公司概况 * Dexus Industria REIT (DXI) 是一家专注于工业地产的房地产投资信托基金 其投资目标是产生强劲的风险调整后回报[5][6] * 公司由Dexus管理 能利用其工业资产管理平台、机会渠道和优化投资者价值的专业知识 Dexus持有DXI 17.5%的股份 利益高度一致[16] * 公司近期已转型为100%的工业REIT 出售了剩余的13个商业园资产 并收购了悉尼的物流仓库以增强其在悉尼工业填充市场的敞口[12][13] 投资组合与运营表现 * 工业投资组合高度多元化且地理位置优越 80%的资产能在60分钟内覆盖澳大利亚各首府城市80%的人口 对优质租户极具吸引力[7][8] * 工业组合 occupancy rate 高达99.5% 约83%的工业收入受固定租金增长约束 FY25平均增长3.3% 同时保留对CPI的上行空间 投资组合平均租金审查为3.5%[14] * 加权平均租赁期（WALE）为5.9年 前10大租户包括Westrak等世界知名品牌 占投资组合收入的约46% 其中Westrak占18% 租约剩余约9年[14][15] * 近期提前续约了两个最大租户 覆盖超过73,000平方米 将租约延长至FY31及以后 显著降低了近期租约到期风险[14] 市场动态与行业前景 * 工业地产的结构性顺风依然有利 人口增长和电子商务渗透率上升预计将推动每年约250万平方米的仓库吸纳量 到2030年市场需求将超过1200万平方米[9] * 在线市场份额预计从14%增长到19% 当日达服务的扩展进一步推升了对位置优越的现代物流空间的需求[10] * 高昂的土地和建筑成本以及规划延迟预计将抑制新供应 2025日历年的预测供应已下调近90万平方米 开发商正从投机性建设转向预承诺项目[10][11] * 澳大利亚主要城市的 vacancy rates 处于全球低位 吸引外国资本 资本化率扩张速度已放缓 支持更强的资产价格发现和投资者信心[11] 发展战略与价值创造 * 开发管道位于Jandacot 总投资2.3亿澳元 面积超过26万平方米 目标成本收益率高于6.25% 潜在增量回报超过8%[15] * 开发项目满足现代用户需求 采用高规格设计、可持续性特征和灵活布局 以支持长期租赁需求和提升投资组合质量[15] * 积极但纪律严明的投资组合管理方法 最大化增值机会并最小化风险 审慎的资产负债表管理提供韧性和灵活性[6] 财务与估值 * 证券价格交易于每股净有形资产（NTA）约15%的折价 有潜力重估并收窄折价 得益于韧性的有机收入增长和约6%的具吸引力 distribution yield[17] * 预计FY26 FFO为每股0.0173澳元 distributions为每股16.6澳分 前提是BTP预期剥离完成且无不可预见情况[19] * 利率下降周期应通过盈利和投资组合估值带来收益 理论上也应反映在证券价格表现上[17][18][31] 可持续发展 * 致力于提供有意义的可持续发展成果 产生环境和财务效益 举措包括屋顶太阳能、电池存储以及维持高NABERS评级[17] 其他重要信息 * 公司无重大到期债务直至FY27 消除了短期再融资风险[15] * 对数据中心没有直接投资 但可能通过将现有工业用地转换为数据中心来货币化更高价值[28][29] * 尽管不直接覆盖 但对澳大利亚办公楼资产的长期基本面持乐观态度[21][22]