杭州北部新城区域发展 - 北部新城是杭州近年来城市建设发展最快的板块之一，自2018年12月华润拿下杭行路TOD地块后驶入开发快车道 [1] - 华润、绿城、滨江等大型房企相继开发多个住宅大盘，迅速将区域从荒凉空地转变为高楼林立 [1] - 区域发展的两个关键节点是城北万象城开业和玉湖公园开园，前者带来了重磅商业中心，后者成为吸引人气、丰富生活的重要补充 [1] 玉湖公园项目详情 - 玉湖公园位于杭行路与良运街交界处西北面，紧邻城北万象城和地铁杭行路站，总用地面积37.4万平方米 [1] - 公园定位为“没有天花板和围墙的艺术馆”，是融入城市的湖区及充满文化与商业活力的生活栖息地 [1] - 公园内设有玉湖美术馆、音乐喷泉、圆环装置、心动栈道、上岸市集等景点 [2] - 自2024年11月一期和二期开放以来，一年内入园人次达600万，成为杭州网红公园 [2] - 公园三期方案已公示，用地面积76633平方米，其中水域面积26204平方米，建筑面积19235平方米 [4] - 三期将新增星河揽月挑台（面积约950平方米）和泵道乐园（面积约3500平方米）等景点，并规划2座与美术馆风格呼应的配套用房 [4] 北部新城房地产市场现状 - 目前整个北部新城在售住宅项目仅2个：玉湖之星和星缦云渚，均位于玉湖北面 [5] - 玉湖之星虽拥有一线湖景，但开发商口碑一般，销售热度比较一般 [5] - 市场关注焦点转向即将亮相的望舟府项目，该项目由滨江与越秀两大房企合作开发 [5] - 望舟府位于通运街与杭行路交界处，距离城北万象城不到1公里，步行至玉湖公园约十分钟 [5] 望舟府项目具体信息 - 项目总体量约8.7万平方米，规划13幢高层，共计598套房源，主力面积106-158平方米 [5] - 项目采用抬板设计，整体抬高5米，并配置奢华大门、立体花园、四面铝板、下沉庭院、地下会所、恒温泳池、健身房等改善配套 [5] - 项目将在本周开放示范区和样板房，精装单价大概率保持在“3字头”，总价范围350万-600万元 [5]

地块规划信息 - 余杭区良渚东单元新增3宗地块，包括1宗低密宅地和2宗商业地块 [1] - 3宗地块总用地面积为6.21公顷，东至义马漾路，南至九号支路，西至规划公园绿地和西塘路，北至六号支路和八号支路 [2] - 宅地YH030703-34规划为二类城镇住宅用地，用地面积2.83公顷，容积率不大于2.2，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%，建筑高度不大于54米 [2] - 两宗商业地块YH030704-11和YH030704-12用地性质为商业兼商务金融用地，用地面积分别为1.90公顷和1.48公顷，容积率均不大于3.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于25%，建筑限高175米 [3] 地块区位与配套 - 地块位于良运街北面，玉湖公园西面，距离地铁10号线、4号线换乘站杭行路站和城北万象城约700米 [2] - 3公里范围内有杭行路小学、良渚第二中学、树兰国际医学中心等配套 [2] - 宅地南面有河景，且靠近规划的K11 Select商场，东面两宗商业地块零距离玉湖公园 [3] 北部新城市场现状 - 北部新城曾是限价时代杭州刚需红盘集中地，板块限价31200元/平方米 [4] - 进入不限价时代后，板块热度因大牌房企缺席而下降，房价未出现大幅上涨 [4] - 目前板块内唯一在售新盘玉湖之星前期开盘均价在32000元/平方米左右，与限价相比几乎无变化 [4] - 玉湖之星在9月底推出186平方米大户型，价格涨至34909元/平方米，中签率下降至30%以内，近期加推大户型价格涨至33589元/平方米 [4] 未来市场展望 - 板块价格突破的希望寄托于滨江92号项目（案名：望舟府），该项目由滨江于今年7月拿地，楼面价17472元/平方米 [4] - 滨江项目总体量13.4万方，规划为由13幢高层组成的改善型社区 [4] - 预计滨江项目将配备最新的公区、会所、庭院、装修等配置，有望带动板块价格上涨和热度回归 [5]