投资策略与组合构建 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验，擅长分析市场中的盈利机会，并专注于发掘高质量股息股及其他具备长期增长潜力的资产 [1] - 其投资策略的核心是建立一个以经典股息增长股为基础的稳固组合，并通过加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金来显著提升投资收入 [1] - 该策略构建了一个增长与收入相结合的混合系统，旨在获取与标普500指数相当的总回报，同时有效提升用于支付账单的潜在收入 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026 年 4 月我国公募 REITs 一级市场有新上市产品且待上市项目多 二级市场价格延续下跌态势 不同层面表现有差异 同时 4 月有多条 REITs 相关政策发布[1][2][40] 各部分内容总结 一级市场 - 已上市项目：截至 2026 年 4 月 30 日 我国公募 REITs 产品达 81 只 发行规模 2106.46 亿元 交通基础设施类发行规模最大 本月东方红隧道股份高速公路 REIT 和中航北京昌保租赁住房 REIT 上市[11] - 待上市项目：截至 2026 年 4 月 30 日 有 37 只 REITs 待上市 其中 35 只首发 2 只待扩募 本月 20 只 REITs 项目状态更新[14] 二级市场表现 价格走势 - 大类资产层面：本月已上市公募 REITs 二级市场价格延续上月下跌态势 中证 REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 -1.08%和 0.07% 加权 REITs 指数回报率 -0.25% 回报率排序为美股>A 股>可转债>纯债>REITs>黄金>原油[16][17] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类 REITs 价格均下跌 特许经营权类跌幅更大 回报率分别为 -0.04%和 -0.57% 各类底层资产 REITs 涨跌互现 水利设施类涨幅最大 回报率前三为水利设施类、新型基础设施类和市政设施类 分别达 7.54%、1.24%和 0.86%[20][24] - 单只 REIT 层面：本月 35 只 REITs 上涨 46 只下跌 涨幅前三为银华绍兴原水水利 REIT、东吴苏园产业 REIT 和华夏特变电工新能源 REIT 涨幅分别为 7.54%、4.69%和 4.14% 跌幅前三为中金重庆两江 REIT、广发成都高投产业园 REIT 和华泰南京建邺 REIT 跌幅分别为 8.91%、8.06%和 4.78% 除本月上市的两只 REIT 外 年化波动率前三为中金重庆两江 REIT、华泰南京建邺 REIT 和广发成都高投产业园 REIT 分别为 21.61%、19.83%和 19.76%[27] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本月公募 REITs 成交规模上升 生态环保类区间日均换手率领先 81 只 REITs 月内总成交额 105.0 亿元 区间日均换手率均值 0.50% 成交额前三为交通基础设施类、消费基础设施类和园区基础设施类 换手率前三为生态环保类、新型基础设施类和水利设施类[29] - 单只 REIT 层面：本月单只 REIT 成交规模和换手率分化 成交量前三为东方红隧道股份高速公路 REIT、中金普洛斯 REIT 和华安百联消费 REIT 成交额前三为东方红隧道股份高速公路 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT 和华夏华润商业 REIT 换手率前三为中航北京昌保租赁住房 REIT、东方红隧道股份高速公路 REIT 和华夏特变电工新能源 REIT[31] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本月主力净流入总额 14036 万元 市场交易热情增加 底层资产类型中 主力净流入额前三为交通基础设施类、保障租赁住房类和园区基础设施类 单只 REIT 中 主力净流入额前三为东方红隧道股份高速公路 REIT、中航北京昌保租赁住房 REIT 和华夏合肥高新 REIT[34][36] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额 31.2 亿元 环比下降 月内 19 个交易日有大宗交易 4 月 21 日成交额最高 单只 REIT 中 大宗交易成交额前三为中信建投国家电投新能源 REIT、平安广州广河 REIT 和国泰海通城投宽庭保租房 REIT[4][38] 相关政策 - 4 月 17 日 国家发改委提到统筹资金加快消费基础设施建设 发行消费基础设施 REITs - 4 月 21 日 国务院提出支持服务业符合条件项目发行基础设施 REITs - 4 月 22 日 上交所修订 REITs 业务指南 明确 REITs 代码体系[40][43]

