核心观点 - 2026年开年，以深圳、上海为代表的核心城市二手房市场成交量率先回升，交易活跃度显著提升，释放积极信号，但市场整体仍处于“以价换量”阶段，呈现区域性修复和城市分化的特征，而非全面普涨 [2][3][9] 市场表现与数据 - **成交量显著回升**：2026年1月，深圳二手住宅过户5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，为连续第3个月环比增长；2025年11月、12月环比增速分别为6.58%、10.49% [6] - **回暖态势扩散**：2026年1月，上海二手商品房成交约2.28万套，环比增长约1.1%，同比增长约26.1%；杭州二手房成交量同比增长约20% [8] - **价格持续调整**：2026年1月，深圳二手住宅价格环比下跌0.97%，与上月持平，成交量回升但价格调整未改；百城二手房挂牌价格各能级普跌，二线城市同比跌11.32%承压最明显 [10][13] - **交易效率提升**：深圳有高端住宅从带看到成交仅一周左右，买卖双方博弈缓和，预期差距缩小，谈判更易达成一致 [2][4] 市场特征与结构 - **需求结构变化**：深圳某门店成交客户中，改善型需求占比达80%，刚需型占20%，投资客基本退出市场 [5] - **产品分化明显**：刚需小户型成交活跃，远郊、大户型房源仍遇冷；上海近两月70%以上成交二手房为总价300万以内产品 [13] - **以价换量实质**：深圳成交案例显示，955万元成交价较同小区历史高点已打5折，市场透明度高，业主定价趋于理性 [10] - **供给增长不一**：2026年1月，百城二手房挂牌量新一线、二线城市同比分别增7.19%、7.47%，是供给增长主力 [13] 回暖动因分析 - **政策与市场共振**：核心城市二手房率先企稳是优化限购限贷、打通“卖旧买新”链条、换房退税等政策与市场信心修复共同作用的结果 [14] - **存量市场特征**：核心城市已进入存量市场阶段，二手房成交量远超新房，分流新房刚需客群；二手房价格调整后性价比凸显，部分核心区域小户型租售比超过2.5%甚至3%，具备资产配置属性 [13] - **业主心态转变**：核心城市业主心态转变导致挂牌量理性收缩，房源在架时长缩短，流通效率提升 [14] 后市展望与专家观点 - **市场拐点判断**：有专家认为地产拐点可能在半年内出现，行业见底后将面临十年级别的回升周期；但亦有观点指出上半年难现明确市场拐点，本轮调整周期长，市场复苏需要更扎实的底层支撑 [16][17] - **政策预期**：2026年作为“十五五”开局之年，预计政策将延续“稳市场、稳预期”方向，因城施策、供需两端精准发力；政策或集中于上半年释放以稳定预期和销售额 [16][17] - **市场分化趋势**：2026年新房和二手房市场将进一步分化，核心城市仍以二手房为主导且延续以价换量趋势，新房成交量预计进一步萎缩，但核心区域高品质新房仍有结构性涨价机会 [16] - **关键观察期**：一季度为关键期，春节后政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是关键；核心城市房价止跌确立后，更多城市才有望跟进修复 [17]

市场表现 - 早盘A股房地产板块表现活跃，Wind房地产指数大涨2.24%至2643.28点，涨幅2.64% [1][2] - 多只个股涨幅显著，其中城投控股涨停，光明地产涨超9%（曾触及涨停），皇庭国际、我爱我家涨超8%，中华企业涨超5%，特发服务、滨江集团、新城控股、华夏幸福、华发股份、财信发展、京能置业等涨超4% [1] - 部分个股当前股价为：城投控股5.63元，光明地产4.68元，皇庭国际2.27元，我爱我家3.57元，特发服务42.39元，滨江集团12.08元，中华企业3.02元，华夏幸福1.75元，华发股份4.57元，财信发展2.78元，京能置业8.25元 [2][3] 市场驱动因素 - 市场炒作核心在于新春楼市热度回升与多地利好政策密集出台 [3] - 返乡置业与改善型需求集中释放带动楼市成交修复 [3] - 各地购房补贴、人才房票等政策持续发力，叠加自媒体乱象整治净化行业环境，提振了市场对房地产行业企稳回暖的预期 [3] - 广州近50家房企超140个楼盘推出迎新春优惠活动，持续至3月31日，涵盖到访好礼、购房折扣等多重福利，吸引大量看房咨询 [4] - 江苏淮安市发布五条措施促进房地产市场健康发展，推出购房总价2%到6%不等的梯度补贴，多孩家庭购房可享公积金贷款额度上浮50%，并可申请子女同校入学 [4] - 广州六部门联合开展为期两个月的房地产自媒体乱象专项整治行动，明确16项负面行为清单，旨在净化网络舆论生态，减少虚假宣传与恶意炒作 [4] 行业影响分析 - 房地产开发：作为行业核心赛道，开发企业将直接受益于成交回暖与政策红利，布局核心城市的房企将迎来销售回款提速、去化周期缩短的发展机遇，优质项目储备充足的企业业绩修复弹性更强 [5] - 房地产服务：楼市成交热度回升将带动房产中介、物业服务等细分领域需求增长，中介机构受益于交易规模扩大，高品质物业服务企业将获得更多项目合作机会 [5] - 家居家电：房地产市场回暖将传导至后周期产业链，改善型购房需求上升将带动家居定制、家电换新等消费增长，与房企合作的家居企业及智能家电品牌将享受需求红利 [5] 相关公司动态 - 光明地产：作为上海本土老牌房企，聚焦长三角核心城市布局，新春期间推出多重购房优惠活动，旗下楼盘到访量与成交量显著提升，领涨板块 [6] - 城投控股：作为上海城投旗下地产平台，依托国资背景在旧改、保障性住房等领域具备优势，同时参与城市更新与园区开发项目，受益于地方楼市政策利好 [6] - 我爱我家：国内知名房产中介龙头企业，业务覆盖新房、二手房、租房等多个领域，新春楼市热度回升带动公司门店咨询量与签约量大幅增长，业绩修复预期较强 [6]

市场整体表现 - 全市房地产市场在2月实现企稳回升、量价齐升的“开门红” [1] - 商品住房成交量同比增长7.27% [1] - 商品住房成交价格同比增长0.3% [1] - 高品质“好房子”成交面积占比达到28% [1] 政策与市场活动 - 2月9日，当地在全国率先一次性出台稳楼市22条新政，构建全链条政策体系 [1] - 新政围绕优化住房供给、降低购房成本、鼓励“卖旧买新”、盘活存量等方面发力 [1] - 当地紧扣返乡置业、新春置业热点，开展系列春季房地产促销活动 [1] - 通过市区、线上线下、政企协会联动，全市共举办40余场促销活动 [1] 市场需求与趋势 - 春节期间楼盘看房客流明显回升 [1] - 某售楼处春节来访量较去年同期增加近四成 [1] - 返乡置业需求集中释放，不少客户为春节回乡探亲的本地人 [1] - 市民居住需求正从“有房住”向“住好房”加快转变，改善性需求成为主导力量 [2] 行业未来展望 - 2026重庆春季房地产暨家居展示交易会将于3月举办 [2] - 交易会将推出更多优质房源、更优惠的让利政策及更便捷的线上服务平台 [2] - 旨在推动房地产市场平稳健康发展，更好满足市民安居需求 [2]

文章核心观点 - 进入2026年，中国房地产市场出现回暖迹象，尤其体现在二手房市场的“量”与“价”上，核心城市市场活跃度提升，为“小阳春”行情创造了条件 [5][6][10][28] - 市场回暖由多种因素驱动，包括以价换量释放潜在需求、学区房需求集中释放、春节假期后移导致的低基数效应，以及政策环境日趋完善 [5][17][24][29] - 从估值角度看，核心城市房价经过调整，房价收入比等指标已回归至更合理区间，市场初步具备止跌回稳的条件 [26][27] - 新房市场表现相对平淡，供应不足且成交面积下滑，市场热度主要集中在二手房领域 [20] - 上海等城市探索“以旧换新”政策，通过收购二手房作保租房，旨在打通置换链条、激活市场，但政策效果受估价、资金、房源选择等多重因素影响 [11][36][39][40] 二手房市场量价表现 - **成交量显著回升**：截至2026年1月末，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7% [7] - **实时签约数据领先增长**：截至1月末，全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [7] - **多城市环比大幅增长**：2026年1月，26个重点城市二手房实时成交套数总计190,749套，环比增长14%，其中厦门环比增幅最大，达34%，南京、南通、上海环比增幅分别为29%、27%、23% [8][9] - **一线城市成交活跃**：1月，北京二手房网签量超1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上；上海二手房网签2.28万套，连续三个月超2.2万套，创近五年同期新高；深圳二手房录得6,802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近十个月新高 [15][16] - **价格跌幅收窄**：2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅从此前半年的约1.3%收窄至0.7%，百城二手住宅均价环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [10][13] - **市场情绪与行为变化**：二手房挂牌量回落，议价空间收窄，成交周期缩短，房东心理价位提高，部分业主转售为租，这些因素共同提升了市场交易活跃度 [18] 新房市场表现 - **成交面积下滑**：2026年1月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [20] - **各能级城市普降**：一线城市成交面积约132万平方米，环比和同比分别下降36%和28%；二线城市成交面积约460万平方米，环比和同比分别下降36%和24%；三四线城市成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比微降2% [20][21][22] - **结构性上涨**：新房市场因高端改善楼盘入市带动房价环比结构性上涨，但整体受新盘供应不足影响，表现平淡 [20] 市场回暖的驱动因素与基础条件 - **政策环境完善**：2025年12月24日北京出台新政后，部分学区房小区价格上涨10万至15万元，政策对稳定预期产生积极作用 [5][29] - **需求释放**：核心城市购房需求旺盛，当前市场延续以价换量，叠加前期政策显效，潜在需求不断释放 [17] - **季节性及特定需求**：受春节假期后移影响，同比基数相对较低；近期二手房成交以学区房需求占主导，因家长需在开学前购房，且此前价格已有大幅下调 [17][24] - **估值趋于合理**：从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素看，当前多数城市房地产市场接近估值底部 [26] - **核心城市需求企稳**：2025年40城新房和二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平，其中上海总需求率先企稳 [27] - **房价收入比回归**：多数核心城市房价收入比已回到合理区间（4-6倍），且已低于2006年水平，例如北京、上海、深圳2025年12月的房价收入比分别为12.8倍、12.9倍、18.7倍 [25][26][27] - **租金回报率回升**：2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，表明房屋居住属性回归 [27] - **市场结构刚需化**：二手房市场“刚需化”特征明显，一线城市成交总价500万元以上比例不足20%，多数城市成交均价已回到2016年及以前水平 [27] “以旧换新”政策探索（以上海为例） - **政策启动**：2026年2月2日，上海在静安、浦东、徐汇三区正式试点，由区属企业收购二手住房用于保障性租赁住房 [36] - **收购要求**：优先聚焦小户型、低总价、产权清晰的个人二手房源，浦东新区要求被收购房屋产权人需同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房 [36][37] - **收购价格与资金**：收购价格参考市场价或评估价，资金来源为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合 [36][37] - **潜在规模**：2025年上海三区共成交面积小于70平方米且总价低于400万元的住房超2.6万套，假设30%有换房需求，每套按400万元计算，所需收购资金约315亿元 [41] - **理论利好**：为购房者减少约10%的中介费，破解旧房出售难题；为政府增加保租房供应、促进市场活跃度、增加税收；为房企加速去化、改善现金流 [38][39] - **实践挑战**：收购价与业主预期可能不一致，评估价在房价下行期通常比市场价更保守；政策对跨部门协同、制度配套（如性质变更、税费优惠）要求较高；收购规模、资金体量、合适的新房房源选择影响政策可行性 [39][40][41][43] - **各地推行情况**：上海并非首例，2024年以来，郑州、南京、青岛、武汉、宁波、海口等多地已推行类似“以旧换新”政策 [42] 行业展望与观察指标 - **“小阳春”可期**：专家指出，随着核心城市优质地块入市、房企节前促销蓄客，3月市场需求有望释放，核心城市可能出现“小阳春”行情 [10][28][30][31] - **积极信号显现**：2026年1月，百城二手房找房热度指数同比全线正增长；重点城市二手房在架时长缩短，如杭州、青岛挂牌时长低于80天；房产经纪行业景气度指数为45.03，较2025年同期上升12.72个百分点 [32] - **全面回暖仍需时间**：全国楼市全面止跌回暖还需要较长周期，需从长周期角度观察 [11][33] - **关键观察指标**：价格端关注百城二手房挂牌均价连续三个月环比波动≤±0.2%，各能级城市跌幅收窄至5%以内；成交端关注重点35城二手房月成交稳定在30万套左右；市场效率关注核心城市挂牌时长缩短至90天以内 [33]

