报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周（2025.10.13 - 2025.10.17）债市情绪回暖，收益率震荡修复，股市走弱与央行宽松流动性推动超长端品种反弹领涨债市，债券收益率能否持续下行有待观察，短期债市配置性价比提升，或延续温和震荡格局；美债整体下行，REITs 延续调整；10 月 14 日沈阳国际软件园 REIT 完成募集，成东北地区首单成功发行的公募 REITs 项目 [3][10][11][12] 根据相关目录分别进行总结 每周市场观察 泛固收市场回顾及观察 - 上周债市收益率震荡修复，1 年期国债收益率上行 5.93BP 至 1.44%，10 年期下行 1.4BP 至 1.82%，30 年期下行 7BP 至 2.20%，股市走弱和央行宽松流动性推动超长端反弹领涨；债券收益率持续下行待观察，短期债市配置性价比提升，或延续温和震荡格局 [3][10] - 上周美债整体下行，1 年期收益率下行 4BP 至 3.56%，2 年期下行 6BP 至 3.46%，10 年期下行 3BP 至 4.02%，受鲍威尔表态、对银行体系担忧及贸易关系缓和等因素影响 [10] - 上周中证 REITs 全收益指数下行 1.44%，收于 1043.46 点，各类 Reits 普跌；一级市场 3 单首发公募 REITs 有新进展，2 单扩募 REITs 有新进展 [11] 公募基金市场动态 - 10 月 14 日沈阳国际软件园 REIT 完成募集，成东北地区首单成功发行的公募 REITs 项目，首发资产为沈阳 13 栋产业楼宇，产权建筑面积 20.12 万平方米，以研发办公为主，已运营稳定 [12] 泛固收类基金指数表现跟踪 |指数分类|上周表现|近一月表现|今年以来表现|策略运行以来表现| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |货币增强指数|0.03%|0.12%|1.21%|4.19%| |短期债基优选|0.05%|0.11%|0.90%|4.32%| |中长期债基优选|0.16%|0.05%|0.60%|6.23%| |低波固收 + 基金优选|-0.06%|-0.13%|2.56%|3.93%| |中波固收 + 基金优选|-0.85%|-0.60%|4.16%|4.69%| |高波固收 + 基金优选|-1.00%|-0.46%|6.95%|6.70%| |可转债基金优选|-2.61%|-0.70%|16.16%|19.80%| |QDII 债基优选|0.18%|0.35%|5.48%|10.57%| |REITs 基金优选|-2.43%|-4.01%|22.28%|31.01%|[13] 货币增强指数跟踪 - 货币增强策略指数目标为流动性管理，追求超越货基、平滑向上曲线，配置货币市场型基金和同业存单指数基金，业绩比较基准为中证货币基金指数 [14] 纯债指数跟踪 - 短期债基优选指数目标为流动性管理，确保回撤控制，配置 5 只基金，业绩比较基准为 50%*短期纯债基金指数 + 50%*普通货币型基金指数 [18] - 中长期债基优选指数通过投资中长期纯债基金，控制回撤追求稳健收益，精选 5 只标的，灵活调整久期和券种比例 [18] 固收 + 指数跟踪 - 低波固收 + 优选指数权益中枢 10%，选 10 只标的，选权益中枢 15%以内固收 + 标的，业绩比较基准为 10%中证 800 指数 + 90%中债 - 新综合全价指数 [22] - 中波固收 + 优选指数权益中枢 20%，选 5 只标的，选权益中枢 15% - 25%之间固收 + 标的，业绩比较基准为 20%中证 800 指数 + 80%中债 - 新综合全价指数 [23] - 高波固收 + 优选指数权益中枢 30%，选 5 只标的，选权益中枢 25% - 35%之间固收 + 标的，业绩比较基准为 30%中证 800 指数 + 70%中债 - 新综合全价指数 [27] 可转债基金优选指数 - 选取可转债市值占比符合条件的债券型基金为样本空间，构建评估体系选 5 只基金构成指数 [30] QDII 债基优选指数跟踪 - 依据信用和久期情况，选 6 只收益稳健、风险控制良好的 QDII 债基构成指数 [32] REITs 基金优选指数跟踪 - 依据底层资产类型，选 10 只运营稳健、估值合理、兼具弹性的 REITs 基金构成指数 [33]

市场回顾与观察 - 上周债市情绪回暖 收益率震荡修复 1年期国债收益率上行5.93BP至1.44% 10年期国债收益率下行1.4BP至1.82% 30年期国债收益率下行7BP至2.20% [3][14] - 股市走弱及央行释放的宽松流动性共同推动超长端品种反弹并领涨债市 [3][14] - 美债收益率整体下行 1年期美债收益率下行4BP至3.56% 2年期收益率下行6BP至3.46% 10年期收益率周度下行3BP至4.02% [14] - 中证REITs全收益指数上周下行1.44% 收于1043.46点 各类REITs普跌 [15] 公募基金市场动态 - 中信建投沈阳国际软件园REIT于10月14日圆满完成募集 成为东北地区首单成功发行的公募REITs项目 [3][17] - 该REIT首发资产为沈阳市浑南区的13栋产业楼宇 产权建筑面积共计20.12万平方米 以研发办公为主要业态 