行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产行业**[1] * 涉及的**公司**包括但不限于：中海、华润、招商蛇口、绿城中国、保利发展、绿地、保利置业、北京城建、上海城建、滨江集团、越秀地产、建发国际集团、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份[7][8][14] 核心观点与论据 市场表现：整体疲弱，分化加剧 * **新房市场**：2025年11月，跟踪的40个城市新房成交面积环比下降7%，同比下降41%[2] * **一线城市**：整体环比增长4.5%，但同比下降43.5%[2] * 北京：环比下降34%，同比下降54%[2] * 上海：环比增长31%，同比下降22%[2] * 广州：环比下降1%，同比下降37%[2] * 深圳：环比增长11%，同比下降76%[2] * **二线城市**：环比下降2%，同比下降37%[2] * **三四线城市**：表现最差，环比下降26%，同比下降46%[2] * **二手房市场**：18个跟踪城市成交面积环比增长14%，但同比仍下滑26%[2] * **一线城市**：环比增长16%，同比减少26%[2] * 北京：环比增长20%，同比减少22%[2] * 深圳：环比增长7%，同比减少35%[2] * **二线城市**：环比增长11%，同比减少27%[2] * 杭州：环比增长9%，同比减少48%[2] * 成都：环比增长3%，同比减少32%[2] * **库存与去化**：截至11月底，12个跟踪城市新房库存同比减少11%，去化周期为18个月[5] * 重点城市去化周期：上海8.6个月、杭州9.1个月、福州11.3个月[5] * 开盘去化率：重点30城平均为34%，较去年同期下滑3个百分点[5] * 一线城市：25%，提升3个百分点[5] * 二线城市：39%，微降1个百分点[5] * 三四线：仅12%，大幅下滑[5] 土地市场：量减价增，热度分化 * **整体情况**：2025年11月，全国300城土地交易建面同比减少21%，但价格普遍上涨[6] * 一线城市：交易量显著下滑39%，价格上涨44%[6] * 二线城市：交易量微增2%，价格上涨46%[6] * 三线城市：交易量微增1.1%，价格上涨10%[6] * **溢价率**：全国平均为3.5%，各能级普遍不高[6] * 一线城市：4.1%，有所降低[6] * 二线城市：1.4%，有所降低[6] * 三线城市：3.4%[6] * **累计数据**：前十一个月全国土地交易总建面及总价均下降约9%，楼面均价降幅约1%[6] 房企动态：销售承压，投资分化 * **销售情况**：2025年11月，百强房企全口径销售额同比下滑37%，权益口径下跌36%，降幅收窄但全年累计仍负增长19%[7] * TOP20企业中，仅绿地与保利置业实现正向增长[7] * **拿地情况（11月）**：百强企业拿地金额及强度显著回落，同比分别下降38%与34%[7] * **拿地情况（1-10月累计）**：前十一个月累计拿地金额保持正向增长，提高17%[7] * 中海：拿地金额962亿元，同比增长110%，拿地强度46%[8] * 华润：拿地金额757亿元，同比增长55%，拿地强度39%[8] * 招商蛇口：拿地金额754亿元，同比增长249%，拿地强度44%[8] * 绿城中国：拿地金额694亿元，同比增长29%，拿地强度52%[8] * 保利发展：拿地金额666亿元，同比增长16%，拿地强度28%[8] * **融资情况**：2025年11月，行业国内外债券和ABS发行规模达620亿元，同比增加29%，环比增长21%[9] * 平均发行利率为3.27%，同比提升0.55个百分点，环比提升0.72个百分点[9] * 华润、招商蛇口和保利发展分别发行了82亿元、50亿元和30亿元的债券[10] * 1-11月累计发行规模5,406亿元，同比增长12%，平均利率2.85%，同比下降0.13个百分点[10] 政策与风险 * **政策动向**： * **城市更新**：住建部于11月强调将其摆在更突出位置[12] * **REITs扩容**：证监会发布商业不动产REITs征求意见稿，发改委新增体育场馆、多业态商业综合体、四星以上酒店、超甲级商务楼宇等资产类型[12] * **地方政策**：多地出台存量资产盘活及公积金贷款优化政策（如重庆、佛山）[13] * **中央定调**：中央经济工作会议强调稳定房地产市场与推进制度完善[13] * **债务风险**：截至2025年12月，行业国内外债券到期规模为572亿元[11] * 2026年1-11月到期债务总额将达6,546亿元，其中3月（836亿元）、4月（845亿元）和7月（1,013亿元）是到期高峰[11] 未来展望与投资主线 * **挑战**：销售动能持续减弱、房价下行压力、防范地产相关风险[14] * **机遇**：政策预计在2026年一季度有适当调整，以稳住市场[14] * **投资建议关注三条主线**： 1. **基本面稳定且在核心城市占比较高的房企**：如滨江集团、招商蛇口、越秀地产和建发国际集团[14] 2. **在销售和拿地上有显著突破的小而美房企**：如保利置业集团[14] 3. **积极探索新消费时代新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城及百联股份[14]

