市场整体表现 - 2025年1-7月成都商品住宅成交金额为1477亿元，同比增长7%，但自5月起市场转弱，7月成交金额同比大幅下降27% [2] - 成都房地产市场玩家格局生变，头部房企在TOP20全口径销售额中占据60%市场份额，但销售额同比平均下滑11% [3] - 部分民营房企表现突出，润达丰滨江和嘉禾兴地产进入销售榜TOP20，剔除全国前20大房企后，两家公司排名分别跃升至第2和第6，销售额同比增速分别高达731%和402% [3] 企业销售排名 - 2025年1-8月成都全口径销售额榜首为国企成都轨道城市，销售额93亿元，同比增长15% [4] - 民企万华投资以59亿元销售额排名第2，但同比小幅下降4% [4] - 民企润达丰滨江和嘉禾兴地产分别以54亿元和38亿元的销售额排名第3和第6，同比增速分别为731%和402% [4] 土地获取策略 - 近一年拿地权益金额前列的仍为华润、建发等头部国央企，金额均超过20亿元，且多集中于成华、锦江、金牛等核心区域 [4] - 民企嘉禾兴地产成为成都拿地数量最多的企业，今年获取4宗地，分布于双流、温江和新都 [5] - 民企润达丰去年拿地3宗，权益金额超过30亿元 [5] - 2025年1-8月权益拿地金额TOP10榜单中，嘉禾兴地产以18亿元权益金额排名第2，获取土地权益建筑面积27万平方米，楼面价为6822元/平方米 [6] 润达丰滨江业务路径 - 公司从达州起步，2015年首次进入成都市场，初期以“高赠送刚需盘”为主打，例如128平方米实得153平方米 [8] - 2024年公司战略转向高端豪宅市场，推出“缦华系”产品线，包括交子缦华、丽世缦华、悦蓉九州三个千万级项目 [8] - 拿地策略激进，交子缦华项目楼面价23400元/平方米，溢价率33.91%，林家坝地块楼面价26000元/平方米，溢价率超44%，丽世缦华项目经过100多轮竞价以楼面价24300元/平方米成交，溢价率达87% [8] - 2025年3月交子缦华取证单价16.98万元/平方米，6月丽世缦华一期最高单价达22.1万元/平方米，总价5661万元，刷新成都新房单价纪录 [8] - 产品核心优势包括高得房率，如丽世缦华得房率145%，悦蓉九州实得率超170%，远超周边项目85%-95%的水平 [9] - 公司通过引入龙湖等企业的高管团队，提升产品、营销、运营管理能力，并在材质上采用顶级石材、防弹玻璃等顶级配置 [9] 嘉禾兴地产业务路径 - 公司成立于2019年底，老板从内江资中县起家，2023年正式进入成都市场 [10] - 近三年共获取12宗土地，总金额60亿元，全部位于温江、双流、新都等成都近郊区域，每年稳定获取4宗地，楼面价控制在4000-9000元/平方米 [10] - 资金策略保守，强调高自有资金比例，如嘉禾凤栖和鸣项目自有资金占比超70%，不依赖融资贷款，并通过与国企空港兴城等合作分摊风险 [10] - 产品定位刚需和刚改市场，主打高得房率，大部分项目得房率在110%以上，例如嘉禾滨湖颂143平方米实得约180平方米，嘉禾凤栖和鸣139平方米得房率约116% [12] - 开发周期极快，从拿地到开盘最快仅需2个月，嘉禾・凤栖和鸣项目2025年4月拿地，6月即开盘销售，8月开放示范区，半年实现封顶 [12] - 项目配置超越刚需盘标准，如嘉禾兴城和颂配置下沉式鎏金会所，嘉禾凤栖和鸣打造包含大型体育场馆、公园商业的TOD项目，小高层总价约200多万元，并引入龙湖、绿城等知名物业 [12]

地块基本信息 - 海淀宝山村0016地块由中建壹品以27.78亿元竞得，溢价率1.8% [2] - 海淀宝山村0017地块由金隅地产以33.64亿元竞得，溢价率1.5% [2] - 0017地块占地面积2.86万平米，建筑面积6.95万平米，形态为长方形，面宽约195米 [6] - 0016地块占地面积2.4万平米，建筑面积5.04万平米，形态近似正方形，面宽约160米 [6] 项目规划与布局 - 0016项目规划11栋7-11层住宅，约414户，中央为三栋点状布局的楼王 [8] - 0017项目规划13栋6-11层住宅，约458户，中央为两栋楼王，每栋4个单元 [8] - 0016项目设一个主大门于地块西侧，主体结构长约25米，整体可达70米 [10] - 0017项目设东西两个大门，东侧主门长约25米 [10] 产品设计与风格 - 0016项目采用中国传统建筑风格，楼顶有飘檐设计 [11] - 0017项目采用现代建筑风格，建筑顶部无修饰 [11] - 0016项目户型段位有5种：98/105/124/133/172平米 [16] - 0017项目户型段位有3种：105/130/145平米 [16] - 0016项目所有户型均为南向三面宽产品，98平米户型为南向两面宽 [18] - 0017项目所有户型均为南向三面宽产品 [19] 产品竞争力分析 - 0016项目飘窗赠送范围覆盖大部分楼栋东西南三面，172平米楼王户型飘窗赠送面积约13.5平米，实际得房率可达87% [22][24] - 0017项目户户南向送两处飘窗，145平米边户型飘窗赠送面积约9.5平米，实际得房率约84% [22][24] - 0016项目7楼王单层层高达3.1米，其余楼栋层高均为3米 [14] - 0017项目部分楼栋单层层高不足3米 [14] 市场定位与类比 - 宝山村双子楼盘定位为北京海淀区的刚需盘 [26] - 类比朱房村项目，臻澐网签60套，成交均价12.5万元/平米，去化率11.52% [3] - 类比朱房村项目，海晏网签173套，成交均价13.6万元/平米，去化率42.93% [3]