岁末年初，聚焦中国经济发展方向的中央经济工作会议于12月10日至11日成功举行，为来年经济发展锚定方向，意义深远。官媒发布的会议通稿中，第八条 任务部署与房地产行业息息相关，引发市场高度关注。 通篇研读，会议精神直指房地产市场稳定，强调因城施策，从控增量、去库存、优供给等多维度发力。鼓励收购存量商品房，并将其转化为保障性住房，同 时深化住房公积金制度改革，有序推进"好房子"建设，加快构建房地产发展新模式。 这一系列举措，无疑为深陷调整期的房地产行业指明了方向。自2021年下半年以来，房地产行业面临前所未有的挑战，曾经的增长预期转变为对风险的防范 与化解。房地产作为国民经济的支柱产业，其稳定关乎全局。一旦房地产领域出现风险，将波及上下游产业链，甚至可能引发金融系统性风险，其重要性不 言而喻。 那么，如何化解房地产风险？今年的中央经济工作会议给出了明确路径：去库存是重中之重。房地产企业一旦面临库存积压，资金链如同被阻塞的血管，无 法正常循环，其连锁反应不容忽视。无法回款，企业将面临资金链断裂的危机；无法偿还贷款，银行不良资产增加；无法支付工资，员工利益受损，人才流 失加剧；无法支付供应商款项，影响产业链稳定；无法 ...

行业销售制度变革 - 中国房地产销售制度正经历从预售制向现房销售的深刻变革，自2022年末以来，全国明确试点或支持现房销售的地方已超过30个，从海南、雄安全面推行到河南信阳、湖北荆门等地跟进[1] - 现房销售模式的核心是“所见即所得”，房屋需建成并验收后方可销售，这彻底避免了预售制下“货不对板”或“楼盘烂尾”的交付风险[3] - 现房销售在全国商品住宅销售中的占比已从2020年的约12.7%快速提升至2024年的超过30%，表明趋势正在加速[3] 对行业结构与房价的影响 - 现房销售将显著改变开发商的游戏规则，开发周期从卖期房的可能半年回款拉长至拿地到建成销售需一年半甚至三年，期间土地、建设、融资成本均由开发商先行承担，资金压力指数级上升[4] - 新模式将导致行业洗牌，资金实力雄厚、融资成本低的央企国企和头部优质民企将更能适应，市场份额预计将向头部集中[4][5] - 房价很可能出现结构性上涨，实力开发商为平衡更长的资金占用成本和风险，将聚焦打造高品质产品以获取溢价，导致优质现房价格更坚挺[4] 对开发商的影响与投资逻辑 - 现房销售模式是一场残酷的压力测试，将加速行业出清，投资者需坚决远离高杠杆、弱资质的开发商以规避风险[5] - 开发商的资金将变得极其珍贵，其拿地策略将更集中于人口流入、需求有支撑的一二线核心城市与优质地段[5] - 产品力成为核心竞争力，当房屋变为现房，设计缺陷与用料瑕疵无处遁形，真正在绿色、智能、工艺上投入的优质房屋才能赢得市场并具备增值潜力[5] 投资者策略调整 - 投资策略应从“赌增长”转向“谋确定”，在资本市场可关注财务稳健、主要布局于高能级城市的头部房企[6] - 实物房产投资心态应从“投机”转向“配置”，将房产视为需精挑细选、长期持有的资产，优先考虑现房或准现房[6] - 选择实物投资时，应将开发商的实力和口碑作为最重要的考量因素，并亲自检验房屋品质[6]

