核心财务表现 - 2025H1实现营收251.1亿元 同比增长13.3% 归母净利润10.9亿元 同比增长7.9% [1] - 整体毛利率维持16% 其中地产开发毛利率12% 同比提升1个百分点 商业租赁及零售业务毛利率79% 同比提升1个百分点 酒店经营毛利率34% 同比下降9个百分点 [1] - 营销费用降至8.3亿元 同比下降15% 管理费用降至12.2亿元 同比下降5% [1] 业务发展状况 - 开发业务收入200.4亿元 同比增长17% 主要因交付结算项目增加 [1] - 签约口径销售额达533.5亿元 同比增长19.8% 排名行业第九 首次进入前十 [2] - 600万以上改善产品市占率超20% 居市场第一 [2] 土地储备与投资 - 土地储备总量2681万方 2025年新增获取18宗土地共计145万方 总投资金额261亿元 [2] - 拿地强度0.49 全部位于一二线城市 [2] 财务稳健性 - 资产负债率53% 在手现金340.6亿元 现金短债比1.24 [2] - 利息支出3.3亿元 同比下降8% 资本化利息2.3亿元 同比下降10% 融资成本1.2亿元 同比下降4% [2] - 发行人民币债券33亿元 期限2+2年 利率2.79%-2.93% 拟派发中期股息3.7亿元 [2] 多元化业务表现 - 商业及零售业务收入占比4% 酒店业务收入占比4% 物业服务收入占比7% [3] - 长沙览秀城REITs出租率超98% 累计分红6.4亿元 [3] - 金茂物业服务收入同比增长20% 主要因在管面积增加 [3] 业绩展望 - 预计2025-2027年营业收入分别为618.9亿元、612.7亿元、600.4亿元 [3] - 预计同期归母净利润分别为12.6亿元、14.3亿元、15.8亿元 [3] - 对应PE估值分别为15.6倍、13.7倍、12.4倍 [3]

地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义中央别墅区薛大人庄村SY00-0025-6017地块 [1] - 地块为纯二类居住用地 土地面积2.3万平方米 规划建筑面积3.68万平方米 容积率1.6 [2] - 项目将主打洋房及低密别墅类产品 延续区域高端改善定位 [1] 地块规划调整历程 - 地块经历三次重要规划调整：2014-2020年由居住用地和公园绿地组成 2020年12月首次调规增加两条街坊路并缩减居住用地至3.75万公顷（注：原文单位应为万平方米） [2] - 2022年3月第二次调规取消医疗养老等用地 转为两块居住用地和幼儿园用地 [2] - 2023年第三次调规将街坊路改为L型 建筑限高由30米调整为40米 容积率保持1.6 [3] 区域市场情况 - 天竺板块近三年仅供应两宗宅地 毗邻项目懋源璟橒网签去化率约60% 成交均价7.3万元/平方米 [4] - 懋源璟橒总成交金额已覆盖地价成本 剩余3万平方米现房待售 产品包括217户平墅/叠墅/合院 单套总价2500-4000万元 [4] - 区域内二手房以十年内次新房为主 新房供应长期空缺 [5] 公司开发策略 - 懋源地产2022年6月以19.55亿元+3万平方米现房条件竞得相邻地块 溢价率15% 成交楼面价约3.36万元/平方米 [3] - 本次摘牌可整合东西两侧地块形成规模开发效应 提升产品溢价能力 [4] - 公司2022年9月以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪地块 楼面价23241元/平方米 开发为懋源云纪项目 含588套房源 主力产品260-300平方米 总价1800-2450万元 [4] 区位及配套 - 地块距地铁15号线国展站仅1公里 周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟 [2] - 根据出让条件 需在地块西侧建设8米宽南北向街坊路 建成后由竞得方永久维护并向公众开放 [2]

地块交易概况 - 北京顺义区住宅用地由北京懋源鸿竺房地产开发有限公司以底价10.30亿元竞得 土地面积23000.1平方米 总建筑规模36800.16平方米 起始楼面价27989元/平方米 [1] - 地块容积率1.6 建筑限高40米 需在地块西侧建设8米宽南北向街坊路 该道路计入容积率并由竞得方永久维护及向公众开放 [1] 区位与规划调整 - 地块位于北京顺义区中央别墅区天竺板块核心区 东侧紧邻现房豪宅项目懋源璟橒 距地铁15号线国展站1公里 周边生活配套成熟 [1] - 地块经历三次规划调整：2020年新增街坊路并部分转为医疗养老用地 2022年取消公共服务功能转为纯住宅和幼儿园用地 2025年建筑限高由30米提升至40米并优化道路线形 [1] 市场稀缺性与竞争格局 - 天竺板块近三年仅有两宗宅地供应 毗邻的懋源璟橒地块2022年成交楼面价3.36万元/平方米 当前网签去化率约60% 成交均价7.3万元/平方米 [2] - 五公里范围内华润后沙峪地块于今年2月以60.24亿元成交 尚未入市 区域内二手房以十年内次新房为主 新房供应长期空缺 [2] 产品定位与开发策略 - 项目未来主打洋房及低密别墅类产品 延续区域高端改善定位 建筑限高40米提供更高设计灵活性 有望通过洋房与别墅组合形成差异化竞争优势 [1][2] - 懋源地产整合东西两侧地块形成规模开发效应 提升产品溢价能力 作为天竺板块近三年唯二供应的低密宅地 项目将为北京高端改善市场注入新活力 [2]

土地交易概况 - 北京市顺义区薛大人庄村地块以10.3亿元底价成交 [1] - 竞得人为北京懋源鸿竺房地产开发有限公司 [1] 地块属性与定位 - 纯二类居住用地位于中央别墅区天竺板块核心区 [1] - 项目未来或将主打洋房及低密别墅类产品 [1] - 延续区域高端改善定位 [1] 地理位置优势 - 东侧紧邻现房豪宅项目懋源璟橒 [1] - 距地铁15号线国展站仅1公里 [1] - 周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟 [1] 市场影响与行业意义 - 天竺板块近三年唯二供应的低密宅地 [1] - 项目入市将强化中央别墅区国际化住区形象 [1] - 为北京高端改善市场注入新的活力 [1] - 对区域城市界面提升和高端居住品质改善产生积极影响 [1]