核心观点 - 2025年12月中国房地产市场呈现新房价格环比微涨、二手房价格同比深度下跌的分化格局 这种结构性差异表明市场整体仍处下行通道 尚未真正企稳 二手房市场的表现是判断行业能否回暖的关键先行指标[1][3][8] 市场数据表现 - **新建住宅价格**：2025年12月 全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17084元 环比上涨0.28% 同比上涨2.58%[1] - **二手住宅价格**：同期100个城市二手住宅平均价格为每平方米13016元 环比下跌0.97% 同比下跌8.36% 跌幅远高于新房涨幅[1][5] 市场结构分析 - **二手房市场是核心风向标**：二手房价格变动比新房价格更能体现房地产市场的真实平稳状况 其波动直接反映市场活跃度与居民购房热情 并深刻影响新房市场[3][8] - **新房价格上涨的实质**：新房价格的短期上涨主要源于前期价格跌幅过大以及大型开发企业降价促销 这吸引了部分原本计划购买二手房的客户转向新房 但这并非市场内生性回暖的信号[5][6] - **市场传导机制**：二手房市场“一手托两家” 其稳定与活跃能有效传导至新房市场 带动整体回暖 反之 若二手房市场持续低迷 则会抑制改善性需求释放 拖累整个市场[6][8] 市场现状与风险判断 - **市场仍处整体下跌格局**：当前新房与二手房价格的一涨一跌现象 并不能证明市场已进入平稳状态或房价已止跌转稳 尤其是二手房市场仍在深度调整中[8] - **核心制约因素**：改善性需求不足 新市民就业与收入增长尚未完全稳定 是导致二手房价格持续承压的关键原因[8] 未来展望 - **乐观预测**：预计2026年上半年市场可能逐步转向平稳 在就业整体改善的背景下 二手房价格有望止跌转稳 市场活跃度将提升[10] - **量化预测**：到2026年6月 二手房价格可能达到约2%的上涨幅度 市场活跃度可能在现有基础上提高3%至5% 新房市场也将随之回暖[10]

香港十大屋苑周末预约看楼量 - 中原地产统计的十大屋苑本周末预约看楼量录得407组，按周上升6.5%，重新回升至400组以上水平 [1] - 公司认为，随着圣诞节及新年长假结束，买卖双方陆续回流市场，且周末未有新盘竞争，促使看楼量回升，预计本周末后买卖活动将恢复正常 [1] 港岛区市场情况 - 太古城看楼气氛逐步回暖，本周末录得24组预约看楼，按周增加9.1% [1] - 太古城每平方呎实用面积叫价徘徊于18，500港元 [1] 九龙区市场情况 - 美孚新邨本周末预约看楼量录得60组，按周持平 [1] - 美孚新邨每平方呎实用叫价维持在11，100港元 [1] - 踏入2026年，美孚新邨暂时录得1宗成交，平均实用呎价为10，232港元 [1] 新界区市场情况 - 沙田第一城周末录得约40组看楼量，较上星期无升跌 [2] - 沙田第一城实用面积平均叫价约为每平方呎13，700港元 [2] - 近期市场正面消息增强买家入市信心，但新界东市场焦点落于西沙一手新盘，分散了二手市场注意力，吸引不少买家周末前往新盘示范单位参观比较 [2]

周二亚洲时段，黄金现货价格（XAU/USD）小幅回升至4350美元上方。 此前，金价在周一遭遇大幅抛售，单日跌幅达4.5%，创下去年10月以来的最大单日下跌。 这一波动主要源于芝加哥商品交易所（CME）宣布提高黄金与白银期货的保证金要求，从而触发了市场的大规模获利了结与投资组合再平衡。 短期波动并未削弱金价的中期支撑。 市场对美联储或在2026年开启降息周期的预期仍在升温，利率下行有助于降低持有黄金的机会成本。此外，全球经济前景的不确定性与地缘政治紧张局势， 也为黄金作为传统避险资产提供了持续的需求基础。 CME 上调黄金、白银等品种保证金要求以防范交割违约风险，短期内推高持仓成本并导致部分资金撤离。 美国 11 月成屋签约销售指数环比增长 3.3% 远超预期，显现房地产市场回暖态势，经济韧性或对市场关于降息时点的预期产生影响。 当前市场对美联储降息预期仍存分歧，据 CME FedWatch 工具数据，市场预计美联储 1 月降息概率仅 16.1%，反映出交易者对短期政策转向仍持谨慎态度。 技术分析： 日线图显示，金价目前仍守稳于100日指数移动平均线（EMA）上方，整体结构尚未破坏。布林带呈现扩张态势，表明波 ...

