投资评级与核心观点 - 首次覆盖保利发展，给予“优于大市”评级 [1][3] - 报告核心观点：2025年三季度公司增收不增利，但销售资金回笼良好，销售规模保持行业龙头地位，资产负债率持续下降 [1][3] - 基于预测，2025年每股收益（EPS）为0.23元，每股净资产（BPS）为16.73元，参考市净率（PB）估值给予0.6倍PB，目标价10.04元 [3] 2025年前三季度及三季度财务表现 - 2025年前三季度营业收入为1737.22亿元，同比减少4.95% [3] - 2025年第三季度单季营业收入为568.6亿元，同比增加30.65% [3] - 2025年前三季度归属于母公司净利润为19.29亿元，同比减少75.31% [3] - 2025年第三季度单季归属于母公司净利润为-7.82亿元，同比减少299.19% [3] - 2025年前三季度经营活动产生的现金流量净额为正值68.77亿元 [3] - 2025年前三季度基本每股收益为0.16元，加权平均净资产收益率为0.98% [3] 销售与运营情况 - 2025年前三季度实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13% [3] - 新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，投资均位于38个核心城市，其中51%投资金额位于北上广一线城市的核心区域 [3] - 2025年前三季度新开工面积512万平方米，同比减少40.19%；竣工面积1812万平方米，同比减少12.12% [3] - 截至三季度末，公司在建拟建项目共549个，在建面积4483万平方米，待开发面积4516万平方米 [3] 资金状况与资产负债 - 2025年前三季度实现销售回笼1941亿元，回笼率达到96% [3] - 期末货币资金余额为1226.46亿元 [3] - 报告期末总资产为12873.93亿元，较上年度末下降3.57%；归属于上市公司股东的净资产为1974.19亿元，较上年末下降0.09% [3] - 资产负债率为73.27%，较上年度末下降1.08个百分点 [3] 财务预测摘要（2023A-2027E） - 营业收入预计从2023年的3468.94亿元波动至2027年的3231.68亿元，2025年预计为2949.11亿元，同比变化-5.4% [2] - 归属于母公司净利润预计从2023年的120.67亿元下降至2025年的27.43亿元，随后逐步回升至2027年的33.50亿元，2025年预计同比变化-45.1% [2] - 每股收益预计从2023年的1.01元下降至2025年的0.23元，2027年预计为0.28元 [2] - 净资产收益率预计从2023年的6.1%下降至2025年的1.4%，之后缓慢回升至2027年的1.6% [2] - 销售毛利率预计从2023年的16.0%逐步下降至2027年的11.7%，2025年预计为12.4% [4] 公司业务概览 - 公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、经营、综合服务等，致力于打造具有卓越竞争力的不动产生态平台 [7] - 业务布局全国百余城，地产开发与物业服务长年稳居央企龙头，商业运营、经纪服务、金融服务连续多年被评为行业前十 [7]