市场观点与投资策略 - 分析师对市场前景保持乐观 但理解在指数接近历史高位时积累股票的犹豫情绪 [1] - 股票市场允许投资者通过构建混合增长与收入的系统来获取回报 [1] 分析师背景与专长 - 分析师拥有超过15年的投资经验 擅长分析市场中的盈利机会 [1] - 专长在于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 这些资产具备强大的支付潜力 [1] 投资组合构建方法 - 投资方法以经典股息增长股为基础 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提升投资收入 [1] - 该混合系统旨在提升投资收入的同时 获取与标普500指数相当的总回报 [1]

2025 年 12 月 22 日 证券研究报告 | 公募基金周报 情绪持续修复，仍偏震荡思维 公募基金泛固收指数跟踪周报（2025.12.15-2025.12.19） 分析师：孙书娜 分析师登记编码：S0890523070001 电话：021-20321306 邮箱：sunshuna@cnhbstock.com 研究助理：张琦炜 邮箱：zhangqiwei@cnhbstock.com 021-20515355 相关研究报告 5、《市场缩量上涨，宏观博弈临 近 — 公 募 基 金 权 益 指 数 跟 踪 周 报 （2025.12.01-2025.12.05）》2025- 12-08 1、《政策预期兑现，把握结构机 会 — 公 募 基 金 权 益 指 数 跟 踪 周 报 （2025.12.08-2025.12.12）》2025- 12-15 会—公募基金泛固收指数跟踪周报 （2025.12.08-2025.12.12）》2025- 12-15 3 、 《 ETF 策 略 指 数 跟 踪 周 报 — 2025/12/15》2025-12-15 机—公募基金泛固收指数跟踪周报 （2025.12.01-2025.12. ...

文章核心观点 - 作者提出了一种结合增长与收入的混合投资系统 该系统在获取与标普500指数相当的总回报的同时 能有效提升投资收入 其核心构建方式是在经典股息增长股的基础上 配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金等资产 [1] 作者背景与投资方法 - 作者拥有超过15年的投资经验 擅长分析市场中的盈利机会 专长于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 作者的投资方法以经典股息增长股为基础 通过增配商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金来提升投资收入效率 [1]

中经记者 杜丽娟 北京报道 深圳证券交易所官网显示，2025年12月19日，华夏安博仓储物流REIT正式上市，这是全市场第11只仓 储物流REITs产品。 该产品的底层资产为安博中国旗下的三个仓储物流项目，分别为广州开发区项目、东莞石排项目和东莞 洪梅项目，三处资产均位于仓储物流需求旺盛的粤港澳大湾区，是目前市场上唯一全部资产均布局在大 湾区的仓储物流REIT。 （编辑：吴婧 审核：朱紫云 校对：燕郁霞） ...

公司资产处置与业务优化进展 - 公司积极推进大宗资产交易工作，今年前三季度已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元人民币 [1] - 已完成的大宗交易资产类型涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产 [1] - 公司业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约 [1] 资产证券化与退出渠道建设 - 公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道 [1] - 公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好 [1] - 公司已设立三支PRE-REITs基金 [1]

智通财经APP获悉，方正证券发布研报称，首次覆盖，给予中国金茂(00817)"推荐"评级，中国金茂背靠 母公司中国中化，融资成本具备央企优势，随着公司在一线和核心二线城市获取的项目越来越多，凭 借"金玉满堂"的产品力公司或将在销售端逐渐发力。 方正证券主要观点如下： REITs市场扩容，公司置出三亚丽思卡尔顿为证券化铺路 2025年11月21日，公司发布公告，将以22.65亿元底价挂牌三亚丽思卡尔顿酒店，目的是资产证券化。 2025年12月，国家发展改革委办公厅发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清 单(2025年版)》，明确四星级及以上酒店项目被纳入消费基础设施领域，可以发行基础设施领域 REITs。公司此次挂牌，是公司"盘活存量，做优增量"策略的又一尝试，有望实现继长沙梅溪湖览秀城 出表REITs上市后，又一个资产证券化的范例。 风险提示 截至2025年上半年，公司实现251.13亿元营收，同比提升14%，主要系物业开发及金茂服务收入较2024 年上半年增加所致，其中土地及物业开发实现200.41亿元营收，同比提升17%，金茂服务实现17.83亿元 营收，同比提升20%;截至20 ...

