深圳楼市上半年成交情况 - 上半年深圳一手住宅共网签21868套，其中预售成交15101套，同比增长24.4% [1] - 二手住宅过户29231套，同比增长36.6%，一二手住宅合计成交51099套 [1] - 二手住宅成交量超过一手住宅，同比增速也更高 [2] 月度成交趋势 - 深圳楼市呈现"金三银四"特征，3月二手住宅成交6078套，4月5733套，高于1月4554套和2月3677套 [1] - 5月、6月二手住宅成交量回落至5000套以下 [1] - 一手住宅3月、4月成交均超2500套，高于除1月外的其他月份 [1] 市场分化与原因 - 6月深圳二手住宅中300万元以下占比24.2%，1000万元以上占比14.4%，较5月分别增加0.2和5.8个百分点 [2] - 300万元以下交易增加反映刚需购房活跃，1000万元以上交易增加反映改善需求崛起 [2] - 3月后市场热度下降原因：需求释放后调整、"好房子"供给增加、人才房和二手住宅挂牌增加分流需求 [1] 市场展望 - 预计下半年深圳楼市政策保持宽松，叠加"金九银十"和年底冲刺节点，市场成交活跃度有望提升 [2]

深圳楼市上半年成交情况 - 上半年深圳一手住宅共网签21868套，其中预售成交15101套，同比增长24.4% [1] - 二手住宅过户29231套，同比增长36.6%，一二手住宅合计成交51099套 [1] - 二手住宅成交量及同比增速均超过一手住宅 [2] 月度成交趋势 - 深圳楼市呈现"金三银四"特征，3月、4月二手住宅成交分别为6078套、5733套，高于1月、2月的4554套、3677套 [1] - 5月、6月二手住宅成交量回落至5000套以下 [1] - 一手住宅3月、4月成交均超2500套，高于除1月外的其他月份 [1] 市场动态与原因分析 - 3月后深圳楼市热度下降，因需求释放后市场调整及"好房子"供给增加 [1] - 2024年四季度二手住宅成交量突破近年高位后自然回落 [1] - 人才房、二手住宅挂牌增加分流需求，居民购房决策延缓 [1] - 一手住宅市场缺乏受高度关注的明星盘，贸易环境不确定性加剧观望心态 [2] 价格分层与需求结构 - 6月深圳二手住宅中300万元以下占比24.2%（环比+0.2pct），1000万元以上占比14.4%（环比+5.8pct） [2] - 300万元以下交易活跃反映刚需购房能力提升，1000万元以上成交增加因大户型挂牌增多及改善需求崛起 [2] 下半年市场展望 - 预计政策保持宽松，"金九银十"及年底冲刺节点将驱动成交活跃度提升 [2]

深圳楼市上半年表现 - 深圳上半年新房与二手房成交超6.5万套 同比增长53.2% 其中住宅成交超5.1万套 同比增长41.8% [1] - 深圳在热点城市中回升幅度最大 成为典型代表 [1] - 2025上半年深圳新房供应17232套 同比下降44.5% 环比下降47.7% 其中住宅供应14983套 同比下降45.6% 环比下降47.3% [1] - 上半年深圳共有三个项目开盘当天售罄 [1] 新房市场特点 - 6月深圳新房网签量超3000套 现售占比提升至42% 现房销售趋势明显 [2] - 前5个月深圳TOP20房企流量销售金额同比上涨42.9% [2] - 部分新房项目热销得益于"小步快跑"式推盘节奏 开发商分批次申领预售证控制供应 [1] - 购房者关注价格折扣较大及高得房率的新房项目 [2] 非住宅市场压力 - 深圳非住宅可售套数为19416套 去化周期回落至50.7个月 但整体压力依然巨大 [2] - 部分商务公寓推出超8折折扣 投资客看重出租回报率 销售情况有所好转 [2] 二手房市场动态 - 上半年深圳二手住宅过户29231套 同比增长36.6% [2] - 6月深圳二手成交价为每平方米6.03万元 环比下降1.5% 挂牌均价为每平方米6.42万元 环比下滑1.2% [2] - 二手房录得量维持相对高位水平波动运行 [3] 未来市场展望 - 深圳楼市预计保持相对稳定 一二手房总需求同比稳定 一手新房由"好房子"带动 二手房由刚需带动 [3] - 二手房挂牌量大 性价比高的"好房子"冲击导致价格承压 下半年或维持冲高回落走势 [3]

深圳楼市成交数据 - 2025上半年深圳新房与二手房成交总量超6.5万套 同比增长53.2% 其中住宅成交5.1万套 同比增长41.8% [1] - 深圳新房市场供应17232套 同比下降44.5% 环比下降47.7% 其中住宅14983套 同比下降45.6% 环比下降47.3% [1] - 上半年深圳共有三个新房项目开盘当天售罄 [1] 新房市场特征 - 部分新房项目热销得益于"小步快跑"式推盘策略 开发商分批次申领预售证以控制供应体量 [2] - 6月深圳新房网签量超3000套 现售占比提升至42% 现房销售趋势明显 [2] - 购房者偏好价格折扣较大及高得房率项目 前5个月TOP20房企流量销售金额同比上涨42.9% [2] 非住宅房源去化压力 - 深圳非住宅可售套数19416套 去化周期回落至50.7个月 但仍面临巨大压力 [2] - 部分商务公寓推出超8折折扣促销 吸引投资客关注出租回报率 去化情况有所改善 [2] 二手房市场表现 - 上半年深圳二手住宅过户29231套 同比增长36.6% [3] - 6月二手成交价6.03万元/平方米 环比降1.5% 挂牌均价6.42万元/平方米 环比降1.2% [3] - 二手房市场需求量维持高位波动 录得量相对稳定 [5] 市场趋势展望 - 深圳楼市预计保持稳定 一手房由高性价比项目带动 二手房由刚需支撑 [5] - 二手房挂牌量大叠加高性价比新房冲击 价格承压 下半年或维持冲高回落走势 [5]

