东京房地产市场2025年表现与2026年展望 - 2025年东京23区二手住宅平均期望出售价格首次突破1亿日元，达到每70平方米1亿393万日元，同比大幅上涨34.6%，创下自1997年有可比数据以来的最高纪录 [1] 市场资金与投资趋势 - 2025年房地产投资市场强劲，海外资本参与度提升，大中华地区资金尤为活跃，日本被视为全球地缘政治风险下的稳健落脚点 [3] - 尽管日本央行在2025年12月将政策利率上调至0.75%，但日本整体利率水平仍低于多数主要经济体，为不动产投资提供基础支撑 [3] - 日本企业为优化资产结构而出售非核心房地产资产，增加了市场可流通标的，维持了投资市场在高价下的活跃度 [3] - 大型综合房地产服务公司JLL预测日本房地产市场趋势偏稳健，2025年全年房地产投资总额预计达到6万亿日元，且该规模有望在2026年延续 [3] - 在亚太范围内，日本仍处于投资者优先考虑的位置，暂未出现明显的海外资金撤离迹象 [3] - 东京市中心分售公寓正被外国人积极购入，需求集中于具备实际居住价值的物业 [4] 供需失衡与价格压力 - 2026年工资增长趋势预计持续，为刚性需求提供支撑，但东京核心区域价格已将多数家庭排除在外 [5] - 在东京市中心购置公寓，家庭年收入通常需达到2000万至3000万日元，年收入1500万日元已难以承担核心区购房成本 [5] - 市场供应面临瓶颈，待售公寓数量难以增加，核心区域房源数量无法充分匹配实际居住需求 [5] - 供需失衡持续推高价格，而购买力增长速度明显落后于房价涨幅 [5] - 二手房市场成交价格依旧上涨，但市中心库存已开始出现积压迹象，房价上涨过快使高收入群体也感到压力 [5] - 综合多方因素，2026年东京市中心房价或将进入阶段性调整区间 [5] 政策影响与市场结构变化 - 2025年12月税改方案推出两项住房扶持政策：将住房贷款税收抵免的最低面积标准由50平方米下调至40平方米，并将抵押贷款税收抵免政策延长5年 [6] - 政策扩大了潜在购房人群范围，有助于释放部分刚性需求，但在供应受限的情况下，也可能进一步推高部分区域价格 [6] - 房价与房租同步上涨，租金的持续上扬削弱了租赁的成本优势，使居民在“买”与“租”之间的选择变得复杂 [9] - 不少年轻人开始将公寓视为长期资产储备工具 [9] - 卡迪夫生命保险调查显示，日本约40%的受访者有购房计划，创近五年新高，其中20多岁群体比例超过50%，反映出社会对资产保值需求的增强 [10] 总体市场展望 - 2026年的东京房地产市场将处于高位运行与结构调整并存的阶段 [10] - 核心区域的高端物业可能面临价格压力，而具备真实居住需求支撑的资产，仍有望维持相对稳定的表现 [10]