核心观点 - 华源证券维持深圳国际“买入”评级，认为其华南物流园区转型升级项目进入利润兑现期，叠加稳定的高股息政策，公司价值凸显 [1] 华南物流园转型升级项目进展 - 2025年12月26日，华南转型项目第二期留用土地（02-20-02号地块）获政府批准，将开展供地工作 [1] - 2023年，公司就华南物流园签订土地整备协议，获得10.58亿元人民币拆迁补偿及10.87万平方米留用地使用权，其中住宅建筑面积50.83万平方米，办公及商用面积8.76万平方米 [1] - 参考2024年地块置换收益测算，此次获批的02-20-02地块（约14万平方米住宅面积）土地置换税后收益约26亿港元 [1] - 后续仍有约33.75万平方米土地预计分两期确认，同口径测算下，仍有约56亿港元土地置换税后收益有待释放，预计在2026-2027年释放增量收益 [1] 分红派息与股息预测 - 公司派息政策稳定，2013-2016年股利支付率约40%，2017-2024年提升至约50% [2] - 2018-2024年合计派息总额达118亿港元 [2] - 以50%分红比例测算，预计2025-2027年公司股息率分别约为8.7%、8.7%、6.7% [2]