地块背景 - 地块为2014年首创摘得的津北富（挂）2014-052号地，位于河北区小王庄，紧邻首创天阅海河、大河宸章以及大河公馆，成交楼面价约为9002元/平米 [2] - 地块包括C街坊和D街坊两个组团，C街坊为商业金融业用地，已建成首创大河公馆公寓项目，二手房成交均价1.2万/平米，D街坊为首创大河宸章，二手房成交均价2万/平米 [4] 规划调整 - 天津规自局公告显示，C地块中可建设剩余住宅用地建筑面积35700平米，土地面积12294.2平方米，容积率不大于2.9 [4] - 一直停滞的商业用地挤出一块宅地，成为市区首个"商改住"项目 [6][14] - 社区规划4栋楼，包括3栋26层高层和1栋7层洋房，高层两梯四户，洋房一梯两户，预估326户，户均面积约110平米 [8] 区域市场 - 河北区是新一代产品和改善的"荒漠"，4年仅卖出3宗地 [9] - 区域供应少且存在一批"滞重盘"，新产品极度匮乏，已经"掉队" [10] - 今年区域新盘主要靠城市更新和老盘调规，如中车中环学府、信达金地中山印等项目 [12][13] 项目意义 - 首创C地块为市区首个"商改住"项目，御河桃源成为天津首个已施工调整规划的项目 [14] - 河北区通过多种方式增加楼市供应，加速扭转颓势 [15]