市场整体表现 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口，市场企稳态势巩固 [1] - 市场自2025年11月起持续回暖，2025年11月至2026年1月网签量依次为14446套、17200套、15082套，连续三个月维持在1.4万套以上的高位 [2] 政策影响分析 - 2025年12月发布的房地产新政是成交表现的重要关联因素，新政包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及住房增值税优惠等 [2] - 政策调整后一个月内，北京链家交易量较政策出台前增长33%，同期新增客源量、带看量分别增长14%、18% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场预期转好，房源调涨比例有所提升 [2] - 政策加速了客户看房、谈判和交易进程，带动集中签约 [2] - 一季度市场自然回暖叠加2026年春节偏晚，原本节后释放的部分购房需求提前至节前释放，促使交易高峰提前到来 [2] 供应与供需关系 - 北京二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右 [2] - 供应变化受成交升温带动去化增加以及部分业主因房价稳定预期而暂缓挂牌出售的影响，整体市场供应逐步收缩，供需关系趋向平衡，为价格企稳奠定基础 [2] 结构性需求亮点 - 入学需求释放带动优质教育资源片区成交升温，例如三里河片区已连续3个月单月成交量突破60套，截至2026年1月27日成交量已达62套，全月有望突破70套 [3] - 有子女入学需求的置业群体倾向于1月入市，以选择价格相对合理、可选房源仍有一定空间的二手房，并提前抢占优质教育资源片区的置业机会 [3]

核心观点 - 2026年初，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市二手房市场成交量环比、同比普遍增长，市场呈现回暖迹象，这得益于价格调整带来的性价比提升、多项利好政策降低交易成本与购房门槛，以及季节性因素 [1][2][3] 市场交易表现 - **北京市场**：1月二手房交易量（截至1月29日）较2025年12月提升15%，二手住宅网签量连续两个月维持在1.5万套以上 [1] - **上海市场**：2026年1月二手房累计成交22834套，较2025年1月的18387套上涨24% [1] - **广州市场**：2026年1月二手住宅网签8881套，环比小幅增长1.07% [2] - **深圳市场**：2026年1月二手住宅成交5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，连续三个月环比增长 [2] 市场供需与价格动态 - 二手房价格整体较2025年有所下跌，但低价房源库存量在逐渐减少，部分户型价格出现上浮 [1] - 上海二手房挂牌量已连续9个月呈现下降趋势，市场供需逐渐趋于平衡 [1] - 北京、上海等优质城市核心地段的二手房性价比优势突出，上海300万元左右及以下的房源受到市场青睐 [2] - 二手房挂牌量持续降低，体现了部分房东的价格预期，市场调整进入供需相对稳定的新阶段 [2] 政策环境与驱动因素 - **税费减免**：2026年1月1日起，个人销售住房持有不满2年的增值税征收率由5%降至3%，持有2年以上免征增值税，支持居民换购住房的个人所得税退税政策延续至2027年底 [3] - **信贷支持**：公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年以上首套利率低至2.6%，二套利率为3.075%，存量贷款自动重定价 [3] - **限购放宽**：限购政策放松降低了刚需购房者的买房门槛，扩大了购房人群 [2] - 综合限购放宽、信贷优化、税费下调及个税退税延续等政策，有效降低了购房门槛与交易成本 [3] 市场前景与行业判断 - 当前市场表现是预期改善、政策激发和季节回暖叠加的结果，每年一季度刚需住房交易规模会出现季节性提升 [3] - 行业专家认为，政策环境处于历史较好水平，房价性价比凸显，宏观经济形势向好，这些因素均对房地产市场产生积极影响，新房和二手房市场都具备较好的企稳基础 [3] - 全国和重点城市销售套数稳定的趋势已得到确认，但从触底企稳到夯实基础仍需行业共同发力，如促进一二手房交易循环、继续降低交易成本、提升市场预期等 [4]

