以下文章来源于图数室 ，作者图数室 图数室 . 新浪新闻出品《图数室》栏目。 关注我们，用数据读懂热点。 本文来自微信公众号： 图数室 ，作者：图数室，题图来自：视觉中国 时隔8年，上海在一线城市之中率先对"商改住"禁令作出调整，出台《关于推进商务楼宇更新提升的 实施意见》，鼓励楼宇因地制宜拓展租赁住房等功能。 这一转变，直面当前商业楼宇市场高空置率的现实压力。数据显示，北上广深四大一线城市中，甲级 写字楼空置率均逼近或超过20%的警戒线，市场承压明显，同时，大城市的通勤难题也日益凸显。随 着一线大批商业楼宇土地使用期限将至，改变迫在眉睫。 上海新政能否看作放开"商改住"？它能否有效激活存量资产、缓解职住分离，并为超大城市治理提供 新思路？值得持续关注与期待。 "商改住"迎来破冰时刻？ 近期，上海出台了《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励商务楼宇因地制宜地进行功能拓 展，包括租赁住房、养老托育、文化体育以及科技创新等领域。 此政策一出，网络疯传"上海放开商改住"，但没过几天政府网站和媒体又辟谣，表示商业改住宅系误 读，新规实际是规定"符合一定条件的商务楼宇可改为租赁住房"。 商改住长期处于监管灰色地带 ...

新华财经上海8月25日电 曾经的玻璃幕墙写字楼挂上了公寓招牌，空置的商业裙楼改成了温馨的租赁住 房……构筑起上海城市天际线的众多商务楼宇，不少已经悄然"旧貌换新颜，旧楼迁新居"。 日前，上海发布全国首个商务楼宇更新专项新规 ——《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新 提升的实施意见》，明确允许商务楼宇兼容商业酒店、租赁住房（含人才公寓）等功能。 《实施意见》发布后，一些网民将上述政策理解为放开"商改住"。上海中原地产资深分析师卢文曦表 示，《实施意见》提到的"商改住"含义需要进一步明确，是允许商办楼宇兼容租赁住房（含人才公 寓），而非住宅。 解锁新功能，并非只是换个招牌 多位受访专家表示，鼓励商务楼宇功能兼容转换，对城市建设较早、存量商务楼宇高龄化的上海而言恰 逢其时。此举既能盘活低效资源，又通过多渠道增加租赁住房供给，推进职住平衡。 政策量身定制，商务楼宇"爆改"有据可依 统计数据显示，上海仅甲级写字楼存量已超1700万平方米。其中不少楼龄超30年的老旧写字楼面临设备 老化、空置率高、坪效偏低等问题。相较于配套先进的甲级写字楼，建造普遍更早的乙级写字楼在当前 激烈的商办存量市场中更显劣势。 《实施意见》 ...

政策调整背景 - 上海时隔8年率先调整"商改住"禁令，出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励楼宇拓展租赁住房等功能[1] - 当前一线城市甲级写字楼空置率均逼近或超过20%警戒线，市场承压明显[2] - 商业用房土地使用权最高年限为40年，剩余年限低于20年将显著影响市场流动性[29][30] 政策内容解读 - 新政并非完全放开"商改住"，而是允许符合条件商务楼宇改为租赁住房，仍限制买卖[5][7] - 政策导向为功能优化而非功能替代，住房只是包含在内的功能之一[7][18] - 此举标志着暂停8年的"商改住"在上海迎来破冰时刻[8] 历史政策演变 - 2017年起多地出台严格"商改住"禁令，北京要求商办项目最小分割单元不得低于500㎡[11][15] - 禁令实施后商业用房销售额从2018年13000亿元峰值跌至2024年3208亿元[16] - 新政代表政策转向精细化、可持续发展模式，不再一刀切禁止[18] 市场现状与需求 - 2024年底北京广州甲级写字楼空置率近20%，深圳上海超20%[20] - 超大城市近半数打工人通勤距离超5公里，北京三成需1小时通勤[24] - 商业用房多位于核心区，改租赁住房可改善职住平衡[26] 潜在影响 - 有助于缓解商办市场库存压力，北京广州空置率近20%，深圳上海超20%[20][21] - 长沙案例显示调规后可新增约700套住宅，提升区域活力[42][43] - 类似SOHO模式，实现居住与办公功能融合[45][46] 行业转型趋势 - 2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，住宅投资降10.4%[36] - 行业正经历从"规模扩张"向"低负债、轻资产"转型[36] - "商改住"是盘活存量资产、优化空间资源配置的重要尝试[49]

