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走出独立行情:上海高端住宅的竞争与分化
21世纪经济报道· 2025-05-29 16:30
上海高端住宅市场独立行情 - 上海高端住宅市场持续独立行情,多个核心地段项目开盘即售罄,如润云金茂府88套叠墅36分钟售罄,销售额14.5亿元 [1] - 保利·海玥外滩序BUND98开盘223套房源当日清盘,认购率248% [2] - 融创壹号院三批次64套房源当日售罄,销售额40.25亿元,累计销售额突破108.71亿元 [2] 豪宅市场供需变化 - 2024年1月1日至5月26日,上海2000万以上豪宅新增供应908套,成交1477套,同比分别下降65%、31% [3] - 结构性供需不匹配导致部分产品竞争加剧,如平层产品断层催生市场机遇 [4][10] - 中环内1000万元-2000万元产品供应不足,紫薇之星瞄准该细分市场,101平方米三房户型为主力 [13] 豪宅热销驱动因素 - 地段稀缺性、高净值人群资产配置需求、政策红利及产品力升级共同推动豪宅热销 [6] - 近期热销豪宅多位于黄浦、徐汇滨江、陆家嘴等核心区域,如绿城潮鸣东方地处徐汇滨江"地王"地块 [7] - 买家结构多元化,江浙实业企业家、文艺界人士、海外买家占比提升,如陆家嘴太古源·源邸仅22%买家为上海本地 [7][8] 政策与市场信心支撑 - 2024年5月上海房地产新政降低非沪籍购房社保年限、支持多子女家庭增购,刺激改善需求释放 [9] - 2024年4月上海新建商品住宅价格环比上涨0.5%,二手房价格上涨0.1%,为高端住宅成交提供支撑 [9] - 开发商通过产品升级(如外立面、装修用料)和营销策略(如圈层效应)推动热销 [9] 产品分化与竞争格局 - 平层产品断层导致风貌别墅去化压力增大,如绿城潮鸣东方平层售价4000万-6000万元,风貌别墅调价至3000万-4000万元 [12] - 开发商采用少量多次开盘策略加剧供不应求,如翡云悦府三次开盘房源均不足250套 [10] - 旧改推进可能增加风貌别墅供应,未来竞争压力或进一步增大 [12]