报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 二季度GDP同比或达5%，7月政治局出台新支持的迫切性低；6月以来出口走软、楼市拖累深化、消费依赖促销，三季度GDP可能回落至4.5%，初秋或有温和财政刺激 [3] - 消费在需求管理中作用提升，但结构性再平衡缓慢，需在社会福利、税制改革及地方政府激励机制等方面进行深层次结构性改革 [11] - 预计7月政治局会议基调温和，未来几周或推出新型政策性金融工具用于补充基建项目资本金 [12] 根据相关目录分别进行总结 二季度增长强劲，但六月数据显露隐忧 - 6月前半月零售总额保持强劲，线上家电销售同比增速从5月的45%攀升至90%，但可能源于消费者在618促销前置消费 [4] - 6月中国对美出口有所回升，至美集装箱船只数量大幅反弹，但全国主要港口集装箱吞吐量同比增速从5月的5%降至0.7%，整体出口可能放缓 [4] - 限购放松效应退坡和居民收入预期转弱使房地产交易走软，主要税收收入和土地出让金增速低于预算目标，社保等“刚性支出”大幅高于预算，利息支出维持高增 [5] 促消费导向明确，力度仍保守 - 消费品以旧换新国补暂停，目的是平滑补贴发放节奏和为政策微调留空间 [10] - 政策层发布指导意见，通过金融手段支持消费，包括设立5000亿人民币的服务消费和养老再贷款、推动消费基础设施REITs发展、支持消费企业股权融资 [10] 政策前瞻：预计7月份政治局会议基调温和 - 预计未来几周推出新型政策性金融工具用于补充基建项目资本金，一是发改委计划6月底公布重大基础设施项目清单，二是地方政府面临财政压力 [12] - 二季度实际GDP同比增速有望达5%，上半年整体增速达5.2%超全年目标，6月经济动能放缓数据不足以触发政策大幅调整，且中美关税暂缓期8月12日结束，7月政策转向可能性降低 [12] 静候秋天 - 下半年经济增速可能回落，原因包括抢出口效应退坡、通缩循环持续、关税影响，三季度GDP增速可能放缓至4.5%或更低，四季度面临高基数，全年实现增长目标有压力 [13] - 预计未来2 - 3个月政策层可能在三季度末至四季度初推出0.5 - 1万亿人民币的补充预算 [13]

