项目交易概述 - 中华企业全资子公司与宸嘉发展全资子公司组成联合体，以29.87亿元竞得上海新枫安企业发展有限公司100%股权及相关债权 [1] - 中华企业出资20.91亿元受让新枫安公司70%股权及相应债权，宸嘉发展出资8.96亿元受让30%股权及相应债权 [1] - 新枫安公司持有徐汇东安旧改项目三幅核心涉宅地块之一的127b-23地块 [1] 参与企业分析 - 宸嘉发展是参与东安旧改项目的唯一一家民营企业，其余参与企业均为中央或地方国有企业 [3] - 宸嘉发展成立于2020年11月，注册资本1亿元，业务涵盖不动产投资开发、代建管理等 [4] - 公司高管团队拥有深厚行业背景，董事长崔帅、总经理郭斌和董事梁飞曾为头部房企"中海系"高管 [5] - 公司资金实力雄厚，背后主要支持方为国华人寿老板刘益谦 [5] 地块开发规划 - 127b-23地块土地面积25179.34平方米，容积率2.63，建筑面积为66221.66平方米 [5] - 地块规划建设5幢17-25层住宅楼，总计206户，配备635个机动车位，车位比超过1:3 [6] - 参考周边接近20万元/平方米的均价，该项目套均售价预计超过6000万元 [6] - 整个东安旧改项目规划为7个地块，包括三幅纯住宅用地、一幅商住办综合用地等 [8] 项目规模与进展 - 东安旧改项目涉及117幢居民楼、6057证住户、约31万平方米建筑面积，是上海史上最大单地块旧改征收项目 [7] - 三幅核心涉宅地块（127b-23、127b-24、125-31）协议出让总金额约523.03亿元，其中125-31地块以341.35亿元创全国单幅地块总价成交纪录 [10] - 127b-24和125-31地块由招商蛇口和中海地产共同操盘，项目营销中心及展示区预计2025年10月底开放 [11] - 127b-23地块交易完成标志着土地价值超500亿元的东安旧改核心住宅部分进入实质性开发阶段 [11] 企业过往业绩 - 宸嘉发展2024年6月在普陀长风的项目宸嘉·嘉佰道开盘，422套房源2小时售罄，总销售额达61.78亿元 [5] - 宸嘉发展旗下嘉佰道系列入选克而瑞研究院《2024年度全国十大顶级豪宅产品系榜单》 [5]