深圳年末土地市场成交概况 - 12月10日，深圳福田区梅林街道一宗“迷你宅地”经过148轮竞价，以7.92亿元成交，溢价率达65%，由中铁置业集团华南有限公司竞得 [1] - 该地块为福田区16年来首次公开出让的纯住宅用地，规划建筑面积1.8万平方米，吸引8家房企竞拍，成交楼面价折合42695元/平方米 [1] - 该地块要求全部现房销售，是深圳又一宗“现房销售”试点地块 [1][2] 2024年深圳土地市场整体表现 - 深圳涉宅用地全年共计成交12宗，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81% [2] - 市场呈现核心区域与外围区域冷热不均现象，例如南山深圳湾超级总部基地地块溢价率42.49%，楼面价77360元/平方米创区域新高，而同日光明区宅地保持底价成交 [2] - 核心区土地稀缺性持续支撑溢价，预计2026年深圳将继续通过优质地块维持市场热度，核心区宅地高溢价成交或将成常态 [1] 深圳新房与二手房市场成交数据 - 今年前11个月，深圳新房与二手房成交总量为111519套，较去年同期增长12% [2] - 12月第一周，深圳全市新房（含预售与现售）共成交807套，环比增长4.8% [2] - 近期有楼盘开盘即获得超百亿元销售额，显示“好房子”对市场带动作用强化 [2] 行业发展趋势与转型 - 现房销售模式加速行业洗牌，推动房企从“高周转”向“高品质”竞争转型，精品住宅供应占比预计将提升 [2] - 土地端更加注重品质约束，现房销售、低密度、社区综合配套等条件不断成为标配 [3] - 供给端房企从“快速开发”向“提升品质”转型，改善型住宅成为主流产品 [3] - 需求端的改善和品质居住需求明显释放，消费者更愿意为高标准产品买单 [3] 市场观点与未来展望 - 福田梅林地块以高溢价成交，标志深圳楼市进入结构性复苏期 [1] - “好房子”建设正在从理念转向实质性落地 [3] - 展望2026年，深圳在核心区预计将保持“少量优质宅地+严格品质管控”的供应节奏 [3] - 城市更新、保障性住房与商品住房协调供给等政策有望带动市场持续回稳 [3]

文章核心观点 - 深圳福田区一宗稀缺核心区住宅用地以高溢价成交，标志着深圳楼市进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局 [1] - 深圳2025年土拍收官，全年涉宅用地平均溢价率较高，市场热度得以维持，同时新房与二手房成交量创近5年同期新高，市场复苏趋势明确 [4] - 深圳近期出台包括公积金新政在内的一系列房地产支持政策，政策效应持续释放，旨在满足刚性和改善性住房需求，缓解购房者资金压力 [4][5] 土地拍卖详情 - **地块信息**：B405-0308宗地位于深圳市福田区梅林街道，为二类居住用地，土地面积4994.02平方米，建筑面积约1.86万平方米，容积率≤3.72，建筑高度小于100米 [1][3] - **成交结果**：该地块经过148轮竞价，最终由中铁置业以7.92亿元成交，溢价率约65%，综合楼面单价达42695.42元/平方米 [1] - **历史与规划**：该地块原为“新型产业+教育设施用地”，于2025年7月调整为住宅用地，规定需全部实行现房销售，并须在1年内开工，4年内竣工 [3] 市场分析与行业趋势 - **土地市场**：该地块是福田区近16年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年出让的最后一宗住宅用地，吸引了8家房企参与竞买 [1] - **行业格局**：“现房销售”模式加速行业洗牌，中小房企因资金承压被淘汰，房企竞争从“高周转”转向“高品质”，精品住宅供应占比将提升 [3] - **市场展望**：预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，避免库存压力，核心区住宅用地高溢价成交将成为常态 [4] 深圳楼市整体表现 - **土地市场年度总结**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总土地面积约23.44万平方米，总规划建筑面积约77.29万平方米，总成交金额约290.9亿元，平均溢价率32.81% [4] - **住宅成交数据**：2025年1—11月，深圳新房与二手房累计成交约11.15万套，比去年同期增长12%，创下近5年同期成交量新高 [4] - **历史对比**：近5年深圳1—11月成交量分别为：2021年109582套，2022年69168套，2023年74831套，2024年99588套，2025年前11个月突破11万套，市场复苏趋势明确 [4] 相关政策动态 - **前期政策**：自2025年9月起，深圳陆续出台放宽限购、优化首付比例、“认房不认贷”等一揽子措施，相关政策效应在四季度持续释放 [4] - **公积金新政**：2025年12月5日，深圳出台住房公积金新政，允许提取公积金支付首付款，并支持“既提又贷”，新增异地购房还贷提取，新规自2025年12月15日起施行 [5]