依托"送房下乡"等系列宣传推广活动，大通县房地产市场消费活力持续释放。天麒・锦绣华府三期项目 开盘，以多元户型布局与丰富业态组合精准适配市场诉求，开盘后市场反响热烈，购房群众认购热情高 涨，仅4天时间便预售房源90余套，总销售面积达1.1万余㎡，年末购房的"热辣滚烫"，再次反映了县域 房地产市场强劲的消费潜力与坚实的发展韧性。 大通县住建局将持续以市场需求为导向，进一步强化政策支持、优化服务保障、扩大"送房下乡"等系列 活动覆盖乡镇，推动更多优质项目精准对接消费需求，持续释放刚性与改善性住房需求，全力促进县域 房地产市场平稳健康发展。（通祖宣 大通住建） 今年以来，西宁市大通回族土族自治县住房和城乡建设局深入贯彻落实国家及省市关于促进房地产市场 平稳健康发展的决策部署，锚定"稳市场、促消费、惠民生"核心目标，精准对接市场需求，强化服务保 障赋能，全力推动县域内优质房地产项目推广和销售。截至12月24日，累计销售商品房建筑面积11.22 万平方米，较去年同期增长3.41%，市场回暖向好态势愈发明显。 ...

新房市场 - 本周（12.13-12.19）47城新房成交面积录得434.0万平方米，创10月以来周度成交新高[4] - 新房成交量环比增长28.2%，但同比仍下降29.8%[4] - 市场回暖主要因年末冲量及重点城市优质项目入市增加[2][4] 二手房市场 - 本周（12.13-12.19）二手房成交量环比边际回升3.8%[6] - 二手房成交量同比增速为-23.2%，降幅较上周有所收窄[6] - 市场整体延续11月以来的企稳态势[2][6] 风险提示 - 主要风险包括房价下行幅度和速度超预期[3][11] - 房企债务风险超预期[3][11] - 宏观经济超预期下行[3][11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周38城新房成交结束“四连增”，高位回落，15城二手房成交止跌企稳；12月新房降幅边际收敛，二手房景气度短期承压；一线城市新房成交环比转降，二手房成交整体维持高位韧性；二线城市新房成交环比回落，同比降幅显著收窄，二手房市场表现相对稳健；三线城市新房反弹中断，二手房成交仍处高位；各线城市二手房价挂牌跌幅扩大；政策从“止跌回稳”向“着力稳定”过渡，2026年或侧重“因城施策” [1][2][3][5][6][7][8] 根据相关目录分别进行总结 周度成交情况 - 38城新房成交面积264万平，环比转跌9%，绝对规模处220 - 292万平中枢区间 [1] - 15城二手房成交面积企稳于214万平，环比基本持平，近四周成交中枢稳定在214 - 221万平 [1] - 38城新房成交同比下滑33%，降幅较上周收窄3个百分点；15城二手房成交同比降幅收敛3个百分点至34% [1] 月度成交情况 - 12月1 - 11日，38城新房成交面积同比下滑29%，较11月全月降幅收敛6个百分点 [2] - 12月1 - 11日，15城二手房成交同比下滑34%，较10月、11月跌幅均扩大14个百分点 [2] 一线城市表现 - 新房成交环比转跌6%，绝对规模回落至年内高点的50%，城市间分化明显，北京亮眼，深沪涨跌互现，广州走弱 [3] - 二手房成交合计环比上涨4%，由深圳大幅反弹20%带动，上海微增3%，北京微降2%，成交均稳定在年内高点的73 - 79% [3] - 新房整体同比下滑37%，降幅扩大3个百分点，深圳深跌78%，京广跌幅明显，上海逆势正增长13%；二手房同比跌幅收窄至31% [4] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交环比回调9%，绝对量回落至年内高点的50%，同比降幅收窄11个百分点至 - 26%；二手房环比基本持平，成交量维持在年内高点的63%，同比降幅收敛至42% [5] - 三线城市新房成交环比下滑13%，同比降幅扩大至42%；二手房成交环比由增转降 - 10%，绝对量处于年内高点的83% [6] 房价观察 - 12月1 - 7日，各线城市二手房价挂牌跌幅扩大，环比跌幅集中在0.55% - 0.58%区间，二线城市同比跌幅达8.61%，一线及三线跌幅在6 - 7%区间 [7] - 深圳挂牌价连续两周反弹，其余三城跌幅扩大，广州同比跌幅最深达16.62%，深圳与北京跌幅在9 - 10%，上海仅下跌3.93% [7] - 二线城市中，成都和福州环比逆势微涨，西安波动大，价格仍在寻底 [7] 政策观察 - 中央经济工作会议对房地产定调从“止跌回稳”向“着力稳定”过渡，侧重常态化风险管控 [8] - 2026年政策侧重“因城施策”，聚焦“收储去库”与“好房子”建设 [8]

