长实集团大湾区推盘策略 - 公司推出"大湾区双居生活"置业计划，集中推售惠州、东莞、中山、广州四城近400套房源，入场门槛约40万元人民币/套 [1][2] - 推售项目多为早年囤地成果，开发周期长达20-26年，如东莞海逸豪庭1999年摘地，广州逸翠庄园拿地20年未完成去化 [1][2] - 项目价格较高峰期腰斩：东莞海逸豪庭尚都均价降至1.5万元/㎡（原近3万元），惠州泷珀花园单价8632元/㎡（原1.4万元） [1][2] 项目去化表现 - 广州片区两项目（中山泷珀花园、广州逸翠庄园）综合去化率超92%，剩余不足20套房源 [3] - 东莞海逸豪庭尚都新推108套联排别墅，首日认购84套揽金6亿元，整体去化率78%，但仍持有160套滞销单位及51.36万㎡待开发用地 [5] - 惠州泷珀花园累计推出980套，最高去化率70.8%，最低仅10%+，当前剩余超400套，港人买家占比近六成 [8][9] 市场与财务影响 - 2024年公司营收455.29亿港元（同比-3.63%），归母净利润136.57亿港元（同比-21.24%），内地物业销售收入99.62亿港元（同比-24.26%） [12][13] - 内地收益3.54亿港元仅为上年15.81%，海外物业销售增长47%至10.09亿港元但占比仍小 [13] - 英式酒馆业务减值12.33亿港元（同比+130%），与地产销售形成"双引擎"同步下滑 [14][16] 战略与行业背景 - 公司持有内地土地储备700万㎡（占总土储85%），大湾区17个项目573万㎡支撑未来3-5年开发 [16] - 港人北上置业趋势增强：大湾区港澳买家2023年成交量同比+20%，惠州项目六成买家为港人 [6][8] - 行业竞争加剧倒逼降价，分析师认为清货符合短期需求但长期成长性存疑 [17][18]