行业与公司 * 本次电话会议主题为春节假期房地产市场情况，由招商证券房地产分析师主持，邀请中指研究院专家进行分享 [2] * 会议主要涉及中国房地产行业，并详细讨论了多个重点城市（包括一线、二线及部分三线城市）的市场表现 [4][6][10][14][19][22][23] 核心观点与论据 **1 整体市场表现：基本持平，营销积极，刚需回暖** * 整体网签数据：监测的21个城市春节假期网签总量与去年春节假期相比，大概降了2%，基本持平 [6] * 房企营销力度：今年春节推盘和营销力度比节前大，房企积极性较高，主要通过特惠房、购房补贴、送车位等方式促销 [7][8] * 购房群体变化：市场分化依旧，但刚需盘表现回暖，尤其是在三四线城市，刚需群体有所增加 [8][9] * 原因分析：价格降到位、租售比划算、政策预期（如二手房收储作保障房）是推动刚需入市的主要原因 [43][44] **2 重点城市新房市场表现分化** * **一线城市**： * **上海**：表现较好，网签总量约1.36万方，与去年春节假期日均对比增长约300% [14] * **深圳**：表现尚可，咨询量提升，尤其前海和福田口岸沿线项目咨询量比节前提高约30%，网签日均对比增长约30% [11][14] * **广州**：体感不错，但网签数据因部分天数缺数，日均对比下降约43% [14] * **北京**：表现平稳，网签日均对比下降约7% [12][14] * **二线城市**： * **杭州**：库存健康（库存周转期在一年以内），房企（绿城、滨江等）营销力度较大，体感表现可以 [14][15] * **成都**：推盘力度一般，部分项目打烊，网签日均对比下降约23%，但返乡置业概念较强 [16][17] * **武汉**：刚需人多但库存大，网签日均对比下降约28%，市场企稳节奏可能慢于成都、杭州 [18] * **苏州**：网签数据同比上涨9%，主要靠工业园区等核心区优质盘带动 [19][21] * **西安**：新房表现一般，但二手房市场活跃，1月二手房成交约8600多套，创近一年单月新高 [20] * **天津**：库存大，以分销为主，学区（教育）需求支撑部分区域市场，二手房咨询量不错 [22][23] * **郑州**：表现超预期，房企促销积极，网签数据与去年春节假期基本持平 [23][24] **3 二手房市场：挂牌量减、价格降幅收窄，有望企稳** * 挂牌量：自去年12月起，许多城市二手房挂牌量开始减少，今年1月继续减少，2月预计维持减少趋势 [25][26] * 价格：二手房价格仍在下降，但降幅（环比）在收窄 [26] * 溢价空间：业主降价意愿减弱，挂牌价与成交价的溢价空间在收窄。监测的25个城市数据显示，溢价空间从去年10月的约14%，降至12月的约10%，今年1月进一步降至约9.5% [48][51] * 市场展望：随着挂牌量减少、价格降幅收窄，叠加传统“小阳春”，3月二手房市场表现值得期待 [26] **4 豪宅市场：需求存在但效应走弱，交易链条受阻** * 趋势判断：高端豪宅市场的需求天花板效应显现，豪宅效应整体在走弱，后续去化难度可能增加 [9][54] * 原因分析： * “好房子”政策可能分流部分高端改善需求 [55] * 豪宅买家多需“卖旧换新”，但总价高、楼龄较长的非核心区二手房源去化困难，交易链条难以打通 [55][56] * 市场信心问题依然存在 [57] * 结构变化：豪宅需求可能从集中走向“点状分布” [57] **5 土地市场与房企投资：审慎聚焦，央国企为主力** * 投资意愿：房企拿地投资态度仍然比较谨慎，坚持精准投资策略 [64] * 投资区域：高度聚焦于北京、上海、成都、深圳、杭州等表现较好的核心城市 [65] * 盈利标准：房企内部投资回报率门槛已从过去的8%-10%降至约4% [66] * 拿地主体：央国企仍是拿地主力，预计占比约50%（剔除城投），部分城市有本地民企或地方国资参与 [66][67] * 政策期待：激发民企投资激情需要财政端更有力的政策支持 [67] **6 市场展望：小阳春可期，但持续性与政策、供应挂钩** * 基本判断：今年房地产市场“小阳春”可以期待 [71] * 支撑因素： * 春节较晚导致节前累积需求可能在3月集中释放 [71] * 3月新房供应量将比1、2月好 [71][72] * 两会可能出台进一步利好需求的政策 [72] * 持续时间：若供应充足且政策有力，可能持续3个月；否则可能仅持续至3月及4月上半月 [72][73] 其他重要内容 **1 数据解读与口径提示** * 不同机构因统计口径（商品房/商品住宅）、城市数量、对比基准（假期日均/假期总量）不同，数据结果差异可能很大，建议理性参考 [4] * 同比数据因春节时间错位参考价值低，更建议使用春节假期期间数据做对比 [12] * 日均对比比总量对比更能客观反映假期市场变化 [12][13] **2 新房到访量与二手房咨询量** * **新房到访量**：春节假期整体到访量弱于去年（因旅游旺盛），但比去年国庆假期强约20% [28][35] * 一线城市：平均单盘到访量约40组，北京、上海在40-50组，深圳、广州略低且内部差异大 [28][29][30] * 二线城市：成都、杭州平均约30组，天津约20组，郑州约25组 [31] * **二手房咨询量**：虽然假期带看量低，但咨询量比节前高，且普遍高于新房到访量约10个百分点 [31][32] **3 学区房观点：需优中选优，整体偏谨慎** * 趋势判断：因人口下降等因素，对学区房整体趋势持谨慎态度 [46] * 购买建议：若考虑购买，应选择“优中选优”的顶级学区，避开学区属性不强的“杂毛”房源，并注意避开3月、6月等入学季前的购买高峰期 [46][47] **4 价格走势判断：量在价先，企稳需时** * 核心逻辑：二手房价格企稳的前提是成交量先企稳 [59][60] * 短期判断：百城二手房价格环比仍在下跌，但跌幅在收窄，上半年可能延续跌势 [59] * 长期展望：一线城市二手房价格直接回稳的迹象可能要到2027年才会出现 [60]

市场整体表现 - 2025年1-7月成都商品住宅成交金额为1477亿元，同比增长7%，但自5月起市场转弱，7月成交金额同比大幅下降27% [2] - 成都房地产市场玩家格局生变，头部房企在TOP20全口径销售额中占据60%市场份额，但销售额同比平均下滑11% [3] - 部分民营房企表现突出，润达丰滨江和嘉禾兴地产进入销售榜TOP20，剔除全国前20大房企后，两家公司排名分别跃升至第2和第6，销售额同比增速分别高达731%和402% [3] 企业销售排名 - 2025年1-8月成都全口径销售额榜首为国企成都轨道城市，销售额93亿元，同比增长15% [4] - 民企万华投资以59亿元销售额排名第2，但同比小幅下降4% [4] - 民企润达丰滨江和嘉禾兴地产分别以54亿元和38亿元的销售额排名第3和第6，同比增速分别为731%和402% [4] 土地获取策略 - 近一年拿地权益金额前列的仍为华润、建发等头部国央企，金额均超过20亿元，且多集中于成华、锦江、金牛等核心区域 [4] - 民企嘉禾兴地产成为成都拿地数量最多的企业，今年获取4宗地，分布于双流、温江和新都 [5] - 民企润达丰去年拿地3宗，权益金额超过30亿元 [5] - 2025年1-8月权益拿地金额TOP10榜单中，嘉禾兴地产以18亿元权益金额排名第2，获取土地权益建筑面积27万平方米，楼面价为6822元/平方米 [6] 润达丰滨江业务路径 - 公司从达州起步，2015年首次进入成都市场，初期以“高赠送刚需盘”为主打，例如128平方米实得153平方米 [8] - 2024年公司战略转向高端豪宅市场，推出“缦华系”产品线，包括交子缦华、丽世缦华、悦蓉九州三个千万级项目 [8] - 