上海豪宅市场趋势 - 上海核心区域豪宅市场走出独立行情，内环豪宅价格坚挺，例如万科25套亿元豪宅一日售罄，土拍热度居高不下 [2] - “8·25新政”后外环以外区域不再限购，且公积金可提取支付新房首付款，刺激购房需求，但内环项目也因商贷不再区分首套和二套而受益，降低了改善型客户的购房成本 [6] - 杨浦滨江南段定位为世界级科创中心，已引进美团上海科技中心、哔哩哔哩、抖音等互联网巨头入驻，有望形成持续购买力 [11][13] 中铁置业战略转变 - 公司发展策略发生“从外向内”的转变，布局逐渐从外环走向内环，从刚需走向高端改善 [3][4] - 2024年公司明确将“优质地段高品质产品”及“核心地段高端豪宅”作为重点突破领域 [8] - 2025年拿地策略变得激进，重心完全投向市中心豪宅板块，上半年新增土地储备25.6万平方米，同比增长59%，已达去年全年六成规模，聚焦一二线核心城市 [11][13] 中铁云绣外滩项目 - 项目为中铁置业于年初通过遴选方式拿下的杨浦滨江“九宫格”定海社区I15-01地块，总价约14.26亿元，楼面价75005元/平方米 [6] - 项目拟建6栋4F叠墅、13栋2-3F合院及1栋3F保障房，叠墅建面约155-180平米，合院建面约185-250平米，未来售价或冲击14.5万/平米 [8] - 与周边项目相比，公司7.5万元/平米楼面价有较为不错的利润空间，例如中建壹品在“九宫格”内取得的两个地块楼板价分别为7.6万/平米和7.65万/平米 [7] 近期高价拿地情况 - 2025年9月，公司联合润皋置业以总价27.36亿元竞得滨江“九宫格”另一宗地，成交楼板价达到92225元/平方米，溢价率28.09%，刷新杨浦区楼面价纪录 [11] - 此次拿地楼板价与相邻的保利海玥外滩序BUND98项目（楼面价81960元/平米）相比，地价上涨超过1万元/平米 [13] - 该地块因24米建筑限高具备打造低密度洋房社区的先天条件，且明确40%的中小套型占比要求 [12] 公司历史与市场挑战 - 公司于2007年进军上海，此前布局多集中于五大新城，作品以刚需及普通改善型产品为主，如中铁湖光逸景、中铁峯汇里 [10] - 2024年在上海的非核心区项目表现强劲，例如浦东中铁世博云境项目开盘即清盘，认筹率接近300%；与华发共同打造的古美阅华项目首开当天热销16亿、去化率超80% [10][11] - 公司在上海核心区缺乏高端项目操盘经验，而2025年杨浦区将迎来多个别墅项目集中供应，市场竞争激烈 [5][8][9]

项目销售表现 - 上海顶豪项目万科“高福云境”开盘数小时内，25套总价1.3亿至1.7亿元的大平层即告售罄 [1] - 项目首次开盘均价达21万元/平方米，最高单价约27.33万元/平方米，最高总价约1.62亿元 [1] - 项目总销售额超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额 [1] 项目定位与稀缺性 - 项目位于上海市黄浦区淮海中路板块，地处衡复风貌区核心，被南京西路与淮海路两大繁华商圈包围 [2] - 项目为城市更新地块，在风貌区内打造150米超高层住宅，具有稀缺性和不可复制性 [2][3][4] - 项目是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目 [3] 客户构成分析 - 项目184位有效入围客户中，上海本地客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87% [1] - 长三角三省一市客户合计占比超60%，成为绝对主力购买人群 [1] - 客群包括上海本地人、江浙沪的老板和海归二代 [2] 项目规划与货值 - 项目由万科和华洲地产合作打造，占地面积3.7万平方米，规划总建筑面积9.6万平方米 [4] - 项目为万科2021年获取的旧改项目，将保留全部石库门建筑改建为别墅，并新建超高层住宅 [4] - 改造后总建筑面积约9.6万平方米，预计货值超过200亿元 [4] 对公司的影响 - 高货值项目的入市对处于风波中的公司是“及时雨”和提振业绩的“强心剂” [5] - 项目有助于公司争得上海顶豪市场的一席之地，提高企业整体销售均价，并拉升品牌价值 [6] - 近三年上海总价3000万元及以上新房成交量连续两年突破千套，但公司此前在知名热销豪宅项目中少见身影 [6]