量化模型与构建方式 1. **模型名称：新券二级市场估值推导模型**[5] * **模型构建思路**：通过选取已上市的同类型REITs作为可比标的，计算其关键估值指标的平均值，以此作为评估新发行REIT二级市场合理估值区间的基准。[5] * **模型具体构建过程**： 1. **确定可比样本**：从已上市REITs中筛选出与目标REIT（易方达广西北投高速REIT）同属“交通基础设施”或“高速公路”类别的产品。报告中剔除了上市时间短、数据不足的标的（东方红隧道股份高速公路 REIT），最终确定13只可比产品。[5] 2. **选择估值指标**：选取了三个核心估值指标进行对比分析：市净率（P/NAV）、市现率（P/FFO）和派息率（Dividend Yield）。[5] 3. **计算可比均值**：计算这13只可比REITs在过去三个月内的上述指标平均值。 * 平均 P/NAV = 0.96 倍 * 平均 P/FFO = 11.38 倍 * 平均派息率 (TTM) = 9.55%[5] 4. **进行估值比较**：将新发行REIT的发行价对应的估值指标与可比均值进行对比，判断其发行定价的合理性，并推测其上市后的潜在价格区间。[3][5][6] 模型的回测效果 （本报告未提供该估值推导模型的历史回测效果数据。） 量化因子与构建方式 1. **因子名称：市净率 (P/NAV)**[3][5] * **因子构建思路**：衡量REITs每单位净资产对应的市场价格，是评估其估值水平的基础指标之一。[3][5] * **因子具体构建过程**：计算公式为： $$P/NAV = \frac{每份市场价格}{每份净资产值 (NAV)}$$ 其中，净资产值（NAV）通常由评估机构根据未来现金流折现模型（DCF）计算得出。对于新发REIT，发行价对应的P/NAV为1.05倍。[3] 2. **因子名称：市现率 (P/FFO)**[4][5] * **因子构建思路**：衡量REITs每单位运营资金流（FFO）对应的市场价格，是REITs行业常用的估值指标，比市盈率（P/E）更能反映其经营现金流状况。[4][5] * **因子具体构建过程**：计算公式为： $$P/FFO = \frac{每份市场价格}{每份运营资金流 (FFO)}$$ 运营资金流（FFO）通常由净利润加上折旧与摊销等非现金支出，再减去不动产销售利得等调整项得到。报告中，发行价对应2026年预测P/FFO为11.61倍。[4] 3. **因子名称：派息率 (Dividend Yield)**[4][5] * **因子构建思路**：衡量REITs当期分红收益水平的指标，对于追求稳定现金流的投资者尤为重要。[4][5] * **因子具体构建过程**：计算公式为： $$派息率 = \frac{年度化每份分红金额}{每份市场价格} \times 100\%$$ 报告中，分别计算了基于2026年和2027年预测可供分配金额的年化派息率，发行价对应值分别为8.62%和9.11%。[4] 同时，统计了可比REITs过去十二个月（TTM）的平均派息率为9.55%。[5] 4. **因子名称：内部收益率 (IRR) / 折现率**[3] * **因子构建思路**：在资产估值中，折现率用于将未来现金流折算为现值，其倒数反映了资产的隐含收益率水平（如IRR），是评估资产吸引力和定价合理性的核心参数。[3] * **因子具体构建过程**：在现金流折现（DCF）估值模型中，通过设定折现率来计算资产现值。报告指出，评估机构对该项目采用的折现率为7.74%（对应的IRR为6.21%），并提及该水平略低于已上市交通设施REITs普遍高于8.0%的折现率水平。[3] 5. **因子名称：现金流年复合增长率**[3] * **因子构建思路**：预测底层资产未来现金流的增长潜力，是影响REITs长期价值的关键驱动因素。