行业整体表现与市场压力 - 2025年全国房地产开发投资累计完成82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3% [3] - 2025年全国新建商品房销售面积达88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [3] - 住宅销售面积同比下降9.2%，销售额同比下降13.0%，调整幅度略高于商品房整体水平 [3] - 2025年房地产行业仍在深度调整期，投资与销售同步下滑，多数企业发展策略偏谨慎 [2][6] 新发展模式与转型方向 - 城市更新被确立为房地产新发展模式的核心内容，是推动城市高质量发展、实现中国式现代化的重要战略抓手 [2][4] - 2026年1月，自然资源部与住建部联合印发支持城市更新的措施，旨在破解政策堵点，包括增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策等 [3][4] - 行业转型被视为一场涵盖理念、制度与技术的系统性变革 [4] - 审视房地产问题需跳出行业本身，政策制定应统筹考量出口、资本市场、科技、物价、外需等宏观经济变量 [2][4] 住宅市场的关键突围路径 - 住宅市场唯一的增量赛道和房企突围的关键方向是“好房子+现房销售+改善户型” [2][4] - 购房客户需求升级，要求宽厅、阳台、高得房率、全收纳、全生命周期户型及定制化，开发商需拿好地、做好产品、做现房销售才能打动客户 [6] - 基于市场趋势，现房销售的时代会越来越近 [2][6] 金融与政策支持建议 - 政策层面应加快出台“商业不动产土地续期”实施细则、推进公募REITs专项立法，着力降低资产估值折价 [4] - 建议允许单支REITs通过并购多个资产实现提质做强 [4] - 商业不动产、基于公募REITs的不动产金融新模式和相关的制度建设，被视为行业转型的关键抓手 [7] - 防范化解房地产金融风险的最佳策略是主动靠前、提前介入，通过总量性政策防范风险扩散，推动行业止跌回稳 [5] 市场分化与结构性机遇 - 中国不动产行业正呈现显著的结构性分化特征，但市场整体状况已有所改善，分化差距收窄，市场对一线城市持谨慎乐观态度 [6] - 部分区域市场展现韧性，例如东北区域在2025年的集团业绩中靠前 [6] - 2025下半年重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌0.81% [7] - 商业地产领域仍存在发展新机遇，存量改造、运营成熟后的REITs成为后续投资关注重点 [7] 企业战略与投资重点 - 部分企业投资策略极为谨慎，秉持“宁可不投，不要投错”的原则 [2][6] - 企业未来发展聚焦于投建一体（代建+小股投资）、商办定制（提前锁定产业方）、以及养老社区（医院+城市更新+养老住宅）等模式 [7] - 进一步释放和扩大投资需求潜力，需聚焦两大关键着力点：一是加快构建适配的城乡建设及房地产发展新模式，二是大力提振民间投资与外商投资活力 [3]

2026年地方两会房地产政策核心观点 - 2026年房地产工作将摒弃短期刺激思维，沿着“高质量发展”与“发展新模式”双轨深化，一方面通过融资协调、消化存量稳定市场基本盘，另一方面着眼长远为行业注入可持续新动能 [1] 稳定房地产市场措施 - 多个省市将“着力稳定房地产市场”列为重要任务，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度 [2] - 加强保障性住房建设和筹集，鼓励或稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房，健全住房租赁市场制度 [2] - 推进房票安置、住房“以旧换新”，深化住房公积金制度改革，坚持精细化施策以激发不同群体住房需求 [2] - 清理不合理限制性措施，推出居民收入增长计划以释放住房消费需求潜力 [2] - 分析人士指出，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，收储政策释放去库存积极信号，配合土地供应调整，可能推动部分城市更早迎来周期拐点 [3] 城市更新部署与意义 - 多地提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [4] - 北京市计划抓好507栋危旧简易楼排险，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上 [4] - 上海市计划推动城中村改造提速扩容增效，完成20万平方米旧住房成套改造 [4] - 辽宁省计划改造老旧小区300个、老旧管网3500公里，更新住宅老旧电梯5000部，改造危旧房3000户 [5] - 部分省市在制度建设上部署，如推进城市更新条例实施、完善政策激励工具箱、推进城市更新立法、建立房屋全生命周期安全管理制度 [5] - 城市更新能改善居民生活舒适度并拉动投资，中央城市工作会议明确将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手 [5] - 分析认为城市更新正从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，“高质量”内涵体现为多模式创新、多主体参与、多要素保障，关键性政策创新力度有望加大以释放政策红利 [6] 关键制度改革动向 - 山东、海南、青海等省提及深化住房公积金制度改革，云南省提出有序推进现房销售制 [7] - 公积金制度改革预期强烈，2025年全国各地出台房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款政策优化出台政策约280条，频次最高，具体措施包括提高贷款额度、调整套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围等 [8] - 中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议均强调深化住房公积金制度改革，分析指出改革主要方向是解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [8] - 现房销售作为改革方向被频繁提及，分析认为可能进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [8] “好房子”建设推进 - “好房子”频繁出现在今年地方两会政府工作报告中，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局 [9] - 青海省因地制宜提出创新发展避暑房、康养房，有序推进“高原好房子”建设 [9] - 分析指出有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策重要看点，未来在土地、融资等政策支持方面或有实质性动作 [10]

