北京土地市场分化与转型信号 - 11月19日，北京两宗宅地同步出让，合计揽金32.7亿元，两宗地块一热一温的市场反应，呈现出当前市场分化与转型的清晰信号 [1] 东城区祈年大街地块核心信息 - 地块位于二环内黄金区位，南邻天坛公园，北邻前门大街，步行至天安门广场约2.2公里 [2] - 地块占地面积约2.27万平方米，规划建筑面积约2.5万平方米，容积率仅1.1，起始价19.5亿元 [2] - 地块住宅体量不超过总规模的70%，即约1.75万平方米，其中部分地块限高3.3米，须按传统四合院形制建设并“整院售卖” [2] - 该地块最终由北京城建以20.28亿元竞得，溢价率4%，成交楼面价81120元/平方米，刷新区域纪录，成为东城区新单价地王 [3] - 参考去年同区域金鱼池地块25%溢价及15.1万元/平方米的销售指导价，该地块后续项目预计售价可能突破15万元/平方米，四合院产品或因稀缺性拥有更高溢价 [3] 昌平区未来科学城地块核心信息 - 该地块以12.426亿元底价成交，占地面积4.3万平方米，规划建筑面积约8.22万平方米 [3][4] - 地块住宅部分包含两个子地块，地上建筑面积分别约4.02万平方米和2.19万平方米，容积率分别为2.15和2.2 [4] - 地块具备地铁17号线未来科学城站400米距离的交通优势，周边商业配套正在逐步完善 [4] - 地块西侧有在售新盘国贤府一期（去化约九成）和二期（去化过半）形成直接竞争，周边还有大量次新二手房源可能对新房价格形成压制 [4][5] - 最终仅未来科学城一家企业出手，成交楼面价2.32万元/平方米 [5] 市场分析与行业趋势 - 核心区土地凭借稀缺性依然坚挺，但开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合，对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战 [2][5] - 近郊地块则更依赖实际供需和运营能力，考验开发商在成熟板块中打造差异化竞争力的能力 [5] - 北京土地市场正在从普涨模式转向价值深耕模式，随着城市发展进入存量更新与增量优化并重的阶段，如何通过设计创新与运营提升，在保护与发展、文化与商业之间取得平衡，将成为房企未来竞争力的关键考验 [5]

来源：证券时报网 作者：张达 11月19日，北京、成都、天津等地均有土地成交。 张凯指出，东城区祈年大街地块因其位于二环内，南邻天坛、北靠前门的稀缺区位，以及2020至2023年 内城连续四年住宅"零供应"的背景，成为市场关注的焦点。不过，该地块也存在诸多限制，如项目住宅 体量不超过总规模的70%，即约1.75万平方米；紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅为3.3米，并须 遵循传统四合院形制建设并实施"整院售卖"；其余三个地块建筑限高为18米，预计将规划为6层以下的 低密度住宅产品。这些约束条件在体现古都风貌保护要求的同时，也对开发商的文化理解力与产品创新 力提出更高挑战。从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交表现及15万元/平方米 的期房指导价，本项目预计其未来售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性拥有更 高溢价。 "与此相对，昌平未来科学城地块则以12.426亿元底价成交，表现理性。"张凯说，该地块具备离地铁17 号线未来科学城站400米距离的交通优势，且周边商业配套正在逐步完善，但西侧有国贤府一期、二期 在售房源形成直接竞争，周边大量次新二手房源（未来金茂府等）也 ...