近期成交 需针对不同需求分层建设 [10]

房地产市场变化 - 自2021年下半年起国内房价开启下行通道，某二线城市2021年下半年至2022年底房价平均跌幅达15% [3][5] - 2022年房贷利率普遍超6%，200万房产贷款140万（30年期）月还款超9000元，利息占比7000多元 [7][8] - 2023年房贷利率降至4%，同等条件下月还款降至6600多元，利息减少2000多元 [10] 住房保障政策 - 政府将拓宽保障性住房再贷款范围，为建设项目提供更多资金支持，加快保障性住房建设进度 [12] - 政策为房企提供流动性支持，通过参与保障性住房建设缓解资金压力，减少债务纠纷 [15] - 部分城市已开展存量商品房收购改造，将其转为保障性租赁住房或人才公寓 [31] 租房市场规范 - "提灯定损"等租房乱象频发，房东恶意克扣押金问题严重，如江西上饶退房事件中房东列高额赔偿清单 [20][22] - 人大代表建议设立押金托管制度，北京、上海等地已试点第三方托管押金 [22][24] - 加快落实"租购同权"政策，部分地区租房家庭子女可享受与购房家庭相近的入学、医疗待遇 [26] 住房建设规划 - 政府将推进危旧房、城中村改造，减少烂尾楼现象，通过引入新投资方等方式推动停工楼盘复工 [28][29] - 建设"好房子"成为新方向，从建筑质量、配套设施到空间布局进行全方位提升 [31] 养老相关房产服务 - 构建"15分钟养老服务圈"，社区内设老年食堂、日间照料中心等设施解决老年人生活需求 [33][35] - 加大助行工具、辅助设备及陪伴式机器人研发，如智能助行器具备自动避障功能，机器人可提供陪伴和紧急呼叫 [35][37]