行业核心观点 - 中国房地产市场已进入长期调整期 全国平均房价跌幅超过30% 部分环京区域如涿州、廊坊跌幅超过60% [1] - 预计2026年房价将延续“稳中有降”趋势 房价泡沫将持续被挤压 行业将迎来四大结构性变化 [11] 房价走势与市场分化 - 房价调整已从二三线城市蔓延至上海、深圳等一线城市 [1] - 未来房价走势将出现分化 前期跌幅较大的二三线城市下跌幅度将逐步放缓 呈现阴跌趋势 [5] - 一线城市预计将出现补跌行情 下跌将从郊区开始 逐步蔓延至市区老破小 最终影响中心区域次新房和新房 [5] - 一线城市补跌原因在于房价泡沫过大远超居民购买力 居民收入增长放缓或失业削弱支撑 以及房价长期下跌导致投资属性减弱和炒房者退出 [5] 住房供应体系变革 - 房地产市场将从过去的商品房单轨制转向双轨制 大量共有产权房、廉租房、公租房等保障房将入市 [7] - 双轨制下 城市低收入家庭可申请保障房 中等或高收入家庭可选择购买商品房 以满足不同收入人群需求 [7] - 保障房供应增加将在一定程度上分化商品房市场需求 加大未来房价下行压力 [7] 产品与建造模式转变 - 行业将从过去“粗放式”建房模式转向以建造“好房子”为主流 更注重房屋质量、户型设计和周边配套设施 [9] - 转变动力来自于楼市进入买方市场后刚需购房者要求提高 以及政府部门的鼓励政策 [9] - 现房销售在新建商品房中的占比将逐步提高 [11] - 现房销售占比上升源于社会对烂尾楼问题的关注及取消期房销售的呼声 该模式允许购房者实地验房后再做购买决定 有助于避免烂尾楼风险 [11] 购房者行为建议 - 对于炒房者 未来各地房价仍有下跌空间 尤其是一线城市存在补跌行情 购房需谨慎 [11] - 对于刚需和改善性购房家庭 可利用当前房地产利好政策购置房产 但应量力而行 建议房贷不超过家庭总收入的30% [11]

行业核心观点 - 中国房地产市场逻辑已发生根本性转变，“闭眼买房必赚”的时代彻底结束，市场正沿着三个明显趋势演变 [2] 房价趋势：结构性分化加剧 - 房价下跌呈现“结构性下跌”特征，市场整体寻底但并非普跌 [4][6] - 一线及强二线城市核心区的高品质住宅价格依然坚挺，例如上海核心区新房在2025年出现微涨 [6] - 三四线城市、弱二线非核心板块因库存高、人口流出，面临巨大降价压力，新盘与二手房挂牌量堆积，城市与地段差距被无限拉大 [8] - 2026年房价整体仍在“往下找底”，核心资产底部明确，而无产业支撑的远郊项目底部可能深不见底 [8] 开发商格局：深度洗牌与模式转型 - 房地产行业传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式已被深度调整彻底击碎 [10][12] - 近几年已有上百家房企出现债务违约，至2025年，部分大型房企如融创、碧桂园通过境内外债务重组削减巨额债务，才勉强将资产负债表拉回安全线 [12] - 部分房企如龙湖、华润凭借早年布局的商业、长租公寓等业务产生的持续租金收入，形成了稳定的现金流，在行业寒冬中保持稳健 [12] - 2026年行业格局清晰：资金实力强、运营能力强的企业将存活并可能逆势拿地，而依赖高杠杆的小房企将被并购或退出市场 [14] 销售模式变革：现房销售逐步取代预售制 - 预售制（“卖楼花”）的弊端在于易导致资金链断裂和项目烂尾风险 [16] - 从中央到地方正在推进现房销售，全国已有近40个城市在试点或出台相关政策，海南已成为第一个省级层面全面推行现房销售的地区 [18][19] - 商品住宅现房销售面积占比已从2019年的约10%提升至2025年初的35%左右，意味着超过三分之一在售新房为现房 [19] - 河南信阳、湖北荆门、湖南平江等地已明确新出让土地原则上实行现房销售，深圳近年也拍出多宗要求全部现房销售的住宅用地 [21] - 现房销售对开发商构成“地狱级考验”，资金回笼周期拉长至两三年，这将加速行业洗牌，仅有资金雄厚、产品力强、口碑好的企业能够适应 [23]

