报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 新房、二手房成交面积同环比均由负转正 出现“小阳春”行情 但持续性需观察 后续走势取决于库存去化与价格企稳情况 [1][5] - 阶段性回暖延续需要政策加力支持 关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况 预期在现有“稳地产”框架下延续积极表态 更注重落地执行与政策协同 [5] - 二季度可关注高频基本面与地方政策落实节奏 存在政策博弈机会 四季度左右可能出现“基本面拐点” 或体现在二手房价格降幅收窄 [5] - 多数房企在2025年计提减值相对较多 2026年可能筑底 2027年板块利润率和业绩可能回升 从而带来今年四季度市场对2027年估值的改观 [5] - 部分持有性商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景 更能把握新消费时代下的机遇 [5] - 现阶段建议关注三条投资主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率高的房企 2）连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 第16周（4月11日-4月17日）47城新房成交面积263.2万平方米 环比上升27.2% 同比上升6.5% 同比增速较上周提升22.8个百分点 [1][5] - 分城市能级看 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为26.7%、23.1%、32.0% 同比增速分别为22.0%、8.5%、-1.6% [5][15] - 第16周23城二手房成交面积307.3万平方米 环比上升35.6% 同比上升11.5% 同比增速较上周提升22.6个百分点 [1][5] - 分城市能级看 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为48.1%、32.8%、19.5% 同比增速分别为17.0%、10.4%、3.2% [5][51] - 截至第16周末 13城新房库存面积7846.2万平 环比增速为2.7% 同比增速为0.6% 去化周期21.9个月 环比上升0.2个月 同比上升1.5个月 [5][36] - 分城市能级看 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.7、19.8、60.3个月 一、二线城市环比分别下降0.3、0.3个月 三四线城市环比上升5.1个月 [5][36] 2 百城土地市场跟踪 - 第15周（4月6日-4月12日）百城全类型成交土地规划建面692.2万平 环比下降37.4% 同比下降35.9% 成交总价143.2亿元 环比下降22.8% 同比下降17.3% [5][66] - 第15周百城全类型成交土地楼面均价2068.9元/平 环比上升23.4% 同比上升29.0% 土地溢价率为1.0% 环比下降8.3个百分点 同比下降2.4个百分点 [5][66] - 第15周百城住宅类成交土地规划建面97.4万平 环比上升24.6% 同比下降57.7% 成交总价86.4亿元 环比上升19.3% 同比下降13.2% [88] - 第15周百城住宅类成交土地楼面均价8868.3元/平方米 环比下降4.2% 同比上升105.4% 住宅类用地溢价率为7.1% 环比下降36.4个百分点 同比上升0.9个百分点 [88] 3 本周行业政策梳理 - 中央层面：财政部、住建部发布通知 开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动 支持范围为地级及以上城市 共评选不超过15个城市 其中东部、中部、西部地区每个城市补助总额分别不超过8亿元、10亿元、12亿元 [1][108] - 地方层面：南京发布公积金贷款新政 子女购房可使用父母公积金提取还贷 异地贷款范围在现有苏皖17个城市基础上扩大至安徽省全域 即苏皖全部29个城市的缴存人在南京购房均可在南京申请公积金贷款 新政有效期截至2028年12月31日 [1] - 其他地方政策：上海二手房4月11日单日网签成交量达1632套 创5年来新高 郑州出台八条楼市新政 涉及支持青年安居、多子女家庭公积金贷款额度上浮20%等 福州公布存量住宅用地信息 总面积735.81公顷 [109] 4 本周板块表现回顾 - 第16周房地产行业绝对收益为4.1% 较上周上升0.1个百分点 相对收益（相对沪深300）为2.1% 较上周上升2.5个百分点 [5][12] - 房地产板块PE为29.99X 较上周上涨1.44X [5][12] 5 本周重点公司公告 - 本周有重点公司公告汇总 [8] 6 