合并计划概述 - 合生创展已启动全面合并珠光控股集团的计划，这是继珠江投资整合后，对朱氏家族企业的更深层次整合 [1] - 此次整合若成功，“珠光系”的称呼可能被正式取代 [4] - 合并传闻早有端倪，源于去年12月珠光集团引入中信城开合作开发沥滘村项目 [5] 朱氏家族与企业背景 - 朱氏三兄弟业务各有侧重：二哥朱孟依于1992年创立合生创展集团，老大朱拉伊于1994年创办广东新南方集团，老幺朱庆伊于1996年创立珠光控股集团 [2] - 由于朱庆伊长居幕后，珠光控股集团普遍被外界纳入“合生系”范畴，但“合生系”、“珠光系”等称呼在业内均被广泛使用 [2][3] 合并动因与项目背景 - 珠光控股集团早在2010年前后已介入广州市海珠区沥滘城中村改造项目，但进展缓慢 [8] - 沥滘村改造项目是广州市重点工程，为“老四区”体量最大的城市更新项目，改造范围总用地面积89.67万平方米，计容总建筑面积达436.27万平方米 [6] - 项目进展缓慢的原因包括城中村改造本身的复杂性，以及珠光控股面临资金压力，其“旧项目造血”与“新项目开发”陷入资源争抢的局面 [8] - 数月前，朱庆伊曾向朱孟依寻求支援，希望后者接手沥滘村项目，这成为双方酝酿更彻底整合的契机 [8] 合并进展与资产规模 - 珠光控股集团旗下沥滘村改造项目、金融城壹号、云山壹号等项目已在移交中，由合生创展代管代建 [9] - 截至今年中期，珠光控股集团在中国内地的土地储备合共约为73.08万平方米 [9] - 珠光集团曾或正在参与的城市更新项目约20多个，总面积超2000万平方米 [11] - 若全盘接手珠光集团地产项目，合生创展的业务体量将随之增大 [10] 合生创展现状与战略 - 合生创展2024年上半年实现营业收入64.71亿港元，同比减少53%；股权持有人应占亏损为17.32亿港元，同比由盈转亏 [12] - 截至期末，合生创展的现金及银行结余约84.25亿港元，较去年同期的113.98亿港元减少26% [12] - 公司于2023年推出新管理整合战略，包括总部南迁至大湾区，以接近未来的利润中心 [14] - 截至2023年末，合生创展地产板块土地储备约2035万平方米，商业板块土地储备约727万平方米，合计约2762万平方米，其中约53%土储集中在大湾区 [14] 代建业务与新合作模式 - 合生创展的代建业务在2024年上半年浮出水面，可能成为整合的新合作模式 [15] - 2024年前9个月，公司代建管理的非自投物业合约销售金额约44.45亿元，占总合约销售金额112.64亿元的39.46% [15] - 2024年9月单月，代建管理物业的合约销售金额约2.09亿元，当月占比为15.35% [15] - 全盘接收珠光项目可能不现实，合作模式上仍有谈论空间，此次合并对合生创展而言也是一次自救努力 [15][16]