2025.08. 15 本文字数：1059，阅读时长大约2分钟 作者 | 第一财经 马一凡 上海"商改住"新规将允许将商业办公物业改为住宅？事实上，这是对政策的严重误解！ 近期发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称"实施意见"） 明确，允许符合一定条件的存量商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托幼等功能，并建立15 年全周期合同管理模式。有业内人士将这份实施意见简称为"商改住"新政。 不过，这里的"商改住"，指的是符合一定条件的商务楼宇可改为租赁住房，并非指商办公寓可转变为住 宅。 在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公 寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。 在实施意见发布后，有部分中介人士认为政策是鼓励市民购置、投资商办属性公寓。但实际上，实施意 见明确，将从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让， 确保产权边界清晰。对于已分割销售和分割租赁的，应完善全周期合同管理，加强统一监管。 房地产律师宋安成认为，本次实施意见鼓励商务楼宇在改变功能的基础上进行租赁，未涉及土地性质调 整 ...

8月12日，财政部网站公开《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》和《服务业经营主体贷款贴息政 策实施方案》，明确了贴息政策支持范围、贴息标准、贷款经办流程、管理等细节，比如个人消费贷 款贴息在一家贷款经办机构最高不超过3000元，而符合条件的服务业经营主体单户享受贴息的贷款 规模最高可达100万元。 "特普会"细节公布 泽连斯基：不接受没有乌方参与的决定 当地时间12日，美国白宫公布"特普会"更多细节，美国总统特朗普与俄罗斯总统普京将于15日在美 国阿拉斯加州最大城市安克雷奇举行会晤，会晤将以一对一形式举行。白宫还称特朗普未来或有访问 俄罗斯的计划。12日，乌克兰总统泽连斯基表示，俄美峰会在美国领土举行是普京个人的胜利，这 次会谈的地点意味着普京正在摆脱孤立状态。泽连斯基说，尽管此类领导人层面的会谈意义重大，但 任何涉及乌克兰的决定，若没有乌克兰的参与，都是不可接受的。特朗普与普京的对话，虽然可能对 美俄双边关系至关重要，但在没有乌克兰参与的情况下，他们无权就乌克兰问题做出任何决定。 普京与金正恩通电话 讨论俄美元首会晤等议题 当地时间8月12日，克里姆林宫发布消息称，当天俄罗斯总统普京与朝鲜劳动党总书记、国务 ...

上海商务楼宇转型租赁住房政策 政策核心内容 - 上海允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能，建立15年全周期合同管理模式 [3][4] - 政策覆盖城市主中心、副中心、地区中心和社区中心，不同区域允许兼容的功能不同（如科技创新、商业酒店、人才公寓等） [5][6][7] - 上海现有约1万栋商务楼宇，部分老旧写字楼面临设备老化、坪效低问题，改造将缓解核心区域"职住不平衡" [4][7] 政策支持措施 - 提供"政策红包"：优化绿地率指标、允许增加经营性建筑面积以鼓励公共设施配套 [8] - 从严管控分割销售行为，禁止虚拟划线或非实体墙分割转让，加强统一监管 [16] 市场影响与行业意义 - 政策使"商改住"合法合规化，解决此前产权性质、规划用途的不确定性 [10][14] - 核心区域老旧办公楼改造为租赁住房可优化租赁市场布局，创造投资标的 [16] - 2017年上海曾禁止"商改住"，此次放松反映楼市行情转变及存量资产盘活需求 [11][12][13] 历史背景与政策对比 - 2017年上海清理整顿商办项目，停止审批公寓式办公，16个核心城市跟进禁止"商改住" [11][12] - 新政策要求"主体结构不变、产证性质不变"，15年内按合同管理，不改变产证 [14][15]

