公司动态 - 嘉里建设董事会主席郭孔华以约1.17亿元总价购入公司开发的上海金陵华庭项目一套449平方米房源 [1] - 该笔关联交易预计为公司带来约2300万元收益，所得款项将用作一般营运资金 [1] - 嘉里建设在金陵路项目累计拿地金额高达221亿元，总开发体量为65.5万平方米 [1][5] - 金陵华庭项目住宅部分分两期开盘，一期158套房源于3小时内售罄，总销售金额92.34亿元 [6] - 项目二期120套房源亦售罄，其中一套顶层复式房源总价超2.82亿元，单价达32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价纪录 [6] - 截至11月1日，金陵华庭累计入市278套住宅，已售276套，仅剩2套可售 [11] 行业趋势 - 上海顶级豪宅市场热度持续，源于核心地段土地资源极度稀缺与新盘供应有限 [12] - 上海高净值人群基数大，对核心地段优质住宅资产的保值增值需求持续旺盛 [12] - 今年以来上海加大城市更新力度，市中心协议出让地块规模增加，豪宅市场供应量增多 [12] - 今年9月上海有14个豪宅新盘入市，合计供应房源1619套，整体去化率为72% [12] - 行业预计未来豪宅市场分化现象将进一步加剧 [12]

公司交易与项目表现 - 嘉里建设董事会主席郭孔华以约1.17亿元总价购入公司开发的上海金陵华庭项目一套449平方米房源 [1] - 该笔交易预计将为嘉里建设带来约2300万元收益，收益计算基于交易代价扣除土地开发成本、销售成本及相关税项 [1] - 金陵华庭项目住宅部分一期于今年3月下旬推出158套房源，均价18.9万元/平方米，单套平均总价超5800万元，开盘3小时内售罄，总销售额92.34亿元 [5] - 项目二期于9月加推120套更大户型房源，均价20.5万元/平方米，其中一套865平方米复式房源总价超2.82亿元，单价达32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价纪录，加推房源同样售罄 [5] - 截至11月1日，金陵华庭累计入市278套住宅，已售276套，仅剩2套可售 [12] - 嘉里建设在黄浦区金陵路项目累计拿地金额高达221亿元，总开发体量65.5万平方米 [1][5] 行业市场动态 - 上海顶级豪宅市场火爆态势是土地资源稀缺与新盘供应有限，与高净值人群对核心地段优质住宅资产需求持续旺盛共同作用的结果 [13] - 今年以来上海加大城市更新力度，市中心通过协议出让的地块规模明显增加，导致豪宅市场供应量增多 [13] - 今年9月，上海有包括金陵华庭在内的多个豪宅项目在售，当月累计14个豪宅新盘入市，供应房源1619套，整体去化率为72% [13] - 行业预计未来豪宅市场分化现象将会进一步加剧，部分项目认购率很高，但也有项目认购情况不佳 [13]

公司交易与项目详情 - 嘉里建设董事会主席郭孔华以约1.17亿元购入公司开发的上海金陵华庭项目一套449平方米房源 [1] - 该交易预计为公司带来约2300万元收益，款项将用作一般营运资金 [1] - 嘉里建设在黄浦区金陵路项目累计拿地金额高达221亿元，总开发体量65.5万平方米 [1][4] - 金陵华庭项目一期推出158套房源，均价18.9万元/平方米，开盘3小时内售罄，总销售金额92.34亿元 [4][5] - 项目二期加推120套房源，均价20.5万元/平方米，其中一套顶层复式单价达32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价纪录，二期房源亦售罄 [5] - 截至11月1日，金陵华庭累计入市278套住宅，已售276套 [12] 行业市场动态 - 上海顶级豪宅市场火爆，源于土地资源极度稀缺及高净值人群对核心地段优质住宅资产的旺盛需求 [12] - 上海加大城市更新力度，市中心协议出让地块规模增加，导致豪宅市场供应量增多 [12] - 今年9月，上海有14个豪宅新盘入市，合计供应房源1619套，整体去化率为72% [13] - 豪宅市场区域分化明显，部分项目认购率很高，部分项目认购情况不佳，预计分化现象将进一步加剧 [13]

