地块基本信息 - 海淀宝山村0016地块由中建壹品以27.78亿元竞得，溢价率1.8% [2] - 海淀宝山村0017地块由金隅地产以33.64亿元竞得，溢价率1.5% [2] - 0017地块占地面积2.86万平米，建筑面积6.95万平米，形态为长方形，面宽约195米 [6] - 0016地块占地面积2.4万平米，建筑面积5.04万平米，形态近似正方形，面宽约160米 [6] 项目规划与布局 - 0016项目规划11栋7-11层住宅，约414户，中央为三栋点状布局的楼王 [8] - 0017项目规划13栋6-11层住宅，约458户，中央为两栋楼王，每栋4个单元 [8] - 0016项目设一个主大门于地块西侧，主体结构长约25米，整体可达70米 [10] - 0017项目设东西两个大门，东侧主门长约25米 [10] 产品设计与风格 - 0016项目采用中国传统建筑风格，楼顶有飘檐设计 [11] - 0017项目采用现代建筑风格，建筑顶部无修饰 [11] - 0016项目户型段位有5种：98/105/124/133/172平米 [16] - 0017项目户型段位有3种：105/130/145平米 [16] - 0016项目所有户型均为南向三面宽产品，98平米户型为南向两面宽 [18] - 0017项目所有户型均为南向三面宽产品 [19] 产品竞争力分析 - 0016项目飘窗赠送范围覆盖大部分楼栋东西南三面，172平米楼王户型飘窗赠送面积约13.5平米，实际得房率可达87% [22][24] - 0017项目户户南向送两处飘窗，145平米边户型飘窗赠送面积约9.5平米，实际得房率约84% [22][24] - 0016项目7楼王单层层高达3.1米，其余楼栋层高均为3米 [14] - 0017项目部分楼栋单层层高不足3米 [14] 市场定位与类比 - 宝山村双子楼盘定位为北京海淀区的刚需盘 [26] - 类比朱房村项目，臻澐网签60套，成交均价12.5万元/平米，去化率11.52% [3] - 类比朱房村项目，海晏网签173套，成交均价13.6万元/平米，去化率42.93% [3]