北京土拍市场概况 - 北京4宗宅地出让涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 海淀宝山"双子星"地块吸引5家企业参与竞拍，最终由中建壹品和金隅以总价61.42亿元竞得 [1] - 石景山西黄村地块由中海新城以底价45.23亿元竞得，综合楼面价约2.75万元/平方米 [8] 海淀宝山"双子星"地块详情 - 0016地块占地面积2.4公顷，建筑面积5.04万平方米，中建壹品以27.78亿元摘得，溢价率1.76%，楼面价5.51万/平方米 [2] - 0017地块土地面积2.85公顷，建筑面积6万平方米，金隅以33.64亿元摘得，溢价率1.48%，楼面价5.6万元/平方米 [2] - 地块位于西四环至五环之间，距离地铁6号线廖公庄站约700米，邻近西五环入口约800米 [2] - 规划配建九年一贯制学校拟引入首都师范大学附属中学教育资源，预计2026年10月启动建设 [3] 地块竞争与市场分析 - 宝山地块溢价率和楼面价均低于半个月前出让的海淀半壁店地块（楼面价7.84万元/平方米，溢价率11.95%） [3] - 地块周边配套相对薄弱，需直面半壁店项目和石景山高端项目竞争 [3][4] - 中建壹品表示地块素质尚可，实现海淀"补仓"，此前在京拿地多集中于大兴和丰台 [4] - 专家指出地块核心价值在于五环内稀缺区位和教育资源引入计划，但需关注配套兑现周期 [4] 石景山西黄村地块特点 - 由4宗子地块构成，总计用地规模7.97公顷，地上建筑规模16.5万平方米 [6] - 虽属石景山但距离海淀核心功能区较近，是承接海淀外溢客群的重要点位 [6] - 现有成熟商业配套包括京西大悦城、山姆会员店等，教育配套有西黄村小学等 [6] - 地块开发面临形状狭长、周边环境复杂等挑战，可能影响户型得房率及采光 [6] - 需返还3.68万平方米商业面积，回购价格3000元/平方米，对开发商资金实力要求较高 [7]