拿地策略激进，交子缦华项目楼面价23400元/平方米，溢价率33.91%，林家坝地块楼面价26000元/平方米，溢价率超44%，丽世缦华项目经过100多轮竞价以楼面价24300元/平方米成交，溢价率达87% [8] - 2025年3月交子缦华取证单价16.98万元/平方米，6月丽世缦华一期最高单价达22.1万元/平方米，总价5661万元，刷新成都新房单价纪录 [8] - 产品核心优势包括高得房率，如丽世缦华得房率145%，悦蓉九州实得率超170%，远超周边项目85%-95%的水平 [9] - 公司通过引入龙湖等企业的高管团队，提升产品、营销、运营管理能力，并在材质上采用顶级石材、防弹玻璃等顶级配置 [9] 嘉禾兴地产业务路径 - 公司成立于2019年底，老板从内江资中县起家，2023年正式进入成都市场 [10] - 近三年共获取12宗土地，总金额60亿元，全部位于温江、双流、新都等成都近郊区域，每年稳定获取4宗地，楼面价控制在4000-9000元/平方米 [10] - 资金策略保守，强调高自有资金比例，如嘉禾凤栖和鸣项目自有资金占比超70%，不依赖融资贷款，并通过与国企空港兴城等合作分摊风险 [10] - 产品定位刚需和刚改市场，主打高得房率，大部分项目得房率在110%以上，例如嘉禾滨湖颂143平方米实得约180平方米，嘉禾凤栖和鸣139平方米得房率约116% [12] - 开发周期极快，从拿地到开盘最快仅需2个月，嘉禾・凤栖和鸣项目2025年4月拿地，6月即开盘销售，8月开放示范区，半年实现封顶 [12] - 项目配置超越刚需盘标准，如嘉禾兴城和颂配置下沉式鎏金会所，嘉禾凤栖和鸣打造包含大型体育场馆、公园商业的TOD项目，小高层总价约200多万元，并引入龙湖、绿城等知名物业 [12]

地块基本信息 - 海淀宝山村0016地块由中建壹品以27.78亿元竞得，溢价率1.8% [2] - 海淀宝山村0017地块由金隅地产以33.64亿元竞得，溢价率1.5% [2] - 0017地块占地面积2.86万平米，建筑面积6.95万平米，形态为长方形，面宽约195米 [6] - 0016地块占地面积2.4万平米，建筑面积5.04万平米，形态近似正方形，面宽约160米 [6] 项目规划与布局 - 0016项目规划11栋7-11层住宅，约414户，中央为三栋点状布局的楼王 [8] - 0017项目规划13栋6-11层住宅，约458户，中央为两栋楼王，每栋4个单元 [8] - 0016项目设一个主大门于地块西侧，主体结构长约25米，整体可达70米 [10] - 0017项目设东西两个大门，东侧主门长约25米 [10] 产品设计与风格 - 0016项目采用中国传统建筑风格，楼顶有飘檐设计 [11] - 0017项目采用现代建筑风格，建筑顶部无修饰 [11] - 0016项目户型段位有5种：98/105/124/133/172平米 [16] - 0017项目户型段位有3种：105/130/145平米 [16] - 0016项目所有户型均为南向三面宽产品，98平米户型为南向两面宽 [18] - 0017项目所有户型均为南向三面宽产品 [19] 产品竞争力分析 - 0016项目飘窗赠送范围覆盖大部分楼栋东西南三面，172平米楼王户型飘窗赠送面积约13.5平米，实际得房率可达87% [22][24] - 0017项目户户南向送两处飘窗，145平米边户型飘窗赠送面积约9.5平米，实际得房率约84% [22][24] - 0016项目7楼王单层层高达3.1米，其余楼栋层高均为3米 [14] - 0017项目部分楼栋单层层高不足3米 [14] 市场定位与类比 - 宝山村双子楼盘定位为北京海淀区的刚需盘 [26] - 类比朱房村项目，臻澐网签60套，成交均价12.5万元/平米，去化率11.52% [3] - 类比朱房村项目，海晏网签173套，成交均价13.6万元/平米，去化率42.93% [3]