项目概况 - 招商望海玥家园前身为蛇口渔二村旧改项目，位于深圳南山区蛇口街道，距离东角头地铁站420米，毗邻深圳湾公园[1] - 项目历时18年，2006年启动改造，2018年开拆，2024年7月报建主体，2025年5月主体出地面十几层[2] - 总建筑面积91653.8平方米，容积率7.63，计容面积69216.15平方米，建筑最高45层/145.2米，机动车位450个[5] 产品结构 - 包含395套住宅（回迁房343套占比87%，可售商品房52套）和389套公寓[4] - 住宅建筑面积37083平方米，商务公寓17144平方米，商业10093平方米[5] - 回迁房占总户数43.75%，住宅部分回迁占比高达87%[7] 投资与销售 - 预计总投资28.48亿元，可租售面积55823平方米，公司权益占比51%[5] - 公寓备案均价81050元/平方米，总价232-588万元，可售金额14.15亿元（占总投资50%）[7] - 公寓推售37天去化率仅46.78%，剩余207套未售，面临长销售周期压力[8][9] 市场环境 - 深圳公寓市场持续低迷，2024年成交面积同比降64%至12.1万平方米，均价54996元/平方米（同比降22.1%）[12] - 竞品万科蛇口公馆成交价仅约5万元/平方米，显著低于项目公寓定价[7][8] - 公寓产品普遍面临库存积压，部分项目出现降价甩卖或作为住宅赠品现象[12] 项目挑战 - 高回迁比例压缩可售房源，住宅定价承压直接影响回款速度[4][10] - 公寓去化受阻导致资金回收周期延长，可能引发资产减值风险[9] - 高容积率（7.25）和超高层设计（45层）进一步加剧销售难度[10]