天通苑房地产市场定位转变 - 天通苑从“北漂睡城”转变为适合北漂买房上车的“上岸第一站”[6] - 房价跌破每平方米两万元，两室一厅大平层总价两百万元即可上车[9] - 常住人口据称从70万降至50万，实际居住感受可能低于40万，居住密度大幅下降带来“呼吸感”[19] 居住环境与配套设施 - 社区配套一应俱全，拥有公园、医院、商场和地铁，绿化良好，草坪精心修剪[12][28][30] - 交通极度发达，地铁半小时可直达望京或国贸，新开通的17号线北段到三里屯仅需二十多分钟[19][41] - 拥有清华大学附属的三甲医院和24小时社区医院，生活便利，不出小区即可满足基本需求[21][34] 房产价值与户型优势 - 以三百万元预算可在天通苑购买一百多平方米的大平层，面积是城内老破小的两倍[23][30] - 户型最小为两室一厅，采光好，无常见的手枪房和钻石房，部分户型带两个卫生间[16][32] - 相比三环老破小，天通苑提供更宽敞体面的居住空间，且部分楼宇已加装电梯[23] 目标客群与生活方式 - 吸引那些愿意用距离换取好户型和配套的北漂，是在北京买房“不可能三角”中的一种取舍[43] - 居住氛围从奋斗气息转向“养老感”或“中产生活”，适合追求在阳光房养狗、森林公园吸氧的生活方式[10][32] - 社区内卧虎藏龙，有钱人多，小区规划漂亮，楼外立面干净，绿化用心[36]

Never Bored 城市Cool Guy生活样本 混出头的北漂，又住回了天通苑。 以下文章来源于三联生活实验室 ，作者Lily 三联生活实验室 . 作者 | Lily 来源 I 三联生活实验室 （ID：LIFELAB2020） 提起亚洲最大小区天通苑，即使是不住在北京的年轻人，也都多少听闻过这里的都市传 说。 此地位于北京五环外，挤满了全北京最"拼"的年轻人，传说这里的常住人口超冰岛总人 数，早高峰地铁进站要排队半小时； 新 来 的 年 轻 人 把 它 当 北 漂 新 手 村 、 城 中 贫 民 窟 ， 大 批 北 漂 用 两 千 块 在 这 里 租 下 一 个 单 间，让天通苑变成了"北漂睡城"； 而对于资深北漂来说，它则是离开了就不会再回去的奋斗史，是每当谈起北京生活时嘴 里的谈资。 但谁能想到，如今的天通苑早已今时不同往日，曾经的"北京睡城"，摇身一变成了最适 合北漂们买房上车的"上岸第一站"。 先是住在群租房里的北漂们近年来撤出了天通苑，"路上不堵了、地铁上也有空座了"； 再是天通苑的房价跌破了两万，两室一厅的大平层，两百万就能上车。 以前，人人嫌弃天通苑，觉得这里地段偏远、人口杂乱。但当如今天通 ...

以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 全亚洲最大的小区。 文 ｜ 真叫卢俊团队 来源｜ 真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426） 封面来源 ｜ 视觉中国 每个城市在发展过程中都会出现自己的超大社区。 之前我们不仅肉眼看过上海康城，还实地去过贵阳的花果园，画面都非常震撼。 但若以人口为指标，全亚洲最大的小区只有一个：北京天通苑。 因为较早建成地铁、且离市区近，20分钟直达奥体，天通苑一直是北京出了名的睡城，成为无数人的"北漂"第一站。 天通苑社区内部拍摄 所以天通苑到底有什么魔力？能吸引这么多人？ 到七普时这里人口数字已经非常夸张，社区内常住高达50万人，是上海最大小区康城的10倍还多。 如今真实情况又是什么样子？ 这次北上之行，我的第二站来到了全亚洲最大的小区：天通苑。 住在亚洲第一大社区究竟是什么样的体验。 落脚天通苑的第一眼，迎接我的是北京季节限定的漫天杨絮。 过天桥与中介会合后开车转了半天还没到目的地，他习以为常地向我解释：天通苑太大了。 来的路上这6个字我深有体会。 不夸张地说地铁3站依然走不出天通苑。 仅5号线就设了3个站点：天通苑 ...

社区规模与基础设施 - 北京天通苑是全亚洲最大的小区，常住人口高达50万人，是上海最大小区康城的10倍还多，加上流动人口总计可达60-70万人，是冰岛全国人口的2倍[2][4][12] - 社区占地8平方公里，规划建筑面积600多万平方米，共有645栋楼，分为5个大区和16个小分区，规模相当于一座小型城市[10][12] - 社区拥有罕见的交通配置，现有2条地铁线设3个站点，在建的13号线A线将新增东三路站，未来内部地铁站达5个，另有40多个公交站，其中夜26路设有11个站点[5][7][8] 房地产市场表现 - 小区房价呈现下滑趋势，中苑一套97平米两房去年上半年成交价400万，下半年降至380万，目前最新成交价跌至345万，均价3.5万/平米，远低于小区平均挂牌价4.1万/平米[14] - 房产流动性极差，2024年一季度天通中苑挂牌率最高达2.5%，但换手率仅0.3%，为2024年以来最低点，近一年月均成交量仅8套，当前177套挂牌房源去化周期需22个月[16][18][20] - 租金市场同步下行，2024年租赁市场普降，天通苑2室平均月租约5000-5500元，较巅峰时期下降500-1000元，部分区域如天通中苑月租跌幅达18.03%，租售比降至1.91%[20][22][24] 资产价值制约因素 - 产权性质为经济适用房，满五上市需补缴10%土地出让金，以345万成交价计算额外成本达34.5万，转商费用也需10余万，高交易成本压制房价[20] - 房龄老化严重，最早一批住房建于1999年，接近25年楼龄，缺乏电梯的多层大面积房源价值大幅折扣，部分房源挂牌单价已跌破2万/平米[20] - 社区规模巨大导致资产抗压能力弱，市场下行时房价最不抗跌，且单一低价成交会压制整个小区房价水平，形成恶性循环[13][20][24] 社区转型与人口结构变化 - 2018年启动的"回天计划"已进入3.0阶段，显著改善交通拥堵、群租问题和配套设施，社区正从"睡城"向"高级住区"转型[25][28][30] - 人口结构优化，当前常住人口约30万人，较巅峰期减少一半，本地与外地人口比例趋向五五开，60岁以上老年人比例在北街道已达21%，中高端人才开始流入[30][33] - 配套资源大幅提升，拥有3条地铁线、5个中大型商场、十余所中小学幼儿园及三甲医院，清华附小等优质教育资源入驻，宜居性明显增强[13][25][30]