上海豪宅市场整体表现 - 上海豪宅市场延续火热行情，10月以来豪宅产品保持较高活跃度[1][3][8] - 第三季度上海高端一手住宅成交均价环比上升0.7%至15.19万元/平方米，成交796套[9] - 具备稀缺区位与产品力的核心高端项目将持续获高净值客群青睐，预计短期内高端一手住宅均价将保持温和上行[1][10] 高福云境项目销售详情 - 黄浦区高福云境项目25套总价1.3亿～1.7亿元房源售罄，销售总额达30亿～40亿元，创上海总价1.3亿元以上房源单盘销售纪录[1][3] - 项目125套房源均为大户型，面积段276～600平方米，均价约21万元/平方米，套均总价7600万元，认筹金760万元[4] - 项目认购期间累计收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间由10月25日提前至10月18日[4] 购房者地域分布特征 - 高福云境购房者以江浙沪高净值人群为主，上海本地购房者约占三成，长三角客户合计占比约六成[1][5] 开发商动态与行业趋势 - 万科进入上海内环豪宅市场，与华洲地产联合开发高福云境项目[8] - 上海继续吸引开发商入局内环豪宅建设，如伊泰置业已接手原恒大集团在北外滩核心地块计划打造高端住宅[10] - 近期多个豪宅项目成交亮眼，包括嘉里建设金陵华庭二期120套房源当日售罄（套均总价8200万元）以及上海壹号院、绿城潮鸣东方等[6][7]

上海豪宅市场行情 - 上海豪宅市场延续火热行情，高福云境项目单套总价1.3亿至1.7亿元的25套房源售罄 [2] - 该25套房源销售总额达30亿至40亿元，创下上海总价1.3亿元以上房源的单盘销售纪录 [2] - 上海中端改善产品签约延续性较高，豪宅产品继续保持较高活跃度 [8] 高福云境项目详情 - 项目推出125套房源均为大户型，面积段276至600平方米，均价约21万元/平方米，套均总价7600万元，认筹金760万元 [3] - 项目为超高层住宅，总高150米，600平方米房源为三梯一户设计，主卧套房面积近150平方米 [3] - 项目认购期间累计收到认筹190组，认筹率约152%，开盘时间由10月25日提前至10月18日 [4] 购房者特征 - 高福云境购房者以江浙沪高净值人群为主，上海本地购房者约占三成，长三角客户合计占比约六成 [5] - 上海具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，持续获得高净值客群青睐 [11] 市场比较与趋势 - 高福云境延续上海其他豪宅热销项目开盘节奏，如嘉里建设金陵华庭二期120套房源当日售罄，套均总价8200万元 [6] - 第三季度上海高端一手住宅市场有8个项目开盘，共931套房源，新项目平均售价13.6万至20.5万元/平方米 [11] - 第三季度上海高端一手住宅成交均价环比上升0.7%至15.19万元/平方米，成交796套 [11] - 预计短期内上海高端一手住宅均价将保持温和上行 [11] 开发商动态 - 万科进入上海内环豪宅市场，罕见开发亿元级大宅，高福云境由万科与华洲地产联合开发 [9] - 上海继续吸引开发商入局内环豪宅建设，如伊泰置业已接手原恒大集团在北外滩核心地块计划打造高端住宅 [11]

文章核心观点 - 2025年上海顶奢豪宅市场在整体房地产市场止跌回稳的背景下呈现“逆市突围”态势，部分项目刷新成交记录 [1] - 黄浦区两大顶豪项目“金陵华庭”与“高福云境”通过差异化定位吸引江浙沪高净值人群，彰显核心资产避险属性 [1][3] - 上海豪宅市场承接力出现分化，资金集中流向亿元级稀缺房源，而千万级房源需求出现短期趋紧 [7] 项目市场表现 - 金陵华庭于2025年3月和9月“两开两罄”，二期120套房源吸引227组客户，套均总价达8200万元，最贵房源总价2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录，项目累计揽金近200亿元 [3] - 高福云境于10月18日首推125套房源，首开均价21万元/平方米，其中25套总价1.3亿至1.7亿元房源秒光，总销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额，创下上海顶豪市场单日去化新纪录，184组有效认购对应认购率达152% [4] - 高福云境是上海第二个均价达到21万元/平方米的高层住宅项目，此前翠湖天地六期于2024年9月以均价21万元/平方米推出108套房源，套均总价约1.11亿元，开盘当日售罄，总销售额119.79亿元 [9] 客群特征分析 - 两大项目客群均以江浙沪高净值人群为绝对主力，高福云境184位有效客户中上海本地客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87%，长三角三省一市客户合计占比超60% [10] - 金陵华庭一期307位有效客户中上海客户占比43.97%，二期227位客户中上海客户占比31.28%，但浙江、江苏客户占比提升，长三角客群整体占比稳定在55%以上 [10] - 高福云境客群中明星含金量提升，如影视明星胡歌夫妇看盘、疑似国足前锋武磊夫人入围认筹，凸显项目对高净值人群吸引力 [5] 产品与地段价值 - 金陵华庭由嘉里建设开发，项目后续面临12.4万平方米低密风貌商业群落和约300米骑楼商业街的开发运营挑战 [3] - 高福云境由万科与华洲地产共同开发，位于“巨富长”历史风貌区核心，建筑高度150米，拥有稀缺“天空权”，单栋布局设计保障私密性 [4] - 市场分析指出，购房者更关注项目品质细节与规划落地能力，北外滩板块有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群规划约2000套房源，可能分流对“未来价值”敏感的买家 [7]

