商报讯(记者宣鸿蝶)继水电新村"商改住"诞生一宗重磅住宅地块后，最近，热门板块未来科技城也出现 了两宗"商改住"地块。 保利天奕体量不小，共打造了23幢高层，可售房源1491套。目前已开盘两次，开盘均价分别为35799元/ 平方米和36312元/平方米，中签率都在40%左右。 另外，地块东面还有一宗宅地将在本月25日出让，也就是未来科技城单元YH090306-11地块，三面沿 河，到规划地铁12号线水乡北路站只有300米左右。 两宗地块一南一北分布，地块规划条件做了明显区分，刚好用来打造不同的住宅产品，形成差异。 这两宗宅地的位置相当不错，地块北面一路之隔是合景映月台，小区主要有洋房和联排两类产品，其中 洋房成交价在3.3万—3.8万元/平方米，160平方米的联排成交价可达近千万元。 地块离第三中心中轴线距离比较近，可享受到未科核心区的一系列配套，像浙大一院余杭院区、双子 塔、绿汀路万象城都在周边2公里范围内。另外，地块南面紧邻五常湿地，景观资源丰富，对低密产品 是一大加成。 不过，近来周边新房供应也处于高峰期。距离最近的是西北面600米处，待售的新盘建发招商.元序，刚 在今年6月创下了未科的最高地价3012 ...

市场现状 - 上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉等69个重点写字楼样本平均出租率仅为82.54%，呈现阶梯式下降 [1] - 出租率下降与空置率上升表明行业供需出现结构性失衡 [1] 需求端因素 - 核心租户如互联网、金融、专业服务等行业进入深度调整阶段，普遍采取“降本增效”策略 [3] - 企业整合办公空间、缩减租赁面积甚至退租，或搬迁至成本更低的非核心区域，导致需求显著收缩 [3] 供应端因素 - 写字楼开发周期长达三至五年，与行业发展周期存在时间错配 [3] - 行业高峰期启动的项目在下行周期交付，导致供应过剩 [3] 短期应对策略 - 国内外有将闲置写字楼“适应性再利用”改造为住房或产业空间的先例，如纽约时代广场安永总部大楼被改造成1000多间单间及几百套保障房 [3][4] - 政府可通过提供税收优惠、简化审批流程、发放补贴等方式鼓励“商改住” [4][5] - 上海曾发布政策支持存量商务楼宇更新提升，兼容符合发展导向的新功能业态 [5] 长期根本解决方案 - 需反思过去城市发展中对摩天大楼和CBD的盲目崇拜，避免在产业基础薄弱的新城过度规划CBD [7] - 城市规划应依据人口流动和产业结构，动态调整住宅、商业和写字楼的供应配比 [7] - 必须将产业规划置于用地规划之前，积极培育对高端办公空间有持续需求的高新技术产业和现代服务业 [7]

文章核心观点 - 写字楼租赁市场需求结构正进一步向科技行业倾斜，TMT、专业服务和金融是核心主导行业 [1][2] - 商办资产交易市场马太效应加剧，资本高度集中于上海等核心城市的优质资产，超百亿交易印证核心资产稀缺性 [6][8][10] - 市场出现从单一办公功能向混合业态转型的新趋势，政策引导下存量商办资产通过“商改”实现价值重估 [11][12][13] 租赁市场需求分析 - 2025年第三季度一线城市甲级写字楼需求高度集中，TMT、专业服务和金融为核心主导行业 [2] - 北京TMT行业占比达41.9%，上海和广州侧重专业服务，深圳市场则呈现多元化特征，多个行业占比超10% [2] - 2025年9-10月科技及相关产业租赁需求占比居首，成为写字楼租赁需求第一驱动力，消费、金融、专业服务业形成互补 [4] - 上海和北京凭借产业生态完善度及高端要素密度成为企业选址首选，租赁案例数位居前列 [5] 租赁市场具体案例 - 