深圳楼市价格波动 - 深圳湾豪宅价格显著下跌，翡翠海岸小区89平米户型从2021年2500万（28.09万/平）降至2025年1420万，跌幅达1100万[4][8][9] - 2024年同类房源成交价集中在1500-1680万区间（17.25-18.88万/平），较2021年单价下降34-39%[9] - 深圳商品房用地紧缺与小产权房占比高推高房价，外企和高科技人才高收入进一步支撑房价[4][13] 深圳楼市结构性特征 - 翡翠海岸小区大户型为主（177-345平），仅C栋为89平小户型，2013-2014年开盘价从5.2万/平涨至8.1万/平[13] - 深圳湾口岸区位带来交通便利但伴随噪音问题，配套北师大附属教育资源[11][13] - 深圳房价波动剧烈，涨跌幅度可达每日数十万至百万级[13] 购房策略与市场预期 - 部分购房者观望心理价位降至1300万，预期2024年下半年可能触达[11] - 刚需群体被建议择机入场，因市场难以精准预测最低点[13] - 深圳楼市长期受供需矛盾和经济基本面支撑，短期调整未改变核心逻辑[4][13]

深圳楼市上半年表现 - 上半年深圳新房和二手房成交约6.4万套，同比增长49.6%，其中住宅成交接近5万套，同比增长38.3% [1] - 接近三分之二的购房者是首次置业，年轻购房者依旧认可深圳市场 [1] - 高得房率的新规房源得到市场认可，出现"日光盘"，而户型和地段一般的新房去化明显滞后 [1] - 开发商申请预售的数量有所减少，集中精力去化在售项目 [1] - 限购放松的片区吸引了一些来自杭州、重庆等地的外地投资客 [1] 二手房市场动态 - 深圳二手房市场延续"以价换量"态势，房价出现止跌企稳势头 [2] - 低单价、低总价房源占据市场主流，单价4万元以下的房源成交占比达40.8%，同比扩大9个百分点 [2] - 总价300万元以下房源成交占比41.5%，同比扩大6.1个百分点 [2] - 房产中介从业人员在今年上半年感受到较大压力，或与行业竞争加剧有关 [2] - 购房者对"好房子"充满期待，希望更多政策"组合拳"出台 [2] 市场预期与政策展望 - 深圳二手房市场的意向挂牌量有所减少，显示多数业主对深圳楼市仍有信心 [3] - 预计下半年深圳楼市政策将保持宽松，"金九银十"及年底冲刺节点有望提升市场活跃度 [3] - 北上深楼市的限制性政策仍有优化空间，包括公积金贷款优化、住房"以旧换新"等 [3] - 城市更新相关政策有望加快落实以稳定中长期市场 [3] 行业专家观点 - 深圳楼市刚性需求和改善需求旺盛，未来成交量回升幅度可能在一线城市中更大 [2] - 新兴产业的发展成就了一批高收入人群，支撑深圳楼市需求 [2]

项目概况 - 招商望海玥家园前身为蛇口渔二村旧改项目，位于深圳南山区蛇口街道，距离东角头地铁站420米，毗邻深圳湾公园[1] - 项目历时18年，2006年启动改造，2018年开拆，2024年7月报建主体，2025年5月主体出地面十几层[2] - 总建筑面积91653.8平方米，容积率7.63，计容面积69216.15平方米，建筑最高45层/145.2米，机动车位450个[5] 产品结构 - 包含395套住宅（回迁房343套占比87%，可售商品房52套）和389套公寓[4] - 住宅建筑面积37083平方米，商务公寓17144平方米，商业10093平方米[5] - 回迁房占总户数43.75%，住宅部分回迁占比高达87%[7] 投资与销售 - 预计总投资28.48亿元，可租售面积55823平方米，公司权益占比51%[5] - 公寓备案均价81050元/平方米，总价232-588万元，可售金额14.15亿元（占总投资50%）[7] - 公寓推售37天去化率仅46.78%，剩余207套未售，面临长销售周期压力[8][9] 市场环境 - 深圳公寓市场持续低迷，2024年成交面积同比降64%至12.1万平方米，均价54996元/平方米（同比降22.1%）[12] - 竞品万科蛇口公馆成交价仅约5万元/平方米，显著低于项目公寓定价[7][8] - 公寓产品普遍面临库存积压，部分项目出现降价甩卖或作为住宅赠品现象[12] 项目挑战 - 高回迁比例压缩可售房源，住宅定价承压直接影响回款速度[4][10] - 公寓去化受阻导致资金回收周期延长，可能引发资产减值风险[9] - 高容积率（7.25）和超高层设计（45层）进一步加剧销售难度[10]