核心观点 - 广州、深圳土地市场在年末出现交易小高潮，核心区域优质地块受到房企激烈竞逐，高溢价成交频现，市场呈现结构性复苏与显著分化态势 [1][6] 深圳土地市场表现 - **福田梅林地块**：作为福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地及深圳2025年最后一宗住宅用地，吸引8家房企经过148轮竞价，最终由**中铁置业**以总价7.92亿元竞得，溢价率高达**65%**，楼面地价达**4.27万元/平方米** [1][2] - **南山深圳湾地块**：位于深圳湾超级总部基地，吸引6家房企参拍，最终由**中海地产**以31.86亿元竞得，楼面价**7.74万元/平方米**，溢价率**42.49%**，创下该区域宅地溢价新高 [1][4] - **市场特征**：核心区土地稀缺性支撑价格，央企主导市场格局，高溢价成交或成常态 [3][4] - **政策影响**：福田梅林地块要求**全部现房销售**，被视为政策试点，可能加速行业洗牌，推动房企从“高周转”向“高品质”竞争转型 [2] - **整体数据**：2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额**290.9亿元**，平均溢价率**32.81%** [6] 广州土地市场表现 - **海珠南泰路地块**：由**保利发展**以35亿元竞得，溢价率约**27%**，成交楼面价约**2.44万元/平方米**，吸引2家房企经过76轮竞价 [1][5] - **南沙横沥岛地块**：近期出让的3宗涉宅用地均由**南沙开建**以底价竞得，成交总额**22.84亿元**，总规划建筑面积**21.87万平方米** [6] - **整体数据**：2025年前11个月，广州市成交各类用地规划建筑面积**2748.03万平方米**，同比增长**0.64%** [7] 房企投资策略与市场分化 - **投资策略**：房企在年末因前期审慎而留有投资额度，促使入市拿地，但投资高度集中于核心区优质地块，追求资金高效周转和确定性 [1][6] - **市场分化**：一线城市核心地块受热捧，但近郊及远郊区域地块成交意愿低迷，例如深圳光明马田地块由龙湖以**7.66亿元底价**摘得，楼面价约**1.2万元/平方米**，与2023年同区域地块相比，总价与楼面价均下降 [6] - **行业趋势**：土地市场机会呈“点状”分布，房企选择高度趋同，聚焦核心区域 [6]

深圳土地市场近期成交概况 - 12月10日，深圳福田区梅林街道一宗“迷你宅地”经过148轮竞价，由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价42695元/平方米 [1] - 该地块土地面积4994.02平方米，起始价4.8亿元，要求全部现房销售，是福田区自2016年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年最后一宗住宅用地 [1] - 12月8日，深圳湾超级总部基地一宗地块由中海地产以31.86亿元竞得，同日龙湖集团以7.66亿元竞得光明区一宗地块，两宗地块共收金39.52亿元 [2] - 根据统计，今年以来深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81% [2] 土地市场特征与趋势 - 深圳土拍及新房市场分化明显，核心地段豪宅因地理位置稀缺、竞品有限，去化速度快，体现出市场较强购买力，此类优质地块备受房企关注 [2] - 多城供地延续“缩量提质”态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，市场分化趋势延续 [2] - 深圳核心区土地稀缺性持续支撑价格，年末宅地65%的高溢价标志着深圳楼市进入结构性复苏期 [1] - 预计2026年深圳将继续通过供应少量优质地块来维持市场热度，避免库存压力，核心区宅地高溢价成交将成常态 [1] “现房销售”模式的影响 - 福田梅林地块作为深圳又一宗“现房销售”试点，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向 [1] - 现房销售模式将加速行业洗牌，资金承压的中小房企可能被淘汰，推动房企从“高周转”模式转向“高品质”竞争 [1] - 该模式有望提升精品住宅供应占比，对增强购房者信心、稳定市场预期具有积极作用 [1] 行业政策展望 - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，具体措施可能包括清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，以促进需求释放 [2]

地块拍卖结果 - 深圳福田区梅林街道越华路10号地块经过148轮竞价，由中铁置业以7.92亿元竞得，溢价率高达65% [1] - 该地块楼面地价为4.26万元/平方米 [1] - 参与竞拍的房企包括中海、保利、中铁置业、天健、新世界深圳、华侨城、万骏伟业、越秀共8家 [1] 地块规划详情 - 地块土地面积为4994.02平方米，规划建筑面积为18550平方米 [1] - 规划建筑面积中，住宅占15380.00平方米，商业占1500.00平方米，社区公共配套设施占1500.00平方米，物业服务用房占100.00平方米，单元机房占70.00平方米 [1] - 地块容积率为3.72 [1] 地块位置与销售模式 - 地块位于10号线孖岭地铁站旁，紧临彩田路，交通便利且生活配套成熟 [1] - 该宗地内的商品住房需全部实行现房销售 [1] - 这是继宝安机场东车辆段宅地后，深圳公开出让的第二宗要求全现房销售的项目 [1]