金融企业选址遵循核心商圈+政策红利原则，广州天德广场聚集超200家金融机构，享受跨境金融试点政策优惠 [4] - 上海陆家嘴集团在张江科学之门项目打造陆创AI加速器，通过产业孵化吸引和聚集企业 [5] - 合景泰富商办旗下多座写字楼项目迎来企业入驻，租户结构升级，涵盖科技、专业服务、建筑等领域 [5] - 2025年9-10月录得25宗租赁案例，科技企业包括盐巴科技、千瓦科技、祖龙娱乐、格罗方德、FunPlus等 [3][4] 商办资产交易市场 - 2025年第三季度上海投资市场总成交金额环比上涨78.1%至149.7亿元，共达成17宗资产交易 [6] - 办公楼资产以75%的成交金额占比及53%的成交宗数占据首位，显著领先于其他资产类型 [6] - 越秀金融大厦50%股权交易于2025年10月15日完成，交易收款17.17亿元，越秀房产基金保留50%股权 [7][8] - 上海博华广场以超百亿元交易对价完成收购，由中邮保险领投的人民币基金联合阿布扎比投资局等共同投资 [7][8] 资产交易新趋势 - 资本从简单资产购买者转变为共同组建联合体，通过共同持有、运营并赋能资产实现多方共赢 [9] - 本期录得3单内地商办资产交易案例，总交易金额约34.9亿元，交易单数及总金额均出现回落 [9] - 上海阳光城总部大厦以13.1亿元成交，较首次挂牌价21亿元折价38%，买家格美集团计划将其改造为酒店或租赁住房 [11] - 资产用途转型成为新趋势，通过改造为办公+酒店+商业等混合业态，规避单一办公功能竞争，创造更稳定现金流 [11] 政策环境影响 - 上海市推动商务楼宇更新，允许兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、租赁住房等业态 [12] - 上海在全市范围划定40个商务单元，首批启动10个试点单元，首次对商务楼宇进行大规模更新 [13] - 法拍资产在商办交易中占比提升，不良资产处置有助于市场出清存量资产，核心城市借助“商改”政策实现价值重估 [13]

长沙“商改住”现象概述 - “商改住”成为长沙楼市最炙手可热的现象，商业性质的土地与建筑纷纷向住宅开发转型，浪潮席卷全市，深刻改变城市面貌与房地产市场格局 [1] 政策推动与项目调整 - 在政策推动下，长沙“商改住”项目呈现多区域开花态势 [3] - 天际岭植物园片G09-C013地块用地性质由商业用地调整为商住用地，商住建筑面积比设为40:60，建筑控高从120米提升至150米 [3] - 梅溪湖国际新城二期中轴地块规划调整，一宗较大地块由商业用地调整为居住用地，用地面积35169㎡，容积率控制在2.1以内，建筑限高100米以下；另一宗地块保留商业用途但用地面积缩减至6017㎡，建筑高度上限调整为150米 [5][6] - 调整带来建筑面积显著变化：住宅部分建筑面积从3.08万㎡大幅增至7.39万㎡，增幅达4.31万㎡；商业建筑面积从31.9万㎡锐减至1.2万㎡，减少约30.3万㎡ [6] - 明昇壹城项目进行“商改住”规划调整，预计将释放约24.48万㎡的建筑面积 [13] - 长沙五江国际广场实现从“纯商业”到“商住混合”转变，项目总面积87074㎡，用地面积73085㎡，容积率6.0，限高200米 [13][15] - 长沙旺德府万象时代项目由纯商业用地改为商住用地，商住比例设定为77:23，容积率维持在≤4.0，建筑高度控制在150米，成为芙蓉主城首个“商改住”地块及长沙首个已建成项目“商改住”成功案例 [16][18] 项目区位与配套优势 - 天际岭植物园片地块位于雨花区红星洞井板块湘府路与万家丽路交汇处东南角，紧邻城市快速主干道，交通网络发达 [3] - 该地块紧邻地铁5号线板塘冲站，规划中的地铁8号线也将在此换乘，周边教育资源丰富，商业氛围浓厚 [5] - 梅溪湖二期中轴地块区域拥有优质教育资源如麓山梅溪湖实验中学、岳麓区实验小学，以及象鼻窝森林公园等景观资源，并具备便捷地铁交通 [8] - 明昇壹城位于高铁板块核心，是总建面146万方的大型成熟社区，配套枫树山明昇小学和长郡双语雨花中学，临近地铁4号线粟塘站 [11] - 长沙五江国际广场位于天心区芙蓉南路，距离地铁1号线桂花坪站约400米，负一层商铺直接联通地铁站 [15] - 旺德府万象时代项目坐落于芙蓉主城隆平新区核心地带，紧邻6号线地铁口 [18] 争议与业主维权事件 - “商改住”转变引发争议与维权事件，成为社会关注焦点 [18] - 保利时代北中心项目开发商曾承诺建设32万方综合体商业及200米地标建筑，业主担忧承诺因“商改住”缩水甚至消失 [18][21] - 业主因商业配套承诺支付了较高房价，溢价约为每平方米2000-3000元，总计损失可达数十亿元 [21] - 长沙万境潇湘楼盘开发商将西南侧地块由承诺的纯商业用地篡改为商住用地，商业占比大幅降低至11%，导致业主期待的生活配套严重缩水，原承诺的“1700米永久无遮挡江景”化为泡影 [21][23] - 万境潇湘项目变更后总户数将大幅增加，预计超过1333户近4000人，可能引发教育危机、交通瘫痪、环境恶化等基础设施问题 [23] - 梅溪湖二期中轴线“商改住”调整引发舆论风波，业主担忧未来生活便利性和区域发展潜力，商业用地减少导致区域活力不足的忧虑 [23][24] 市场影响与未来趋势 - “商改住”在化解商业地产高库存、盘活存量土地方面发挥重要作用 [25] - 这一变革带来了业主权益受损、区域规划调整等问题 [25] - 随着“商改住”项目推进和入市，长沙房地产市场格局将迎来深刻变化 [28]

行业规模与集中度 - 2025年10月，TOP30住房租赁企业合计开业房源量增长至140.7万间，较9月增加0.9万间，合计管理房源量增长至197.7万间，较9月增加0.7万间 [1][7] - 万科泊寓在开业规模榜和管理规模榜上均位居首位，开业房源205,728间，管理房源280,800间，龙湖冠寓分别以127,000间和164,000间位列第二 [2][5] - 行业集中度较高，开业规模榜前五名企业（万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、魔方生活服务集团、乐乎集团）合计开业房源量超过60万间 [2][3] 企业动态与项目拓展 - 2025年10月，多家企业有新项目集中上市，包括保租房、人才公寓和市场化长租房项目，例如华润有巢在大连、成都的新店开业，分别提供318间和952套房源 [9] - 万科泊寓与深铁集团合作的首个公寓项目落地前海，引入高端品牌“富瑞斯”，提供373套高品质租赁住房 [11] - 多家企业进行业务模式创新和品牌拓展，如雅阁酒店集团采用“酒店+公寓”双品牌模式签约广东河源项目，雅诗阁中国首次进入福州市场 [10][11] 政策环境与支持 - 中央层面持续强调优化保障性住房供给，规范发展租赁市场，建立多层次住房保障体系 [16] - 地方政策聚焦存量房收储、非居改保、人才住房及公积金支持，如深圳支持非居住存量房屋改建为保租房，南京提高多子女家庭公积金租房提取限额 [17][19] - 部分省市公布保障性住房建设成果，例如重庆已建成公租房58.3万套，筹集保租房30万套；宁夏过去五年累计筹集建设保租房3万套 [21][23] 市场租金表现 - 