政策导向与改革方向 - 二十届四中全会提出完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 2025年底全国住房城乡建设工作会议强调推进现房销售制，以实现“所见即所得”并从根本上防范交付风险 [1] 改革实施现状与预期 - 当前现房销售主要以地方试点为主，在土地出让环节即约定现房销售的项目占比仍然偏低 [1] - 预计后续改革试点范围可能会慢慢铺开 [1] - 预计改革将采取“新老划断”的方式降低负面影响，并以融资、财税等配套措施予以支持 [1] 潜在影响分析 - 从海南经验看，推行现房销售可能使房企拿地更加谨慎，并加大地方财政压力 [1] - 推行现房销售可以更好推进地产供求平衡、降低库存去化压力 [1]

行业进入高质量发展新阶段 - 我国房地产行业正步入以“好房子”为核心的高质量发展新阶段 [1][4] - 2025年住建部“好房子”标准出台，驱动房企全面构建产品力体系 [1][4] “好房子”建设与产品力体系 - “好房子”建设是全链条进化，涉及客研、投资、设计、开发、营销、物业等多环节并联协同 [1][4] - 其质量存在“双边界”：下限由集团标准流程托底保障，上限取决于项目团队的战略眼光与资源整合能力 [1][4] - 最终目标是实现客户需求与项目利润的精准匹配 [1][4] 现房销售成为不可逆趋势 - “十五五”规划建议及住建部均明确推动现房销售制度建设 [1][4] - 截至2025年11月，全国现房销售面积占比已升至32% [1][4] - 趋势正深刻改变开发逻辑，从期房模式的“快销售、慢开发”转向现房模式的“快开发、强销售” [1][4] - 新模式力求在约两年周期内形成可售资产并加速回款，对房企资金与运营能力提出更高要求 [1][4] 非核心城市市场特征 - 在部分非核心城市，依托深度深耕的本土龙头企业展现出强大生命力 [1][5] - 例如在芜湖、哈尔滨等地，本土房企市占率可达20%以上 [1][5] - 这些企业凭借对地方的深刻理解建立了护城河 [1][5] - 行业分析指出，规模房企需审慎评估此类点状机会，避免盲目进入 [1][5] 行业未来展望 - 未来十年，行业将在产品力竞赛与模式重塑中探索新的发展路径 [1][5]

房地产政策与市场调控 - 济南市政府工作报告提出以"人房地钱"要素联动为核心，建立住房需求研判体系，推动土地供应与去化周期动态挂钩[1] - 政府将抓好房地产政策动态优化与跟踪落实，着力稳住房价、稳定预期[1] - 政府将扩大公积金覆盖范围，有序推动现房销售[1] 住房需求与项目开发 - 政府将推进高品质住宅项目开发，加快智想城高品质居住示范区建设[1] - 政府支持商品房"以旧换新"，以充分释放改善性住房需求[1] 保障性住房与房屋管理 - 政府将完善保障性住房供应体系，计划筹集保障性租赁住房3500套[1] - 政府将加快推进拆迁安置房"交房即办证"全覆盖[1] - 政府将有序推进城镇房屋全生命周期安全管理，探索建立房屋安全体检、质量安全保险、安全管理资金制度，并逐步扩大覆盖范围[1]