文章核心观点 - 文章指出，网络上流传的“马云对2026年房地产或将迎来‘四大结构性变革’”的预言为虚假信息，马云本人近期并未发表此类讲话[6][11] - 文章抛开马云预言不谈，单从当前房地产市场发展趋势出发，预测2026年房地产行业可能迎来四大结构性变革[6][11] 房地产价格趋势 - 进入2026年后，国内各地房价可能出现明显分化[2] - 前期下跌幅度较大的二三线城市房价将继续筑底，但未来下跌空间相对有限[4] - 三四线城市房价持续阴跌的原因包括：人口流出大于流入导致购房需求有限，以及产业结构单一导致就业机会有限无法吸引外来人口置业[4] - 上海、深圳等一线城市房价前期相对抗跌，但2026年后可能出现补跌行情[4] - 一线城市房价收入比超过40，意味着当地居民需不吃不喝40年以上才能买房置业[4] - 一线城市房价下跌趋势预计从远郊开始，蔓延至市中心区域的老破小，最终中心城区的新房和次新房也将进入加速调整[4] 房地产调控政策 - 2024年起，国内开始逐步放松房地产调控政策并出台救市政策，但效果不及预期[9] - 进入2026年后，为稳房价、稳预期、稳信心，房地产调控力度预计将进一步加强[9] - 调控加强主要体现在：一线城市核心区域限购政策逐步放开、银行房贷利率继续下降、购房涉及的契税及增值税等税率进一步下降[9] 房屋销售模式变革 - 由于部分开发商资金链断裂导致烂尾楼，社会要求取消期房的呼声越来越高[7] - 决策层已明确宣布将逐步提高“现房销售”比例，以降低“期房的风险”[7] - 未来购房者将可选择购买现房并实地验房，期房销售占比将逐步减少甚至退出[7] 房屋面积计量变革 - 国内要求取消公摊面积的呼声很高，主要原因包括：房产证面积与实际套内面积存在较大差异，购房者需为公摊面积额外支付十几万甚至几十万元；以及公摊面积缺乏行业标准，由开发商随意决定[11] - 目前已有张家口、衡阳、肇庆、湘潭等地宣布取消公摊面积，当地开发商按套内面积计算房价，使购房者成本明显下降[11] - 进入2026年后，预计将有更多城市加入取消公摊面积的队伍[11]