市场整体表现 - 深圳房地产市场在第49周（12月1日至12月7日）出现“翘尾”行情，新房与二手房成交量双双环比上升 [1] - 全市新房成交807套，环比增长4.8%，其中住宅成交608套，环比增长7.4% [2] - 全市二手房录得量1419套，环比增长6.2% [2] - 新增委买合同需求量环比增长4.8%，购房意愿持续增强 [3] - 乐有家门店二手签约量环比上涨17.9%，看房量环比上涨5.3% [3] 需求结构分析 - 刚需和改善性需求构成市场主流，83.7%的购房者选择总价在1000万元以内的房源，16.3%的购房者瞄准1000万元以上住宅 [4] - 性价比是当前普通购房者的核心决策因素 [5] - 刚需与改善性需求较为活跃的片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区 [5] 区域市场特征 - 龙岗区以25.4%的意向占比和348万元的意向套均总价，成为性价比最受认可的区域 [4] - 福田、南山等中心城区因总价较高导致占比较少，坪山、盐田等区域受配套等因素制约吸引力有限 [4] - 在活跃的五个行政区中，龙岗中心城片区成交表现最为突出，罗湖布心片区均价最高，坪山片区均价最低 [5] 高端住宅市场 - 年末高端住宅市场表现亮眼，前海时代尊府加推75套大户型房源，开盘首日去化率达80% [6] - 项目自意向登记以来吸引157批客户完成冻资入围，开盘仅2小时即售出59套 [6] - 该项目的热销为年末高端市场注入信心，并为全年高端住宅平稳收官提供关键支撑 [6] 市场趋势与展望 - 新房、二手房周成交量环比双升，叠加核心区位优质项目热销，表明年底“翘尾”行情正在形成 [6] - 刚需与改善性需求的稳定释放、部分区域性价比优势凸显，呈现出回暖特征 [6] - 深圳楼市有望在年底延续温和复苏态势，为明年平稳开局奠定基础 [6]

核心观点 - 年终岁尾多地土地市场热度显著回升 土地成交规模环比大幅增长 供地力度明显加大 房企特别是民营房企拿地积极性高涨 市场信心出现修复迹象 [1][2][4][6] 市场整体表现 - 11月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57% [1] - 截至11月25日 全国土地供应建筑面积达2.9亿平方米 当月环比上升250% [1] - 12月 22个重点城市计划出让125宗涉宅地块 起拍总价达1723亿元 [1] 房企拿地动态 - 保利发展12月以35亿元溢价超27%竞得广州海珠地块 并以12.66亿元竞得佛山南海地块 [2] - 民营房企瑞安中瑞房地产集团经58轮竞价以3.99亿元竞得温州瑞安地块 溢价率16.97% [2] - 武汉鼎源房地产开发有限公司竞得武汉常青板块2宗住宅地块 溢价率均超6% [2] - 襄阳市汉成润泽置业有限公司以约2.03亿元竞得襄阳地块 溢价率17.5% [2] - 义乌市长利置业有限公司以3.28亿元竞得义乌宅地 溢价率21.42% [3] - 中慈国际建设集团有限公司竞得宁波慈溪观海卫地块 溢价率9.63% [3] - 11月上海第九批次土拍9宗地全部成功出让 总金额173.33亿元 其中浦东川沙地块溢价15.76%由民企佳运置业以24.75亿元竞得 青浦徐泾地块溢价5.17%由民企宝业集团以17.3亿元竞得 [4] - 北京懋源璟鸿房地产经过166轮举牌以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳松榆里地块 成为11月全国总价最高地块 [6] - 杭州滨江房产集团以底价13.61亿元竞得杭州浦沿单元住宅用地 [6] 参与主体分析 - 11月上海土拍吸引16家企业参拍 包括3家央企、8家国企及宝业、佳运、大华等民企 另有外资企业参与 参拍主体多元 [4] - 前11个月部分民营房企表现突出 如懋源地产进入北京拿地金额前十 嘉禾兴地产进入成都拿地金额前十 滨江集团等多家民企进入杭州拿地金额前十 [6] - 民营房企拿地较为活跃 部分联合国企拿地 部分聚焦优势区域独立深耕 [6] - 民企拿地主要集中在热点一线城市和二线核心城市 [6] - 联合拿地可应对市场不确定性 分散销售不畅、价格波动等风险 并以较少金额获取优质地块 [6] 市场升温驱动因素 - 政策环境持续优化 房地产支持政策逐步落地 市场预期改善 房企资金压力缓解 拿地意愿增强 [4] - 土地供应质量提升 年末多地推出核心区优质地块 吸引力较高 [4] - 市场信心逐步修复 部分城市销售端出现回暖迹象 促使房企提前布局补充土储 [4] - 优质地块仍有可观的项目回报 市场端出现积极信号 [7] - 在各地“稳楼市”政策持续发力下 多地供需关系边际改善 [7] 行业影响与展望 - 企业投资端的暖意成为市场信心修复的重要注脚 [7] - 国央企延续拿地主力角色 区域深耕型民企凭借资金回笼与本地化优势积极补仓 [7] - 当前现象为明年房地产市场的平稳运行奠定了基础 [7] - 土拍市场热度分化依然明显 热点城市核心地块竞争激烈 部分区域仍面临去化压力 [7]