位于黄浦区的嘉里金陵华庭二期首批房源于9月21日进行线下销售，该项目本次推出的120套住宅开盘售 罄，合计销售额98.43亿元。 公开资料显示，该项目本次推出房源平均单价约20.5万元/平方米，套均总价约8200万元。其中，一套 865平方米的房源总价达2.83亿元，单价约32.68万元/平方米。 上海豪宅市场交易，延续了火热行情。 58安居客研究院院长张波指出，超32万元/平方米的单价，这套房源如此高的成交价虽然只是个案，但 仍然折射出上海豪宅市场的火爆。 "该项目位于上海核心区域，位置优势明显，其定位原本就是顶端人群，从已公布出来的信息来看，项 目主力产品为总价8000万元、单价20万元/平方米的房源，结合项目所处位置及目前上海豪宅市场行 情，其对市场的确有较强吸引力。对于引发市场关注的这套房源，其在产品上有其不可复制性，才会有 如此高的成交价；但如前所述，以32万元/平方米成交的这套房子并非主力房源，属于较为少见的个 案。"张波向记者表示。 中原地产高级研究经理卢文曦认为，对于这种在总价或单价方面表现不一般的"超级房源"，可从项目及 市场两个层面来观察。 "32万元/平方米的成交房源，只是个例，该项目大 ...

嘉里建设上海金陵华庭项目表现 - 嘉里金陵华庭二期认购结束 吸引228组客户参与 认购率达190% 项目均价20.50万元/平米 其中顶复房源单价高达32.68万元/平米 刷新上海新房备案单价纪录 [2] - 金陵华庭为嘉里建设内地投资规模最大综合用途项目（金陵路项目）的住宅部分 项目总建筑面积约67万平米 分两批次通过协议出让获得 共耗资221.12亿元 [3] - 金陵华庭一期于3月22日首次开盘 推出158套大平层房源 单套总价约4017万元—1.7亿元 三小时全部售罄 揽金92.34亿元 [4] - 二期项目认购金至少达18亿元 预计9月21日正式开盘 若再次"日光"将刷新今年上海楼市单次开盘最高销售额纪录 [7] 嘉里建设财务表现与负债优化 - 受上海金陵路项目强劲表现带动 2025年上半年嘉里建设合约销售额达161.86亿港元 同比增长130% 负债比率同比减少3.1个百分点至38.4% [2][5] - 公司预计通过上海金陵华庭及香港和内地其他项目销售款项回笼 到2026年年底将负债比率降低至30%的低段位 [2][6] - 花旗预计嘉里建设2027—2028年在上海金陵的项目预售将恢复增长且有新租金贡献 瑞银预期二期剩余40套单位还有提价空间 净负债比率可能降至22% 净负债下降42% [5][7] 上海高端住宅市场整体表现 - 上海"金九银十"期间高端住宅集中放量 网上房地产公布的35个楼盘中12个备案均价超过10万元/平米 核心区位优质项目凭借地段稀缺性和产品力继续受到追捧 [3][9] - 2024年上海总价3000万元及以上新房成交1542套 2025年上半年已达1096套 总价1亿元及以上新建商品住宅全国成交19套中15套位于上海 [7][8] - 2025年下半年上海豪宅市场热度不减 单价接近20万元/平米项目频现"日光" 如上海壹号院五批次均价19.8万元/平米66套房源1小时售罄 瑞虹新城金茂璞元99套房源26分钟清盘 [8] 市场动因与未来展望 - 核心地段土地稀缺性为首因 中环内可供开发住宅用地减少 城市更新项目如黄浦外滩金陵东路等地块稀缺性直接传导至新房市场 [9] - "825新政"红利持续释放叠加"金九银十"传统销售旺季 政策支持到位与高端项目集中供应有望推动楼市成交量继续走高 [9][10] - 市场对新房价格上涨预期强烈 优质产品价格上涨预期更明显 豪宅产品稳定热销为"金九银十"楼市带来明确指向性意义 [11]