上海豪宅市场趋势 - 上海核心区域豪宅市场走出独立行情，内环豪宅价格坚挺，例如万科25套亿元豪宅一日售罄，土拍热度居高不下 [2] - “8·25新政”后外环以外区域不再限购，且公积金可提取支付新房首付款，刺激购房需求，但内环项目也因商贷不再区分首套和二套而受益，降低了改善型客户的购房成本 [6] - 杨浦滨江南段定位为世界级科创中心，已引进美团上海科技中心、哔哩哔哩、抖音等互联网巨头入驻，有望形成持续购买力 [11][13] 中铁置业战略转变 - 公司发展策略发生“从外向内”的转变，布局逐渐从外环走向内环，从刚需走向高端改善 [3][4] - 2024年公司明确将“优质地段高品质产品”及“核心地段高端豪宅”作为重点突破领域 [8] - 2025年拿地策略变得激进，重心完全投向市中心豪宅板块，上半年新增土地储备25.6万平方米，同比增长59%，已达去年全年六成规模，聚焦一二线核心城市 [11][13] 中铁云绣外滩项目 - 项目为中铁置业于年初通过遴选方式拿下的杨浦滨江“九宫格”定海社区I15-01地块，总价约14.26亿元，楼面价75005元/平方米 [6] - 项目拟建6栋4F叠墅、13栋2-3F合院及1栋3F保障房，叠墅建面约155-180平米，合院建面约185-250平米，未来售价或冲击14.5万/平米 [8] - 与周边项目相比，公司7.5万元/平米楼面价有较为不错的利润空间，例如中建壹品在“九宫格”内取得的两个地块楼板价分别为7.6万/平米和7.65万/平米 [7] 近期高价拿地情况 - 2025年9月，公司联合润皋置业以总价27.36亿元竞得滨江“九宫格”另一宗地，成交楼板价达到92225元/平方米，溢价率28.09%，刷新杨浦区楼面价纪录 [11] - 此次拿地楼板价与相邻的保利海玥外滩序BUND98项目（楼面价81960元/平米）相比，地价上涨超过1万元/平米 [13] - 该地块因24米建筑限高具备打造低密度洋房社区的先天条件，且明确40%的中小套型占比要求 [12] 公司历史与市场挑战 - 公司于2007年进军上海，此前布局多集中于五大新城，作品以刚需及普通改善型产品为主，如中铁湖光逸景、中铁峯汇里 [10] - 2024年在上海的非核心区项目表现强劲，例如浦东中铁世博云境项目开盘即清盘，认筹率接近300%；与华发共同打造的古美阅华项目首开当天热销16亿、去化率超80% [10][11] - 公司在上海核心区缺乏高端项目操盘经验，而2025年杨浦区将迎来多个别墅项目集中供应，市场竞争激烈 [5][8][9]