2025年10月，重点50城住宅平均租金为34.57元/平方米/月，环比下跌0.49%，同比下跌3.63%，行业进入传统淡季，租金环比跌幅较9月扩大0.10个百分点 [1][25] - 50个城市中，仅2个城市（北海、三亚）住宅平均租金环比上涨，上涨幅度分别为0.83%和0.36%，其余48个城市租金环比下跌 [26] - 西安、温州等城市租金环比跌幅超过1.0%，北京、厦门等15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间 [26] 土地市场与供应 - 2025年10月，重点22城共成交129宗涉宅用地，总体规划建筑面积约802万平方米，重庆成交规模最大，达103.6万平方米 [29][31] - 当月共成交3宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积合计5,555平方米（约0.6万平方米），均来自上海土拍，并要求配建5%的保租房 [29][31] - 上海嘉定区在“十四五”期间已推出34个人才公寓项目，提供超16,000套房源 [24]

天津楼市供应格局 - 新盘供应量过大，市场呈现“超额供应”状态，导致竞争异常激烈 [2] - 供应来源多样化，除常规新盘外，还包括“商改住”项目、城市更新地块以及老地盘活项目，凭空增加大量供应 [2] - 供应呈现严重区域扎堆现象，例如河北区35中片区、东丽区新立片区均有多个新盘在相近时间段集中入市 [2][3] 市场竞争与定价策略 - 激烈竞争导致开发商定价策略激进，出现“杀敌八百，自损一千”的现象，部分项目以“惊爆价”或“炸裂价”入市 [2][5][3] - 具体案例如东丽新立片区，格调澄园洋房起价19500元/平米，建投东府小高放风价18000元/平米，檀岳府洋房放风价19000元/平米 [3] - 新盘之间产品同质化竞争加剧，例如河西区玉百合、天珺、梅江印等项目产品力均不错，但集中供应导致市场声音被分散 [2] 购房者行为与市场情绪 - 供应端的疯狂导致需求端“宕机”，购房者观望情绪空前严重，理性成为奢侈品 [5][7] - 购房者预期发生转变，对房价有降低预期，对产品有更好预期，对新盘有更多预期，普遍采取“晚买买更大”的等待策略 [5] - 市场成交量受到抑制，今年1-9月新房成交量比去年同期下降13%，表明供应过剩并未有效转化为实际需求 [7] 市场机制与影响 - 楼市进入“囚徒困境”，新盘之间相互出卖，开发商表面抢跑实则间接劝退购房者 [7] - 单个楼盘降价是市场红利，但全行业降价则导致市场预期崩塌 [7] - 供应过剩赋予购房者前所未有的话语权，市场主导权向需求端转移 [9][10]

项目概况 - 苏河美欣公寓是上海市“商改住”政策首批落地项目，由申能集团与金外滩集团联合开发运营，旨在缓解中心城区保障性租赁住房压力 [1] - 项目规划了230套公寓，配备全新家电及管家服务、免费健身房、会议室、高层休闲画廊等配套设施，实现“拎包入住” [1] - 项目区位优越，紧邻苏州河南岸，距离人民广场仅600米，周边有四行仓库、静安大悦城等城市地标 [1] - 项目支持用住房公积金支付租金，租期以长租为主，面向青年群体与新市民 [1] 政策与行业背景 - 上海市政府印发实施意见，明确鼓励存量商务楼宇功能调整，支持商办物业转型为居住等用途 [1] - 上海城市发展进入存量优化阶段，传统商业办公空间面临供需失衡、资源闲置问题，而高品质保租房需求迫切 [2] - “商改住”政策指引下，企业合作可形成协同效应，盘活存量资产 [2] 项目战略意义与模式 - 项目将单一办公空间转化为“居住+商业+休闲+配套”的复合型生活场域，填补了苏州河沿岸高品质居住资源空白 [3] - 项目并非孤立存在，而是主动融入周边社区生态，将商业配套和共享公区向周边居民适度开放 [3] - 该项目为城市存量楼宇功能转型提供了可复制、可推广的实践样本和方法论 [1][3] - 项目所在地块历史悠久，其转型是城市空间再生与社区重构的有益探索 [2][3] 开发运营方与合作 - 开发运营方为申能集团与金外滩集团，双方优势互补形成“1+1>2”的协同效应 [2] - 申能集团旗下申能能创专注于不动产资源综合利用开发，金外滩集团则深谙区域需求且具备强大执行能力 [2] - 据运营方透露，项目作为苏河岸线黄浦区段内为数不多的保租房项目，租赁情况较好 [1]

文章核心观点 - 宁乡市六部门联合发布十项措施以促进当地房地产市场平稳健康高质量发展 重点围绕公积金支持 消费补贴和"以旧换新"等方面激发市场活力 [1] 强化住房公积金支持 - 支持职工家庭购买首套新建商品房时申请购房提取和公积金贷款 [1] - 35周岁以下全日制本科及以上学历人才连续足额缴存公积金满6个月 购买首套自住房申请公积金贷款时 可贷额度与账户余额脱钩 最高贷款额度提高至现行标准的1.5倍 [1] 实施住房消费补贴 - 2025年10月1日至12月30日期间 自然人购买新建商品住宅 商业及办公用房并完成网签备案及税费缴纳 可按实际缴纳契税金额的50%获得补贴 [2] 鼓励"以旧换新" - 2025年10月1日至2026年7月13日期间 出售自有住宅并在宁乡市重新购买新建商品住宅的家庭或个人 可按新房交易总价的1%获得购房补贴 单套补贴上限为3万元 [2] 持续推行房票安置 - 延续房票安置政策 被征收人可选择将货币补偿款的50%以房票形式支付 [2] - 使用房票购买新建商品房可获得房票实际消费金额10%的奖励 每张房票允许实名转让一次 奖励有效期自发放之日起2年 [2] 优化相关配套政策 - 房地产项目报建环节应缴纳的城市基础设施配套费 企业可经申请审核后延缓至首次办理预售许可前缴纳 [3] 盘活存量房地产开发土地 - 允许尚未建设的非住宅商品房用地及已开发未售的空置商业项目 在满足条件下经批准按"商改住"进行规划修改 需补缴土地出让金并适当降低商住配比 [3] 开展促销和团购活动 - 通过房交会 一站式购房服务等活动引导企业让利 降低居民购房成本 [3] - 支持科研机构 产业园区等组织团购商品住房 鼓励企业对高校毕业生 引进人才等特定人群提供团购优惠 [3] 开展"六进"宣传促销 - 围绕"宜居宁乡 幸福家园"主题 开展房地产宣传进乡村 进机关 进企业 进景区 进商超 进域外活动 [4] 加快"好房子"建设 - 以安全 舒适 绿色 智慧为核心指标 优化容积率设置 引导建设高品质住宅 [4] - 支持开发立体生态住宅 绿色智能建筑及第四代住宅 允许已出让未开工住宅项目依法调整规划 [4] 优化用地供应政策 - 2026年7月30日前 新出让商业及居住用地竞买保证金比例调整为挂牌起始价的20% [4] - 企业签订土地出让合同后1个月内缴纳50%土地出让价款 12个月内缴清余款 [4][5] - 对履约良好企业 可容缺核发不高于计容面积50%的建设工程规划许可证和施工许可证 剩余款项需在预售前缴清 [5]

