地块出让情况 - 深圳龙华区民治街道A802-0309地块以23.70亿元成交 溢价率40.74% [1] - 地块用途为二类居住用地 土地面积21820.58㎡ 建筑面积61090㎡ [1] - 6家房企参与竞价 最终由中海地产竞得 楼面地价38975元/㎡ [1] - 地块起始总价16.84亿元 起始楼面价27565元/㎡ [1] 地块区位优势 - 位于龙华中心区核心 毗邻新区大道 梅观快速 地铁10分钟可达深圳北站及福田上梅林片区 [1] - 原为商业办公用地 4月19日调整为居住用地 容积率从2.5提升至2.8 [2] - 容积率2.8低于深圳多数住宅用地 可开发高层低密度社区 [2] 市场供需分析 - 2025上半年深圳新房成交30245套 同比增长75.1% [2] - 新房住宅成交21222套 同比增长44.9% [2] - 龙华 宝安 龙岗包揽新房住宅成交前三甲 [2] - 龙华鹏宸云筑(二期)去化率高达92% [2] 价格与库存 - 民治板块6月新房成交均价63848元/㎡ [3] - 周边二手房价格5.2万~7.8万元/㎡ [3] - 深圳新房库存持续走低 截至6月底去化周期仅7.6个月 [3] 行业趋势 - 深圳土拍市场高溢价成交受核心地段 低密品质 政策红利三重因素影响 [3] - 未来深圳土拍市场将进一步分化 核心区域持续高热 非核心区域保持平淡 [3] - 该地块出让将推动民治板块向改善型住区转型 [3]

地块背景 - 地块为2014年首创摘得的津北富（挂）2014-052号地，位于河北区小王庄，紧邻首创天阅海河、大河宸章以及大河公馆，成交楼面价约为9002元/平米 [2] - 地块包括C街坊和D街坊两个组团，C街坊为商业金融业用地，已建成首创大河公馆公寓项目，二手房成交均价1.2万/平米，D街坊为首创大河宸章，二手房成交均价2万/平米 [4] 规划调整 - 天津规自局公告显示，C地块中可建设剩余住宅用地建筑面积35700平米，土地面积12294.2平方米，容积率不大于2.9 [4] - 一直停滞的商业用地挤出一块宅地，成为市区首个"商改住"项目 [6][14] - 社区规划4栋楼，包括3栋26层高层和1栋7层洋房，高层两梯四户，洋房一梯两户，预估326户，户均面积约110平米 [8] 区域市场 - 河北区是新一代产品和改善的"荒漠"，4年仅卖出3宗地 [9] - 区域供应少且存在一批"滞重盘"，新产品极度匮乏，已经"掉队" [10] - 今年区域新盘主要靠城市更新和老盘调规，如中车中环学府、信达金地中山印等项目 [12][13] 项目意义 - 首创C地块为市区首个"商改住"项目，御河桃源成为天津首个已施工调整规划的项目 [14] - 河北区通过多种方式增加楼市供应，加速扭转颓势 [15]

核心观点 - 一线城市核心地段出现单价"5字头"的商办属性大平层，价格仅为同区域住宅豪宅的三分之一至四分之一，以价差优势吸引自住需求买家 [1][3][5] - 这类产品通过整层改造、分割散售方式重返市场，具备核心地段、豪华装修、现房销售等特点，但存在商用水电物业费、交易税费高及土地年限缩水等问题 [1][5][9] - 行业专家认为自住性价比和租金回报率突出（租金回报率普遍3%以上），但政策风险与资产保值存在隐忧 [1][11][12] 豪宅市场行情 - 上海豪宅市场独立行情显著：翠湖天地六期备案均价21万元/平方米（当天清盘），绿城潮鸣东方19.5万元/平方米（开盘即"日光"） [3] - 同区域豪宅二手房成交单价区间17万-23万/平方米（如绿城黄浦湾、华润外滩九里等），而商办大平层单价仅5.7万元/平方米（260平总价1500万） [5] 产品特征 - 改造自老旧写字楼中间楼层，保留商办属性（商水商电、商业物业费），土地产权剩余约20年 [5][9] - 装修标准高：意式轻奢风格、四玻两腔落地窗、国际一线品牌卫浴/厨房设备 [4][5] - 销售模式为整层改造后分割4套散售，现房交付且装修全配 [5][9] 市场运作机制 - 开发商低价收购核心地段老旧商办项目（黄浦区20年楼龄写字楼散售价5万-8万/平方米），通过法拍渠道价格更低 [9][10] - 改造后溢价出售，赚取价差红利，部分项目已通民用燃气 [9][11] - 销售对象主要为地段敏感型自住客群（年轻夫妇、养老需求）及租金投资者 [11] 政策环境演变 - 2017年上海等16城出台政策禁止"商改住"，明确商办用地不得建设公寓式项目 [7][8] - 当前政策执行存在灰色地带：二手商办散售市场监管相对宽松，部分城市（如海南万宁、长沙）已出台商办去库存支持政策 [9][12] 市场表现 - 商办大平层价格持续下行：同地段单价从数年前9万-10万降至当前6万-7万，资产保值性弱于住宅 [11] - 交易成本高企：转手税费显著高于住宅，物业费达十几元/平方米但配套不及真豪宅 [11]

