土地市场热度 - 义乌和永康宅地溢价率远超杭州，金华下半年宅地平均溢价率高达30.3%，位居省内榜首 [5] - 义乌今年成交19宗涉宅地块，最高溢价率55.5%，平均溢价率20% [5] - 永康今年成交9宗涉宅地块，最高溢价率达72.2% [5] - 义乌和永康土地市场由本土民企主导，分别有16宗和6宗宅地被本土民企拿下，占比高达84%和67% [6] 市场驱动因素与产品结构 - 义乌房地产市场回暖主要受低密改善产品和“垂直楼”驱动，1-9月新建商品住宅销售面积91万m²，同比增长约20% [7] - “垂直楼”为4-6层沿街建筑，单层占地90m²，采用“下店上宅”模式，并增加地下仓库功能，产品迭代创新后受市场追捧 [7] - 高端改善产品需求旺盛，例如绿城凤栖逸庐合院产品均价6.5万元/m²，总价1300万至3500多万元，去化率超90% [9] - 新纪元启元项目单套总价千万元，开盘后去化率超90% [10] 经济基础与购房需求 - 义乌市场经营主体突破120万户，常住人口191.8万，平均每3人中约2人是老板 [11] - 义乌2024年居民人均可支配收入88048元，位居全国县市区首位 [11] - 义乌购房者中约70%为外地人，其中外省人占约50%，庞大外来人口和近3万常住外商支撑巨大住房需求 [12] - 永康改善需求旺盛，本地企业主形成“拼盘式”拿地模式，联合投资以控制风险 [13]