城镇化与城市更新 - 截至2024年底中国常住人口城镇化率达67%对应9.4亿城镇人口 显示城镇化进入存量提质与增量调整并重阶段 [1] - 城市更新成为新型城镇化战略核心内容 需要大量资金资源投入 近年财政金融政策支持力度加大推动项目加速落地 [1] - 政策性金融机构通过"融资+融智"模式深度参与改造 如国开行江西分行为富丽小区提供1000万元贷款并协助设计收益模型 [2][3] - 2024年1-5月国开行发放城市更新相关贷款5751亿元 重点支持老旧小区改造/城中村更新/历史保护等领域 [4] 消费基础设施REITs创新 - 中金印力消费REIT以杭州西溪印象城为底层资产募资超30亿元 资金用于上海前湾/天津和平路等新项目建设 [6] - 西溪印象城年客流量超2000万 租金收缴率99%以上 优质资产特性使其成为首批消费基础设施REITs试点项目 [6] - REITs工具使印力集团盘活存量资产 前湾印象城20亿元投资可通过资产证券化缩短回报周期 降低负债率 [7] - 全国已上市8只消费基础设施REITs 涵盖购物中心/社区商超/农贸市场 形成投资消费良性循环 [7] 历史文化保护更新 - 扬州小秦淮河改造采用"绣花功夫"微更新模式 保留600年历史风貌同时植入文创店/咖啡馆等新业态 [8] - 项目获4960万元省级专项资金+1.2亿元国开行贷款 江苏省财政额外提供1个百分点贴息降低融资成本 [9][10] - 国开行34个历史文化项目纳入江苏"城新贷"贴息库 政策组合拳推动保护性开发提速 [10]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 近期一揽子金融支持政策出台助力楼市止跌回稳，5月公积金贷款利率及5年期LPR分别下调25bp、10bp降低居民月供压力，销售面积、新开工累计降幅连续两个月收窄，百城土地成交溢价率维持高位，城市更新定位提升落地提速，“好房子”有望率先企稳形成价格锚 [2] - 个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，以及细分领域头部企业 [2] 根据相关目录分别进行总结 政策 - 政治局会议提出持续巩固楼市稳定态势，央行下调公积金贷款利率0.25pct，打开商贷利率下调空间，降低居民月供压力，强化公积金制度普惠性，结合各地公积金政策优化有助于释放购房刚性需求 [2][6] - 近期多地出台楼市调控政策，如无锡取消商品房限售并暂停价格备案，青岛发放多子女家庭购房补贴等，各地有望持续优化公积金政策利好刚需人群入市 [9][10] 资金 - 2025年5月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价环比下调10bp，按4月3.1%商贷利率估算下调后商贷利率有望降至3%左右 [13] - 5月7日个人住房公积金贷款利率下调0.25pct至2.6%，预计节约公积金贷款利息支出超200亿元，商业银行“白名单”贷款达6.7万亿元支持住宅建设和交付，将出台适配融资制度巩固市场稳定态势 [18] 楼市 - 4月重点50城新房日均成交套数同比降10.1%，环比降25.6%；5月（截至29日）同比降7.1%，环比升7%。4月重点20城二手房日均成交套数同比升3%，环比降5%；5月（截至29日）同比降3.6%，环比降16.7%，关注“好房子”入市后去化表现 [23] - 4月房企供货积极性延续，35城商品房平均批准上市面积36.2万平米，环比升8.6%，同比降2%；销供比回落至99.2%，环比降36.1pct；平均出清周期44.4个月，环比升1.2个月 [26] - 4月70个大中城市新建住宅价格环比降0.1%，二手住宅环比降0.4%，新房中高品质住宅入市带动表现优于二手，一二线城市新建住宅价格率先企稳 [29] 土地 - 4月百城土地供应建面环比升11.8%、成交建面环比升1.5%，土地市场延续“控量提质”调控思路，供应量保持结构性优化，百城平均溢价率9.69%维持相对高位 [34] 房企 - 克而瑞百强房企2025年4月单月销售金额同比下滑9.2%，前4月累计销售金额同比下滑7.8%，4月成交季节性回落，5月或延续弱修复态势，成交放量取决于“好房子”供应 [39] - 2025年前4月百强企业拿地总额同比增长26.6%，优质土地资源向头部房企集中，行业集中度有望进一步提升，从新增货值看绿城中国、中国金茂和保利发展位列前三 [44] 股市 - 4月申万地产板块跌1.62%，跑赢沪深300（-3%）；截至2025年5月29日，当前地产板块PE（TTM）39.49倍，高于沪深300的12.49倍，估值处于近五年95.7%分位 [47] 投资建议 - 关注历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、绿城中国等，以及细分领域头部企业如经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业等）、代建（绿城管理控股）等 [2] 重点覆盖标的及估值 - 报告给出滨江集团、华发股份、中国海外发展等多家公司的股票价格、EPS、P/E等数据，并给予推荐评级 [48]

值得一提的是，除节日本身消费热度外，项目营销活动对客流和消费的增长也起到积极作用。如上海静安大悦城推出首届"超好逛IP&COFFEE市集"，融 合咖啡体验与IP元素，假期首日吸引客流13.1万人次，带动销售额同比提升17.5%。 恰逢节假日，新项目入市热度也有明显提升，大部分新项目选择在五一前后入市，更好地抓住节日的消费热度。 | | | 样本企业五一前后项目入市情况 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 城市 | 项目名称 | 面积(万m') | 开发商 / 运营商 | 开业时间 | | 深圳 | K11 ECOAST | 22.85 | K11 集团 | 4 月 28 日分阶段试营业 | | 深圳2 | 罗湖益田假日广场 | 12 | 益田旅游商业集团 | 4月30日 | | 广州 | 广州花厅坊 | 4.12 | 合生商业 | 5月1日 | | 佛山 | 佛山顺德万象汇 | 20 | 华润万象生活 | 4月25日 | | 上海 | 浦发唐城印象天地 | 6 | 印力集团 | 4月28日 | | 上海 | JLC 金陵中环 | 7.3 | 香港置地 | 4 月 2 ...