[3] * **因子具体构建过程**：基于对车流量、收费标准、运营成本等的预测，估算未来各年的现金流，并计算其复合增长率。报告中，预测的现金流年复合增长率为1.57%。[3] 6. **衍生因子：分红豁免机制**[6] * **因子构建思路**：一种特殊的条款设置，旨在保障特定期间内投资者的分红收益下限，可能提升产品在市场波动时的防御性和吸引力。[6] * **因子具体构建过程**：报告中未详述该机制的具体触发条件和豁免规则，但指出该机制针对2027-2029年的预期可供分配金额（分别为2.25、2.28、1.82亿元）提供了保障，从而在短期内锁定了分红收益的下限。[6] * **因子评价**：该机制被认为可能提高市场对本期REIT的认可度，尤其是在区域经济增速不突出、车流量增长承压的背景下，为投资者提供了额外的安全垫。[6] 因子的回测效果 （本报告未提供单个因子的历史回测效果数据，如IC、IR等。报告中的因子取值均为针对“易方达广西北投高速REIT”这一特定标的的静态计算值或可比标的的截面平均值。） **因子/模型的具体测试结果取值：** 1. **易方达广西北投高速 REIT (发行价对应值)** * P/NAV: 1.05 倍[3] * P/FFO (2026E): 11.61 倍[4] * 派息率 (2026E): 8.62%[4] * 派息率 (2027E): 9.11%[4] * 折现率 (评估用): 7.74%[3] * IRR (评估用): 6.21%[3] * 现金流年复合增长率: 1.57%[3] 2. **可比REITs平均值 (过去三个月)** * 平均 P/NAV: 0.96 倍[5] * 平均 P/FFO: 11.38 倍[5] * 平均派息率 (TTM): 9.55%[5]

超前布局，思路领航，招商蛇口打通REITs道路，实现企业产 品力、服务力、运营力的系统性升级重组，稳步迈入行业新周 期的大门。 作者：丁晨 封图：图片资料室 站在房地产新周期的门口，头部房企都在寻找自己的路，有的押注代建，有的深耕物业服务，而打 通REITs通道，正在成为衡量一家公司能否从开发巨头走向全能选手的关键标尺。 一是博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称"蛇口产园REIT"，180101.SZ）第 二次扩募，拟装入光明科技园多栋楼宇和前海妈湾的仓储物流设施。 二是招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下称"蛇口租赁住房REIT"， 180502.SZ）首次扩募，招商蛇口筹划将深圳南山招商桃花园六期公租房项目纳入资产池。 拉长时间来看，从2019年到现在，招商蛇口已经在REITs这个领域排布了七年。2019年，央企首 只境外REIT招商局商业房托（01503.HK）在香港上市；2021年，蛇口产园REIT作为中国首批公 募REITs试点之一在深交所上市；2024年10月，蛇口租赁住房REIT在深交所上市。 一个城市运营商最主要的几类持有型资产，都有了各自的资本通道：横跨香港和 ...

行业投资评级 - 报告对房地产开发行业给予“增持”评级，并维持该评级 [4] 报告核心观点 - 报告认为当前C-REITs市场投资策略应围绕三条主线展开：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机；二是认可保障房等弱周期资产的红利配置属性，但需结合价格择时布局；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益 [3] REITs指数表现总结 - 截至2026年4月30日当周，中证REITs(收盘)指数下跌1.59%，收于767.7点；中证REITs全收益指数下跌1.32%，收于1011.1点 [1][8] - 同期，沪深300指数上涨0.80%，房地产(申万)指数上涨3.85%，恒生地产建筑业指数上涨1.08% [1][8] - 截至2026年4月30日，本年中证REITs全收益指数累计上涨0.12%，而房地产(申万)指数下跌1.06%，恒生地产建筑业指数上涨11.96% [1][8] REITs一二级市场表现总结 - 本周C-REITs二级市场整体回调，已上市REITs总市值约2245.5亿元，平均单只市值约28亿元 [1][10] - 4月29日，中航北京昌保租赁住房REIT上市，首日收涨约20% [1][10] - 本周已上市REITs中12只上涨、68只下跌，周均涨幅为-1.23% [1][10] - 