市场结构转型 - 当前房地产市场正从增量市场向存量市场转型 二手房交易量在整体市场中的占比已达到较高水平[2] - 2025年重点城市二手住宅成交占比持续攀升 其中一线城市平均占比已达75%[2] - 2025年北京二手住宅成交17.4万套 交易量占全市一二手住宅总成交量的比重达81% 占据市场绝对主导地位[2] 北京二手房市场特征 - 交易结构呈现明显的刚需及刚改特征 2025年北京总价300万元以下的二手住宅成交占比达37% 较上年提升5个百分点[2] - 总价500万元以下的二手住宅合计成交占比接近七成 且主要集中于五环外区域[2] - 二手住宅套均成交面积为91平方米 其中60平方米以下占比23% 60-90平方米房源占比为40% 刚需特征显著[3] - 因价格下降导致二手住宅套均总价回落至417万元 同比下降7%[3] - 2025年总价300万以下的二手房源成交约6.3万套 同比增长13%[3] 北京新房市场特征 - 新房产品品质持续升级 套均总价走高 主要面向改善型客群[2] - 2025年北京新建住宅成交套均面积为126平方米 其中90-120平方米户型占比最高 达36%[3] - 2025年北京新建住宅套均总价为750万元 同比上涨4%[3] - 总价1000万以上新房成交约7100套 同比增长16%[3] 一二手房市场分化与联动 - 新房与二手房在产品和价格层面分化显著 二手房呈现出总价下沉趋势[2] - 这种分化客观上提高了卖旧买新置换路径的资金门槛[2] - 2025年一二手住宅套均总价价差达到333万元 同比扩大21%[3] - 未来住房需求的驱动因素预计将由首次置业转向以卖旧买新 以小换大 以旧换新为代表的改善型置换需求[4] - 新房市场的活跃度与健康发展 也将与二手房的流动性及交易效率密切相关[1][4] 高端二手房市场格局 - 高端产品成交呈现明显集聚效应[2] - 2025年朝阳 海淀在1000万元以上的房源成交占全市比重分别为32.9% 27.1% 合计占比达60%[3] - 2025年北京总价1000万元以上二手房成交TOP20小区中 80%集中于朝阳与海淀[4] - 朝阳区以明星改善社区为主 项目多位于CBD辐射片区及公园景观资源带 兼具完善配套与居住圈层属性[4] - 海淀区则凭借优质教育资源及产业优势 成为家庭改善客群的置业首选[4] - 此类已建成10-20年 配套完善的品质社区 体现出高端二手房市场的核心逻辑 核心城区置业需求与优质资源深度绑定[4] 政策环境与市场展望 - 去年12月北京优化本地信贷政策 不再区分首套房与二套房商业贷款利率 并降低二套房公积金贷款首付比例[4] - 财政部等三部门延续实施换购住房个人所得税退税政策 将有助于降低居民置换成本 激发改善需求释放 促进市场良性循环[4] - 北京房地产市场的稳定不仅依赖于二手住宅市场的持续活跃 更取决于一二手市场之间能否形成有效联动与需求传导[4]

7月14日，中指研究院发布的"2025年6月十大城市二手房房价地图"显示，6月北京二手住宅成交量同比 增长1%，实现连续9个月同比增长。报告显示，6月北京二手住宅成交15139套，环比增长6%，同比增 长1%，上半年累计同比增长18.4%。 ...

国家统计局：北京4月二手住宅价格环比-0.6%（前值+0.5%），同比-1.0%（前值-2.1%）。 ...