资产标的概况 - 上海愚园路百年老洋房挂牌拍卖 起拍价1 5亿元 建筑面积346 66平方米 折合单价超43万元/㎡ [1] - 该建筑竣工于1924年 曾作为《安家》《三十而已》取景地 当前为民宿运营 月租金6 75万元 租约持续至2029年 [1] 文化价值与稀缺性 - 老洋房名为"柳林别业" 具有历史底蕴 卢沟桥事变抗日将领冯治安曾居住 影视剧《安家》中"龚家花园"原型使其成为网红打卡地 [3] - 建筑为砖木结构 带500平方米庭院 属保护建筑 装修需保持原貌 稀缺性显著 [3] 豪宅市场分化现象 - 上海老洋房市场呈现两极分化：5月新华路535㎡老洋房法拍成交价2 7亿元 单价破50万元 同期部分老洋房降价超25%仍鲜有问津 [4] - 产权清晰的老洋房全沪仅数百套 外资需求减弱及豪宅新房分流导致市场波动加剧 [4] 交易条件与市场参照 - 竞买需承担3%契税 民宿租约可能影响自住 但拍卖方声明此次属社会委托无纠纷 [4] - 对比2024年静安区老洋房100 9万元/㎡成交记录 本次43万元/㎡起拍价相对"理性" [4] 市场意义 - 拍卖结果将反映上海顶级豪宅市场韧性 8月13日落槌价可能成为资本对文化符号价值定义的指标 [4]