本周房企债券发行情况 - 第16周房地产行业国内债券总发行量为199.7亿元 环比上升52.5% 同比上升103.8% 总偿还量为133.3亿元 环比上升11.4% 同比上升52.3% 净融资额为66.5亿元 [5][12] - 本周债券发行量最大的房企为上海金茂、首开股、电子城 发行量分别为25.0、20.0、17.0亿元 [12] 7 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂 2）连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 受蒙煤进口扰动影响，昨日双焦盘面走势较强，焦煤总持仓环比基本持平；目前焦煤供应仍处高位，4月上旬蒙煤通关仍处同期最高水平，供应端压力仍在，铁水产量环比增幅进一步缩小，钢厂盈利率环比回落，双焦刚需增量受限，上游环比去库、下游小幅补库，焦煤基本面数据偏中性；整体来看，环保限产、节前补库将为煤价提供支撑；后市重点关注铁水产量走势、矿山供应情况、以及地缘政局走势 [1] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - 焦煤1月、5月、9月前1日收盘价分别为1469.5、1108.0、1263.5，前2日收盘价分别为1434.0、1075.5、1226.0，涨跌分别为35.5、32.5、37.5，涨跌幅分别为2.48%、3.02%、3.06%，成交量分别为13893、234906、759832，持仓量分别为38818、144021、386866，持仓量增减分别为4415、 - 53251、27268 [1] - 焦炭1月、5月、9月前1日收盘价分别为1914.0、1738.0、1825.0，前2日收盘价分别为1868.5、1695.0、1778.0，涨跌分别为45.5、43.0、47.0，涨跌幅分别为2.44%、2.54%、2.64%，成交量分别为219、13835、10973，持仓量分别为2064、14340、20290，持仓量增减分别为75、 - 3015、2579 [1] - 焦煤1月 - 5月、5月 - 9月、9月 - 1月价差现值分别为361.5、 - 155.5、 - 206，价差增减分别为3、 - 5、2；焦炭1月 - 5月、5月 - 9月、9月 - 1月价差现值分别为176、 - 87、 - 89，价差增减分别为2.5、 - 4、1.5 [1] 现货市场 - 蒙5主焦煤口岸自提价现值1220，低硫主焦煤临汾出厂价现值1530，低硫主焦煤太原车板价现值1529，唐山一级出厂价现值1910，晋中准一级出厂价现值1380，日照港准一级出库价现值1460 [1] - 蒙5主焦煤、低硫主焦煤临汾出厂价、低硫主焦煤太原车板价现货增减为0，唐山一级出厂价现货增减为55，晋中准一级出厂价现货增减为50，日照港准一级出库价现货增减为 - 20 [1] 消息 中国房地产报评论文章指出开局之年房地产市场向上向稳，各线城市楼市开局回暖，新房和二手房市场活跃；3月上海二手房交易网签31215套为近五年最高，北京新建商品房成交超3600套，比2月增长超3倍；文章认为当前是稳定房地产市场关键期，各地应努力稳定市场和推动高质量发展 [1]

报告行业投资评级 - 行业评级为“强于大市”，预计该行业指数在未来6-12个月内表现将强于基准指数 [1][30] 报告的核心观点 - 2026年3月70个大中城市新房和二手房价格环比跌幅持续收窄，市场出现边际改善信号，但持续性仍需观察 [1][6] - 一线城市房价环比实现正增长，显示出较强的韧性，而二、三线城市房价跌幅收窄或持平，但压力仍存 [6] - 当前市场量价降幅收窄的势头能否延续，取决于库存去化情况以及价格是否企稳，阶段性回暖需要政策加力支持 [6] - 从投资角度看，多数房企在2025年计提减值较多，2026年可能筑底，2027年的板块利润率和业绩可能回升，从而带来2026年四季度市场对2027年估值的改观 [6] - 部分持有性商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代的机遇 [6] 根据相关目录分别进行总结 70城房价整体表现 - 2026年3月，70个大中城市新房价格环比下降0.2%，环比降幅较2月收窄0.1个百分点，环比跌幅连续两个月收窄 [1][6] - 2026年3月，70个大中城市二手房价格环比下降0.2%，环比降幅较2月收窄0.2个百分点，环比跌幅连续三个月收窄 [6] - 新房价格已持续下跌34个月，二手房价格已持续下跌35个月 [6] - 从下跌城市数量看，3月新房价格环比下跌城市有54个，较2月增加1个，下跌城市平均跌幅为0.32%，较2月收窄0.09个百分点 [6] - 3月二手房价格环比下跌城市有53个，较2月减少13个，为2023年5月以来最低水平，下跌城市平均跌幅为0.38%，较2月收窄0.08个百分点 [1][6] 分线城市房价表现 - **一线城市**：3月新房价格环比增长0.2%（前值环比持平），二手房价格环比增长0.4%（前值-0.1%），自2025年4月以来时隔11个月环比增速转正 [6] - 具体城市：北京新房环比持平，上海环比上涨0.3%，广州环比上涨0.3%（时隔33个月首次上涨），深圳环比上涨0.2%（时隔11个月转正）[6] - 二手房方面，北京环比上涨0.6%，上海环比上涨0.4%，深圳环比上涨0.4%（时隔11个月转正），广州环比上涨0.2%（时隔34个月首次上涨）[6] - **二线城市**：3月新房价格环比下降0.2%，降幅与2月持平；二手房价格环比下降0.2%，降幅较2月收窄0.2个百分点 [6] - 19%的二线城市新房价格环比上涨，如杭州、宁波、大连、银川上涨0.2%，合肥、青岛上涨0.1% [6] - 二手房方面，南京、合肥环比增长0.2%，厦门、重庆等城市环比增长0.1% [6] - **三线城市**：3月新房价格环比下降0.3%，降幅与2月持平；二手房价格环比下降0.4%，降幅较2月收窄0.1个百分点，但跌幅均大于一、二线城市 [6] - 新房方面，吉林、宜昌环比上涨0.2%，牡丹江、烟台等环比上涨0.1% [6] - 二手房方面，徐州环比增长0.3%，无锡环比增长0.2% [6] 分产品类型房价表现 - **刚需产品（90平以下）**：3月新房价格环比下降0.3%，跌幅较2月扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降0.2%，跌幅较2月收窄0.2个百分点 [6] - **刚改产品（90-144平）**：3月新房价格环比下降0.2%，跌幅较2月收窄0.1个百分点；二手房价格环比下降0.2%，跌幅较2月收窄0.2个百分点 [6] - **改善型产品（144平以上）**：3月新房价格环比下降0.3%，跌幅与2月持平；二手房价格环比下降0.3%，跌幅较2月收窄0.1个百分点 [6] 市场展望与投资主线 - 市场展望：报告认为，阶段性回暖延续需要政策加力支持，需关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况，预期在现有“稳地产”框架下延续积极表态，更注重落地执行与政策协同 [6] - 投资时机：二季度可关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会；四季度左右可能出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格降幅收窄 [6] - 建议关注三条投资主线 [6]： 1. **主线一（稳健型房企）**：关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂 [6] 2. **主线二（成长型房企）**：关注连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [6] 3. **主线三（创新型商业地产）**：关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [6]

核心观点 - 报告核心观点认为两会政策持续落地推动房地产市场回暖升温[1][2] - 投资建议关注财务稳健的龙头房企及有望估值修复的物业管理公司[4] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌0.53%而沪深300指数上涨0.19%板块相对收益为负0.72%表现弱于大盘[3] 行业基本面：新房市场 - 本周（3月6日至3月12日）跟踪的38个重点城市一手房合计成交22453套同比增速5.2%环比增速20.7%[3] - 同期一手房合计成交面积221.4万平方米同比增速负7.6%环比增速负6.1%[3] 行业基本面：二手房市场 - 本周（3月6日至3月12日）跟踪的16个重点城市二手房合计成交19500套同比增速负14.1%环比增速18.3%[3] - 同期二手房合计成交面积176.3万平方米同比增速负22.3%环比增速9.8%[3] 行业基本面：库存与去化 - 本周（3月6日至3月12日）跟踪的17个重点城市商品房库存面积18635.1万平方米环比增速0.1%[3] - 同期商品房去化周期为179.2周[3] 行业基本面：土地市场 - 本周（3月2日至3月8日）供应土地2101.5万平方米同比增速64.5%供应均价1412元/平方米同比增速负18.5%[4] - 同期成交土地2656.5万平方米同比增速17.3%土地成交金额299.2亿元同比增速负12.9%[4] - 同期土地成交楼面价1126元/平方米溢价率4.5%[4] 行业基本面：企业融资 - 本周（3月6日至3月12日）房地产企业合计发行信用债125.2亿元同比增速29.35%环比增速14.55%[4] - 本月至今房地产企业合计发行信用债234.5亿元同比增速负3.78%环比增速负0.44%[4] 政策与投资建议 - 本周《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030年）》正式印发提出八项重点任务[4] - 投资建议关注财务稳健业绩良好的龙头房企如越秀地产华发股份保利发展招商蛇口绿城中国等[4] - 同时建议关注随着需求回升有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司如华润万象生活中海物业招商积余保利物业万物云和绿城服务等[4]