深圳房地产市场2026年初表现 - 2026年1月深圳全市新房和二手房累计网签超过1万套 其中二手房网签套数同比增加25% 环比增加7% 且连续三周上涨[5] - 二手房市场自2025年3月以来 录得量连续10个月超过5000套 其中2025年12月录得6613套 创下小高峰[5] - 2026年1月 一手商业用房成交占新房成交总量的35.5% 二手商业用房成交占二手房成交总量的20.5% 较2022年高峰期分别提高2.7个百分点和4.8个百分点[6] 具体项目销售情况 - 2026年深圳首个安居房项目深铁铭著实现“日光” 181套房源全部售罄 项目吸引662户合格家庭认购 申购比例达1:3.6[1][3] - 深铁铭著安居房项目位于宝安区松岗街道 紧邻地铁6号线、11号线、12号线交汇的松岗站 项目包含两房户型130套（建筑面积约68平方米）和三房户型51套（建筑面积约86-88平方米） 为准现房 预计2026年底前交付[3][5] - 2025年12月28日开盘的中信信悦湾项目 目前已去化近80% 同片区于12月29日开盘的后海玺家园项目同样实现“日光”[6] 市场驱动因素 - 开年以来房地产市场迎来政策红利 包括个人销售购买不足2年的住房增值税率从5%下调至3% 以及延续“卖一买一”的个税退税政策 有效降低了居民交易成本[5] - 市场对价格合理、区位优越、配套完善的住房需求热切 深铁铭著热销反映了刚需家庭的期待[5] - 新房市场优质项目供应明显增加 “好房子”实现热销[6] 行业展望与供应 - 行业专家表示 目前房地产相关指标正逐步回归至合理区间[8] - 展望2026年一季度 后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目将陆续入市 预计房地产市场将进一步回暖[8]

文章核心观点 - 深圳市房地产市场在2026年初呈现全面回暖态势，新房、二手房、安居房及商业用房市场均表现活跃，市场已进入稳步回升通道 [1][2][3] 市场整体表现 - 2026年1月深圳新房和二手房累计网签超过1万套，其中二手房网签套数同比增加25%，环比增加7%，连续三周上涨 [1] - 2025年3月以来，深圳二手房录得量连续10个月超过5000套，其中12月录得6613套，创下小高峰 [1] - 2026年元旦期间，乐有家门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43% [1] 新房与高端住宅市场 - 新房市场中优质项目供应增加并实现热销，例如中信信悦湾（备案均价24.8万元/平方米）去化近8成，后海玺家园（备案均价15.0万元/平方米）开盘当日售罄 [1] - 2026年一季度预计有后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目陆续入市 [3] 安居型商品房市场 - 2026年1月31日，深圳今年首个配售的安居房项目深铁铭著坊开盘售罄，实现“日光”，该项目为存量安居房，房源181套，合格认购家庭662户，申购比约1:3.6 [1][2] - 深圳已停止新增建设安居型商品房，存量项目将有序推出 [2][3] 商业用房与公寓市场 - 2026年1月，深圳一手商业用房成交占新房成交总量的35.5%，二手商业用房成交占二手房成交总量的20.5%，较2022年高峰期分别提高2.7个百分点和4.8个百分点 [2] - 部分小户型公寓因门槛低、租金回报率高（如罗湖龙园创展大厦、坪山深城投中心公馆等项目租金回报率超4%）而受市场青睐 [2] - 高端公寓市场同样受认可，如联泰超总湾商务公寓（均价约15万元/平方米）开盘去化率达76.0% [2] 政策与宏观经济支撑 - 2026年初房地产市场迎来政策红利，包括将不满两年房产交易增值税率从5%降至3%，延续“卖一买一”个税退税政策，将商业用房购房贷款最低首付比例从不低于50%调整为不低于30%，以及允许符合条件的“白名单”项目贷款展期5年 [3] - 2025年深圳GDP同比增长5.5%，规模以上工业总产值和增加值连续4年保持全国城市“双第一”，强劲的经济基本面有助于改善居民就业与收入预期，提振房地产需求 [3] - 深圳租金回报率已回升至1.8%左右，高于银行大额存单年利率水平（约1.6%） [3] 未来市场展望 - 随着APEC会议举办带来的城市红利以及常住人口持续净流入，预计将推动刚需置业、改善换房以及资产配置等需求持续释放，深圳市房地产市场将持续回暖 [3]