分板块看，市政水利REITs表现较优（周涨幅0.45%），保障房（-2.11%）和消费基础设施（-1.98%）REITs回调幅度较大 [1][10] - 商业不动产REITs申报活跃，本周新增华夏华润置地、中金开元旅业、红土创新茂业三单申报，累计申报数量增至20单 [2][11] - 其中，华润置地商业不动产REIT预计募集54.05亿元，中金开元旅业REIT预计募集18.45亿元，红土创新茂业REIT拟发行11.01亿元 [2][11] - 市场交易活跃度方面，本周已上市REITs日均成交量154.7万股，日均换手率0.7%，其中生态环保板块换手率最高，为0.8% [2][16] - 中航北京昌保租赁住房REIT因上市首周，日均换手率高达23.6% [16] REITs估值表现总结 - 已上市REITs的中债内部收益率持续分化，其中平安广州广河REIT（11.3%）、中金安徽交控REIT（10.1%）、易方达广开产园REIT（10%）位列前三 [2][17] - REITs的P/NAV（价格与净资产价值比率）分布在0.5至1.7区间，其中华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT的P/NAV均为1.7，位列前三；鹏华深圳能源REIT的P/NAV为0.5，相对较低 [2][17]

投资评级 - 报告对奥飞数据（300738.SZ）维持“买入”评级 [7] 核心观点 - 2025年公司营收及EBITDA实现双增长，但归母净利润受减值损失大幅计提影响 [2] - 2026年第一季度业绩表现超预期 [2] - IDC交付计划顺利达成，交付及上架进度正常 [2] - 公司大力推进核心区域储备项目建设，2026年交付计划明确 [2] - 公司计划开展REITs工作，融资渠道进一步扩充 [2] - 今年以来国产建设提速，IDC行业短期及中期景气度具备高确定性，公司手握核心节点资源，有望受益于国产建设浪潮 [2] 业绩表现 - **2025年业绩**：实现营业收入25.2亿元，同比增长16.47%；实现归母净利润1.32亿元，同比增长6.65%；实现EBITDA约12.8亿元，同比增长56.48% [4][10] - **2026年第一季度业绩**：实现营业收入7.0亿元，同比增长31.15%；实现归母净利润0.93亿元，同比增长79.19%，表现超预期 [4][10] - **盈利预测**：预计公司2026-2028年归母净利润分别为3.43亿元、4.92亿元和6.38亿元，对应同比增速分别为159%、43%和30% [10] - **估值预测**：对应2026-2028年市盈率（PE）分别为72倍、50倍和38倍 [10] IDC业务运营与交付 - **IDC收入增长**：2025年公司实现IDC收入19.7亿元，同比增长41.82%，毛利率同比提升3.6个百分点至33.3% [10] - **项目交付情况**：2025年，廊坊固安数据中心项目第五、六、七栋，天津武清数据中心项目第二、三期以及河北定兴数据中心一期建成并交付运营，合计新增约152MW，圆满完成年初交付计划 [10] - **运营规模**：截至2025年底，公司已投入运营的自建自营数据中心机柜数量按标准机柜折算超过77,600个，运营规模约为342MW [10] 项目储备与建设规划 - **核心区域储备项目**： - 河北怀来数据中心项目土建部分总体完成，位于京津冀国家算力枢纽节点的张家口集群核心区域 [10] - 江苏无锡数据中心项目（长三角地区首个自建自营数据中心）已完成土建环节，机电设备及外电建设有序推进 [10] - 广州A8数据中心项目已储备，两个储备项目合计可提供约60MW机柜资源 [10] - **2026年交付计划**：预计交付廊坊固安数据中心2-3栋数据中心、江苏无锡数据中心、河北定兴数据中心二期项目 [10] 融资与资本运作 - **REITs计划**：公司计划以天津盘古云泰数据中心项目及其相关配套设施作为底层资产，开展持有型不动产资产支持专项计划（机构间REITs）申报发行工作，以盘活存量资产获取新项目建设资金，该事项已获董事会审议通过 [10] - **其他融资渠道**：公司将继续借助银行、融资租赁、产业投资方等渠道加强融资能力 [10] 行业前景与公司定位 - 今年以来，国产建设提速明显，IDC行业的短期及中期景气度具备高确定性 [2][10] - 公司手握核心节点资源，有望受益于国产建设浪潮 [2][10]