核心观点 - 2026年开年，以深圳、上海为代表的核心城市二手房市场成交量率先回升，交易活跃度显著提升，释放积极信号，但市场整体仍处于“以价换量”阶段，呈现区域性修复和城市分化的特征，而非全面普涨 [2][3][9] 市场表现与数据 - **成交量显著回升**：2026年1月，深圳二手住宅过户5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，为连续第3个月环比增长；2025年11月、12月环比增速分别为6.58%、10.49% [6] - **回暖态势扩散**：2026年1月，上海二手商品房成交约2.28万套，环比增长约1.1%，同比增长约26.1%；杭州二手房成交量同比增长约20% [8] - **价格持续调整**：2026年1月，深圳二手住宅价格环比下跌0.97%，与上月持平，成交量回升但价格调整未改；百城二手房挂牌价格各能级普跌，二线城市同比跌11.32%承压最明显 [10][13] - **交易效率提升**：深圳有高端住宅从带看到成交仅一周左右，买卖双方博弈缓和，预期差距缩小，谈判更易达成一致 [2][4] 市场特征与结构 - **需求结构变化**：深圳某门店成交客户中，改善型需求占比达80%，刚需型占20%，投资客基本退出市场 [5] - **产品分化明显**：刚需小户型成交活跃，远郊、大户型房源仍遇冷；上海近两月70%以上成交二手房为总价300万以内产品 [13] - **以价换量实质**：深圳成交案例显示，955万元成交价较同小区历史高点已打5折，市场透明度高，业主定价趋于理性 [10] - **供给增长不一**：2026年1月，百城二手房挂牌量新一线、二线城市同比分别增7.19%、7.47%，是供给增长主力 [13] 回暖动因分析 - **政策与市场共振**：核心城市二手房率先企稳是优化限购限贷、打通“卖旧买新”链条、换房退税等政策与市场信心修复共同作用的结果 [14] - **存量市场特征**：核心城市已进入存量市场阶段，二手房成交量远超新房，分流新房刚需客群；二手房价格调整后性价比凸显，部分核心区域小户型租售比超过2.5%甚至3%，具备资产配置属性 [13] - **业主心态转变**：核心城市业主心态转变导致挂牌量理性收缩，房源在架时长缩短，流通效率提升 [14] 后市展望与专家观点 - **市场拐点判断**：有专家认为地产拐点可能在半年内出现，行业见底后将面临十年级别的回升周期；但亦有观点指出上半年难现明确市场拐点，本轮调整周期长，市场复苏需要更扎实的底层支撑 [16][17] - **政策预期**：2026年作为“十五五”开局之年，预计政策将延续“稳市场、稳预期”方向，因城施策、供需两端精准发力；政策或集中于上半年释放以稳定预期和销售额 [16][17] - **市场分化趋势**：2026年新房和二手房市场将进一步分化，核心城市仍以二手房为主导且延续以价换量趋势，新房成交量预计进一步萎缩，但核心区域高品质新房仍有结构性涨价机会 [16] - **关键观察期**：一季度为关键期，春节后政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是关键；核心城市房价止跌确立后，更多城市才有望跟进修复 [17]

市场表现 - 早盘A股房地产板块表现活跃，Wind房地产指数大涨2.24%至2643.28点，涨幅2.64% [1][2] - 多只个股涨幅显著，其中城投控股涨停，光明地产涨超9%（曾触及涨停），皇庭国际、我爱我家涨超8%，中华企业涨超5%，特发服务、滨江集团、新城控股、华夏幸福、华发股份、财信发展、京能置业等涨超4% [1] - 部分个股当前股价为：城投控股5.63元，光明地产4.68元，皇庭国际2.27元，我爱我家3.57元，特发服务42.39元，滨江集团12.08元，中华企业3.02元，华夏幸福1.75元，华发股份4.57元，财信发展2.78元，京能置业8.25元 [2][3] 市场驱动因素 - 市场炒作核心在于新春楼市热度回升与多地利好政策密集出台 [3] - 返乡置业与改善型需求集中释放带动楼市成交修复 [3] - 