电商经济大行其道之下，实体的零售商业市场还好吗？ 样本企业约六成实现收入同比增长 核心商业城市方面，2025 年一季度除上海有新增供应外，其余城市均无新项目开出。在消费未见明显 增长且存量竞争加剧的情况下，企业对推动项目入市更为审慎。 当前，上海和成都的空置率较为突出，分别达到 8.5%和 8.3%。租金方面，上海和北京是目前零售商业 租金水平最高的两个城市，分别达到 31.3 和 32.3 元/平方米/天，二线城市中的杭州也有不错的表现， 达到21元/平方米/天。 整体来看，核心商业市场的空置率有小幅收窄，但租金报价也呈下滑趋势，以价换量情况较为突出。在 其背后，是市场受经济复苏缓慢，以及大众对于未来不确定性的担忧等因素影响，零售及餐饮业绩表现 疲弱，业主方不得不提供更为优惠的租金来吸引租户。 部分企业出于资金压力出售零售商业物业 2024 年以来，相关商业政策措施的出台及国家不断提出强化内需消费，为零售商业行业带来了新的增 长点。自2024 年以来，零售商业物业的交易热度有所上升。今年一季度，国内共录得71宗商业地产大 宗交易，成交总金额达到 448 亿元。当中办公物业依然是最受青睐的交易资产类别，交易金 ...

2024年，消费基础设施REITs底层资产经营表现亮眼。就出租率方面，合计12处资产的平均期末出租率 同比提升约3.2个百分点，大部分消费基础设施出租率自上市后实现正增长。 5月15日，戴德梁行发布《亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告》。 报告介绍了2024年亚洲REITs市场的最新发展情况，并重点分析了中国香港、新加坡以及日本REITs的 最新表现。报告亦对中国公募REITs市场近年的发展情况进行了分析与总结，更加侧重从底层资产角度 分析不同业态的资产特点及经营表现。在业态拓展方面，报告参考亚洲成熟市场酒店REITs的经典案 例，探讨业态多元化对中国公募REITs市场发展的借鉴。 2024年亚洲REITs市场重塑，新兴REITs市场势头强劲 截至2024年12月31日，亚洲市场共有263支活跃的REITs产品，比2023年末增加38支；总市值为2,358亿 美元，同比2023年末下降6.5%。在此期间，中国内地、泰国和韩国共新上市40支产品，主要集中投资 于工业/物流、零售、基础设施及可持续等领域。 综合类和工业/物流类REITs展现较强的抗风险性 从日本、新加坡和中国香港三地REITs的分派收益 ...

消费基础设施REITs政策支持 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出支持符合条件的消费领域项目发行基础设施REITs [1] - 消费基础设施REITs可增加有效供给、优化消费环境、激发潜在需求，助力消费投资正向循环 [1] 消费基础设施REITs底层资产特点 - 底层资产包括百货商场、购物中心等商业不动产，经营收入具有多样性高、分散性好等特点 [1] - 消费品零售额提升带动收益增长，长远发展稳定可期，资产升值潜力显著 [1] - 政策持续加码推动消费基础设施REITs成为公募REITs增长最快的细分赛道之一 [1] 消费基础设施REITs的行业价值 - 解决行业投资金额高、回报周期长的挑战，为企业商业资产盘活提供新路径 [2] - 以较小成本管控更大品牌规模，实现资产减负、效益提升及灵活进退 [2] - 压降杠杆、释放投资空间，推动商业项目提质增效，助力商业地产良性发展 [2] 市场案例与资源培育 - 中金中国绿发商业资产REIT项目已申报，底层资产为济南领秀城贵和购物中心，客流量、营收、利润稳步上升，平均出租率超95% [2] - 运营优质稳定的项目更受市场青睐，建议各地从经营状况、规范程度等角度梳理消费基础设施，梯次培育REITs后备资源 [2] 行业现存短板与建议 - 公募REITs要求产权清晰完整，但部分基础设施存在土地使用权、房屋所有权等权利瑕疵 [3] - 建议优化土地、房屋等行政管理部门对产权确认流程，特别是"土地分宗"等事项，提高REITs项目申报效率 [3]