项目概况与投资 - 绿城华南投资发展有限公司在广州市番禺区黄沙岛的地块项目已通过审批，项目总投资高达11.6亿元，计划新建9栋住宅及1栋配套楼，计容建筑面积约1.9万平方米 [1] - 项目总用地面积为44523.73平方米，可建设用地面积为17414.01平方米，项目计划建设周期为2025年11月至2027年4月 [1] - 项目总投资11.6亿元，相较于公司4.97亿元的拿地成本，投资额翻倍有余 [1] 地块属性与产品定位 - 黄沙岛地块容积率仅1.01，限高24米，是番禺近十年来罕见的低密度宅地，稀缺性显著 [2] - 基于超低容积率和限高要求，市场普遍预测项目将打造为叠墅或类别墅产品，定位高端改善市场 [5] - 项目采用“北高南低”的阶梯式布局，旨在最大化后排单元的江景视野 [3] 成本与市场定价预期 - 按11.6亿元总投资及1.9万平方米计容面积测算，项目楼面成本超过6万元/平方米 [2] - 地块旁的黄沙岛花园别墅楼龄已25年，近期仍有成交单价突破5万元/平方米，为项目定价提供参考 [5] - 目前板块主流新盘如绿城玉海棠、路劲美的隽樾，均为高层产品，均价约3.2万至4.6万元/平方米 [7] 区域市场需求 - 整个番禺改善市场几乎断供墅类产品，而本地改善客对墅类产品有需求，例如万博板块近3个月成交了近10套别墅 [7] - 万博板块近期成交的一套广州雅居乐花园别墅，总价达4525万元，单价超过8万元/平方米，成交周期仅1个月出头，显示高端市场需求强劲 [7] - 业内分析认为，项目凭借低密临江、近地铁等综合优势及绿城产品力背书，有望以大面积墅类产品打开高端市场 [7]