报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 该报告聚焦中信建投沈阳国际软件园 REIT 定价研究，指出其作为东北首只民营背景公募 REIT，虽底层资产和原始权益人扩募资产一般，但有可供分配金额保障承诺，上市后尤其分红保障期内估值倍数或与同类平均相当，合理区间较发行价高 4 - 23% [1][5] 根据相关目录分别进行总结 项目基本信息 - 中信建投沈阳国际软件园 REIT 为产权类园区基础设施 REIT，底层资产是位于沈阳浑南区的沈阳国际软件园，含昂立信息园等三个园区，原始权益人为赵久宏 [3] - 2024 年营收 1.03 亿元，EBITDA 7555 万元，受原第一大租户到期退租影响，2024 年加权平均出租率较 2023 年降 2.13%至 83.86%，Q125 出租率 83.93%；2024 年当期收缴率 86.03%，Q125 降至 77.04% [3] 发行情况及发行估值 - 拟发行 3.0 亿份，存续期 37 年，战配、网下、公众占比 70%、21%、9%，2025/9/29 网下询价，2025/10/13 缴款，预期 11 月上旬上市；网下有效认购倍数 99.42 倍，中签率 1.01%；发行价 3.66 元，为询价区间 67.54%分位 [4] - 评估机构戴德梁行评估资产价值 10.26 亿元，折现率 7.00%，长期增长率假设 1.5%；发行价对应 P/NAV 1.07x [4] - 今明两年可供分配金额预测分别 0.57 亿元（年化）和 0.58 亿元，预测年化派息率分别 5.53%和 5.61%，发行价对应年化派息率 5.17%和 5.24%，对应 2026E P/FFO 19.80x [4] 新券二级市场估值推导 - 目前已上市产权类园区基础设施 REITs 共 19 只，过去三个月平均 P/NAV 中位数 1.11 倍，P/FFO 中位数 23.51 倍，派息率 TTM 中位数 4.25% [5] - 参考可比 REITs，认为沈阳软件园 REIT 合理区间为 3.80 - 4.51 元，较发行价高 4 - 23% [5]