已进入运营稳定期 [17] - 上周共有3单首发公募REITs取得新进展 2单扩募REITs取得新进展 [15] 泛固收类基金指数表现跟踪 - 货币增强指数上周收涨0.03% 成立以来累计收益4.19% [4][19] - 短期债基优选指数上周收涨0.05% 成立以来累计收益4.32% [5][19] - 中长期债基优选指数上周收涨0.16% 成立以来累计收益6.23% [6][19] - 低波固收+基金优选指数上周收跌0.06% 成立以来累计收益3.93% [7][19] - 中波固收+基金优选指数上周收跌0.85% 成立以来累计收益4.69% [8][19] - 高波固收+基金优选指数上周收跌1.00% 成立以来累计收益6.70% [9][19] - 可转债基金优选指数上周收跌2.61% 成立以来累计收益19.80% [10][19] - QDII债基优选指数上周收涨0.18% 成立以来累计收益10.57% [11][19] - REITs基金优选指数上周收跌2.43% 成立以来累计收益31.01% [12][19] 各类基金指数定位与策略 - 货币增强策略指数主要配置货币市场型基金和同业存单指数基金 业绩比较基准为中证货币基金指数 [20] - 短期债基优选指数主要配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金 业绩比较基准为短期纯债基金指数与普通货币型基金指数的组合 [24] - 中长期债基优选指数每期精选5只标的 灵活调整久期并调节信用债基与利率债基比例以应对利率变动 [25] - 低波固收+优选指数权益中枢定位10% 每期入选10只标的 注重持有体验和风险控制 [28] - 中波固收+优选指数权益中枢定位20% 每期入选5只标的 在注重收益风险性价比基础上选择有一定业绩弹性的标的 [30] - 高波固收+优选指数权益中枢定位30% 每期入选5只标的 筛选债券端获取稳健收益、权益端选股能力较强的基金 [31] - 可转债基金优选指数从样本空间中选取5只基金 考察基金长短期收益、回撤及基金经理的择时择券能力 [34] - QDII债基优选指数依据信用情况和久期 优选6只收益稳健、风险控制良好的投资海外债券的基金 [36] - REITs基金优选指数依据底层资产类型 优选10只运营稳健、估值合理的基金 其底层资产为成熟优质的基础设施项目 [37]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 节后首周REITs市场延续调整，但整体流动性触底回升，一级市场打新热度维持高位，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT发售情况良好，中证REITs全收益指数下跌，不同类型REITs在行情、流动性和估值方面表现各异 [3][4] 各目录总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/10/10，今年已成功发行18单，发行规模363.4亿元、同比下降21.5% [4] - 本周3单首发公募REITs有进展，易方达广西北投高速REIT申报，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT募集结束 [4] - 本周2单扩募REITs有进展，华夏华润商业REIT受理，华夏基金华润有巢REIT反馈 [4] 二级市场：本周流动性触底回升 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌1.44% - 本周中证REITs全收益指数收于1043.46点、跌幅1.44%，跑赢沪深300 0.78个百分点、跑输中证红利2.11个百分点 [4] - 年初至今涨幅7.81%，跑输沪深300 6.91个百分点、跑赢中证红利7.54个百分点 [4] - 本周产权类REITs下跌2.09%，特许经营权类REITs下跌1.64% [4] - 分资产类型，数据中心(+0.62%)、交通(-1.56%)、环保水务(-1.70%)、园区(-1.74%)板块表现占优 [4] - 分个券，4只上涨、70只下跌，汇添富九州通医药REIT(+1.75%)、华泰南京建邺REIT(+1.17%)、南方润泽科技数据中心REIT（+0.66%）位列前三，银华绍兴原水水利REIT（-5.00%）、红土深圳安居REIT (-4.83%)、华泰宝湾物流REIT (-4.51%)位列末三 [4] 流动性：换手率触底回升，保障房板块改善最为明显 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.39%/0.36%，较上周+8.58/+4.88BP，周内成交量3.66/1.02亿份，周环比+28.35%/+15.87% [4] - 数据中心板块活跃度最高，保障房板块流动性改善最明显 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 中债估值收益率，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.16%，仓储物流（5.42%）、交通（5.02%）、园区（4.50%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 