市场供应与竞争格局 - 广州越秀区一手房供应量显著增加 近三年至少有8个新项目入市 可售新货量超过1000套[1] - 区域去化周期高达44个月 显示供应充裕且去化压力巨大[1] - 中心区面临天河 海珠 荔湾等区域的同质化产品竞争 四季度去化压力仍将持续[5] 项目去化表现分化 - 各项目去化率呈现极端分化 最低仅5%（云瀚府） 最高达93%（万科瑧越府）[2] - 2023年至今新推8个项目中 过半项目去化率低于50% 其中越禧府（7%）和云瀚府（5%）去化严重滞后[2] - 部分项目表现亮眼 万科瑧越府去化率达93% 淘金半山豪庭（52%）和越秀东山云起（50%）去化率过半[2] 产品定价策略 - 项目报价区间集中在7万-11万元/平方米 最低报价为君熙府约7万元起 最高为越禧府约10万元[2] - 同一区域内价格差异明显 如云瀚府报价约8万而越禧府报价约10万 反映产品定位分化[2] 产品竞争力要素 - 畅销项目具备高实用率设计优势 如东山云起实用率高于同区竞品[3] - 特色户型受到市场青睐 君熙府166-196平方米大户型因配备数十平方米大露台而热销[3] - 地段优势仍是核心卖点 东山云起紧邻广州大道 君熙府临近公园前地铁站[3] 市场动态特征 - 越秀区从黄金期"供不应求"转变为调整期"供过于求" 供需关系发生根本逆转[1] - 开发商采用即时销售策略 东山云起开盘时110多套单位基本售罄 但网签数据存在滞后性[2] - 产品素质与价格成为除地段外的重要购买决策因素[2]

广州楼市表现 - 广州作为首个全面取消"限购限售限价"的一线城市，上半年楼市呈现"量增价稳"特征，成交量回升但价格回升缓慢[1] - 中心城区新房项目销售表现亮眼，越秀地产旗下越秀东山云起开盘推出68套房源，单价8 7万-11 3万元/平方米，去化率100%，越秀桂悦东晓位居海珠区改善型新房成交榜首[1] - 开发商注重高得房率户型设计，89平方米建筑面积可做到四房两卫，此类房源受购房者关注但交房周期较长（至少两年）[1] - 外围片区新房供应量大且价格较低，刚性需求购房者倾向选择二手房或外围新房[1] 市场数据 - 6月广州二手住宅网签9891套（环比+7 18%）、99 64万平方米（环比+8 03%）[1] - 1-6月二手住宅累计网签56613套（同比+12 98%）、569 08万平方米（同比+13 31%）[1] 需求结构 - 刚需置业者是广州楼市基石，300万元以下房源为成交主体，首付比例和贷款利率下调提升支付能力[2] - 广州住房自有率较低，年轻群体为购房主力，人口持续净流入及教育需求形成支撑[2] - 与北京上海相比，广州深圳刚需占比更高，需求稳定性强[2] 政策影响 - 全面取消"三限"释放购房需求，促进供求关系再平衡[2] - 增量政策落地难度较大，未来需推动新房二手房循环，通过以旧换新、带押过户、公积金政策等激活刚性需求[2]