公司融资动态 - 公司董事会于2025年10月16日审议通过储架发行30亿元人民币类REITs的议案 [1] - 公司以下属控股公司持有的电力能源基础设施作为底层资产，在上海证券交易所申请注册储架发行资产支持证券 [1] - 申请储架额度为30亿元人民币，可发行多期产品 [1] 监管审批进展 - 上海证券交易所已对“特变电工-电力能源基础设施投资1-5期资产支持专项计划”资产支持证券挂牌转让出具无异议函 [1] - 该专项计划符合上海证券交易所的挂牌转让条件 [1] 发行方案细节 - 类REITs采取分期发行方式，非续发型资产支持证券发行总额不超过30亿元 [2] - 可续发型资产支持证券各期存量余额合计为0亿元 [2] - 首期发行需自无异议函出具之日起12个月内完成 [2] - 无异议函自出具之日起24个月内有效 [2] 后续安排与义务 - 管理人需在无异议函有效期内按照报送文件完成发行 [2] - 发行前如发生重大事项，管理人需及时向上海证券交易所报告 [2] - 每期资产支持证券完成发行后，管理人需及时办理挂牌转让手续 [2] - 公司将及时办理相关事宜并履行信息披露义务 [2]

市场指数与行业表现 - 主要股指表现疲软：上证指数收盘3868点，单日下跌0.55%，近5日下跌3.07%[1]；深证综指收盘2454点，单日下跌0.77%，近5日下跌2.28%[1] - 风格指数中长期表现分化：近6个月，大盘指数上涨18.6%，中盘指数上涨25.03%，小盘指数上涨21.09%[1] - 行业表现两极分化：航天装备Ⅱ行业单日涨幅达5.67%，近1个月涨幅28.5%，近6个月涨幅65.8%，表现最为突出[1]；保险Ⅱ行业单日上涨4.33%，近6个月上涨19.99%[1]；其他电子Ⅱ行业单日跌幅最大，为-3.27%[1]；元件Ⅱ行业近6个月涨幅高达82.1%[1] 今日重点推荐公司深度研究 中国民航信息网络 (00696) - 公司为全球前三、国内最大的GDS供应商：其Travelsky系统全球市占率约28%，国内市占率约95%[2][10] - 业务与民航业高度相关，量价齐升：2024年公司ETD系统处理的航班订座量达7.32亿，超过2019年峰值[10]；未来10年中国人均乘机次数预计翻倍，年复合增长率约6%[10]；未来10年机场数量预计从263个增至400个，年复合增长率约4%[10]；2024年民航业资本支出已突破2000亿元[10] - 航旅纵横切入OTA市场，开辟新增长曲线：2025年7月推出“民航官方直销平台”，进入万亿级OTA市场[10]；短期参考航班管家运营思路，以机票为起点，预计盈亏平衡点将至[2][10]；长期与股东美团生态互补，目标成为对标携程、同程的一线OTA平台[2][10] - 盈利预测与评级：预计2025-2027年归母净利润分别为22.1亿元、24.3亿元、26.5亿元[10]；给予2026年16.8倍PE估值，维持“买入”评级[10] 祥生医疗 (688358) - 国内超声领域先行者：公司创立于1996年，拥有36项主要核心技术和400余项海内外知识产权[2][11] - 打造“便携化+智能化”产品优势：产品线涵盖高端推车式、台式、笔记本式及掌上超声，形成完整组合[11]；小型便携设备在全球具备竞争优势[11]；全系列产品搭载SonoAI，具备病灶智能识别等功能[11] - 积极开展外部合作：与BD、飞利浦、盖茨基金会等推进合作，ODM等业务成长前景可期[15] - 盈利预测与评级：预计2025-2027年归母净利润分别为1.46亿元、1.82亿元、2.29亿元[3][15]；给予2025年34.6倍PE估值，对应合理市值50.6亿元，首次覆盖给予“买入”评级[3][15] 中集安瑞科 (03899) - 公司为中集旗下清洁能源装备平台：大股东中集集团持股70%，2020-2024年归母净利润年复合增长率达17%[13] - 清洁能源装备订单饱满：截至2025年第三季度，累计在手订单308亿元，其中清洁能源装备达273亿元[14]；水上业务受造船大周期和航运减碳驱动，LNG加注船及燃料罐订单高增[14]；陆上LNG储运产品全国领先[14]；氢能业务贯穿全产业链，有望受益于“十五五”政策[14] - 能源运营业务开始放量：利用焦炉气生产蓝氢和LNG，首个项目鞍钢中集2024年投产即盈利[14]；目标到2027年累计形成约20万吨氢气及100万吨LNG产能[14]；绿色甲醇业务短期受益于供给不足[14] - 