核心观点 - 广州“8·28新政”后首宗涉宅地块出让，市场热度回落但核心区优质地块仍获溢价成交，房企竞拍趋于理性[3][6] 地块出让详情 - 地块为天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块（原广东电视台地块），容积率2.1，总建面约67805平方米，起价21.4亿元，楼面起价31575元/平方米，吸引保利发展、越秀、珠实、天河高新4家房企参与[3] - 经过18轮竞拍，越秀地产以24.81亿元总价竞得，成交楼面价约36589元/平方米，溢价率15.9%[4] - 该地块曾于去年5月底挂牌，后因故中止交易，重新挂牌后两宗地合并为一宗，容积率由2.3下调至2.1，取消配建中学、幼儿园及2000平方米社区卫生服务中心，出让门槛显著降低[5] 地块区位与周边市场 - 地块位于天河智谷片区，南侧临近奥体中心，周边汇集网易、小鹏汽车、佳能科技、极飞科技等1000多家科技企业，导入持续增长的就业人口和居住需求[5] - 地块周边拥有地铁、九年一贯制学校、商业及太阳湖、月亮湖、望辰岭等自然资源，生活配套成熟[5] - 周边在售项目主要由越秀、保利开发，与地块容积率、体量接近的是越秀·阅璟台、保利·辰园湖境，均为塔楼、板楼结合[5] - 越秀·阅璟台主力户型90-135平方米三至四房，套均面积约118平方米，偏改善，二期规划全部为大户型，近期成交均价约5.5万元/平方米，网签去化约77%[5] - 业内预计新地块按2.1容积率、80米限高，未来大概率打造改善型产品[5] 新政对销售方式的影响 - “8·28新政”后新出让地块若以现房销售，拿地及后续建设资金占用大，资金回正周期放缓至2.5年-3年[6] - 该地块作为新政前挂牌土地，未规定现房销售，实行预售，按新规完成主体封顶即可，比现房销售早至少12个月，但预售购房贷款发放需到竣工备案后，放款节点与现售相近[6] - 广州当地业内人士预计，项目封顶后可申请预售，按单体楼栋周期约12个月，预售后可收定金，但银行放款需待竣工备案，小高层封顶到竣工备案周期6-12个月、高层8-14个月，对房企资金仍有要求[6] 土拍市场热度 - 中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，作为“8·28新政”后广州住宅用地首场土拍，参拍企业数量及竞拍热度较前期回落，房企竞拍趋于理性，但该地块凭借区位优势及成熟配套，仍获得一定溢价成交[6]