政策调整背景 - 上海率先调整"商改住"禁令 出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》鼓励楼宇拓展租赁住房等功能[4] - 政策直面商业楼宇市场高空置率压力 北上广深甲级写字楼空置率均逼近或超过20%警戒线[4][17] - 商业用房土地使用权最高年限为40年 剩余20年为市场流动性及格线 部分楼宇面临设施陈旧问题[24][26] 政策内容解读 - 政策允许商务楼宇兼容租赁住房功能 但并非改为可销售住宅 重点在于功能拓展而非性质改变[6][7] - 适用区域包括城市主中心/副中心/地区中心/社区中心 功能覆盖科技创新/商业酒店/文化体育/养老托育等多元领域[7] - 政策被评价为"商改住破冰时刻" 但强调是功能优化而非一刀切放开 体现精细化发展导向[8][15] 历史政策演变 - 2017年各地出台"商改住"禁令 北京明确禁止商业用房改居住 要求最小分割单元不低于500㎡且仅限对企业销售[9] - 禁令导致商办市场销售额从2018年13000亿元峰值跌至2024年3208亿元 销售增长率持续负增长[13] - 当前政策转向鼓励功能优化 标志从禁止到精细化管理的阶段转变[15] 市场影响与机遇 - 甲级写字楼空置率超20%易引发"高空置率-租金下跌-资产贬值"恶性循环 政策旨在盘活存量资产[17][18] - 商改住可缓解超大城市通勤难题 北京近三成打工人通勤时间达1小时 近半数通勤距离超5公里[19] - 2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2% 住宅投资下降10.4% 新开工面积暴跌20% 行业向低负债轻资产转型[30] 城市发展逻辑转变 - 商改住通过空间功能重置激活存量资产 长沙案例将商业用地调规为商住用地 新增10万平方米住宅体量约700套住房[32][34] - 成熟地段商改住可高效培育居住群落 长沙案例地块交通便捷且配套教育资源与商业体 实现职住平衡理想探索[34][37] - 政策呼应SOHO模式 打破住宅与写字楼界限 为自由职业者和小型创业者提供"楼下工作室+楼上家"的场景[36]

政策核心内容 - 上海发布全国首个商务楼宇更新专项新规《实施意见》，允许商务楼宇兼容商业酒店、租赁住房（含人才公寓）等功能 [1] - 政策针对城市主副中心、地区中心、社区中心三类区域制定差异化兼容功能要求，例如主副中心鼓励增加科技创新、服务公寓等功能，社区中心允许补充养老托育等功能 [2] - 允许存量低效商务楼宇在保持主体结构、产证性质不变的前提下，通过15年周期管理兼容新业态 [2] 市场背景与需求 - 上海甲级写字楼存量超1700万平方米，大量楼龄超30年的老旧写字楼面临设备老化、空置率高、坪效偏低问题 [2] - 乙级写字楼空置率表现尤其明显，例如建造于2001年的美欣大厦、1997年的上海轻工国际大厦等 [4] - 区域内中高端商旅长居需求旺盛但高品质服务式公寓供给不足，例如光新板块毗邻静安寺商圈和上海站 [6] 改造可行性分析 - 老旧乙级写字楼层高通常3.3-3.6米（吊顶后净高约2.7米），虽低于现代写字楼3.9米以上标准，但适合居住用途 [4] - 利用既有建筑改造成本比新建建筑低约三分之一 [4] - 平均改造成本约3500元/平方米，但层高太低或缺乏燃气条件的楼宇改造难度较大 [5] 典型案例分析 - 普陀区城家苏河瑞贝庭公寓酒店由融创精彩天地综合体闲置办公楼改造，8个月完成转型，提供353间40-68平方米服务式公寓 [6] - 改造后空间利用率提升40%，通过全屋定制装修和智能家具实现舒适居住体验 [6] - 黄浦美欣大厦改造为苏河美欣公寓，提供230套保障性租赁住房，配备行政酒廊、健身房及适老化两居室设计 [7] 行业影响 - 政策为商务楼宇功能复合升级提供关键支撑，通过精准对接需求使闲置资产重新发挥价值 [4][6] - 核心区老办公楼可改高端公寓，郊区闲置商场可变长租公寓，无需变更产证即可合法运营 [4] - 功能灵活拓展有助于盘活存量资源、完善城市配套，实现商务楼宇全周期活力提升 [7]