各地购房补贴、人才房票等政策持续发力，叠加自媒体乱象整治净化行业环境，提振了市场对房地产行业企稳回暖的预期 [3] - 广州近50家房企超140个楼盘推出迎新春优惠活动，持续至3月31日，涵盖到访好礼、购房折扣等多重福利，吸引大量看房咨询 [4] - 江苏淮安市发布五条措施促进房地产市场健康发展，推出购房总价2%到6%不等的梯度补贴，多孩家庭购房可享公积金贷款额度上浮50%，并可申请子女同校入学 [4] - 广州六部门联合开展为期两个月的房地产自媒体乱象专项整治行动，明确16项负面行为清单，旨在净化网络舆论生态，减少虚假宣传与恶意炒作 [4] 行业影响分析 - 房地产开发：作为行业核心赛道，开发企业将直接受益于成交回暖与政策红利，布局核心城市的房企将迎来销售回款提速、去化周期缩短的发展机遇，优质项目储备充足的企业业绩修复弹性更强 [5] - 房地产服务：楼市成交热度回升将带动房产中介、物业服务等细分领域需求增长，中介机构受益于交易规模扩大，高品质物业服务企业将获得更多项目合作机会 [5] - 家居家电：房地产市场回暖将传导至后周期产业链，改善型购房需求上升将带动家居定制、家电换新等消费增长，与房企合作的家居企业及智能家电品牌将享受需求红利 [5] 相关公司动态 - 光明地产：作为上海本土老牌房企，聚焦长三角核心城市布局，新春期间推出多重购房优惠活动，旗下楼盘到访量与成交量显著提升，领涨板块 [6] - 城投控股：作为上海城投旗下地产平台，依托国资背景在旧改、保障性住房等领域具备优势，同时参与城市更新与园区开发项目，受益于地方楼市政策利好 [6] - 我爱我家：国内知名房产中介龙头企业，业务覆盖新房、二手房、租房等多个领域，新春楼市热度回升带动公司门店咨询量与签约量大幅增长，业绩修复预期较强 [6]

市场整体表现 - 全市房地产市场在2月实现企稳回升、量价齐升的“开门红” [1] - 商品住房成交量同比增长7.27% [1] - 商品住房成交价格同比增长0.3% [1] - 高品质“好房子”成交面积占比达到28% [1] 政策与市场活动 - 2月9日，当地在全国率先一次性出台稳楼市22条新政，构建全链条政策体系 [1] - 新政围绕优化住房供给、降低购房成本、鼓励“卖旧买新”、盘活存量等方面发力 [1] - 当地紧扣返乡置业、新春置业热点，开展系列春季房地产促销活动 [1] - 通过市区、线上线下、政企协会联动，全市共举办40余场促销活动 [1] 市场需求与趋势 - 春节期间楼盘看房客流明显回升 [1] - 某售楼处春节来访量较去年同期增加近四成 [1] - 返乡置业需求集中释放，不少客户为春节回乡探亲的本地人 [1] - 市民居住需求正从“有房住”向“住好房”加快转变，改善性需求成为主导力量 [2] 行业未来展望 - 2026重庆春季房地产暨家居展示交易会将于3月举办 [2] - 交易会将推出更多优质房源、更优惠的让利政策及更便捷的线上服务平台 [2] - 旨在推动房地产市场平稳健康发展，更好满足市民安居需求 [2]

文章核心观点 - 进入2026年，中国房地产市场出现回暖迹象，尤其体现在二手房市场的“量”与“价”上，核心城市市场活跃度提升，为“小阳春”行情创造了条件 [5][6][10][28] - 市场回暖由多种因素驱动，包括以价换量释放潜在需求、学区房需求集中释放、春节假期后移导致的低基数效应，以及政策环境日趋完善 [5][17][24][29] - 从估值角度看，核心城市房价经过调整，房价收入比等指标已回归至更合理区间，市场初步具备止跌回稳的条件 [26][27] - 新房市场表现相对平淡，供应不足且成交面积下滑，市场热度主要集中在二手房领域 [20] - 上海等城市探索“以旧换新”政策，通过收购二手房作保租房，旨在打通置换链条、激活市场，但政策效果受估价、资金、房源选择等多重因素影响 [11][36][39][40] 二手房市场量价表现 - **成交量显著回升**：截至2026年1月末，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7% [7] - **实时签约数据领先增长**：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [7] - **多城市环比大幅增长**：2026年1月，26个重点城市二手房实时成交套数总计190,749套，环比增长14%，其中厦门环比增幅最大，达34%，南京、南通、上海环比增幅分别为29%、27%、23% [8][9] - **一线城市成交活跃**：1月，北京二手房网签量超1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上；上海二手房网签2.28万套，连续三个月超2.2万套，创近五年同期新高；深圳二手房录得6,802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近十个月新高 [15][16] - **价格跌幅收窄**：2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的约1.3%收窄至0.7%，百城二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [10][13] - **市场情绪与行为变化**：二手房挂牌量回落，议价空间收窄，成交周期缩短，房东心理价位提高，部分业主转售为租，这些因素共同提升了市场交易活跃度 [18] 新房市场表现 - **成交面积下滑**：2026年1月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [20] - **各能级城市普降**：一线城市成交面积约132万平方米，环比和同比分别下降36%和28%；二线城市成交面积约460万平方米，环比和同比分别下降36%和24%；三四线城市成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比微降2% [20][21][22] - **结构性上涨**：新房市场因高端改善楼盘入市带动房价环比结构性上涨，但整体受新盘供应不足影响，表现平淡 [20] 市场回暖的驱动因素与基础条件 - **政策环境完善**：2025年12月24日北京出台新政后，部分学区房小区价格上涨10万至15万元，政策对稳定预期产生积极作用 [5][29] - **需求释放**：核心城市购房需求旺盛，当前市场延续以价换量，叠加前期政策显效，潜在需求不断释放 [17] - **季节性及特定需求**：受春节假期后移影响，同比基数相对较低；近期二手房成交以学区房需求占主导，因家长需在开学前购房，且此前价格已有大幅下调 [17][24] - **估值趋于合理**：从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素看，当前多数城市房地产市场接近估值底部 [26] - **核心城市需求企稳**：2025年40城新房和二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，其中上海总需求率先企稳 [27] - **房价收入比回归**：多数核心城市房价收入比已回到合理区间（4-6倍），且已低于2006年水平，例如北京、上海、深圳2025年12月的房价收入比分别为12.8倍、12.9倍、18.7倍 [25][26][27] - **租金回报率回升**：2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，表明房屋居住属性回归 [27] - **市场结构刚需化**：二手房市场“刚需化”特征明显，一线城市成交总价500万元以上比例不足20%，多数城市成交均价已回到2016年及以前水平 [27] “以旧换新”政策探索（以上海为例） - **政策启动**：2026年2月2日，上海在静安、浦东、徐汇三区正式试点，由区属企业收购二手住房用于保障性租赁住房 [36] - **收购要求**：优先聚焦小户型、低总价、产权清晰的个人二手房源，浦东新区要求被收购房屋产权人需同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房 [36][37] - **收购价格与资金**：收购价格参考市场价或评估价，资金来源为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合 [36][37] - **潜在规模**：2025年上海三区共成交面积小于70平方米且总价低于400万元的住房超2.6万套，假设30%有换房需求，每套按400万元计算，所需收购资金约315亿元 [41] - **理论利好**：为购房者减少约10%的中介费，破解旧房出售难题；为政府增加保租房供应、促进市场活跃度、增加税收；为房企加速去化、改善现金流 [38][39] - **实践挑战**：收购价与业主预期可能不一致，评估价在房价下行期通常比市场价更保守；政策对跨部门协同、制度配套（如性质变更、税费优惠）要求较高；收购规模、资金体量、合适的新房房源选择影响政策可行性 [39][40][41][43] - **各地推行情况**：上海并非首例，2024年以来，郑州、南京、青岛、武汉、宁波、海口等多地已推行类似“以旧换新”政策 [42] 行业展望与观察指标 - **“小阳春”可期**：专家指出，随着核心城市优质地块入市、房企节前促销蓄客，3月市场需求有望释放，核心城市可能出现“小阳春”行情 [10][28][30][31] - **积极信号显现**：2026年1月，百城二手房找房热度指数同比全线正增长；重点城市二手房在架时长缩短，如杭州、青岛挂牌时长低于80天；房产经纪行业景气度指数为45.03，较2025年同期上升12.72个百分点 [32] - **全面回暖仍需时间**：全国楼市全面止跌回暖还需要较长周期，需从长周期角度观察 [11][33] - **关键观察指标**：价格端关注百城二手房挂牌均价连续三个月环比波动≤±0.2%，各能级城市跌幅收窄至5%以内；成交端关注重点35城二手房月成交稳定在30万套左右；市场效率关注核心城市挂牌时长缩短至90天以内 [33]