文章核心观点 深圳房地产市场在2026年初延续回暖态势，新房、二手房及商业用房市场均表现活跃，市场筑底企稳具备政策与基本面支撑，预计回暖态势有望延续 [3][5][8] 市场整体表现 - 2026年1月深圳新房与二手房累计网签1万余套，与2025年12月基本持平 [3][5] - 2026年1月二手房网签套数同比增加25%，环比增加7%，连续三周上涨 [3][5] - 2025年12月二手房录得量达6613套，自2025年3月以来连续10个月超5000套 [5] - 2026年元旦期间，乐有家门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43% [5] 新房与保障房市场 - 新房市场中，优质项目实现热销，例如中信信悦湾（备案均价24.8万元/平方米）去化近8成，后海玺家园（备案均价15.0万元/平方米）开盘当日售罄 [6] - 2026年首个安居房项目深铁铭著坊（配售均价20750元/平方米）推出181套房源，吸引662户合格家庭认购，申购比例达1:3.6，选房当日全部售罄 [1][3][6] - 深圳已停止新增建设安居型商品房，深铁铭著坊为存量项目代表 [6] 二手房与需求变化 - 二手房市场需求持续增加，深圳市房地产中介协会表示许多购房者正从犹豫转向行动 [5] - 市场进入稳步回升通道 [5] 商业用房市场 - 2026年1月，一手商业用房成交占新房成交总量的35.5%，较2022年高峰期提高2.7个百分点 [7] - 2026年1月，二手商业用房成交占二手房成交总量的20.5%，较2022年高峰期提高4.8个百分点 [7] - 小户型公寓因门槛低、租金回报率高（如部分优质楼盘回报率超4%）而受青睐 [7] - 高净值人群认可优质公寓，例如联泰超总湾商务公寓（均价约15万元/平方米）开盘去化率达76.0% [7] 政策与基本面支撑 - 2026年开年迎来多项政策红利：不满两年房产交易增值税率从5%降至3%；延续卖一买一个税退税政策；商业用房购房贷款最低首付比例由不低于50%调整为不低于30%；符合条件的“白名单”项目贷款可展期5年 [8] - 2025年深圳GDP同比增长5.5%，规模以上工业总产值、增加值连续4年保持全国城市“双第一” [8] - 深圳租金回报率已回升至1.8%左右，高于银行大额存单年利率水平（约1.6%） [8] 未来展望与供应 - 2026年一季度，后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目将陆续入市，存量安居型商品房项目将有序推出 [8] - 随着APEC会议举办带来的城市红利以及常住人口持续净流入，刚需、改善及资产配置等需求有望持续释放 [8] - 深圳市房地产市场有望延续回暖态势 [8]

深圳房地产市场整体表现 - 2026年1月深圳新房和二手房累计网签1万余套 与2025年12月基本持平 市场延续2025年底回暖态势 [1] - 2026年1月深圳二手房网签套数同比增加25% 环比增加7% 连续三周上涨 市场进入稳步回升通道 [1] - 2025年3月以来 深圳二手房录得量连续10个月超5000套 其中2025年12月录得6613套创下小高峰 显示市场需求持续增加 [1] 新房与安居房市场 - 新房市场优质项目热销 例如中信信悦湾备案均价24.8万元/平方米 去化近8成 后海玺家园备案均价15.0万元/平方米 开盘当日售罄 [2] - 2026年1月31日 深圳今年首个配售的安居房项目深铁铭著坊开盘售罄 该项目为存量安居型商品房 房源181套 合格认购家庭662户 申购比约1:3.6 [1][2] - 深圳已停止新增建设安居型商品房 存量项目如深铁铭著坊因交通便利、配套齐全成为市场关注热点 [2] 商业与公寓市场 - 2026年1月 深圳一手商业用房成交占新房成交总量的35.5% 二手商业用房成交占二手房成交总量的20.5% 较2022年高峰期分别提高2.7个百分点和4.8个百分点 [5] - 小户型公寓因入手门槛低、租金回报率高受到市场青睐 贝壳研究院监测显示罗湖龙园创展大厦、坪山深城投中心公馆等优质楼盘租金回报率均超4% [5] - 高净值人群对稀缺资源优质公寓认可度较高 例如联泰超总湾商务公寓均价约15万元/平方米 开盘去化率达76.0% [5] 政策与经济基本面支撑 - 2026开年房地产市场迎来政策红利 包括不满两年房产交易增值税率从5%降至3% 延续卖一买一个税退税政策 商业用房购房贷款最低首付比例由不低于50%调整为不低于30% 符合条件“白名单”项目贷款可展期5年 [6] - 2025年深圳GDP同比增长5.5% 规模以上工业总产值、增加值连续4年保持全国城市“双第一” 城市经济基本面强劲 [6] - 深圳租金回报率已回升至1.8%左右 高于银行大额存单年利率水平约1.6% [6] 市场展望与未来供应 - 2026年一季度 后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目将陆续入市 存量安居型商品房项目将有序推出 [6] - 随着APEC会议举办带来的城市红利以及常住人口持续净流入 刚需置业、改善换房以及资产配置等需求有望持续释放 深圳市房地产市场有望延续回暖态势 [6]