项目概况与交易结构 - 上海徐汇区东安旧改项目三宗地块总出让金额高达523亿元，打破中国内地土地交易总价纪录，成为全国总价地王[5] - 三宗地块包括127b-23地块（纯住宅）、127b-24地块（纯住宅）和125-31地块（住宅、商业、办公、科研设计综合用地），全部确定开发主体并进入实质开发阶段[2][5] - 125-31地块及127b-24地块通过协议出让方式由特定项目公司以98.18亿元和341.35亿元竞得，后由中海、招商蛇口及中旅投资联合体以154.78亿元收购90%股权，较原协议总价439.53亿元大幅缩水[7][10] - 127b-23地块由中华企业全资子公司与宸嘉发展旗下公司联手以约29.87亿元总价收购项目公司100%股权[8] 开发商投资布局与战略 - 参与开发商以央国企为主力，包括中海地产、招商蛇口、中旅投资，仅宸嘉发展一家民企参与[9][10] - 中海地产出资81.53亿元获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益，招商蛇口出资65.52亿元获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益，中旅投资出资7.74亿元获得两个地块各4.5%权益[7] - 中海地产表示此次收购符合其核心业务策略，有利于巩固及提升公司在上海的市场占有率、引领力及品牌号召力[11] - 宸嘉发展坚持深耕上海高端住宅市场，其在普陀长风的项目宸嘉·嘉佰道422套房源2小时售罄，总销售额达61.78亿元[12] 项目规划与市场前景 - 127b-23地块定位高端纯住宅，占地2.52万平米，规划建设5栋17至25层住宅，总户数206户，套均面积约330平米，参考周边均价，套均售价可能超过6000万元[13] - 127b-24地块为纯宅地，容积率2.62，可建面积7.9万平米，规划建设7栋高层住宅[13] - 125-31地块容积率为4.38，可建面积45.5万平米，住宅可建约27.3万平米，将打造包含主题商业及双会所的超大型生活底盘[14] - 徐汇滨江板块高端住宅市场表现强劲，多个项目开盘即售罄，例如绿城潮鸣东方均价19.5万元/平米开盘当日售罄，销售额69.88亿元[17] - 东安项目两宗宅地楼板价均超过12万元/平米，相较于周边新房开盘价，为日后住宅定价留下合理空间，业内认为项目入市销售具有较高确定性[17][18]

项目交易概述 - 中华企业全资子公司与宸嘉发展全资子公司组成联合体，以29.87亿元竞得上海新枫安企业发展有限公司100%股权及相关债权 [1] - 中华企业出资20.91亿元受让新枫安公司70%股权及相应债权，宸嘉发展出资8.96亿元受让30%股权及相应债权 [1] - 新枫安公司持有徐汇东安旧改项目三幅核心涉宅地块之一的127b-23地块 [1] 参与企业分析 - 宸嘉发展是参与东安旧改项目的唯一一家民营企业，其余参与企业均为中央或地方国有企业 [3] - 宸嘉发展成立于2020年11月，注册资本1亿元，业务涵盖不动产投资开发、代建管理等 [4] - 公司高管团队拥有深厚行业背景，董事长崔帅、总经理郭斌和董事梁飞曾为头部房企"中海系"高管 [5] - 公司资金实力雄厚，背后主要支持方为国华人寿老板刘益谦 [5] 地块开发规划 - 127b-23地块土地面积25179.34平方米，容积率2.63，建筑面积为66221.66平方米 [5] - 地块规划建设5幢17-25层住宅楼，总计206户，配备635个机动车位，车位比超过1:3 [6] - 参考周边接近20万元/平方米的均价，该项目套均售价预计超过6000万元 [6] - 整个东安旧改项目规划为7个地块，包括三幅纯住宅用地、一幅商住办综合用地等 [8] 项目规模与进展 - 东安旧改项目涉及117幢居民楼、6057证住户、约31万平方米建筑面积，是上海史上最大单地块旧改征收项目 [7] - 三幅核心涉宅地块（127b-23、127b-24、125-31）协议出让总金额约523.03亿元，其中125-31地块以341.35亿元创全国单幅地块总价成交纪录 [10] - 127b-24和125-31地块由招商蛇口和中海地产共同操盘，项目营销中心及展示区预计2025年10月底开放 [11] - 127b-23地块交易完成标志着土地价值超500亿元的东安旧改核心住宅部分进入实质性开发阶段 [11] 企业过往业绩 - 宸嘉发展2024年6月在普陀长风的项目宸嘉·嘉佰道开盘，422套房源2小时售罄，总销售额达61.78亿元 [5] - 宸嘉发展旗下嘉佰道系列入选克而瑞研究院《2024年度全国十大顶级豪宅产品系榜单》 [5]