市场整体表现 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口，市场企稳态势巩固 [1] - 市场自2025年11月起持续回暖，2025年11月至2026年1月网签量依次为14446套、17200套、15082套，连续三个月维持在1.4万套以上的高位 [2] 政策影响分析 - 2025年12月发布的房地产新政是成交表现的重要关联因素，新政包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及住房增值税优惠等 [2] - 政策调整后一个月内，北京链家交易量较政策出台前增长33%，同期新增客源量、带看量分别增长14%、18% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场预期转好，房源调涨比例有所提升 [2] - 政策加速了客户看房、谈判和交易进程，带动集中签约 [2] - 一季度市场自然回暖叠加2026年春节偏晚，原本节后释放的部分购房需求提前至节前释放，促使交易高峰提前到来 [2] 供应与供需关系 - 北京二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右 [2] - 供应变化受成交升温带动去化增加以及部分业主因房价稳定预期而暂缓挂牌出售的影响，整体市场供应逐步收缩，供需关系趋向平衡，为价格企稳奠定基础 [2] 结构性需求亮点 - 入学需求释放带动优质教育资源片区成交升温，例如三里河片区已连续3个月单月成交量突破60套，截至2026年1月27日成交量已达62套，全月有望突破70套 [3] - 有子女入学需求的置业群体倾向于1月入市，以选择价格相对合理、可选房源仍有一定空间的二手房，并提前抢占优质教育资源片区的置业机会 [3]

核心观点 - 2026年初，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市二手房市场成交量环比、同比普遍增长，市场呈现回暖迹象，这得益于价格调整带来的性价比提升、多项利好政策降低交易成本与购房门槛，以及季节性因素 [1][2][3] 市场交易表现 - **北京市场**：1月二手房交易量（截至1月29日）较2025年12月提升15%，二手住宅网签量连续两个月维持在1.5万套以上 [1] - **上海市场**：2026年1月二手房累计成交22834套，较2025年1月的18387套上涨24% [1] - **广州市场**：2026年1月二手住宅网签8881套，环比小幅增长1.07% [2] - **深圳市场**：2026年1月二手住宅成交5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，连续三个月环比增长 [2] 市场供需与价格动态 - 二手房价格整体较2025年有所下跌，但低价房源库存量在逐渐减少，部分户型价格出现上浮 [1] - 上海二手房挂牌量已连续9个月呈现下降趋势，市场供需逐渐趋于平衡 [1] - 北京、上海等优质城市核心地段的二手房性价比优势突出，上海300万元左右及以下的房源受到市场青睐 [2] - 二手房挂牌量持续降低，体现了部分房东的价格预期，市场调整进入供需相对稳定的新阶段 [2] 政策环境与驱动因素 - **税费减免**：2026年1月1日起，个人销售住房持有不满2年的增值税征收率由5%降至3%，持有2年以上免征增值税，支持居民换购住房的个人所得税退税政策延续至2027年底 [3] - **信贷支持**：公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年以上首套利率低至2.6%，二套利率为3.075%，存量贷款自动重定价 [3] - **限购放宽**：限购政策放松降低了刚需购房者的买房门槛，扩大了购房人群 [2] - 综合限购放宽、信贷优化、税费下调及个税退税延续等政策，有效降低了购房门槛与交易成本 [3] 市场前景与行业判断 - 当前市场表现是预期改善、政策激发和季节回暖叠加的结果，每年一季度刚需住房交易规模会出现季节性提升 [3] - 行业专家认为，政策环境处于历史较好水平，房价性价比凸显，宏观经济形势向好，这些因素均对房地产市场产生积极影响，新房和二手房市场都具备较好的企稳基础 [3] - 全国和重点城市销售套数稳定的趋势已得到确认，但从触底企稳到夯实基础仍需行业共同发力，如促进一二手房交易循环、继续降低交易成本、提升市场预期等 [4]