盈利预测与评级：预计2025-2027年净利润分别为11.33亿元、14.69亿元、17.62亿元[15]；给予2026年13倍PE估值，对应合理估值191亿元，首次覆盖给予“买入”评级[3][15] 宏观经济与行业专题分析 美国经济：“K型经济”特征显现 - 经济呈现“无就业增长”与“K型分化”：2025年6-8月美国新增非农就业月均降至1.8万人的低点[18]；但AI资本开支支撑GDP保持较高增速[18]；高收入与低收入人群在消费、就业、工资和财富上出现“K型”分化[18] - 成因复杂，短期难改观：短期受劳动力市场“松弛化”和经济晚周期影响[18]；长期结构性矛盾始于上世纪80年代[18]；预计2026年或从“无就业增长”转向“低就业增长”，但“K型”特征难显著改观[18] 中国经济：11月数据呈现分化与转型 - 消费结构分化：11月社会消费品零售总额同比增长1.3%，低于预期[19]；促消费政策从商品转向服务，服务零售额累计同比上行至5.4%[19] - 房地产投资加速下行：11月房企自筹资金走弱，信用融资增速大幅下行11.5个百分点至-25.3%[19]；拖累地产投资单月增速下降6.9个百分点至-29.9%[19] - 固定资产投资出现反弹：11月固定投资当月同比回升2.1个百分点至-10.1%[22]；基建投资改善，当月同比回升2.9个百分点至-6.7%[22]；制造业投资当月同比回升4.3个百分点至-3.6%[22] - 工业生产保持韧性：11月工业增加值同比增长4.8%，较前月仅回落0.1个百分点[22] 其他公司及行业点评摘要 皖维高新 (600063) - PVA行业龙头，兼具周期弹性与成长性：公司PVA树脂产能31万吨，国内市占率30%以上[23]；位于成本曲线左侧，单吨超额利润约1364元[23]；周期底部逆势扩产，加速行业出清[23] - 向下游新材料延伸：PVA光学膜现有1200万平方米产线已于2025年迎来盈利拐点，新产能2000万平方米释放在即[23]；PVB胶片现有产能2.2万吨，2万吨汽车级产能投产后盈利能力有望提升[24] 社会服务行业 - 春秋假政策刺激文旅市场超预期回暖：秋假期间，全国亲子家庭出游占比超53%[26]；四川省内景区门票预订量同比增长3.4倍，旅游消费同比增长25%[26] - 酒店业价格回正，修复逻辑转向：11月全国酒店平均房价同比维持正增长[29]；行业基本走出“以价换量”阶段[29] - REITs扩围助力文旅资产盘活：新政将文化旅游基础设施、四星级及以上酒店等纳入REITs范围[29] 生物柴油行业 - 德国RED III立法落地，提振HVO及UCO需求：德国将2030年汽油/柴油温室气体减排目标提高至19%，高于欧盟14.5%的指引[36]；正式取消高级生物燃料的双倍积分政策，将提振HVO及UCO的实物需求量[36] 可孚医疗 (301087) - 与飞利浦达成战略合作：获得飞利浦多款家庭健康监测设备中国地区的品牌授权[37]；双方将共同推进技术研发与本地化[37] 芯联集成 (688469) - 碳化硅业务进展显著：SiC MOSFET总计装车辆已超过100万台[41]；发布碳化硅G2.0技术平台，重点覆盖新能源和AI数据中心电源[41] 法拉电子 (600563) - 业绩稳健增长：2025年前三季度实现营收39.4亿元，同比增长14.7%[40]；薄膜电容规模全球领先，在新能源汽车、光伏等领域份额持续提升[44] 建筑行业 - 政策定调推动投资止跌回稳：中央经济工作会议强调要推动投资止跌回稳，着力稳定房地产市场，积极有序化解地方政府债务风险[45]

智通财经APP讯，南山控股(002314.SZ)公告，公司控股子公司宝湾物流控股有限公司(简称"宝湾物流") 筹划开展华泰宝湾物流REIT新购入基础设施项目。 基础设施项目系指：(1)宝湾物流下属公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司持有的位于四川省成都经济 技术开发区汽车城大道999号的成都龙泉宝湾国际物流中心，(2)宝湾物流下属公司西安宝湾国际物流有 限公司持有的位于陕西省西安市临潼区现代物流园区物阜路289号的西安宝湾国际物流中心项目，(3)宝 湾物流下属公司宁波宝湾国际物流有限公司持有的位于宁波市奉化区方桥街道恒发路188号的宁波宝湾 国际物流中心项目，(4)宝湾物流下属公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司持有的位于青岛市胶州市物 流大道1号的青岛胶州宝湾国际物流中心项目。 ...