公司交易与项目概况 - 嘉里建设董事会主席郭孔华以约1.17亿元总价购入公司开发的上海黄浦区金陵华庭项目一套449平方米房源 [2] - 该笔关联交易预计将为嘉里建设带来约2300万元收益，收益计算基于交易代价扣除土地开发成本、直接销售成本及相关税项 [2] - 嘉里建设在上海市黄浦区金陵路项目累计拿地金额高达221亿元，总开发体量达65.5万平方米 [2][6] 项目销售表现与市场热度 - 金陵华庭项目一期于今年3月下旬推出158套大平层房源，均价18.9万元/平方米，开盘3小时内售罄，总销售金额92.34亿元 [6] - 项目二期于9月加推120套更大户型房源，均价升至20.5万元/平方米，其中一套865平方米顶层复式房源总价超2.82亿元，单价达32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价纪录，二期房源亦告售罄 [7] - 截至11月1日，金陵华庭累计入市278套住宅，已售276套，去化率极高 [12] 行业背景与市场分析 - 上海顶级豪宅市场火爆源于土地资源稀缺及高净值人群对核心地段优质住宅资产的旺盛需求，此类资产具备显著保值增值特性 [13] - 上海加大城市更新力度，市中心协议出让地块规模增加，导致豪宅市场供应量增多，购房者选择面扩大 [13] - 今年9月上海有14个豪宅新盘入市，合计供应1619套房源，整体去化率为72%，市场呈现分化态势，预计未来分化现象将进一步加剧 [13]

资产标的概况 - 上海愚园路百年老洋房挂牌拍卖 起拍价1 5亿元 建筑面积346 66平方米 折合单价超43万元/㎡ [1] - 该建筑竣工于1924年 曾作为《安家》《三十而已》取景地 当前为民宿运营 月租金6 75万元 租约持续至2029年 [1] 文化价值与稀缺性 - 老洋房名为"柳林别业" 具有历史底蕴 卢沟桥事变抗日将领冯治安曾居住 影视剧《安家》中"龚家花园"原型使其成为网红打卡地 [3] - 建筑为砖木结构 带500平方米庭院 属保护建筑 装修需保持原貌 稀缺性显著 [3] 豪宅市场分化现象 - 上海老洋房市场呈现两极分化：5月新华路535㎡老洋房法拍成交价2 7亿元 单价破50万元 同期部分老洋房降价超25%仍鲜有问津 [4] - 产权清晰的老洋房全沪仅数百套 外资需求减弱及豪宅新房分流导致市场波动加剧 [4] 交易条件与市场参照 - 竞买需承担3%契税 民宿租约可能影响自住 但拍卖方声明此次属社会委托无纠纷 [4] - 对比2024年静安区老洋房100 9万元/㎡成交记录 本次43万元/㎡起拍价相对"理性" [4] 市场意义 - 拍卖结果将反映上海顶级豪宅市场韧性 8月13日落槌价可能成为资本对文化符号价值定义的指标 [4]

上海豪宅市场动态 - 保利世博天悦七期顶层房源备案单价达30 27万元/㎡ 刷新上海新盘备案价纪录 超越此前滨江凯旋门30 2万元/㎡的单价 [2] - 项目最后一栋楼王入市 76套均为200㎡以上一线江景豪宅 最贵房源总价7289 41万元 最便宜房源总价2672 79万元 [4] - 认购门槛为个人100万元 企业400万元 显示高端市场资金门槛 [4] 产品定位与设计 - 户型配置双主卧套房(55㎡/套) 五个观景阳台 采用嘉格纳厨具等国际高端品牌 配备2600㎡双层地下会所(含恒温泳池 酒窖等) [8] - 样板间拥有L型转角落地窗 直面黄浦江"黄金S湾"景观 顶楼视野无遮挡 [6][8] - 交付后将举办艺术投资沙龙等高端社群活动 强化产品附加值 [8] 市场供需分析 - 项目半小时内吸引四组购房者看房 周末日均带看量达十几组 客户多来自陆家嘴滨江跑步群体 [10] - 购房者包括上市公司高管 房地产业主 奥运冠军等 显示高净值人群需求旺盛 [11] - 上海8个新盘过会 其中上海壹号院(18 9万元/㎡)等豪宅单价较上批次上涨2000-4000元/㎡ [14] 行业趋势观察 - 滨江凯旋门三期去年1 1亿元顶复秒光 中海恒昌玖里29 8万元/㎡别墅售罄 显示顶豪市场持续升温 [12] - 行业认为稀缺住宅资源价值获认证 只要产品力强就不愁买家 预计下半年豪宅交易热度延续 [14] - 世博滨江板块从非传统豪宅区逆袭 周边分布汤臣一品等顶豪项目 反映城市核心区土地价值重构 [8][12]