项目概况与进展 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划[5] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 含3栋住宅2栋公寓 其中74层塔楼住宅为超高层建筑[8] - 截至9月11日 一期项目2746套房源中已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 187平方米及顶层房源基本售罄[8] - 一期住宅处于准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110-125平方米户型为主[8] - 二期地块已完成拆除 三期四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段[6] 资本合作与融资安排 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三四期开发[11] - 协议约定万科享有三四期整体20%利润分派 但不参与一二期开发[11] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报率回购股权[11] - 若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出 绿景需承担同等回购代价 若无力支付则万科利润分派比例升至40%或年回报率调至24%[12] - 业内专家建议通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式融资[12] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[13] 企业财务状况 - 绿景中国地产流动负债605.7亿元 2023年上半年新增借款77.03亿元[12] - 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款[12] 潜在合作方分析 - 中信城开明确否认120亿元入股项目二三四期50%权益的传闻[2][8] - 业内人士认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本低且擅长政商关系协调[17] - 地方城投平台也可能介入 接盘标准包括百亿级现金能力、政府谈判默契、产品迭代力和金融拆解能力[17] - 万科若就四期开发运营与绿景达成一致 可保留股权并借助其操盘能力推进项目[15] 政策环境与市场定位 - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾、后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 属稀缺资源[11][15] - 8月中共中央国务院发布推动城市高质量发展意见 明确"稳步推进城中村和危旧房改造"[19] - 项目经历国内房地产从高歌猛进到深度调整周期 2014年纳入更新计划 2023年一期入市[19]

项目概况与市场热度 - 福田核心区稀缺新房供应项目新世界香蜜四季家园开放预约后涌入超3800组客户 但首批房源仅百余套 供需悬殊引发市场高度关注 [2] - 项目前身为1984年建成的华泰小区 2005年被认定为旧城区 2010年纳入深圳首批城市更新计划 历经15年旧改历程 [4] - 开发商深圳新世界集团成立于1993年 总资产规模超1000亿元 业务覆盖国内外核心城市 以旧改项目开发见长 [6] 产品定位与价格分析 - 项目首批推售105-279平方米三至六房户型 105平方米房源总价区间1300-1400万元 折合单价超12万元/平方米 [9] - 项目交付标准为基础功能性处理 仅做水电铺设、白墙粉刷及水泥地面 与周边精装交付次新房存在品质差异 [9] - 周边二手住宅挂牌均价区间为9.1-13.5万元/平方米 其中天健天骄南苑12.2万元/平方米 北庐13.5万元/平方米 [9] 项目规划与硬件条件 - 项目容积率高达7.6 显著高于深圳核心宅地3.1的平均容积率 居住密度明显偏高 [11] - 社区10栋建筑中仅5栋为可售商品房 共700余套 其余包括1栋酒店公寓、1栋保障房及3栋回迁房 回迁户数超800户 [11] - 混合社区配置可能影响高端圈层氛围 业内认为二手溢价空间或受制约 [13] 区位价值与营销策略 - 项目宣传中持续绑定"香蜜湖"豪宅IP 但实际位于景田南片区 不在香蜜湖法定规划范围内 [13][15] - 区域优势包括双地铁覆盖（1号线香蜜湖站、9号线香梅站）及3公里内大型商业体 但教育资源未达香蜜湖片区名校水平 [18] - 首批推售仅百余套房源 被业内质疑为"饥饿营销" 结合核心区新房断档 大概率出现"日光"销售现象 [2][20] 开发商背景与潜在风险 - 开发商深圳新世界在过往项目销售中曾被质疑存在"捂盘"行为 [2] - 项目为期房 预计2027年交付 需关注15年旧改拖延先例及资金链稳定性可能引发的交付风险 [20]

大华集团战略转型与项目布局 - 大华集团近期重点开发上海静安大宁地王项目，规划建设1栋24层高层住宅和3栋5-6层叠拼住宅，总计175套房源，预计售价14万+/平米 [1][3] - 该项目被视为公司从旧改向豪宅领域转型的关键尝试，若成功将提升产品线完整度和品牌认知 [1][5] - 2025年3月公司以24.86亿元总价竞得该地块，溢价率32.31%，楼板价92659元/平方米刷新板块纪录 [3] 大宁板块市场现状 - 大宁板块新房稀缺，最近一次土拍为中建玖合2024年以楼板价68280元/平米获取地块，打造豪宅项目"玖上琅宸" [2] - 板块内二手房价格支撑强劲：大宁金茂府二手挂牌价12-18万/平米，大宁瑞仕花园10-12万/平米，静安天悦曾多次触发80分高积分 [4] - 分析师认为该区域具备中产豪宅+学区+交通配套优势，但项目周边存在"老破小"环境短板 [4] 公司经营与土储策略 - 公司2024年全口径销售额155亿元，较2020年峰值500亿元下滑69% [1] - 采用"整体开发+招拍挂"双轮驱动模式，旧改项目曾贡献56%-59%的高毛利率，但2023年毛利率已下滑至20% [7][9][10] - 2022-2023年新增土储包括上海嘉定/宝山地块、广州增城地块、北京朱辛庄地块及杭州萧山地块，总投入超82亿元 [6] 区域扩张与旧改困境 - 以上海为根据地，已拓展至长三角/环渤海/珠三角等区域，海外布局悉尼/墨尔本 [5] - 大湾区旧改推进缓慢，2020年披露的15个城市更新项目现况不明 [11] - "宝山地主"优势丧失，近年上海市场份额被华润/保利等头部房企挤压 [6]