文章核心观点 - 行业预测显示，中国房地产市场在2025年整体仍处于磨底阶段，但到2026年上半年可能出现几个明显变化，市场将呈现分化、产品力竞争和政策托底但非刺激的特征 [3][5] 房价走势与市场分化 - 未来全国楼市走势将明显分化，不再是“一荣俱荣、一损俱损” [7] - 多家机构预测，2025年全国商品住宅均价可能小幅下跌，但2026年有望转为小幅上涨 [8] - 一线和热点二线城市更可能在2025年率先企稳甚至略有回暖，而三四线城市因库存大、人口流出、产业偏弱，房价压力更大，调整时间更长 [8] - 政策将“因城施策”，核心城市和人口净流入、产业有支撑的地方政策更积极，高库存、弱需求的城市则以去库存、稳预期为主 [10] - “好房子”概念首次写入政府工作报告，定义为安全、舒适、绿色、智慧，未来新房市场将更拼产品力、社区配套和物业服务 [10] 销售模式与产品结构变化 - 购房者对期房的信任度下降，烂尾、减配、延迟交房等问题促使现房或准现房更受青睐 [14] - 政策层面强调“保交楼”，并明确提出要逐步提高现房销售在新房中的比重 [14] - 地方国企将收购存量商品房用作保障房、人才住房，以去库存并增加保障房供给，对市场形成托底 [16] - 新房市场竞争将集中在户型、小区环境、物业、周边配套以及房屋的安全性、绿色和智能化水平上 [18] - 质量差、户型落后、规划不好的项目，即使价格便宜也将越来越难卖 [18] 政策环境与金融支持 - 2025-2026年政策主旋律是“稳住楼市”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳” [22] - 具体做法包括因城施策调减限购等限制性措施，例如北京已优化购房政策，降低社保年限要求、支持多孩家庭多购一套等 [22] - 货币金融环境保持偏宽松，房贷利率、首付比例处于历史低位，2025年居民存量房贷利息支出减少约1500亿元 [24] - 大力推进城中村和危旧房改造、保障房建设，通过盘活存量用地和商办用房、收购存量商品房等方式去库存 [24] - 2026年初，央行将各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，保障房再贷款利率降至1.25%，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以盘活存量、促进商办去库存 [26] - 政策目标是“止跌回稳”和“量价逐步企稳、供求关系改善、行业走向高质量发展”，而非刺激房价重新暴涨，思路更偏向“以人定房、以需定建” [28] 对购房者的具体建议 - 对于刚需或改善型需求，当前低利率、低首付、政策托底的阶段是相对友好的上车窗口，但不应期待短期暴涨 [31] - 纯投资性买房需非常谨慎，尤其是在三四线和远郊，因其租售比和流动性不支持高杠杆 [31] - 应抓住利率、首付、税费等“低成本窗口期”，而非赌房价大涨 [31] - 选城市应优先考虑人口净流入、产业基础好、公共服务资源集中的城市和板块，对人口流出、产业收缩的三四线城市需控制仓位 [33] - 选板块应关注同一城市内的核心区、轨交旁、学区/医疗配套完善的地段，对远郊、新城等概念区域需慎重 [35] - 选产品应尽量选择现房或次新二手房，避免期房，尤其是已停工或债务缠身的房企项目 [37] - 应选择稳健、口碑好的开发商，确保项目施工进度正常 [38] - 个人财务规划上，月供尽量不要超过家庭收入的30%–40%，并至少预留3–6个月的生活应急金，避免在高收入不确定时使用高杠杆 [40]