当豪宅价格站上20万/平方米，同板块单价不足6万的商办属性"大平层"是否值得买？ "豪华大平层，只卖周边住宅价格的零头。"近期，在部分社交平台中，这类广告推送不时出现。 记者实地探访发现，在一线城市的核心地段，开始出现单价"5字头"的顶豪级大平层，以一线江景、意 式轻奢装修、国际一线品牌配置为卖点，价格却仅为同区域住宅豪宅的三分之一甚至四分之一。 这类"商办属性"的类住宅产品通过整层改造、分割散售的方式重返市场，以价差优势吸引自住需求买 家。然而，高昂的商用水电物业费、交易税费及土地年限缩水等问题凸显。 有业内专家认为，这类产品的自住性价比和租金回报率均十分突出，但政策风险与资产保值仍存一定隐 忧，购买前需要进行权衡。 打了三折的豪华"大平层" 近几年，上海的豪宅市场走出了独立行情，去年开盘的翠湖天地六期，其备案均价达到21万元/平方 米，当天清盘；今年绿城潮鸣东方以19.5万元/平方米的价格入市，也是开盘即"日光"。 在这样的行情下，市面上出现了一种特殊的产品，它们拥有绝对核心的地段、有"所见即所得"的豪华装 修、现房销售，两三百平方米的大平层，却只卖那些知名豪宅项目一半的价格，甚至更低。 这类"低价顶奢大 ...

以下文章来源于十点人物志 ，作者Fann、芝士咸鱼 十点人物志 . 在这里，遇见每一个值得被记录的人 可真正住进去后，问题接踵而至：隔音差、商水商电费用高、产权复杂且无学位配套……近年随 着"商改住"政策收紧及楼市下行，Loft还面临价格跳水、交易困难等新麻烦。一些购房者无奈感 叹，"上百万买的公寓房，如今卖不出去，只能砸在手里。" 那些曾为Loft公寓买单的人，现在后悔了吗？这究竟是留在城市的捷径，还是一场难以脱手的资产困 局？ 一、"为了留在一线城市" 轻轻推开房门，阳光透过落地窗洒在客厅沙发上，仿佛一幅流动的油画。转角处，一座复古楼梯蜿蜒 而上，将空间自然划分为上下两层：楼下是明亮通透的客厅，楼上则是静谧独立的卧室。 这套位于北京东城区的公寓，是穆琪在2022年底购入的。 谈及当初买房的经历，穆琪称，最初是为了孩子上学而考虑买房，她将目标锁定在带学区的普通住 宅。她原以为预算充足，真正看房后却大失所望，看中的住宅每平方米均价在12万~13万之间，超过 了她的承受范围。 本文来自微信公众号： 十点人物志 ，作者：Fann，编辑：芝士咸鱼、野格，题图来自：AI生成 高挑的天花板，明亮通透的落地窗，富有设计感 ...

Loft公寓市场现状 - Loft公寓曾因总价低、户型新潮、购房限制少成为一线城市年轻人安家的性价比之选 [3] - 近年随着"商改住"政策收紧及楼市下行，Loft面临价格跳水、交易困难等问题 [4] - 部分购房者反映上百万买的公寓房如今难以脱手，成为难以变现的资产 [4] Loft公寓的吸引力 - 使用面积大：117平方米Loft总价低于同区域普通住宅 [9] - 设计灵活：63平方米产证面积通过夹层设计可扩展至七八十平方米使用面积 [13] - 配套优势：部分70年产权Loft附带学位，解决子女教育问题 [9] Loft公寓的缺陷 - 居住成本高：商水商电导致年电费达3000-10000元 [28] - 隔音问题严重：影响生活质量，甚至引发邻里纠纷 [29] - 交易税费高：二手交易需缴纳3%契税及个税、增值税等，远高于普通住宅1%的契税 [31] 市场价格表现 - 北京房山Loft价格从110万跌至60万，缩水近50% [41] - 上海浦东中环Loft报价较购入价低80万元 [38] - 2021年多数城市商业公寓成交价仅为同城住宅的50%-90% [46] 政策影响 - 2017年北京出台商住房调控政策，限制个人购买商办新房及贷款 [45] - 政策导致Loft市场骤冷，价格开始持续下滑 [45] - 新建商办项目最小分割面积不得低于500平方米的规定进一步限制市场 [45] 用户画像 - 购房主力为预算有限的年轻人，用于过渡性自住或婚前财产配置 [12][15] - 典型购房场景：月租金5500元vs月供4000元的经济账促使租房转购房 [15] - 部分用户因学区房价格过高（12万-13万/㎡）转而选择附带学位的Loft [8][9] 市场前景 - 核心地段、品质高的Loft仍有一定流动性，偏远区域则难以出手 [47] - 对预算有限的年轻人而言，Loft仍是大城市扎根的现实选择 [48] - 提供租房无法给予的安全感和稳定性，满足基本居住需求 [49][50]