民政部在11个地区开展养老信贷产品创新、养老REITs首发培育等实践探索工作 [32] - 住建部等9部门印发方案，支持符合条件的新型城市基础设施建设项目发行REITs [32] - 青城山 - 都江堰景区REITs财务顾问中标结果公示，中金公司为第一中标候选人，中标价500万元 [32] - 华夏大悦城商业REIT 2025年度第二次分红，方案0.45元/10份基金份额 [33] - 中航首钢绿能REIT 2025年第3季度经营情况公布，多项指标有变动 [33] - 招商基金蛇口租赁住房REIT 2.39亿份战略配售份额将于2025/10/23解禁 [33] - 中信建投明阳智能新能源REIT 2025年1 - 9月及Q3经营情况公布，部分指标有变动 [33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节后首周REITs市场延续调整，仅数据中心板块收涨，整体流动性触底回升，保障房板块流动性改善明显 [3] - REITs一级市场打新热度维持高位，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT提前结募，前者网下认购倍数创全市场已发行REITs新高 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/10/17，今年以来已成功发行18单，发行规模363.4亿元、同比下降21.5% [4] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，易方达广西北投高速REIT已申报，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT募集结束 [4] - 本周2单扩募REITs取得新进展，华夏华润商业REIT已受理，华夏基金华润有巢REIT已反馈 [4] - 当前审批流程中，首发已申报10只，已问询并反馈3只，通过审核3只，注册生效待上市3只；扩募已申报9只，已问询并反馈7只，通过审核6只 [4] 二级市场：本周流动性触底回升 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌1.44% - 本周中证REITs全收益指数收于1043.46点，跌幅1.44%，跑赢沪深300 0.78个百分点、跑输中证红利2.11个百分点 [5] - 年初至今涨幅7.81%，跑输沪深300 6.91个百分点、跑赢中证红利7.54个百分点 [5] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌2.09%，特许经营权类REITs下跌1.64% [5] - 分资产类型，数据中心（+0.62%）、交通（-1.56%）、环保水务（-1.70%）、园区（-1.74%）板块表现占优 [5] - 分个券，本周4只上涨、70只下跌，汇添富九州通医药REIT（+1.75%）、华泰南京建邺REIT（+1.17%）、南方润泽科技数据中心REIT（+0.66%）位列前三，银华绍兴原水水利REIT（-5.00%）、红土深圳安居REIT（-4.83%）、华泰宝湾物流REIT（-4.51%）位列末三 [5] 流动性：换手率触底回升，保障房板块改善最为明显 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.39%/0.36%，较上周+8.58/+4.88BP，周内成交量3.66/1.02亿份，周环比+28.35%/+15.87% [5] - 数据中心板块活跃度最高 [5] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.16%，仓储物流（5.42%）、交通（5.02%）、园区（4.50%）板块位列前三 [5] 本周要闻和重要公告 - 2025/10/13，民政部社会福利中心在11个地区开展养老信贷产品创新、养老REITs首发培育等实践探索工作，9月24 - 26日，11个地区共聚上海学习研讨养老金融政策等内容 [36] - 2025/10/16，住建部办公厅等9部门印发行动方案，提出统筹资金支持符合条件的新型城市基础设施建设项目，支持符合条件的项目发行REITs [36] - 2025/10/17，青城山 - 都江堰景区REITs（财务顾问）中标结果公示，第一中标候选人为中金公司，中标价500万元 [36] - 2025/10/14，华夏大悦城商业REIT进行2025年度第二次分红，方案0.45元/10份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的99.9782% [37] - 2025/10/14，中航首钢绿能REIT公布2025年第3季度经营情况，生活垃圾处理量等数据有不同变化，战略配售份额2.39亿份将于2025/10/23解禁 [37] - 2025/10/15，招商基金蛇口租赁住房REIT解禁提示，解禁前后可在二级市场直接交易的流通份额分别为1.35/3.75亿份，占全部份额27.17%/75% [37] - 2025/10/15，中信建投明阳智能新能源REIT公布2025年1 - 9月及Q3经营情况，发电量等数据有不同变化 [37]