文章核心观点 - 文章预测中国房地产市场可能在2026年迎来四大转折性变化，这些变化将推动市场从狂热投机回归居住本质，房价可能面临普遍调整，行业规则和产品标准将发生根本性转变 [1] 一线城市房价趋势 - 一线城市房价过去相对坚挺的神话可能被打破，2026年或迎来从郊区到市中心的补跌潮 [3] - 一线城市房价收入比已飙升至40以上，存在明显泡沫，同时收入增长放缓削弱了接盘能力，投资客信心崩塌可能引发抛售潮 [4] 商品房销售模式变革 - 政策风向显示未来将大幅提高现房销售比例，2026年购房者可能告别期房模式，实现“眼见为实”的购房体验 [5] - 现房销售模式能有效避免烂尾风险，并倒逼开发商提升建筑质量 [6] 房地产开发与产品标准 - 市场进入买方市场，购房者对质量、户型、配套的要求提高，政策也引导建造“好房子” [8] - 开发商为生存将不得不“内卷”，竞争焦点转向绿色建筑、智慧社区和人性化设计，行业可能进入“好房子时代” [8] 房产交易计量标准 - 公摊面积制度可能被取消，肇庆、张家口等地已率先按套内面积销售，预计2026年更多城市将加入 [9] - 取消公摊面积能为购房者减负，使购房者不再为虚增面积支付房款及后续费用，同时推动行业交易透明化 [9] 市场整体转向与对普通人的启示 - 四大转折标志着楼市从狂热回归理性、从投机转向居住的必然历程 [11] - 对普通人而言，“买房必赚”的迷信应被打破，自住需求可耐心挑选，投资炒房需格外谨慎 [11]

房地产市场历史回顾与现状 - 2017年国内房价持续暴涨，出现炒房人连夜排队、开发商疯狂拿地的场景[1] - 马云在2017年提出“八年后房子如葱”的观点[1] - 从2022年开始，房地产市场进入调整期，全国房价平均跌幅超过30%[1] - 环京楼市如燕郊、涿州等地房价跌幅达到60%[1] - 部分三四线城市如鹤岗、双鸭山、铁岭等，房价已跌至几万甚至十几万一套，接近“葱价”[1] - 马云的“葱价论”预言在部分三四线城市已成为现实，且多数大中城市房价也正朝此方向运行[3] 2026年房地产市场四大转折预测 - 若无大的意外，2026年国内房地产市场将面临四大转折[3] 转折一：房价分化与补跌 - 近些年房价跌得最厉害的是中小城市，环京楼市房价出现腰斩[5] - 上海、深圳等一线城市核心区域房价相对抗跌[5] - 进入2026年后，各地房价仍将分化，之前跌幅较大的中小城市房价跌幅会放缓[5] - 上海、深圳等一线城市房价或将出现补跌[5] - 补跌趋势预计从郊区开始，再到市中心的老破小，最后到核心区域的次新房和新房[5] - 一线城市房价补跌原因有三：其一，上海、深圳等一线城市房价收入比达40，意味着当地居民需不吃不喝40年才能买房，显示房价泡沫较大，回归合理价格为必然趋势[5]；其二，居民收入增长放缓或下降，已无法支撑当地高房价[5]；其三，房价连跌多年已失去赚钱效应，投资炒房需求选择抛售退出或持观望态度[5] 转折二：期房销售向现房销售转变 - 近些年国内要求取消期房的呼声越来越高，因购买期房存在房子质量难保障及可能遇到烂尾楼的风险[7] - 我国高层已宣布将逐步提高现房销售在新房销售中的比重[7] - 进入2026年后，消费者可完全选择购买现房，能实地验房，满意则购买，不满意可再选其他房子[7] 转折三：从“粗放发展”转向建造“好房子” - 过去开发商处于“粗放型发展”阶段，只重视建房速度和卖房利润，对房子质量、户型、小区配套等问题不在意[8] - 进入2026年后，由于房地产已进入“买方市场”，消费者对开发商建造的房子提出更高要求[8] - 政策层面也在引导开发商多建造老百姓满意的“好房子”[8] - 未来开发商将逐步从“粗放式发展”转向为老百姓建“好房子”[8] - 进入2026年后，开发商建造的商品房质量、户型、配套设施等将有明显改善[8] 转折四：取消公摊面积，按套内面积销售 - 社会上要求取消公摊面积的呼声越来越高，原因有二：其一，房产证面积（如100平米）与实际套内面积（80-85平米）存在差异，消费者需多花十几万甚至几十万购买公摊面积[10]；其二，公摊面积计算无行业标准，由开发商自行决定，存在不透明现象[10] - 目前已有肇庆、张家口、衡阳、湘潭等城市宣布取消公摊面积，房子按套内实际面积计算[10] - 此举能大幅降低消费者买房成本，且无需再承担公摊面积上的物业费和取暖费[10] - 进入2026年后，预计将有越来越多城市取消公摊面积，公摊面积逐步退出历史舞台将成为趋势[10]