深圳11月楼市成交量与市场结构 - 11月深圳新房成交3624套，环比增长8.1% [2] - 11月深圳二手房成交5495套，环比增长4.2% [2] - 11月深圳一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场回暖是政策红利、城市利好与市场规律三重因素共振的结果 [2] - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应仍在逐步释放 [2] - 2026年APEC会议将在深圳举办，强化了市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期 [2] - 年底传统置业旺季，供需两端积极互动推动了成交回暖 [2] 豪宅市场表现与影响 - 深圳湾澐玺项目于11月30日开盘，首开销售金额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额最高纪录 [2] - 深圳湾、后海等核心片区的房源受到高净值人群更多关注，带动了高端住宅成交占比提升 [2] - 顶级豪宅产品的集中入市，有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [3] 二手房市场特征 - 11月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.7万元，环比下降3.2% [3] - 二手房价格下跌主要受刚需房源占比上升及业主议价空间加大影响 [3] - 300万元至500万元刚需客群成交占比有所上涨 [3] - 二手房市场以价换量仍是常态，成交量能维持的关键是业主在价格上的让步 [3] 市场情绪与需求结构 - 尽管成交量维持在一定水平，但购房者信心仍有待提振 [1][3] - 现阶段市场仍以自住型需求为主，投资型需求未被激发 [4] - 房价能否见底关键看二手房，新房价格下跌与二手房价跌幅扩大有关 [4]

深圳楼市11月成交态势 - 11月深圳楼市成交量整体呈现稳步回升态势 [1] - 新房成交3624套，环比增长8.1% [2] - 二手房成交5495套，环比增长4.2% [2] - 一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场活跃度是政策红利、城市利好与市场规律三重因素共振的结果 [2] - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应仍在逐步释放 [2] - 2026年APEC会议将在深圳举办，强化了市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期 [2] - 年底传统置业旺季，供需两端积极互动推动了成交回暖 [2] 豪宅市场表现 - 豪宅项目热销成为市场热议话题 [1] - 深圳湾、后海等核心片区房源受高净值人群更多关注，带动高端住宅成交占比提升 [2] - 深圳湾澐玺项目于11月30日开盘，首开销售金额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额最高纪录 [2] - 顶级豪宅产品集中入市，有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [3] 二手房市场特征 - 11月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.7万元，环比下降3.2% [3] - 价格下降主要受刚需房源占比上升及业主议价空间加大影响 [3] - 300万元至500万元刚需客群成交占比有所上涨 [3] - 市场整体活跃度和购房者信心仍有待提振，以价换量仍是市场常态 [3] - 二手房成交量能维持在一定水平，关键是业主在价格上的让步 [3] 市场结构与需求分析 - 高端住宅产品基本以大户型为主，产品和地段的稀缺性使其整体价格较高 [3] - 新房价格下跌很大程度上与二手房价跌幅扩大有关 [4] - 现阶段市场仍以自住型需求为主，投资型需求未被激发 [4]