房地产行业历史定位与现状 - 房地产开发投资占GDP比重自2000年的4%持续上涨至2020年的13.7%，2012至2020年间长期高于13%，并于2014年达到14.5%的峰值，显著高于国际4%—7%的区间[2] - 房地产投资拉动了经济增长，但也导致居民财富结构失衡，城镇居民家庭资产中59.1%为住房资产，户均住房资产达187.8万元，同时居民部门杠杆率从2008年的17.6%大幅上行至2025年的60%[2] - 部分地区房地产投资存在脱离实际市场需求的问题，传统投资方式难以持续，未来投资需优化方向、结构、主体、期限和投融资结构[3] - 尽管2020年后新开工面积断崖式下滑，2025年1—10月规模仅为4.9亿平方米，较2020年峰值萎缩约78%，但截至2024年末，全国商品房待售面积仍处于7.5亿平方米以上的历史高位，库存去化压力巨大[4] - 截至2025年8月末，50城可售库存出清周期为19.9个月，处于2000年以来的历史高位，大量资本沉淀，过去以投资驱动的扩张模式已难以为继[4] 房地产发展新模式的内涵 - 房地产发展新模式的核心是建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，并健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[5] - 政策重点已从“十四五”时期的“稳地价、稳房价、稳预期”转向“十五五”时期的“保障、改善民生”与“构建房地产发展新模式”[4] 满足刚性住房需求的供应体系 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，十八大以来已建设各类保障性住房和棚改安置住房6800万套，惠及1.7亿人[6] - “十四五”以来，全国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及群众超过3000万人[7] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡[7] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权[7] 满足改善性住房需求的供应体系 - 政策要求因城施策增加改善性住房供给，精准匹配居民差异化需求，避免供给过剩或不足[8] - 政策重点从“控制需求”转向“优化结构、精准匹配”，通过下调首付比例、贷款利率、给予换购住房退税支持、下调契税税率等方式降低购房成本[9] - “十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，同时存量住房市场规模扩大，全国有15个省、区、市的二手住宅交易量已超过新房[9] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[9] - 住建部《住宅项目规范》于2025年5月起实施，规定新建住宅层高不低于3米、4层及以上设电梯，并提高隔声、无障碍、适老化等多项标准[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等制度[10] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集[11] 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 - 政策从“加快建立”多主体供给、租购并举的住房制度转变为“健全”，对住房供给体系提出新要求[12] - 在商品房开发上，做实房地产开发项目公司制，严禁项目交付前违规抽挪资金或抽逃出资[13] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，并建立城市房地产融资协调机制及项目“白名单”制度，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元[13] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，继续实行预售的则规范预售资金监管[13] - 通过新建住房、收购存量商品房等方式多渠道筹集保障房，各地普遍采用“新建+收购”双轨模式[14] - 培育市场化、专业化住房租赁企业，规范发展租赁市场[14] 供给端推进新模式的举措 - 存量房关注收储，央国企参与市场化收储成为重要方向，例如2025年4月珠海华发集团联合中国信达签署200亿元存量不动产收储基金协议，并于7月进入实质操作阶段[15][16] - 土地收储进度加快，截至2025年9月27日，全国拟使用专项债收储存量闲置土地超4659宗，涉及金额6222亿元，2025年土储专项债共发行3269亿元[16] - 新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，2025年5月1日《住宅项目规范》正式实施，所有项目必须按“好房子”标准建造[17] - 市场层面，2025年3月以来一二线城市落实好地供应与第四代建筑，出现新地王楼王，形成阶段性“止跌回稳”迹象，“好房子”凭借品质优势对价格形成支撑[17] 需求端推进新模式的举措 - 现房销售制度逐步推进，现房销售占比从2022年的13%提升至2025年的35%[18] - 截至2025年10月，现房销售面积累计规模为2.5亿平米，累计同比增速为8.5%；期房销售面积累计规模为4.7亿平米，累计同比增速为-13.5%[18] - 现房销售提升的主动因素是政策指引，自2020年3月海南率先推行后，2022年末以来全国超30个省（市）出台相关政策，2025年5月河南信阳成为近期全国首个全面落实的城市[19] - 被动因素是2022年后地产销售承压，部分期房项目销售困难转为现房，且库存出清周期拉长至19.9个月[19] - 期房与现房的价差从2009年至2021年期的约21%扩大至2022年后的约32%[19] - 现房销售增速企稳是观测地产市场企稳的前瞻指标，2025年8至10月现房销售累计增速分别为11.7%、9.9%、8.5%，维持正增长[20] - 现房销售可能推动行业格局改变：提升房企集中度，因资金和运营门槛提高；契合“严控增量”导向，加速高库存城市去化；进一步保障购房者权益，倒逼房企聚焦产品品质[21]

行业投资评级 - 行业投资评级为强于大市，且维持该评级 [1] 报告核心观点 - 全国多地正在研究谋划现房销售支持政策，有序推进现房销售试点，此举短期内可能进一步抑制地产投资，但长期有利于恢复居民购房信心 [4] - 2025年1-11月，TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄 [4] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95% [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为241.77万方，本年累计成交面积为8231.98万方，累计同比下降9.8% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为189.61万方，同比下降31.6%，环比上升5.5% [5][13] - 分城市看，一线城市近四周平均成交面积47.57万方，同比下降41.2%，环比上升8.7%；二线城市109.45万方，同比下降26.5%，环比上升8.5%；三线城市32.59万方，同比下降31.3%，环比下降7% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为8034.58万方，同比下降6.52%，环比上升0.52%；14城去化周期为19.14个月，其中一线城市去化周期为13.81个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为219.26万方，本年累计成交面积为10162.03万方，累计同比上升7.8% [6][19] - 20城近四周平均成交面积为214.58万方，同比下降19%，环比上升0.3% [6][19][21] - 截至2025年11月17日，全国城市二手房出售挂牌量指数为5.14，环比下降11.5%；挂牌价指数为148.63，环比下降0.11% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地168宗，成交123宗；新增供应商服类土地165宗，成交111宗 [6][26] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.35，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.35 [6][26] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4942.5元/平方米，溢价率为1.77%，环比下降0.23个百分点；成交商服类土地楼面均价为2319.25元/平方米，溢价率为11.34%，环比持平 [6][26] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.72%，沪深300指数上涨1.64%，房地产指数跑输沪深300指数0.92个百分点 [7][29] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.46%，恒生综合指数上涨2.5%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.04个百分点 [7][29] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第24，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第9 [30]