土地供应优化 - 允许将高品质住宅增量成本加计至土地价格测算 合理确定基准地价修正系数 全面降低房企拿地成本 [5] - 推动使用专项债收购闲置土地 对闲置超2年的土地依法收回 允许企业申请土地置换 探索开展地票试点 [5] 项目开发支持 - 允许商业用地合规调整为住宅 商住混合用地可降低商业配比 [6] - 新出让地块同步推进道路 管网建设等基础设施配建 提前明确学区过渡或新建计划 [6] - 高品质住宅预售门槛降至工程的正负零 装配式比例要求弹性执行 全装修可改为"毛坯+定制化"装修模式 推行分阶段联合验收 [6] 提升得房率和住房获得感 - 阳台进深≤2米的部分按50%计容 地坪抬高及配套不计容 配套用房 符合条件的入口大堂不计容 [7] - 开发企业销售时 原则上阳台按一半面积计价销售 [8] 金融支持 - 建立健全房企"白名单" 落实应贷尽贷 主办银行优先获得公积金归集 维修资金存放资格 [10] - 二套住宅公积金贷款首付比例降至20% 首套房5年以上贷款利率降至2.6% 高层次人才/多子女家庭最高可贷160万 可提取公积金支付首付或还贷 [10] - 推出"三低一宽"青年住房贷 推广"按揭+装修贷"组合 家装贷最高可以申请300万元 [10] 购房补贴 - 购买家庭首套住房140㎡及以下契税执行1% 以上执行1.5% 购买家庭第二套住房140㎡及以下执行1% 以上执行2% 对个人转让自用房5年以上免征个人所得税 对符合条件的住房"卖旧买新"纳税人予以个人所得税退税优惠 [11] - 大学生求职享受14天免费住宿 博士免2年人才公寓租金 人才购房补贴最高博士26万 硕士10万 本科5万 专科2万 支持"先租后买" 租金可抵扣房款 [11] - "卖旧买新"补贴新房总价0.3% 最高1万 国企收购旧房抵扣新房款 全市计划收购存量房 二手房1500套作为保障房和长租房 [11] 存量盘活 - 允许国企降价促销 闲置房产可改造为长租公寓或者民宿 [13] - 支持老旧小区自主更新 允许利用小区内的土地补齐公共服务设施 支持成套化改造 支持老旧电梯更新改造 [13] - 大力推进片区综合更新改造 城市更新和棚改推行房票安置 [13] 市场规范 - 住宅销售时强制公示套内面积+建筑面积 公开房价+装修的成本明细 [14] - 销售前完成物业的招标 物业公司参与施工建设过程的监督 [15] 行政服务 - 推行开工 联合报装 联合验收 商品房交易高效集成 用好三全服务机制 [16]

