市场供应与竞争格局 - 广州越秀区一手房供应量显著增加 近三年至少有8个新项目入市 可售新货量超过1000套[1] - 区域去化周期高达44个月 显示供应充裕且去化压力巨大[1] - 中心区面临天河 海珠 荔湾等区域的同质化产品竞争 四季度去化压力仍将持续[5] 项目去化表现分化 - 各项目去化率呈现极端分化 最低仅5%（云瀚府） 最高达93%（万科瑧越府）[2] - 2023年至今新推8个项目中 过半项目去化率低于50% 其中越禧府（7%）和云瀚府（5%）去化严重滞后[2] - 部分项目表现亮眼 万科瑧越府去化率达93% 淘金半山豪庭（52%）和越秀东山云起（50%）去化率过半[2] 产品定价策略 - 项目报价区间集中在7万-11万元/平方米 最低报价为君熙府约7万元起 最高为越禧府约10万元[2] - 同一区域内价格差异明显 如云瀚府报价约8万而越禧府报价约10万 反映产品定位分化[2] 产品竞争力要素 - 畅销项目具备高实用率设计优势 如东山云起实用率高于同区竞品[3] - 特色户型受到市场青睐 君熙府166-196平方米大户型因配备数十平方米大露台而热销[3] - 地段优势仍是核心卖点 东山云起紧邻广州大道 君熙府临近公园前地铁站[3] 市场动态特征 - 越秀区从黄金期"供不应求"转变为调整期"供过于求" 供需关系发生根本逆转[1] - 开发商采用即时销售策略 东山云起开盘时110多套单位基本售罄 但网签数据存在滞后性[2] - 产品素质与价格成为除地段外的重要购买决策因素[2]