公寓市场现状 - 深圳核心区域商务公寓项目价格从"8字头"降至最低"4字头"，折扣幅度达6折，小户型月租金可达12000元 [1] - 深圳多个在售公寓推出不同程度折扣，部分开盘超过两年的项目仍有大量未售房源 [1] - 商务公寓曾因不限购不限贷受热捧，2016年上海酒店式公寓成交42306套，占当年新建商品房成交总量25% [1] 去化压力分析 - 深圳新房住宅去化周期降至7.5个月（近四年新低），而非住宅去化周期高达50.7个月 [2] - 深圳新房住宅可售房源25661套，非住宅可售19416套 [2] - 房企通过大幅促销商务公寓实现短期资金回流，促销力度大于住宅新房 [2] 投资回报表现 - 部分商务公寓租金回报率达3%-4%，超过5年期定期存款利率 [2] - 深圳热租公寓楼盘租金回报率基本在3%以上，其中6个楼盘超过4% [2] - 核心地段小户型公寓因投入低、回报率高，成交相对活跃 [3] 政策与供应变化 - 深圳2020年7月起停止新商务公寓项目审批，广州去年全面停止新公寓项目审批 [3] - 多地公寓供应规模已大幅收缩，市场投资需求骤降 [3] - 部分城市将存量公寓转为保障性住房，如沈阳收购已建成商品房作保障房 [3] 行业转型方向 - 非住宅项目供过于求的城市考虑将公寓调整为住宅作为保障房来源 [3] - 地方收购存量非住宅项目可实现保障房供应和去库存双重目标 [3] - "商改住"政策尚未大面积铺开，房企申请性质变更流程较长 [3]

公寓去化难题现状 - 深圳核心区域商务公寓项目备案价直接砍6折，价格从"8字头"降至最低"4字头"，小户型月租可达12000元 [1] - 深圳多个在售公寓推出不同程度折扣，部分开盘超两年的项目仍有大量未售房源 [1] - 商务公寓曾因不限购不限贷受热捧，2016年上海酒店式公寓成交42306套，占新建商品房总量25%，但近年频繁出现"买一送一"等促销 [1] 公寓市场供需数据 - 深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期7.5个月（近四年新低），非住宅可售19416套，去化周期达50.7个月 [2] - 商务公寓促销力度大于住宅新房，成为房企短时回流资金手段 [2] - 部分商务公寓租金回报率3%-4%，超过5年期定存利率，深圳6个热租公寓楼盘回报率超4% [2] 投资者偏好与政策调整 - 核心地段小户型公寓受投资者青睐，南山区、福田区等小户型因投入低、租金回报率高成交活跃 [3] - 多地已停止审批公寓项目：深圳2020年7月起停止新项目审批，广州去年全面叫停类住宅审批 [3] - 沈阳等城市尝试收购存量公寓转保障房，广东省政策研究员认为此举可解决保障房来源并去库存 [3][4] 行业转型挑战 - "商改住"政策未大面积铺开，房企申请性质变更流程较长 [4] - 非住宅项目供过于求的城市通过存量调整缓解库存压力，但需政策支持 [4]

地块出让情况 - 深圳龙华区民治街道A802-0309地块以23.70亿元成交 溢价率40.74% [1] - 地块用途为二类居住用地 土地面积21820.58㎡ 建筑面积61090㎡ [1] - 6家房企参与竞价 最终由中海地产竞得 楼面地价38975元/㎡ [1] - 地块起始总价16.84亿元 起始楼面价27565元/㎡ [1] 地块区位优势 - 位于龙华中心区核心 毗邻新区大道 梅观快速 地铁10分钟可达深圳北站及福田上梅林片区 [1] - 原为商业办公用地 4月19日调整为居住用地 容积率从2.5提升至2.8 [2] - 容积率2.8低于深圳多数住宅用地 可开发高层低密度社区 [2] 市场供需分析 - 2025上半年深圳新房成交30245套 同比增长75.1% [2] - 新房住宅成交21222套 同比增长44.9% [2] - 龙华 宝安 龙岗包揽新房住宅成交前三甲 [2] - 龙华鹏宸云筑(二期)去化率高达92% [2] 价格与库存 - 民治板块6月新房成交均价63848元/㎡ [3] - 周边二手房价格5.2万~7.8万元/㎡ [3] - 深圳新房库存持续走低 截至6月底去化周期仅7.6个月 [3] 行业趋势 - 深圳土拍市场高溢价成交受核心地段 低密品质 政策红利三重因素影响 [3] - 未来深圳土拍市场将进一步分化 核心区域持续高热 非核心区域保持平淡 [3] - 该地块出让将推动民治板块向改善型住区转型 [3]